Jedro

Ker je sodišče prve stopnje prodajalo nepremičnine pod drugačnimi pogoji, kot so bili navedeni v odredbi o prodaji, je opravljena javna dražba nezakonita, posledično pa je nezakonit tudi izpodbijani sklep o domiku, sprejet na podlagi tako vodene javne dražbe.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sklep in javna dražba z dne 23. 2. 2009 se razveljavita ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Obrazložitev

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje nepremičnine dolžnika s parc. št. 138/8, parc. št. 155, parc. št. 156/1, parc. št. 220/2, parc. št. 220/3, parc. št. 220/4, parc. št. 633/5, parc. št. 639, parc. št. 687, parc. št. 688, parc. št. 689, parc. št. 690 in parc. št. 695, vse vpisane v vl. št. 168, k. o. G. - naselje, ki so bile prodane na prodajnem naroku dne 23. 2. 2009, domaknilo O.G., Taborska xx, mat. št. xy, kot najboljšemu ponudniku za nakup teh nepremičnin za izklicno ceno 65.865,62 EUR; nepremičnine parc. št. 137/1 vpisna v vl. št. 168 k. o. G. - naselje, parc. št. 1191/2, parc. št. 1200/2 in in parc. št. 1200/4 - slednje tri vpisane v vl. št. 107 k. o. G., ki so bile prodane na prodajnem naroku dne 23. 2. 2009, domaknilo J. k. p. G., Cesta na Krko yy, G, mat. št. xy kot najboljšemu ponudniku za nakup teh nepremičnin za izklicno ceno 8.568,40 EUR; nepremičnine parc. št. 1023, parc.št. 1024 in parc. št. 94.S, vse tri vpisane v vl. št. 365, k. o. S., ki so bile prodane na prodajnem naroku dne 23. 2. 2009, domaknilo S. F., Cikava mn, G., EMŠO yyzz kot najboljšemu ponudniku za izklicno ceno 25.677,45 EUR. Odločilo je še, da bo sodišče po pravnomočnosti tega sklepa ob dejstvu, da sodišče zadrži varščino do višine kupnin vseh treh kupcev (preostanek pa vrne), izdalo sklep o izročitvi nepremičnin kupcem - zdražiteljem (čl. 192 ZIZ), po pravnomočnosti le-tega nanje vpisalo lastninsko pravico na kupljenih nepremičninah ter nato skladno s členom 209 v C2 in C3 listih vl. št. 168 k.o. G. - naselje, 107 k.o. G. in 365 k.o. S. pri prodanih parcelah izbrisalo zaznamovane pravice in bremena.

Zoper sklep se pravočasno po svojem pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje dolžnik. Navaja, da je prejel dne 26. 1. 2009 odredbo o prodaji nepremičnin, pri čemer je sodišče navedlo, da znaša vrednost nepremičnin skupaj 878.907,00 EUR, kot naj bi to izhajalo iz pravnomočnega sklepa o ugotovitvi vrednosti z dne 5. 6. 2007. Stališču dolžnika, da bo moralo sodišče v konkretni izvršilni zadevi izdati sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnin ali pa novo vrednost določiti na prodajnem naroku, je pritrdilo tudi Višje sodišče v Ljubljani, opr. št. I Ip 1184/2008 z dne 10. 9. 2008. Dolžnik je namreč pravočasno vložil predlog za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnin, temu predlogu pa je predložil tudi cenitveno poročilo sodnega izvedenca in cenilca. Ta je ugotovil, da znaša tržna vrednost nepremičnin, vpisanih v vl. št. 167 in vl. št. 168 k.o. G. - naselje, v vl. št. 1644, k.o. G. - naselje ter v vl. št. 1099, k.o. G. skupaj 2.110.000,00 EUR. Glede na navedeno je tako napačni zapis v odredbi o prodaji nepremičnine, ko je upoštevana vrednost nepremičnin v višini 878.907,00 EUR. Nadalje navaja, da je dolžnik predlagal ugotovitev nove vrednosti nepremičnin že na dejstvu, da je bila cenitev opravljena nazadnje leta 2007, torej dve leti pred dražbo. Sodišče pa nove vrednosti nepremičnin do danes ni ugotovilo. V ta namen je dolžnik predložil tudi novo cenitev, ki je bistveno višja od dosedanje. Sodišče je res na prodajnem naroku pavšalno ugotovilo malo višjo vrednost, pri tem pa ni navedlo nobenih vsebinskih razlogov za tako odločitev, niti ni odločilo o cenitveni vrednosti, ki jo je predložil dolžnik in ki je za več kot 100 % višja. Sodišče ne sme in ne more določiti vrednosti po občutku oziroma na pamet, saj je dolžno ugotoviti dejansko vrednost, še toliko bolj glede na prvi prodajni narok. Vrednosti tudi ni ugotovilo na podlagi cenitve sodnih cenilcev kot določa zakon. Poleg tega je ugotovilo linearno vrednost nepremičnin, kar pa je kršitev zakona, saj se je odločilo, da prodaja nepremičnine po delih, za kar pa ni imelo podlage. Nepremičnine namreč niso bile cenjene po delih, niti ni bila na noben način ugotovljena njihova posamezna vrednost po delih, sodišče pa tudi ni določilo nove vrednosti po delih. Nobeden od cenilcev ni cenil vrednosti nepremičnin po delih. Če bi jih, bi lahko določili bistveno drugačno vrednost. Sodišče je tudi absolutno kršilo postopek javne dražbe. V odredbi o prodaji je prodajalo celoto in nikjer v pogojih dražbe ni navedlo, da bo prodajalo tudi posamezne dele. Poleg tega sodišče dolžnika ni obvestilo o dražbi trideset dni pred dražbo in ni določilo cene, za katero se lahko proda posamezen del. Glede na dejstvo, da je bil prvi prodajni narok, sodišče ni spoštovalo določbe, da se nepremičnina ne sme prodati pod ugotovljeno vrednostjo, saj za posamezne dele vrednost sploh ni bila ugotovljena. Sodišče je tudi absolutno kršilo 189. člen ZIZ, saj je zapisnik vodilo v nasprotju z zakonom. Sodišče tako v zapisniku ni navedlo, kdaj se je dražba začela, kdaj končala, niti ni ugotovitve, ali se je končala 10 minut po tem, ko je bila dana najugodnejša ponudba. Glede na navedeno predlaga, da sodišče napadeni sklep razveljavi.

Na pritožbo je odgovorila O. G., ki kot dražitelj ne daje pripomb na zakonitost postopka. Predlaga, da pritožbeno sodišče prednostno obravnava pritožbo dolžnika, če pa je ne bo prednostno obravnavalo, zahteva, da sodišče prve stopnje izda odredbo o vračilu varščine.

Pritožba je utemeljena.

Pritožbeno sodišče je izpodbijani sklep preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti po drugem odstavku 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99 s spremembami, v nadaljevanju ZPP) in v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (Ur. l. RS, št. 51/98 s spremembami, v nadaljevanju ZIZ).

V obravnavanem primeru je dolžnik na podlagi četrtega odstavka 178. člena ZIZ pravočasno podal predlog za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnin, pri čemer pa ni predlagal ponovnega ugotavljanja vrednosti vseh nepremičnin, ki so predmet konkretne izvršbe. Glede na to, da se je omenjeni predlog nanašal le na nepremičnine, ki z izpodbijanim sklepom sploh niso bile domaknjene najboljšim ponudnikom, sodišče prve stopnje pa je z odredbo na prodajanem naroku ugotovilo tudi višjo vrednost domaknjenih nepremičnin in jih je tudi za višjo ceno prodalo, se je pojavilo vprašanje pravnega interesa dolžnika za vložitev pritožbe zoper izpodbijani sklep, ki je dolžniku "na prvi pogled" v korist. Vendar pa pritožbeno sodišče ocenjuje, da ima dolžnik kljub navedenemu pravni interes za pritožbo. Sodišče prve stopnje je namreč v odredbi o prodaji nepremičnin navedlo, da so predmet prodaje nepremičnine kot celota ter da njihova skupna vrednost znaša 878.907,99 EUR. Glede na skupno vrednost pa je določilo tudi varščino, ki so jo morali položiti tisti, ki so se želeli udeležiti javne dražbe. Na prodajnem naroku, ki so se ga udeležili le trije interesenti za nakup nepremičnin, pa je nato nepremičnine prodajalo po delih, glede na naknadno ugotovljeno vrednost posameznih nepremičnin. Glede na navedeno pritožbeno sodišče meni, da je dolžniku treba priznati pravni interes za izpodbijanje sklepa o domiku, saj če bi sodišče prve stopnje že v odredbi o prodaji navedlo, da se prodajajo posamezne nepremičnine in posledično določilo varščino glede na vrednost posamezne nepremičnine, torej nižjo varščino, bi bilo najverjetneje udeležencev na dražbi oziroma ponudnikov za posamezno nepremičnino več, posledično pa bi lahko prišlo do višanja ponujene cene nepremičnin in prodaje nepremičnin po višji ceni, in ne zgolj po izklicni ceni, po kateri so se prodale domaknjene nepremičnine, kar pa je vsekakor v interesu dolžnika.

Utemeljen je pritožbeni očitek o nezakonitem vodenju javne dražbe. Določba prvega odstavka 181. člena ZIZ, po kateri morajo biti v odredbi o prodaji med drugim določeni tudi pogoji za prodajo, je namenjena predvsem zagotavljanju enakopravnosti udeleženec dražbe in ZIZ ne predvideva, da bi bilo mogoče te pogoje na naroku nato spreminjati (razen izjemoma - npr. na podlagi določbe četrtega odstavka 178. člena ZIZ, ki določa, da lahko na predlog dolžnika na prodajnem naroku z odredbo ponovno ugotovi vrednost nepremičnine). Zato je sodišče prve stopnje ravnalo nezakonito, ko je na prodajnem naroku dne 23. 2. 2009 v nasprotju z odredbo o prodaji nepremičnin z dne 22. 1. 2009, iz katere je izhajalo, da so predmet prodaje nepremičnine, katerih skupna vrednost znaša 878.907,99 EUR, kot celota, sprejelo sklep, da se nepremičnine, ki so premet prodaje, prodajo po delih (pravilno: posamično) po interesih kupcev in po ugotovitvi vrednosti posameznih delov po cenitvi sodnih izvedencev, povišani za 20 %. Če naj bi se nepremičnine, glede katerih je bila sicer s sklepom o ugotovitvi vrednosti nepremičnin z dne 5. 6. 2007 ugotovljena le skupna tržna vrednost v znesku 878.907,99 EUR, prodajale posamično, bi moralo sodišče prve stopnje že v odredbi o prodaji nepremičnin navesti, da se bodo prodajale posamezne nepremičnine (in torej ne vse nepremičnine kot celota), navesti pa bi moralo tudi vrednost posamezne nepremičnine. Ker je torej sodišče prve stopnje prodajalo nepremičnine pod drugačnimi pogoji, kot so bili navedeni v odredbi o prodaji, je opravljena javna dražba nezakonita, posledično pa je nezakonit tudi izpodbijani sklep o domiku, sprejet na podlagi tako vodene javne dražbe.

Ker je bilo treba izpodbijani sklep in javno dražbo razveljaviti že iz navedenega razloga, se pritožbeno sodišče do ostalih pritožbenih navedb dolžnika ni opredeljevalo.

Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi dolžnika ugodilo, izpodbijani sklep in javno dražbo z dne 23. 2. 2009 razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje ponovno izdati odredbo o prodaji, pri določanju njene vsebine pa bo moralo biti predvsem pozorno na pogoje za prodajo. Na prodajnem naroku pa bo moralo najprej, v okviru dolžnikovega predloga za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnin, ponovno ugotoviti vrednost nepremičnin, samo javno dražbo pa bo moralo voditi pod pogoji, določenimi v odredbi o prodaji.