Jedro

Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da je med pravdnima strankama sklenjena ustna posredniška pogodba. Da ta velja, kljub določbi 13. čl. ZNPosr, ki določa pisnost pogodbe, je sodišče prve stopnje pravilno obrazložilo z dejstvom, da je bil posredniški posel realiziran v celoti ter z namenom, ki ga je zakonodajalec želel doseči v ZNPosr s predpisano obličnostjo pogodbe.

Izrek

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Pravdni stranki nosita vsaka svoje stroške tega pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo tožbenemu zahtevku ugodilo in sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Žalcu, opr. št. Ig 05/00576 z dne 13.10.2005, v tč. 1 in 3 izreka sklepa v celoti vzdržalo v veljavi, tako da mora tožena stranka plačati tožeči stranki znesek 1,020.000,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12.08.2005 dalje do plačila in ji povrnitvi stroške izvršilnega postopka v znesku 39.846,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 13.10.2005 dalje do plačila, vse v 15 dneh pod izvršbo. Toženi stranki je naložilo, da mora tožeči stranki povrniti nadaljnje pravdne stroške v znesku 260.274,60 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodbe 06.11.2006 dalje do plačila, vse v 15 dneh in pod izvršbo.

Sodišče je tožbenemu zahtevku ugodilo po tem, ko je po izvedenem dokaznem postopku presodilo, da je bila med pravdnima strankama sklenjena ustna posredniška pogodba za posredovanje pri prodaji nepremičnin, da je tožeča stranka posel posredovanja izvedla in spravila v stik naročnika, toženo stranko in kupca K., slednja pa sta dne 07.03.2005 sklenila kupno pogodbo s toženo stranko, za katero pa je tožeča stranka izvedela šele malo pred izstavitvijo vtoževanega računa. Sodišče je tožeči stranki prisodilo plačilo provizije v vtoževani višini, ki predstavlja 2 % ob sklepanju posredniške pogodbe dogovorjene cene za posredovano nepremičnino, povečano za 20 % DDV. Toženi stranki pa je naložilo tudi plačilo zakonskih zamudnih obresti za čas od dne zapadlosti računa v plačilo do dne plačila. Kot materialnopravno podlago svoje odločitve je sodišče prve stopnje navedlo določbe Obligacijskega zakonika (Ur. l. RS, št. 83/2001 - v nadaljevanju OZ), ki urejajo posredniško pogodbo (čl. 837 do 850) in določbe čl. 5, 58 in 86 OZ ter določbe Zakona o nepremičninskem posredovanju (Ur. l. RS, št. 42/2003-v nadaljevanju ZNPosr).

Tožena stranka je po svojem pooblaščencu vložila zoper navedeno sodbo sodišča prve stopnje pravočasno pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov po I. odst. 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). V pritožbi je navajala, da je prvostopno sodišče v razlogih sodbe navedlo, “da ima posredniška pogodba, ki sta jo pravdni stranki veljavno sklenili po določbah OZ, ki ne zahteva obličnosti, na drugi strani pomanjkljivosti ravno v odsotnosti obličnosti, ki jo zahteva specialni predpis ZNPosr”. Takšni zaključki prvostopnega sodišča pa so po mnenju tožene stranke zmotni in v nasprotju sami s seboj. Tožena stranka je ves čas postopka poudarjala, da domnevna posredniška pogodba ne more imeti pravnih učinkov. ZNPosr pogodbo o nepremičninskem posredovanju opredeljuje kot pisno pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami. Za sklenitev pogodbe o posredovanju je torej izrecno določena pisna oblika, ki je predpostavka za veljavnost posredniške pogodbe v prometu z nepremičninami. Tako so povsem brezpredmetne navedbe prvostopnega sodišča, da naj bi bila med pravdnima strankama sklenjena ustna posredniška pogodba. Posredniško pogodbo pri posredovanju nepremičnin je po mnenju tožene stranke možno skleniti le v pisni obliki. Pogodba, ki ni sklenjena v predpisani obliki, je nična. Tožena stranka nadalje navaja, da se pri posredovanju v nepremičninskem poslovanju pogodbe sklepajo na podlagi splošnih pogojev poslovanja, ki jih mora določiti nepremičninska družba. Teh splošnih pogojev tožeča stranka nikoli ni izročila toženi stranki, kar je potrdila tudi priča D. P. Po mnenju tožene stranke je zmotna razlaga prvostopnega sodišča glede namena pisnosti pogodbe o posredovanju. Glede na uvrstitev določbe o pisnosti pogodbe v poglavje “Pravila za varno in skrbno poslovanje” je jasno, da je pisnost pogodbe določena tako iz razlogov varnostni poslovanja kot tudi skrbnosti posrednika. S tem, ko je prvostopno sodišče štelo, da naj bi bila med pravdnima strankama sklenjena pogodba za posredovanje nepremičnin, je zmotno uporabilo materialno pravo in zmotno ugotovilo dejansko stanje.

Po mnenju tožene stranke tudi ne drži, da naj bi bil domnevni posredniški posel v celoti realiziran in se je tako prvostopno sodišče zmotno oprlo na določbe 58. čl. OZ. Kot navaja tožena stranka, s posredovanjem tožene stranke (očitno prav tožeče stranke) ni bila prodana nobena nepremičnina. Tožena stranka pa nadalje navaja, da kupoprodajna pogodba, ki jo je predložila tožeča stranka, nima nobene zveze z domnevnim posredovanjem tožeče stranke. Do sklenitve te kupoprodajne pogodbe naj bi prišlo izključno zaradi aktivnosti tožene stranke, kar v celoti potrjuje tudi izpovedba priče K. Tožena stranka tudi opozarja na neutemeljeno neizvedbo dokaznega predloga tožene stranke z zaslišanjem zakonite zastopnice tožene stranke. S takšnim ravnanjem toženi stranki naj ne bi bila dana možnost obravnavanja pred sodiščem, s čemer je prvostopno sodišče po mnenju tožene stranke, storilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka. Posledično pa naj bi bila nepravilna tudi odločitev o stroških postopka. Tožena stranka tu opozarja na načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča RS glede teka zamudnih obresti od stroškov postopkov, ki je bilo sprejeto na Občni seji dne 13.12.2006 in po katerem bi bila tožeča stranka eventualno upravičena do zakonskih zamudnih obresti od stroškov postopka od prvega dneva po poteku roka za prostovoljno povrnitev stroškov. Tožena stranka tako predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni ter tožbeni zahtevek zoper toženo stranko v celoti zavrne in tožeči stranki naloži v plačilo stroške tožene stranke s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi. Tožena stranka priglaša tudi pritožbene stroške.

Pritožba tožene stranke je bila vročena tožeči stranki, ki je v odgovoru na pritožbo prerekala pritožbene navedbe tožene stranke kot neutemeljene in predlagala zavrnitev pritožbe ter potrditev sodbe sodišča prve stopnje. Priglasila pa je tudi stroške pritožbenega postopka.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče je sodbo sodišča prve stopnje preizkusilo v mejah s pritožbo uveljavljanih pritožbenih razlogov in ugotovilo, da v postopku na prvi stopnji ni bila storjena katera od v pritožbi uveljavljanih kršitev določb pravdnega postopka, prav tako pa tudi ni prišlo do kakšnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka na katere mora paziti pritožbeno sodišče po II. odst. 350. čl. ZPP po uradni dolžnosti. Po mnenju pritožbenega sodišča je z izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje dejansko stanje v zadostnem obsegu in popolno ugotovljeno, ter na podlagi v postopku na prvi stopnji podanih navedb ter upoštevanih in izvedenih dokazov pravdnih strank ni bilo mogoče ugotoviti drugačnega dejanskega stanja, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje.

Odločitev sodišča prve stopnje v izpodbijani sodbi je natančno in nazorno pojasnjena z v sodbi navedenimi skladnimi razlogi o vseh odločilnih dejstvih. Ker so ti prepričljivi in pravilni jih pritožbeno sodišče v celoti sprejema kot svoje.

Ob ugotovljenem dejanskem stanju kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje pa je to tudi materialno pravo pravilno uporabilo, ko je tožbenemu zahtevku tožeče stranke v celoti ugodilo.

Toženi stranki je bila dana možnost obravnavanja pred sodiščem, zato ne drži pritožbeni očitek, da je s tem, ko sodišče ni izvedlo po toženi stranki predlaganega dokaza z zaslišanjem zastopnice tožene stranke, storilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka (tč. 8 II. odst. 339. čl. ZPP). Sodišče je zakonito zastopnico tožene stranke vabilo na narok, pa se vabilu ni odzvala in sodišču svoje odsotnosti ni opravičila. Sodišče pa po določbi II. odst. 258. čl. ZPP stranke ni dolžno zaslišati, če se sodnemu vabilu ne odzove, kar pa ne velja za zaslišanje prič.

Sodišče prve stopnje je v razlogih sodbe svojo odločitev, da je bila med pravdnima strankama sklenjena posredniška pogodba in da ta velja, čeprav je bila sklenjena ustno in niso bili toženi stranki izročeni splošni pogoji poslovanja, natančno pojasnilo s skladnimi razlogi. Čeprav je, kot to citira tožena stranka v pritožbi, zapisalo: “da ima posredniška pogodba, ki sta jo pravdni stranki veljavno sklenili po določbah OZ, ki ne zahteva obličnosti, na drugi strani pomanjkljivost ravno v odsotnosti obličnosti, ki jo zahteva specialni predpis ZNPosr,” je v nadaljevanju svoje stališče glede veljavnosti ustno sklenjene pogodbe jasno in nedvoumno obrazložilo (glej sodbo na strani 6 in 7 zgoraj). Da med pravdnima strankama ustno sklenjena posredniška pogodba ni nična, kot to zatrjuje tožena stranka, pa se strinja tudi pritožbeno sodišče. Iz po sodišču prve stopnje pravilno ugotovljenih odločilnih dejstev, da je tožena stranka angažirala tožečo stranko kot nepremičninsko družbo za posredovanje pri prodaji njenih nepremičnin, da je tožeča stranka dogovorjeni posel pričela izvajati in ga tudi realizirala, tako kot se od nje zahteva, saj je iskala in spravila v stik z naročiteljem – toženo stranko kupca K., ki sta nato za nepremičnino pri katere prodaji je posredovala tožeča stranka tudi sklenila kupno pogodbo, je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da je bila med pravdnima strankama sklenjena ustna posredniška pogodba. Da ta velja, kljub določbi 13. čl. ZNPosr, ki določa pisnost pogodbe, je sodišče prve stopnje pravilno obrazložilo z dejstvom, da je bil posredniški posel realiziran v celoti ter z namenom, ki ga je zakonodajalec želel doseči v ZNPosr s predpisano obličnostjo pogodbe. To pa je varno in skrbno poslovanje pri nepremičninskem poslovanju. Pri tem se je sodišče oprlo na določbe 58. čl. OZ, ki uzakonja teorijo realizacije pogodbe. Da ustno sklenjena posredniška pogodba ni nična, pa je zaključiti tudi iz določb samega ZNPosr, ki pomanjkanja pisnosti pogodbe ne sankcionira z ničnostjo, medtem ko v drugih primerih (npr. v 5. čl. ZNPosr) to posledico izrecno določa. Navedeno pa velja tudi za neizročitev splošnih pogojev poslovanja. Vse pritožbene navedbe v zvezi z ničnostjo sklenjene posredniške pogodbe so tako neutemeljene.

Neutemeljene pa so tudi pritožbene navedbe s katerimi tožena stranka izpodbija zaključek sodišča prve stopnje o realizaciji sklenjenega posredniškega posla. Iz izpovedi v postopku na prvi stopnji zaslišanih oseb, zlasti pa kupca nepremičnine tožene stranke B. K., je sodišče utemeljeno zaključilo, da je bila nepremičnina tožene stranke prodana ravno s posredovanjem tožeče stranke in tožena stranka tega s pritožbenimi navedbami ne more izpodbiti.

Pritožbeno sodišče je tako pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (čl. 353 ZPP). To je potrdilo tudi v stroškovnem izreku, saj je ta v obrazloženo pritožbeno izpodbijanem obrestnem delu pravilen. Načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča Republike Slovenije, ki je na novo uredilo tek zakonskih zamudnih obresti od stroškov postopka, je bilo namreč sprejeto šele 13. decembra 2006, torej po izdaji izpodbijane sodbe, zato se pritožba nanj sklicuje neutemeljeno.

Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, mora sama nositi stroške tega pritožbenega postopka (čl. 154/I v zvezi s čl. 165/I ZPP). Prav tako pa mora sama nositi svoje stroške tega pritožbenega postopka tudi tožeča stranka, saj njen odgovor na pritožbo ni bil potreben, ker ni pripomogel k lažji razjasnitvi zadeve (čl. 155/I ZPP).