Jedro

Lastnik mora najemniku ponuditi v podpis pogodbo z vsemi bistvenimi sestavinami.

Izrek

Pritožbi tožene stranke se ugodi tako, da se sodba v prvem odstavku izreka tako spremeni, da se zavrne zahtevek, ki glasi: “Tožena stranka je dolžna izprazniti stanovanjsko hišo na naslovu K. ..., L., ter jo prosto oseb in stvari izročiti tožeči stranki v roku 60 dni pod izvršbo.” Izrek o stroških v tretjem odstavku izreka se tako spremeni, da je tožeča stranka dolžna povrniti toženi stranki 795,94 EUR pravdnih stroškov v 15 dneh.

Obe stranki sami trpita vsaka svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

V izpodbijanem delu sodbe je sodišče odločilo, da je tožena stranka dolžna izprazniti stanovanjsko hišo na naslovu K. ..., L., ter jo prazno izročiti tožniku v 60 dneh. Sodišče je odločilo, da vsaka stranka krije svoje pravdne stroške.

Proti takšni sodbi se je pritožila tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Kot kršitev postopka navaja, da je 8.10.2008 bila obravnava zaključena, nato pa je bila 10.12.2008 ponovno otvorjena in brez dokaznega sklepa je bila ponovno zaslišana C. L. V času zaključka obravnave 8.10.2008 še ni bilo sodne poravnave, ki je bila sklenjena glede razdružitve dne 17.10.2008. Toženka je bila res 12.2.2007 po pooblaščenki pozvana k predložitvi najemne pogodbe, oziroma k sklenitvi nove najemne pogodbe. Nato pritožnica razpravlja o tem, da je toženka imetnica stanovanjske pravice, ker se ni zahtevala njena izselitev v dveh letih po bivšem Zakonu o stanovanjskih razmerjih. Po čl. 147 Stanovanjskega zakona 1991 bi lastniki morali skleniti s toženko najemno pogodbo. Tožnik ni posredoval toženki sklenitve najemne pogodbe v podpis, zgolj dopis pooblaščenke pa ni mogoče šteti kot predložitev najemne pogodbe. Predlaga spremembo sodbe.

Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo predlaga zavrnitev pritožbe.

Pritožba je utemeljena.

Pritožbeno sodišče v celoti sprejema dejansko stanje v izpodbijani sodbi.

Prvostopno sodišče je pravilno začelo ugotavljati, katera stranka je odgovorna za nesklenjeno najemno pogodbo. Pri tem je sodišče ugotovilo, da tožeča stranka ni predložila toženi stranki v podpis osnutek najemne pogodbe, ampak jo je le z dopisom z dne 12.2.2007 opozorila, da bo potrebno skleniti najemno pogodbo.

Materialnopravno je zmotna ocena, da ni pomembno, da toženka ni prejela v podpis pogodbo in da je toženka kljub temu odgovorna, da pogodba ni bila sklenjena.

Sodna praksa glede tega vprašanja je jasna (npr. sodba II Ips 617/99).

Ob pravilni uporabi materialnega prava, mora najemodajalec (v konkretnem primeru lastnik hiše) ponuditi najemniku stanovanja v podpis najemno pogodbo na način, da jo lahko najemnik prouči in se eventualno posvetuje.

Po čl. 22/I Obligacijskega zakonika mora biti ponudba takšna, da vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, tako da se lahko s sprejemom takšne ponudbe pogodba tudi sklene.

Katere so bistvene sestavine pogodbe, je predpisano v čl. 91 Stanovanjskega zakona, to so predvsem opis stanovanja, višina najemnine, število oseb, odpovedni razlogi itd. V konkretnem primeru je sodišče ugotovilo, da toženki ni bila ponujena v podpis pogodba z bistvenimi sestavinami, zato se ne more šteti, da je toženka odklonila podpis pogodbe in da biva v hiši nezakonito (čl. 111 Stanovanjskega zakona).

Sodišče je tudi ugotovilo, da je bila toženka po čl. 180 Stanovanjskega zakona ožji družinski član prejšnjega lastnika stanovanja E. L., saj je z njim kot nečakinja živela več kot dve leti v ekonomski skupnosti, zato se določbe čl. 111 SZ glede sklenitve najemne pogodbe uporabljajo tudi zanjo.

V čl. 193 SZ je določeno, da se zakon uporablja za spore po uveljavitvi zakona v letu 2003; tožba je bila vložena dne 22.3.2007. Sodišče pa je tudi ugotovilo, da toženka živi v hiši od rojstva, to je že 43 let in da prejšnji lastniki, med drugimi tudi pokojni E. L., niso zahtevali izselitve, kar pomeni, da je toženka postala imetnica stanovanjske pravice že po čl. 18/V bivšega Zakona o stanovanjskih razmerjih.

To pomeni, da ima toženka status prejšnje imetnice stanovanjske pravice in status družinskega člana prejšnjega imetnika stanovanjske pravice, saj je nečakinja pokojnega lastnika in tete kot solastnice in imetnice stanovanjske pravice (čl. 111/III SZ).

Iz ugotovljenega dejanskega stanja v izpodbijani sodbi izhaja, da niso bili podani pogoji za uspešen izpraznitveni zahtevek, ker toženki ni bila ponujena v podpis najemna pogodba in zato ni odgovorna za nesklenitev, to pomeni, da so razlogi za nesklenitev na strani lastnika, to je tožnika.

Glede na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje je pritožbeno sodišče ob pravilni uporabi čl. 111 SZ zahtevek zavrnilo in zato sodbo spremenilo.

Tožeča stranka v pravdi ni uspela, zato je dolžna povrniti toženi stranki pravdne stroške v znesku 795,94 EUR (stroškovnik na listni št. ...: odgovor na tožbo, obravnava 8.10.2008, odsotnost iz pisarne, urnina, kilometrina in končno poročilo; ter stroškovnik na listni št. ...: dopis substituta, obravnava 20.12.2008, obvestilo substituta in na vse stroške davek na dodano vrednost).

Pritožnica ni konkretno priglasila pritožbenih stroškov; tožena stranka pa z odgovorom na pritožbo ni doprinesla k boljši razjasnitvi zadeve, zato ne gre za potreben pritožbeni strošek.