Jedro

Pridobitelj pridobi lastninsko pravico na nepremičnini s sodno odločbo v trenutku, ko odločba postane pravnomočna – ne glede na trenutek vpisa v zemljiško knjigo, vknjižba lastninske pravice pa ima v tem primeru le publicitetni (deklaratoren) pomen. To pomeni, da je s pravnomočnostjo delne sodbe na podlagi pripoznave tožnica postala lastnica navedenih nepremičnin in je tega dne pridobila tudi posredno posest navedenih nepremičnin, katere ima v neposredni posesti najemnik. Najem namreč ne preneha, če pridobi kdo drug z nakupom ali kako drugače od najemodajalca lastninsko pravico ali pravico uporabe na poslovni stavbi oziroma na poslovnem prostoru. V takem primeru stopi pridobitelj v pravice in obveznosti .

Zgolj (delna) pripoznava tožbenega zahtevka v odgovoru na tožbo tožene stranke ne opravičuje do povrnitve stroškov, ki jih je imela s pripoznanim delom zahtevka; izpolnjevati mora namreč še nadaljnji, kumulativno predpisani pogoj – da ni dala povoda za tožbo.

Izrek

I. Pritožbi se zavrneta in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo (I. točka izreka) zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke v delu, da naj pravdni stranki skleneta kupoprodajno pogodbo za odkup nepremičnin parc. št. 1/1, 1/3, 2/2, 1/9 in 2/9, vse k. o. X, z naslednjo določbo v 3. členu pogodbe: „Pogodbeni stranki soglašata, da prevzame kupec posest in uživanje nepremičnin, navedenih v prejšnjem členu pogodbe, v roku 3 dni od dneva obojestranskega podpisa te pogodbe. Prodajalec pa se zaveže v navedenem roku nepremičnine izročiti kupcu v izključno posest in uživanje,“ ter odločilo, da vsaka stranka krije svoje stroške postopka (II. točka izreka).

2. Zoper izpodbijano sodbo je pravočasno iz vseh pritožbenih razlogov vložila pritožbo tožeča stranka in naslovnemu sodišču predlagala, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje, toženi stranki pa naloži plačilo pravdnih stroškov skupaj s stroški pritožbe in zakonsko določenimi zamudnimi obrestmi, vse v roku 15 dni od izdaje sodbe.

3. Tožena stranka je prepozno podala odgovor na pritožbo tožeče stranke, zaradi česar ga pritožbeno sodišče ni upoštevalo (drugi odstavek 344. člena ZPP).

4. Tožena stranka je pravočasno vložila pritožbo zoper II. točko izreka izpodbijane sodbe (odločitev o stroških postopka), zaradi zmotne ugotovitve dejanskega stanja in bistvene kršitve določb postopka. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo v stroškovnem delu spremeni tako, da toženi stranki naloži v plačilo „vse stroške postopka“.

5. Tožeča stranka je na pritožbo tožene stranke odgovorila.

6. Pritožbi nista utemeljeni.

K pritožbi tožeče stranke

7. Dokazovanje obsega vsa dejstva, ki so pomembna za odločbo. O tem, kateri dokazi naj se izvedejo za ugotovitev odločilnih dejstev, odloča sodišče (213. člen ZPP). Skladno s citirano določbo je stališče pritožnice, da bi za pravilno in popolno ugotovitev dejanskega stanja in posledično za pravilno uporabo materialnega prava v obravnavani zadevi sodišče prve stopnje moralo zaslišati predlagano pričo M. Š. C., ki bi lahko pojasnila, da tožeča stranka dejansko ni vedela in tudi ni mogla in morala vedeti za obstoj spornega najemnega razmerja, zmotno. Sodišče prve stopnje je namreč povsem utemeljeno zaključilo, da bi tožeči stranki že na podlagi ponudbe tožene stranke z dne 16. 9. 2008 (A2) lahko bilo oziroma moralo biti znano, da je nepremičnina obremenjena z najemom (oziroma „s pravico tretjega za dobo 99 let“) in upoštevaje določbo 6. člena OZ pravilno utemeljilo, da je tožnica, glede na pravno naravo obligacijskega razmerja, to je prodajne pogodbe za pet nepremičnin, opustila skrbno ravnanje. Sodišče druge stopnje pri tem ugotavlja, da je pravni standard skrbnosti v obravnavani zadevi celo višji, kot ga je uporabilo sodišče prve stopnje. Kadar namreč udeleženci izpolnjujejo obveznosti iz svoje poklicne dejavnosti, morajo ravnati z večjo stopnjo skrbnosti – skrbnostjo dobrega strokovnjaka. 2. odstavek 6. člena OZ se nanaša tako na gospodarske subjekte, kot tudi na vse tiste, ki posle opravljajo redno, pogosto in s pridobitnim namenom. V navedeno kategorijo pa je brez dvoma mogoče uvrstiti tudi Urad A., ki je bil v obravnavani zadevi naslovnik prodajne ponudbe z dne 16. 9. 2008, zaradi česar je zaključek sodišča prve stopnje pravilen.

8. Pritožnik ne more uspeti niti s pritožbenimi razlogi, s katerimi oporeka ugotovitvi sodišča prve stopnje, da sama veljavnost najemne pogodbe ni predmet tega pravdnega postopka. Ker je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je glede na določilo prodajne ponudbe tožene stranke z dne 16. 9. 2008 tožeča stranka vedela oziroma bi vsaj mogla in morala vedeti za obstoj najemne pogodbe, je pravilno postopalo, ker ostalih dokaznih predlogov v zvezi z veljavnostjo najema ni presojalo. Veljavnost najemne pogodbe, za katero kupec ve, na pridobitev lastninske pravice namreč ne vpliva.

9. V skladu z 42. členom SPZ pridobitelj pridobi lastninsko pravico na nepremičnini s sodno odločbo v trenutku, ko odločba postane pravnomočna – ne glede na trenutek vpisa v zemljiško knjigo, vknjižba lastninske pravice pa ima v tem primeru le publicitetni (deklaratoren) pomen. To pomeni, da je s pravnomočnostjo delne sodbe na podlagi pripoznave (dne 16. 4. 2009) tožnica postala lastnica navedenih nepremičnin in je tega dne pridobila tudi posredno posest navedenih nepremičnin, katere ima v neposredni posesti najemnik. Najem namreč ne preneha, če pridobi kdo drug z nakupom ali kako drugače od najemodajalca lastninsko pravico ali pravico uporabe na poslovni stavbi oziroma na poslovnem prostoru. V takem primeru stopi pridobitelj v pravice in obveznosti najemodajalca (31. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, Ur. l. SRS, št. 18/1974, v nadaljevanju ZPSPP).

10. Vsled navedenemu tožnica v tem postopku ne more doseči ugotovitve neveljavnosti najemne pogodbe, temveč bo lahko kot nova lastnica navedenih nepremičnin – kot to pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje – ki je v obligacijskem najemnem razmerju z družbo K. d. o. o., morebitno neveljavnost najemne pogodbe uveljavljala v drugem sodnem postopku.

11. Sodišče prve stopnje je zato pravilno zaključilo, da zaradi obstoja najemne pravice tretje osebe, ki izvršuje neposredno dejansko oblast nad nepremičninami, ki so predmet prodajne pogodbe med pravdnima strankama, tožena stranka ne more izročiti nepremičnin v izključno posest in uživanje tožeči stranki in zato pravilno odločilo, ko je tožbeni zahtevek, razviden iz izreka izpodbijane sodbe, zavrnilo.

K pritožbi tožene stranke

12. Tožena stranka, ki se pritožuje zoper stroškovno odločitev, navaja, da je bil edini razlog za izvedbo predmetnega pravdnega postopka v materialnopravno napačnem stališču tožeče stranke, ki je od tožene stranke zahtevala izročitev nepremičnin v posest. Glede na zavrnitev tožbenega zahtevka ravno v tem delu, naj bi bil mogoč zaključek le, da tožena stranka ni dala povoda za tožbo in je zato potrebno pri odločitvi o stroških postopka v delu, ki se je končal s sodbo na podlagi pripoznave, uporabiti določilo 157. člena ZPP. Sodišče prve stopnje se pri obrazložitvi odločitve o stroških postopka sicer sklicuje na določilo 157. člena ZPP. Vendar pa je iz same odločitve razvidno, da tega določila ni pravilno uporabilo, zaradi česar izrek v tem delu nasprotuje razlogom, ki so podani v obrazložitvi, kar naj bi po navedbah pritožnika predstavljalo kršitev po 14. točki 2. odstavka 399. člena ZPP.

13. Če tožena stranka ni dala povoda za tožbo in če je pripoznala tožbeni zahtevek v odgovoru na tožbo oziroma na glavni obravnavi, preden se je spustila v obravnavanje glavne stvari, ji mora tožnik povrniti pravdne stroške (157. člen ZPP). To pomeni, da zgolj (delna) pripoznava tožbenega zahtevka v odgovoru na tožbo, tožene stranke ne opravičuje do povrnitve stroškov, ki jih je imela s pripoznanim delom zahtevka; izpolnjevati mora namreč še nadaljnji, kumulativno predpisani pogoj – da ni dala povoda za tožbo. Stališče pritožnice, da s tem, ko je že v odgovoru na tožbo tožbeni zahtevek pripoznala v delu, ki je bil materialnopravno utemeljen, ni dala povoda za tožbo, je zmotno. Tožeča stranka namreč ne da povoda za tožbo takrat, kadar že v času pred vložitvijo tožbe privoli v izpolnitveno ravnanje, kot ga zahteva tožeča stranka. (1) Da temu v obravnavanem primeru ni tako, izhaja iz dopisa tožene stranke z dne 6. 10. 2008, s katerim je slednja zavrnila izjavo tožnice o sprejemu ponudbe z dne 16. 9. 2008. Toženka je svojo odločitev namreč utemeljila z obrazložitvijo, da izjava tožnice, ki sicer izraža sprejem, vendar hkrati spreminja dinamiko plačila kupnine za predmetne nepremičnine, pomeni nasprotno ponudbo tožnice, ki pa za toženko ni sprejemljiva.

14. Ker je tožnica v izjavi z dne 6. 10. 2008 skladno z določbo 24. člena Zakona o izvrševanju proračuna Republike Slovenije za leti 2007 in 2008 (2) navedla, da bo plačilo kupnine izvršeno 30. dan od overitve podpisa prodajalke pri notarju, na kar toženka z dopisom z dne 6. 10. 2008 ni pristala (v ponudbi z dne 16. 9. 2008 je namreč kot pogoj prodaje določila, da kupec nakaže kupnino na TRR prodajalca istočasno z izjavo o sprejemu ponudbe), kasneje pa delno pripoznala tožbeni zahtevek z isto dinamiko plačila kupnine, naslovno sodišče zaključuje, da v obravnavanem primeru niso podani pogoji za uporabo 157. člena ZPP, stališče pritožnice v zvezi s tem pa je zmotno.

15. Ker je tožeča stranka po izdaji delne sodne na podlagi pripoznave vztrajala, da naj sodišče prve stopnje zahtevku ugodi tudi v nepripoznanem delu (tj. glede izročitve nepremičnin v izključno posest in uživanje tožeči stranki), so zaradi izvedbe poravnalnega naroka in prvega naroka za glavno obravnavo nastali posebni stroški postopka. Iz navedenega razloga je sodišče prve stopnje v skladu s pooblastilom iz 2. odstavka 154. člena ZPP ravnalo pravilno, ko je odločilo, da vsaka stranka krije svoje stroške postopka, in pri tem upoštevalo tudi načelo potrebnih stroškov (155. člen ZPP). Glede na ugotovljeno ni utemeljena niti uporaba 3. odstavka 154. člena ZPP, kot to zmotno navaja tožnica v svojem odgovoru na pritožbo. Citirani odstavek namreč določa, da sodišče lahko odloči, da mora ena stranka povrniti vse stroške, ki sta jih imela nasprotna stranka in njen intervenient, če nasprotna stranka ni uspela samo s sorazmerno majhnim delom svojega zahtevka, pa zaradi tega dela niso nastali posebni stroški. Ker z izvedbo naroka posebni stroški so nastali (3), je odločitev prvostopenjskega sodišča, da vsaka stranka nosi svoje stroške postopka, povsem utemeljena.

16. Ker obrazložitev odločitve o stroških pravdnega postopka omogoča preizkus(4), ni podana očitana kršitev iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP in je izpodbijana sodba tudi v stroškovnem delu pravilna.

17. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da sodišče prve stopnje ni storilo očitanih bistvenih kršitev določb postopka niti nobene od tistih, na katere je pritožbeno sodišče dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), materialno pravo pa je pravilno uporabilo. Zato je pritožbeno sodišče pritožbi pravdnih strank zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

18. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na določilu 1. odstavka 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Ker pravdni stranki s pritožbama nista uspeli, nosita vsaka sama svoje pritožbene stroške. Prav tako tožeča stranka nosi sama svoje stroške odgovora na pritožbo tožene stranke, saj z njim ni pripomogla k rešitvi le-te (prvi odstavek 155. člena ZPP).

(1) Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 2. knjiga, str.: 44, avtor: mag. Nina Betetto

(2) Ta določa, da so ne glede na določbe drugih zakonov in predpisov plačilni roki neposrednih uporabnikov v breme proračuna predpisani s tem zakonom. Za plačilo: 1. obveznosti za investicijske odhodke, ki se plačujejo po posameznih situacijah in investicijske transfere, ki se plačujejo po posameznih situacijah, je plačilni rok 60. dan;

2. vseh drugih obveznosti je plačilni rok 30. dan.

(3) Tožena stranka je v odgovoru na tožbo sodišču prve stopnje predlagala, naj izda zavrnilno sodbo v spornem delu brez razpisa naroka.

(4) Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 3. knjiga, str.: 307, avtor: J. Zobec