Jedro

V obrazložitvi sodbe sicer sodišče navede dejstva strank, na katera se zahtevki opirajo, vendar je temelj obrazložitve v navedbi ugotovljenih odločilnih (pravno pomembnih) dejstev, ki tvorijo dejansko podlago sodne odločbe. Zato je (v skladu s 15. točko drugega odstavka 339. člena ZPP) pritožbeno upoštevno le nasprotje glede slednjih.

Pogodba je lahko realizirana le, če predhodno sploh obstaja soglasje volj za njeno sklenitev. Soglasje o bistvenih sestavinah določenega pogodbenega tipa pa se ne domneva, ampak mora biti izkazano. Seznanjanje s pogodbo niti konkludentno ne more pomeniti, da je podano soglasje volj za sklenitev pogodbe.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožeča stranka mora toženi stranki v roku 15 dni povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 279,99 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva nastanka zamude dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z v uvodu citirano sodbo razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 4581/2017 z dne 25. 5. 2017 v še nerazveljavljenem delu torej v 1. in 3. točki izreka (I. točka), zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke za plačilo 5.130,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 4. 3. 2017 do plačila ter vse stroške tega postopka (II. točka) in tožeči stranki v plačilo naložilo 1.342,95 EUR pravdnih stroškov tožene stranke z obrestmi (III. točka).

2. Zoper sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP pritožuje tožeča stranka. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku tožeče stranke v celoti ugodi. Zahteva povračilo stroškov pritožbenega postopka.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. V odgovoru na pritožbo predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje, tožeči stranki pa naloži v plačilo njene stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugotovilo, da sta v poslovno razmerje s tožečo stranko, ki se ukvarja z dejavnostjo posredovanja pri prodaji nepremičnin, za prodajo stanovanja na naslovu ... v L. (v nadaljevanju: nepremičnina), nesporno stopila prodajalca stanovanja K. Č. in M. Č. na podlagi Pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami z dne 16. 5. 2016 (A17). Nadalje iz obrazložitve izpodbijane sodbe izhaja, da je bila nepremičnina ob posredovanju tožeče stranke prodana toženi stranki s sklenitvijo Prodajne pogodbe z dne 16. 12. 2016 (v nadaljevanju: Prodajna pogodba; A3) med K. Č. in M. Č. kot prodajalcema ter toženo stranko kot kupcem in da je tožena stranka kot kupec v postopku nakupa od ogleda nepremičnine dalje komunicirala s tožečo stranko, vendar med njima nikoli ni bila sklenjena pisna pogodba o posredovanju. Sodišče je nato zaključilo, da so vse aktivnosti tožeče stranke, ki jih je opravila zato, da je bila Prodajna pogodba sklenjena, neločljiv vsebinski sestavni del pogodbene zaveze, ki jo je bila tožeča stranka dolžna opraviti kot zavezo iz Pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami z dne 16. 5. 2016 (A17), ki jo je sklenila s prodajalcema in da celotno sodelovanje tožeče stranke pri prodaji nepremičnine pomeni le realizacijo pogodbenih zavez iz te pogodbe, ki jo je tožeča stranka sklenila s prodajalcem, ne pomeni pa realizacije domnevne ustne pogodbe med pravdnima strankama, saj je tožena stranka dokazala, da je imela v postopku prodaje / nakupa nepremičnine le status „tretje osebe„, opredeljen v Zakonu o nepremičninskem posredovanju - ZNPosr. Posledično je sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek tožeče stranke, s katerim je zahtevala od tožene stranke kot kupca nepremičnine plačilo domnevno pogodbeno dogovorjene provizije pri prodaji nepremičnine, zavrnilo.

6. Neutemeljena je pritožba zoper del sodbe, v katerem graja način predstavitve trditev pravdnih strank, ker naj bi bil nenavaden in zavajajoč, navedbe pomanjkljive in ne predstavljene v zadostni meri. Po mnenju pritožbe je to morda vplivalo na odločitev sodišča, saj je pritožnica v svojih vlogah bolj konkretno in v večjem obsegu razlagala okoliščine in dejstva, ki govorijo njej v prid. Iz četrtega odstavka 324. člena ZPP izhaja, da sodišče v obrazložitvi sodbe navede zahtevke strank in njihove navedbe o dejstvih, na katere se ti zahtevki opirajo, dokaze ter predpise, na katere je oprlo sodbo. Zakon nikjer ne predpisuje oblike obrazložitve sodne odločbe, zato vprašanje oblike sodbe, v kateri je sodišče navedbe strank predstavilo v obliki tabele, po presoji pritožbenega sodišča ne predstavlja bistvene kršitve določb pravdnega postopka, ki bi lahko vplivalo na zakonitost in pravilnost sodbe (prvi odstavek 339. člena ZPP). V smislu drugega odstavka 97. člena Sodnega reda - SR mora biti sodna odločba res izdelana v obliki sodnih pisanj, ki jo sprejme vrhovno sodišče (tipsko pisanje). A če sodba v taki obliki ni izdelana, slednje ne more predstavljati bistvene kršitve določb postopka v smislu 339. člena ZPP. SR kot podzakonski predpis, ki ga izda minister, pristojen za pravosodje na podlagi 81. člena Zakona o sodiščih - ZS, je predpis, ki ureja zgolj področje poslovanja sodišč in ne more predpisovati pravil samega pravdnega postopka.

7. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da je sodišče pomanjkljivo povzelo navedbe tožeče stranke iz tožbe in njenih pripravljalnih vlog, zaradi česar ni izkazanih ustreznih navedb in argumentov tožeče stranke. Potrebno je namreč razlikovati med povzetkom navedb strank (njihovih trditev o dejstvih) in ugotovitvami sodišč (o tem, katera od zatrjevanih dejstev štejejo za dokazana). V obrazložitvi sodbe sicer sodišče navede dejstva strank, na katera se zahtevki opirajo (četrti odstavek 324. člena ZPP), vendar pa je temelj obrazložitve v navedbi ugotovljenih odločilnih (pravno pomembnih) dejstev, ki tvorijo dejansko podlago sodne odločbe. Zato je (v skladu s 15. točko drugega odstavka 339. člena ZPP) pritožbeno upoštevno le nasprotje glede slednjih. Obrazložitev mora torej vključevati argumentirano stališče sodišča o navedbah strank v postopku, ki se tičejo bodisi dejanske podlage zahtevka, bodisi njegove materialnopravne podlage, bodisi procesnih predpostavk za odločanje v zadevi1. Zato ne more biti utemeljeno stališče pritožbe, da je sodišče navedbe ene od pravdnih strank premalo povzelo. Odločilno je torej ali je sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi navedlo pravno pomembna dejstva. V danem primeru pa je po presoji pritožbenega sodišča to prvostopenjsko sodišče storilo, kar bo pojasnjeno v nadaljevanju.

8. Pritožba neutemeljeno tudi graja pravilnost povzemanja trditev tožeče stranke s strani prvostopenjskega sodišča. Sodišče prve stopnje je povsem pravilno povzelo navedbo tožeče stranke v delu, kateremu pritožba nameni največ prostora. Tožeča stranka je namreč sama v svoji vlogi z dne 14. 7. 2017 navedla, da je ..._“na že izpolnjeno pogodbo, ki jo je imela direktorica tožeče stranke s seboj, zapisala „stranka noče podpisati takšne pogodbe“ in s tem zapisom …“_. Sodišče prve stopnje je v okviru navedb tožeče stranke le dobesedno prepisalo trditve tožeče stranke same in ne gre za drugačno (napačno) komentiranje sodišča, kot to v pritožbi navaja pritožnica. V nadaljevanju obrazložitve izpodbijane sodbe je nato sodišče prve stopnje povsem pravilno povzelo vsebino dokazne listine Pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičnino (A2) in pravilno ugotovilo, da je na s strani tožene stranke nepodpisani Pogodbi o posredovanju v prometu z nepremičnino (A2) z roko zapisano: stranka noče podpisati („se bomo dogovorili kasneje“)2. Prav slednje pa je pravno odločilno dejstvo, na katerega je sodišče nato oprlo svojo odločitev, ne pa nepravilni zapis v trditvah, ki se je pripetil tožeči stranki sami.

9. Z vsem tem v zvezi zato ni podanih očitanih bistvenih kršitev določb postopka v smislu 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

10. Prav tako je neutemeljena pritožba v delu, v katerem navaja, da se sodišče prve stopnje v svoji obrazložitvi ni opredelilo do opravljanja posameznih storitev tožeče stranke npr. priprave pogodbe, izbrisa hipoteke, prijave in napovedi davka ipd. V tem postopku tožeča stranka ne vtožuje plačila posameznih storitev, ampak zahteva plačilo provizije za posredovanje pri prodaji oz. nakupu nepremičnine kot take. Iz vsebine navedb, ko je tožeča stranka trdila, da je opravljala določene storitve z namenom sklenitve prodajne pogodbe med prodajalcem in kupcem za nepremičnino v L., je tožeča stranka skušala le utemeljevati, da je celokup teh opravil pomenil izvajanje in realiziranje pogodbe o posredovanju pri prodaji z nepremičninami, ki jo je imela sklenjeno s toženo stranko. Ne pa da je s tem skušala tožeča stranka uveljaviti plačilo za vsako storitev posebej. Kaj takega iz tožbenih naracij ne izhaja, zato se sodišču prve stopnje ni bilo potrebno opredeljevati do vsake storitve posebej, saj je v izpodbijani sodbi odločilo, da med pravdnima strankama ni bilo sklenjene nobene pogodbe, temveč da je vse storitve v okviru sklepanja prodajne pogodbe tožeča stranka opravljala za prodajalca K. Č. in M. Č., ne pa za toženo stranko, ki je bila le tretja oseba.

11. V tem postopku je nesporno, da pisna pogodba o nepremičninskem posredovanju med pravdnima strankama ni bila podpisana. Iz prvega odstavka 13. člena ZNPosr izhaja, da mora biti pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami sklenjena v pisni obliki. Vendar je pisna oblika posredniške pogodbe predpisana zgolj v interesu pogodbenih strank in namen predpisane obličnosti pogodbe o posredovanju je varno in skrbno nepremičninsko poslovanje ter varstvo naročitelja. Obličnost (pisnost) je torej določena zaradi lažjega dokazovanja pravnega posla (_ad probationem_) in ne kot pogoj za njegovo veljavnost (_ad valorem_). Zato le dejstvo, da v konkretnem primeru pogodba ni bila sklenjena pisno, na morebitno veljavnost posla nima vpliva. Tožeča stranka pa tudi v pritožbi vztraja, da je bila ne glede na navedeno, pogodba realizirana.

12. Pogodba je lahko realizirana le, če predhodno sploh obstaja soglasje volj za njeno sklenitev. Pogodba pa je sklenjena šele, ko se pogodbeni stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah (15. člen Obligacijskega zakonika - OZ). Gre za doseženo soglasje volj, ki pomeni, da morata stranki soglašati o pogodbenem tipu, izrecno se morata sporazumeti o bistvenih sestavinah tega pogodbenega tipa, o nebistvenih sestavinah pa med njima ne sme biti izraženo nesoglasje. Soglasje o bistvenih sestavinah določenega pogodbenega tipa pa se ne domneva, ampak mora biti izkazano3. V konkretnem primeru pa tožeča stranka skozi celotni postopek ni ponudila nobenih relevantnih trditev v zvezi s tem, da je prišlo do _soglasja volj_ pravdnih strank za sklenitev zatrjevane pogodbe. Le trditve, da je ena stranka drugi izročila v naprej pripravljeno (tipizirano) pogodbo v nobenem primeru ne more pomeniti, da je prišlo do sklenitve pogodbe le zato, ker je druga stranka tako v naprej pripravljeno pogodbo sprejela, ne glede na to koliko časa je imela na voljo, da je pogodbo proučevala in se z njo seznanjala. Seznanjanje s pogodbo niti konkludentno ne more pomeniti, da je podano soglasje volj za sklenitev pogodbe. Če soglasja volj za sklenitev pogodbe ni, tudi o njeni realizaciji ne moremo govoriti. Zato je povsem pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da so vse aktivnosti tožeče stranke, ki jih je opravila zato, da je bila Prodajna pogodba sklenjena, izhajale iz njene pogodbene zaveze s prodajalcem in ne s toženo stranko, s katero tožeča stranka tudi po presoji pritožbenega sodišča, ni bila v nobenem pogodbenem odnosu.

13. Tožeča stranka v pritožbi trdi, da se toženka ni držala ustno dane besede, da bo pogodbo podpisala drugič, da je podpis obljubila, na prigovore tožnice pa vidno dejala, da bo to storila kasneje, nikdar pa ni povedala, da podpisa ne bo podala. Dejstvo o ustno dani besedi in obljubi podpisa predstavlja pritožbeno novoto, saj jo tožeča stranka prvič zatrjuje sedaj v pritožbi. Pri tem pa tožeča stranka ne ponudi opravičljivih razlogov, zakaj brez svoje krivde teh trditev, ni ponudila že v postopku pred sodiščem prve stopnje. Zato gre, kot pravilno opozarja tožena stranka v odgovoru na pritožbo, za nedopustne pritožbene novote, ki jih pritožbeno sodišče na podlagi prvega odstavka 337. člena ZPP ne sme upoštevati.

14. Po presoji pritožbenega sodišča je pravilen tudi zaključek sodišča prve stopnje, da je tožena stranka dokazala, da je imela v postopku prodaje / nakupa nepremičnine le status „tretje osebe„, kot izhaja iz 5. točke prvega odstavka 2. člena ZNPosr. To izhaja tudi iz dejstva, ki ga je že v tožbi navedla tožeča stranka sama tj. da so tožeči stranki dne 7. 12. 2016 prodajalci (in ne tožena stranka kot kupec) naročili, naj se dogovori za nakup s toženo stranko4. 15. Da temu ne bi bilo tako ne izhaja niti iz Zapisnika o predaji nepremičnine v posest kupcu z dne 13. 7. 2017 (v nadaljevanju: Zapisnik; A15). Iz navedenega Zapisnika prav nikjer ne izhaja, da je bila med pravdnima strankama sklenjena kakšna pogodba. Zapisnik, ki po vsebini pomeni le zapis o primopredaji nepremičnine, ki je bila predmet Prodajne pogodbe, ne more predstavljati takega ravnanja, ki bi konkludentno lahko predstavljal, da je bilo med pravdnima strankama sklenjeno kakšno pogodbeno razmerje. Pritožba je zato neutemeljena tudi v tem delu.

16. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje zagrešilo absolutno bistveno kršitev postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ker ni komentiralo izjave priče M. Č., ki je izpovedal, da naj bi bilo dogovorjeno, da naj bi tudi kupec plačal pol provizije. Kot izhaja iz zapisnika o zaslišanju priče M. Č. (red. št. 30) je priča izpovedala, da ji je bilo povedano, da naj bi kupec plačal pol provizije, vendar je to informacijo prejel izključno od nepremičninske posrednice, saj se s toženo stranko ni nič dogovarjal, vsa komunikacija je tekla le z nepremičninsko posrednico. Navedeno izpoved priče je sodišče povzelo v izpodbijani sodbi5 kot ugotovitev, jo dokazno ocenilo skupaj z vsemi ostalimi izvedenimi dokazi ter napravilo zaključek kot ga je pritožbeno sodišče že večkrat povzelo v tej obrazložitvi. O neobrazloženosti izpodbijane sodbe v smislu kršitve 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP zato ni moč govoriti.

17. S tem se je pritožbeno sodišče opredelilo in presodilo vse navedbe pritožbe, ki so odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP). Ker pritožbeno sodišče tudi ni našlo kršitev na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo tožene stranke kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

18. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi prvega odstavka 165. člena ZPP. Ker pritožnica s pritožbo ni uspela, je po določbi prvega odstavka 154. člena ZPP dolžna toženi stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka, ki jih je pritožbeno sodišče ocenilo kot potrebne (155. člen ZPP) in jih odmerilo na podlagi Odvetniške tarife (OT). Toženi stranki je pritožbeno sodišče priznalo priglašenih 375 točk za odgovor na pritožbo (tar. št. 21 OT), povečano za 2% materialnih stroškov in 22% DDV, ob vrednosti odvetniške točke 0,60 EUR skupaj 279,99 EUR. Tako odmerjene stroške pritožbenega postopka tožene stranke je pritožbeno sodišče naložilo v plačilo tožeči stranki, v roku 15 dni, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

1 prim. VS RS II Ips 678/2007, III Ips 3/2014. 2 tretja alineja B:3 točke obrazložitve izpodbijane sodbe 3 prim. V. Kranjc, Obligacijski zakonik (OZ) s komentarjem, 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 209 4 Trditev tožnice na 2. strani njene pripravljalne vloge z dne 14. 7. 2017, ki predstavlja dopolnitev tožbe (red. št. 9). 5 7. točka obrazložitve izpodbijane sodbe