Jedro

Potrebno pa je pritrditi pritožbi, da je sodišče prve stopnje za izračun znižanja kupnine upoštevalo izvedensko mnenje, v katerem je izvedenec v oceni manjvrednosti upošteval vse napake, torej skrite in očitne (slednjih tožnica ni pravočasno grajala). Toženec opozarja, da bi sodišče prve stopnje moralo izvedencu naročiti, da oceni dejansko manjvrednost zadevne nepremičnine le z upoštevanjem napak, ki jih je tožnica pravočasno in ustrezno grajala.

Izrek

I.Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje razveljavi ter zadeva vrne v novo sojenje.

II.Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1.Z uvodoma citirano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da se kupnina v višini 130.000,00 EUR po Prodajni pogodbi in pogodbi o ustanovitvi služnosti z dne 4. 10. 2019, sklenjena med tožečo in toženo stranko, katere predmet je bila prodaja nepremičnine z ID znakom: parcela ... 697/50 (ID: ...), k.o. ..., zniža za 13,85% oziroma 18.008,88 EUR (tč. I. izreka sodbe prve stopnje), tožena stranka je dolžna tožeči stranki plačati 18.008,88 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 20. 10. 2020 (tč. II. izreka sodbe prve stopnje), v presežku je tožbeni zahtevek zavrnilo (tč. III. izreka sodbe prve stopnje), o višini stroškov bo sodišče odločilo s posebnim sklepom po pravnomočnosti te sodbe, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po izteku 15-dnevnega roka dalje do plačila, tožena stranka mora tožeči stranki povrniti 52,82% njenih pravdnih stroškov, tožeča stranka pa mora toženi povrniti 47,18% njegovih pravdnih stroškov (tč. IV. izreka sodbe prve stopnje).

2.Zoper navedeno sodbo se pravočasno, po svojem pooblaščencu pritožuje tožena stranka (v nadaljevanju: toženec) iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. členu Zakona o pravdnem postopku1 (v nadaljevanju: ZPP). Sodišču druge stopnje predlaga, da ugodi pritožbi in izpodbijano sodbo razveljavi in tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, toženec zahteva tudi povrnitev pritožbenih stroškov. Bistvo pritožbene graje je, da je toženec tekom celotnega postopka izpostavljal razlikovanje med očitnimi in skritimi napakami po upoštevani zakonodaji in način ter roke, v katerih jih je treba grajati, da jih je mogoče in dopustno uveljavljati v obliki jamčevalnih zahtevkov zaradi pomanjkljivosti. V zvezi z navedenim je sodišče prve stopnje neupravičeno naredilo zaključek, da naj tožeča stranka (v nadaljevanju: tožnica) kot laik ne bi vedela, da gre pri pomanjkanju napušča za odstopanje od gradbenega dovoljenja, samo sodišče pa je večkrat navedlo, da je tudi tožnica sama izpovedala, da je opazila drugačno strešno kritino, manjkajoč napušč in snegobran, zato gre pri slednjih nedvomno za očitne napake, ki bi jih morala tožnica grajati takoj, pa jih ni. Sodišče prve stopnje je od ocene manjvrednosti zadevne nepremičnine, izvzelo odstopanja pri strešni kritini in pomanjkanja snegobranov, neutemeljeno pa ne tudi pomanjkanja napušča. V nadaljevanju pritožba graja napačen izračun razmerja (odstotka) znižanja kupnine, saj je narejen na napačni podlagi. Izvedenec je namreč pri oceni manjvrednosti neutemeljeno upošteval vse napake, v tem odstotku so nedovoljeno upoštevana tudi negrajana očitna odstopanja od gradbenega dovoljenja, za katera tožnica ni upravičena do znižanja kupnine. Sodišče bi moralo izvedencu naročiti, da oceni dejansko manjvrednost zadevne nepremičnine le z upoštevanjem napak, ki jih je tožnica pravočasno in ustrezno grajala in ker gre za pravno vprašanje navesti, katere so te. Sodišče prve stopnje je izračun znižanja kupnine naredilo v nasprotju z določbo 478. člena Obligacijskega zakonika2 (v nadaljevanju: OZ). Sodišče je tudi v stroškovnem delu storilo absolutno bistveno kršitev in napačno uporabilo materialno pravo (določbo 154. člena ZPP), ko je sicer neutemeljeno ugodilo tožbenemu zahtevku na znižanje kupnine za 18.008,88 EUR od vtoževanih 38.168,21 EUR, kar predstavlja 47,18% uspeh in 52,82% neuspeh tožnice in hkrati tožnici naložilo v plačilo zgolj 47,18% pravdnih stroškov toženca, glede na ugotovljeni neuspeh tožnice, bi ji moralo naložiti 52,82% pravnih stroškov toženca.

3.Tožnica je vložila odgovor na pritožbo v katerem se zavzema za njeno zavrnitev in priglaša pritožbene stroške.

4.Pritožba je utemeljena.

5.V skladu s 350. členom ZPP preizkusi sodišče druge stopnje sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu ter v mejah pritožbenih razlogov, pri čemer po uradni dolžnosti pazi na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. točke, razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje, ter 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ter na pravilno uporabo materialnega prava.

6.V skladu s prvim odstavkom 360. člena ZPP se sodišče druge stopnje opredeli le do tistih navedb v pritožbi, ki so odločilnega pomena.

7.Sodišče druge stopnje ugotavlja, da sodba sodišča prve stopnje ali pravdni postopek, nista obremenjena z uradoma upoštevanimi ali pritožbeno zatrjevanimi procesnimi kršitvami, ki pa jih pritožba niti ne konkretizira, temveč zgolj navaja, da se pritožuje tudi iz razloga bistvene kršitve določb postopka, pri čemer izrecno ne navede katero določbo postopka je sodišče prve stopnje kršilo, slednje ne izhaja niti iz pritožbenih zatrjevanj.

8.Toženec uveljavlja pritožbeni razlog zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (340. člen ZPP) v zvezi z dokaznimi sklepi sodišča prve stopnje, na podlagi katerih je glede uveljavljanja napačne izdelave napušča, da je gradnja nepremičnin brez napušča pogosta, zato gre z vidika tožnice za skrito napako. V pritožbi toženec izpostavlja, da gre pri pomanjkanju napušča nedvomno za očitno napako, "nenazadnje je tudi samo sodišče navedlo, da je tudi tožnica večkrat izpovedala, da je opazila drugačno strešno kritino, manjkajoč napušč in snegobran, kar je potrdil tudi njen nekdanji partner. Zato gre pri strešni kritini, pomanjkanju snegobranov in napušča nedvomno za očitne napake, ki bi jih tožnica morala grajati ob primopredaji pa jih ni, zato pri vtoževanem jamčevalnem zahtevku nikakor ne smejo biti upoštevane."

Sodišče druge stopnje pritrjuje dokazni oceni sodišča prve stopnje, da pomanjkanje napušča predstavlja skrito napako, saj kot je izpovedal izvedenec, povprečen kupec težko opazi neustreznost izvedbe, saj v praksi veliko nepremičnin nima napuščev (glej tč. 25. obrazložitve sodbe prve stopnje). Prav tako je izvedenec poudaril, da je tožnica povprečen kupec oziroma laik (glej tč. 20. obrazložitve sodbe prve stopnje). Sodišče prve stopnje je tako v okviru proste presoje dokazov izvedensko mnenje dokazno ocenilo3 in mu v celoti sledilo, sodišče druge stopnje pa se takšni dokazni oceni pridružuje. Poleg tega je sodišče druge stopnje po vpogledu v spis ugotovilo, da je tožnica izpovedala, da ni "strokovnjak za to, da bi ocenjevala" (glej l. št. 100), kar je sodišče še dodatno prepričalo, da je šlo tudi pri napušču za skrito napako.

9.Potrebno pa je pritrditi pritožbi, da je sodišče prve stopnje za izračun znižanja kupnine upoštevalo izvedensko mnenje, v katerem je izvedenec v oceni manjvrednosti upošteval vse napake, torej skrite in očitne (slednjih tožnica ni pravočasno grajala). Toženec opozarja, da bi sodišče prve stopnje moralo izvedencu naročiti, da oceni dejansko manjvrednost zadevne nepremičnine le z upoštevanjem napak, ki jih je tožnica pravočasno in ustrezno grajala. Ker gre za pravno vprašanje bi moralo sodišče tudi navesti, katere napake naj izvedenec upošteva. Sodišče prve stopnje je, iz neustrezno dobljene razlike v ceni, v višini 21.388,70 EUR, skladno s 478. členom OZ izračunalo odstotek znižanja kupnine na 17,64%, ki pa ni ustrezen pravno relevantnim okoliščinam, saj so v tem odstotku nedovoljeno upoštevana tudi očitna odstopanja od gradbenega dovoljenja, za katera tožnica ni upravičena do znižanja kupnine. Izvedenec je na zaslišanju potrdil, da je pri izračunu manjvrednosti nepremičnine, upošteval tudi očitna odstopanja od gradbenega dovoljenja. Izračun razmerja (odstotka) znižanja kupnine je tako narejen na napačni podlagi. Sodišče prve stopnje je v nasprotju z določbo 478. člena OZ, kjer je določeno, da se kupnina zniža v razmerju med vrednostjo stvari brez napake in vrednostjo stvari z napako ob sklenitvi pogodbe, izračun saniralo tako, da je od izračunanega znižanja kupnine odštelo absolutni znesek stroškov očitnih negrajanih napak, torej drugačne strešne kritine in manjkajočega snegobrana.

V skladu s 478. členom OZ se načelo enake vrednosti dajatev uresniči z uveljavitvijo zahtevka za znižanje kupnine tako, da se ta zniža v razmerju med vrednostjo stvari brez napake in vrednostjo stvari z napako ob sklenitvi pogodbe. Ker je dogovorjena kupnina lahko nižja ali višja od tržne vrednosti, je zakonodajalec izrecno določil, da se pri znižanju kupnine uporabi relativna metoda, po kateri je treba: 1.) ugotoviti vrednost, ki bi jo ob sklenitvi pogodbe na trgu imela stvar brez napake, 2.) ugotoviti vrednost, ki bi jo v tem času na trgu imela stvar z napako, 3.) razliko med njima izraziti v razmerju (odstotku) in 4.) v tem razmerju znižati kupnino iz pogodbe.4

10.Sodišče prve stopnje tako napačno ni ugotavljalo, koliko je bila vrednost, ki bi jo v tem času na trgu imela nepremičnina s skritimi napakami, ki jih je tožnica pravilno oziroma pravočasno grajala, pri čemer ne bi smelo upoštevati očitnih napak, ki jih tožnica ni pravočasno grajala, v skladu z 20. členom Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb5 (v nadaljevanju: ZVKSES). Posledično zato ni pravilno uporabilo materialnega prava, saj ni imelo pravilne podlage oziroma razlike med vrednostjo, ki bi jo ob sklenitvi pogodbe na trgu imela nepremičnina brez napak in vrednostjo, ki bi jo v tem času na trgu imela nepremičnina s skritimi napakami, kot edinimi pravno relevantnimi v predmetni zadevi. Ker sodišče ni imelo pravega razmerja tudi ni moglo pravilno v tem razmerju znižati kupnine, temveč je kupnino napačno znižalo sprva za odstotek manjvrednosti v katerem so bile upoštevane tako skrite kot očitne napake ter nato odštelo še vrednost očitnih napak. Takšen izračun znižanje kupnine ni v skladu z določbo 478. člena OZ, vsled obrazloženemu je sodišče prve stopnje napačno uporabilo materialno pravo.

11.10. Toženec v pritožbi pravilno graja odločitev sodišča prve stopnje v stroškovni odločitvi. Sodišče prve stopnje je v tč. III. izreka sodbe prve stopnje med drugim odločilo, da mora toženec tožnici povrniti 52,82% njenih pravdnih stroškov, tožnica pa mora tožencu povrniti 47,18% njegovih pravdnih stroškov. Toženec v pritožbi pravilno opozarja, da je tožnica uspela z 18.008,88 EUR od zahtevanih 38.168,21 EUR, kar predstavlja 47,18% uspeh in 52,82% neuspeh tožnice. Sodišče prve stopnje je v tč. 30. obrazložitve sodbe prve stopnje zmotno navedlo "Tožeča stranka je od zahtevanih 38.168,21 EUR uspela z 18.008,88 EUR, kar predstavlja 52,82% uspeh v pravdi.". Sodišče druge stopnje pritrjuje pritožbi toženca, da bi moralo sodišče prve stopnje tožnici glede na ugotovljeni neuspeh, v plačilo naložiti 52,82% pravdnih stroškov toženca, tožencu pa 47,18% pravdnih stroškov tožnice, v skladu z drugim odstavkom 154. člena ZPP.

12.11. Pri ponovnem sojenju bo moralo sodišče prve stopnje ponovno angažirati cenilca gradbene stroke in ugotoviti vrednost predmetne nepremičnine, ki bi jo v imela na trgu s skritimi napakami, saj kot je sodišče druge stopnje že obrazložilo, očitnih napak tožnica ni pravočasno grajala in jih je tudi sicer sodišče prve stopnje izvzelo iz izračuna znižanja kupnine, vendar ne na pravi način oziroma z napačno metodo. Sodišče druge stopnje pri tem ponovno pritrjuje dokazni oceni sodišča prve stopnje, da drugačna kritina z manjkajočim snegobranom predstavljata očitni napaki, ki bi ju v skladu z 20. členom ZVKSES tožnica morala grajati ob primopredaji. Sodišče prve stopnje bo šele nato lahko ugotovilo razliko med vrednostjo nepremičnine brez napak in vrednostjo nepremičnine s skritimi napakami ter razliko izrazilo v razmerju oziroma odstotku, na podlagi katerega bo lahko znižalo kupnino, dogovorjeno v pogodbi in tako pravilno uporabilo materialno pravo oziroma določbo 478. člena OZ.

13.Glede na uspeh strank bo tako ponovno moralo presojati tudi o stroškovnem delu odločitve ter pri tem paziti na pravilno uporabo določbe 154. člena ZPP.

14.12. Odločitev o razveljavitvi sodbe je sodišče druge stopnje sprejelo na podlagi ocene, da ponovno izvajanje dokaznega postopka pred pritožbenim sodiščem (le v tem primeru bi pritožbeno sodišče lahko samo napravilo dokazno oceno) ne bi bilo ekonomično. Izvedba pritožbene obravnave ter ponovitev dokaznega postopka bi bila bistveno bolj zamudna od sprejete rešitve, zato je razveljavitev in vrnitev zadeve v novo sojenje bolj ekonomična in ne bo povzročila kršitve strankine pravice do sojenja brez nepotrebnega odlašanja iz 23. člena Ustave Republike Slovenije. Poleg tega bi se s tem, ko bi se pravno relevantna dejstva prvič ugotavljala šele v pritožbenem postopku, strankam odvzela pravica do dvostopenjskega sojenja in učinkovita pravica do pritožbe (25. člen Ustave Republike Slovenije).

15.13. Glede na obrazloženo je sodišče druge stopnje pritožbi toženca ugodilo skladno s prvim odstavkom 354. člena ZPP in sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču v novo sojenje.

16.14. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

-------------------------------

1Uradni list RS, št. 73/07 - uradno prečiščeno besedilo, 45/08 - ZArbit, 45/08, 111/08 - odl. US, 57/09 - odl. US, 12/10 - odl. US, 50/10 - odl. US, 107/10 - odl. US, 75/12 - odl. US, 40/13 - odl. US, 92/13 - odl. US, 10/14 - odl. US, 48/15 - odl. US, 6/17 - odl. US, 10/17, 16/19 - ZNP-1, 70/19 - odl. US, 1/22 - odl. US, 3/22 - ZDeb in 92/24 - odl. US.

2Uradni list RS, št. 97/07 - uradno prečiščeno besedilo, 64/16 - odl. US in 20/18 - OROZ631.

3

Glej tudi VSL Sodba IV Cp 92/2018 z dne 25. 1. 2018. VSRS Sodba II Ips 15/2024 z dne 2. 10. 2024. Uradni list RS, št. 18/04.

Zveza:

Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 478 Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (2004) - ZVKSES - člen 20, 20/1 Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 354, 354/1

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.