Jedro

Sodišče v sklepu o izročitvi nepremičnine kupcu tudi odloči, kdaj je dolžnik dolžan izprazniti poslovni prostor. Sklep je izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine. Primeren rok je paricijski rok, v katerem je mogoče pričakovati, da bo dolžnik poslovne prostore lahko izpraznil sam.

Sodišče rok določi na podlagi 313. člena ZPP ob upoštevanju 11. člena ZIZ, po katerem mora sodišče v izvršilnem postopku postopati hitro. Smiselna uporaba 2. odstavka 24. člena ZPSPP ne pride v poštev, saj se nanaša na najemno razmerje, v konkretnem primeru pa gre za prisilno prodajo dolžnikovih nepremičnin oziroma njegovih poslovnih prostorov in zato ta določba ni primerljiva.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sklep sodišča prve stopnje v izpodbijani točki III izreka spremeni tako, da se rok, v katerem mora dolžnik D., d.o.o. – v stečaju izprazniti skladiščno trgovske objekte na lokaciji K., ki stojijo na parc. št. 1111/1 in 2222/2, obe k. o. X, ter nepremičnini parc. št. 3333/3 in 4444/4, obe k. o. X, praznih oseb in stvari izročiti kupcu, skrajša na 60. dni od pravnomočnosti sklepa.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje v točki I nepremičnine parc. št. 1111/1, 2222/2 in parc. št. 5555/5, vse k. o. X, za znesek 414.500,00 EUR izročilo kupcu – upniku N. d.d. V točki II je odločilo, da se bo po pravnomočnosti sklepa pri omenjenih nepremičninah vknjižila lastninska pravica na N. d.d., ter navedlo, katere pravice in bremena se bodo izbrisale. V točki III pa je dolžniku D., d.o.o., naložilo, da je omenjene nepremičnine dolžan izprazniti v roku enega leta od pravnomočnosti sklepa.

2. Zoper točko III izreka sklepa vlaga pritožbo upnik in predlaga, da se pritožbi ugodi ter se sklep v izpodbijanem delu razveljavi oziroma spremeni tako, da se rok za izpraznitev in izročitev nepremičnine določi na osem oziroma podrejeno petnajst dni. Upnik se ne strinja z odločitvijo sodišča prve stopnje, ko je uporabilo določbe Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, ki v drugem odstavku 24. člena kogentno določa, da odpovedni rok v primeru odpovedi najemne pogodbe za poslovni prostor, sklenjene za nedoločen čas, ne sme biti krajši od enega leta. Omenjena nepremičnina se je prodajala na javni dražbi iz razloga poplačila upnikovih zapadlih terjatev do dolžnika. V konkretnem primeru ne gre za primer odpovedi najemne pogodbe brez krivdnih razlogov in zato določbe Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih ni mogoče uporabiti. Sicer pa niti ZIZ niti Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih ne določata roka, v katerem bi moral dolžnik izprazniti in izročiti poslovne prostore. Zato je smiselno potrebno uporabiti 15. člen ZIZ, ki napotuje na uporabo določb ZPP. Sodišče bi v konkretnem primeru moralo določiti rok za izpraznitev in izročitev predmetnih poslovnih prostorov v skladu z določbo 332. člena ZPP v zvezi s 313. členom ZPP. ZPP pa v drugem odstavku 313. člena določa, da če ni v posebnih predpisih drugače določeno, znaša rok za izpolnitev dajatve 15 dni, sodišče pa lahko določi daljši rok za dajatve, ki niso denarne. ZIZ pa kot lex specialis v 9. členu smiselno določa osemdnevni rok za izpolnitev dajatve in pri tem ne razlikuje, ali gre za denarne oziroma nedenarne terjatve. Zato bi sodišče moralo določiti rok 8 dni oziroma najkasneje 15 dni. Sicer pa je bil sklep o izvršbi v konkretni zadevi izdan 20. 3. 2012 in je dolžnik že od tega dne vedel, da lahko pride do prodaje predmetnih poslovnih prostorov. Do prodaje pa je prišlo več kot dve leti po začetku izvršilnega postopka, nepremičnina pa se je prodala na drugi javni dražbi.

3. Dolžnik P. d.o.o. - v stečaju je podal odgovor na pritožbo in navedel, da je sodišče prve stopnje upoštevalo pravilni rok za izpraznitev prostorov. V teh prostorih se nahaja kot najemnik po najemni pogodbi od 1. 7. 2012 dalje za nedoločen čas.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče je sklep v izpodbijani točki III izreka preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti po drugem odstavku 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99 s spremembami, v nadaljevanju ZPP) in v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (Ur. l. RS, št. 51/98 s spremembami, v nadaljevanju ZIZ).

6. V skladu z drugim odstavkom 192. člena ZIZ sodišče v sklepu o izročitvi nepremičnine kupcu tudi odloči, kdaj je dolžnik dolžan izprazniti poslovni prostor. Sklep je izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine. Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, ZIZ ne vsebuje določbe, v kakšnem roku mora dolžnik nepremičnine, ki so bile prodane in izročene kupcu ter v naravi predstavljajo trgovsko poslovni prostor, izprazniti. V takšnem primeru mora sodišče v sklepu o izročitvi nepremičnine določiti primeren rok, to pa je nedvomno rok, v katerem je mogoče pričakovati, da bo dolžnik poslovne prostore – v konkretnem primeru skladiščno trgovske objekte lahko izpraznil sam v paricijskem roku. Upoštevati pa je tudi potrebno določbo 11. člena ZIZ, ki govori o tem, da v postopku izvršbe in zavarovanja mora sodišče postopati hitro. Po oceni pritožbenega sodišča smiselna uporaba določbe drugega odstavka 24. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) v konkretnem primeru ne pride v poštev. Omenjena določba se nanaša na najemno razmerje, ki je bilo sklenjeno za nedoločen čas, v primeru odpovedi najemodajalca ali najemnika pa lahko v skladu z omenjeno določbo najemno razmerje preneha s potekom roka, ki ga določa sama najemna pogodba (odpovedni rok), pri čemer ta rok ne sme biti krajši od enega leta. Kot pravilno opozarja upnik v pritožbi, se omenjene določbe nanašajo na prenehanje najemnega razmerja, v konkretnem primeru pa gre za prisilno prodajo dolžnikovih nepremičnin oziroma njegovih poslovnih prostorov in zato ta določba ni primerljiva.

7. V skladu s 15. členom ZIZ je tako potrebno v takšnem primeru uporabiti smiselno določbe 313. člena ZPP, ki v drugem odstavku določa rok za izpolnitev, pri čemer pa izrecno določa, da lahko sodišče za dajatve, ki niso denarne, določi daljši rok. Tudi v tem primeru ZPP ne predpisuje dolžine omenjenega roka, kar pomeni, da je ta presoja prepuščena sodišču prve stopnje. Petnajstdnevni oziroma osemdnevni rok, na katerega opozarja upnik v pritožbi velja v primeru denarne dajatve, v konkretnem primeru pa gre za nedenarno terjatev oziroma izpraznitev skladiščno trgovskega objekta, zaradi česar omenjena roka tudi po oceni pritožbenega sodišča nista primerna niti smiselno uporabljiva. Ker gre za izpraznitev poslovnega prostora po sklepu o izročitvi nepremičnine, ki pa po drugem odstavku 192. člena ZIZ predstavlja izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine, je potrebno smiselno uporabiti tudi določbe 226. člena ZIZ, ki v prvem odstavku določa, da če mora dolžnik po izvršilnem naslovu nekaj storiti, kar ne more namesto njega storiti nihče drug, mu sodišče s sklepom o izvršbi določi primeren rok za izpolnitev obveznosti. Tako je po oceni pritožbenega sodišča primeren rok tisti rok, v katerem je mogoče pričakovati, da bo dolžnik lahko sam izpraznil poslovni prostor, poleg tega pa tudi ni mogoče prezreti, da je nepremičnina že prodana in je dolžnik seznanjen z možnostjo izpraznitve nepremičnine. Pri tem pa je vsekakor potrebno tudi upoštevati, za kakšne poslovno trgovske skladiščne prostore gre v vsakem posameznem primeru (v konkretni zadevi prostori v pritličju, ki so v obstoječem stanju namenjeni predvsem trgovinski dejavnosti oziroma živilski trgovini; prim. izvedeniško mnenje z dne 28. 8. 2013), zato je rok 60. dni od pravnomočnosti sklepa po oceni pritožbenega sodišča tisti rok, ki je primeren, da v njem dolžnik lahko izpolni svojo obveznost. Nenazadnje pa je smiselno uporabljiva tudi določba 175. člena ZIZ, ki v tretjem odstavku določa, da če je najemno razmerje nastalo po pridobitvi upnikove zastavne pravice na nepremičnini, lahko kupec ne glede na zakonske in pogodbene roke odpove pogodbo o najemu z odpovednim rokom enega meseca. Vsa omenjena določila tako nakazujejo na hitro postopanje sodišča, kar pa velja tudi glede dolžnikove obveznosti izpraznitve poslovnih prostorov.

8. Iz navedenih razlogov je zato pritožbeno sodišče pritožbi upnika ugodilo ter sklep sodišča prve stopnje v izpodbijani III. točki izreka spremenilo tako, da je rok za izpraznitev poslovnih prostorov določilo na 60. dni od pravnomočnosti sklepa.

9. Glede na navedbe dolžnika P. d.o.o. - v stečaju, ki je podal odgovor na pritožbo in v njem navajal, da v omenjenih prostorih opravlja svojo dejavnost na podlagi najemne pogodbe, pa pritožbeno sodišče opozarja na določbo 175. člena ZIZ, ki določa, da samo najemno razmerje ne preneha s prodajo stvari, kupec pa vstopi v pravice in obveznosti najemodajalca. Vendar, ker je v konkretnem primeru do najemnega razmerja prišlo že po pridobitvi upnikove zastavne pravice na nepremičnini, lahko kupec oziroma upnik N. d.d. ne glede na zakonske in pogodbene roke odpove pogodbo o najemu z odpovednim rokom enega meseca.