Jedro

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali je po ZVKSES mogoče veljavno izročiti nepremičnino kupcu, čeprav ta nima uporabnega dovoljenja, in ali v primeru, ko nepremičnina nima uporabnega dovoljenja, prenos posesti nepremičnine na kupca povzroči prenehanje zamude prodajalca in prenehanje teka pogodbene kazni po 17. členu ZVKSES.

Izrek

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali je po ZVKSES mogoče veljavno izročiti nepremičnino kupcu, čeprav ta nima uporabnega dovoljenja, in ali v primeru, ko nepremičnina nima uporabnega dovoljenja, prenos posesti nepremičnine na kupca povzroči prenehanje zamude prodajalca in prenehanje teka pogodbene kazni po 17. členu ZVKSES?

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku, s katerim sta tožnika od tožene stranke na podlagi 17. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES) vtoževala plačilo pogodbene kazni za vsak dan zamude z izročitvijo nepremičnine v znesku 91.417,01 EUR (ker sta tožnika solastnika, sta zahtevala vsak polovico navedenega zneska) in zakonske zamudne obresti od vložitve tožbe dalje, v celoti ugodilo. Zavzelo je stališče, da tožena stranka s tem, ko tožnikoma ni izročila uporabnega dovoljenja, ni zadostila zakonskim pogojem iz prvega odstavka 18. člena ZVKSES o pravilni izročitvi nepremičnine kupcu in je bila v zamudi z izročitvijo nepremičnine. Pojasni, da je izročitev uporabnega dovoljenja pogoj za izročitev nepremičnine ali z drugimi besedami, izročitve nepremičnine ni, dokler končni kupec ne prejme (tudi) uporabnega dovoljenja, do tedaj pa je prodajalec (investitor) v zamudi z izročitvijo. Po mnenju sodišča prve stopnje je namen ZVKSES ravno preprečiti situacije, kot je obravnavana, in zakon izročitev uporabnega dovoljenja jasno pogojuje s pravilno izročitvijo nepremičnine.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožene stranke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo. Posledično je odločilo še o stroških celotnega postopka in jih naložilo v plačilo tožnikoma. Zavzelo je stališče, da tožnika zaradi pravne napake (odsotnosti uporabnega dovoljenja – javnopravna omejitev lastninske pravice) zgrajenega stanovanja konec leta 2006, ko jima ga je tožena stranka nameravala izročiti, nista bila dolžna prevzeti. Vendar te možnosti nista izkoristila in sta, čeprav sta vedela, da uporabno dovoljenje ni izdano, nepremičnino prevzela in plačala kupnino. Ko pa kupec nepremičnino prevzame ali ko nastopi domneva njenega prevzema in s tem tudi kupčeva obveznost plačila kupnine, je treba uporabiti določbe ZVKSES o zahtevkih kupcev po izročitvi in prevzemu iz naslova jamčevanja za napake (20. člen ZVKSES). Ker tožnika zahtevata plačilo pogodbene kazni za obdobje po samem prevzemu, bi moralo, po presoji sodišča druge stopnje, sodišče prve stopnje odločilno težo dati dejstvu prevzema stanovanja. Od prevzema nepremičnine dalje je namreč napake pri izpolnitvi treba presojati po pravilih o jamčevalnih zahtevkih in ne več kot zamudo, zato tožnika za obdobje od prevzema nepremičnine dalje pogodbene kazni ne moreta več zahtevati. Ker sta tožnika vedela, da uporabno dovoljenje v roku ne bo izdano, pa jima pogodbena kazen za zamudo ne bi šla niti po splošnih pravilih obligacijskega prava, saj sta v to škodo privolila.

3. Zoper pravnomočno sodbo sodišča druge stopnje vlagata predlog za dopustitev revizije tožnika. V njem zastavlja dve, po njunem mnenju pravno pomembni vprašanji: 1. Ali je po ZVKSES mogoče veljavno izročiti nepremičnino kupcu, čeprav ta nima uporabnega dovoljenja, in ali v primeru, ko nepremičnina nima uporabnega dovoljenja, prenos posesti nepremičnine na kupca povzroči prenehanje zamude prodajalca in prenehanje teka pogodbene kazni po 17. členu ZVKSES? 2. Ali je v skladu z ustavno pravico iz 22. in 25. člena Ustave obstoječa razlaga in uporaba Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), po kateri o višini (odmeri) stroškov postopka, kadar pride do spremembe odločbe na drugi stopnji, odloča pritožbeno sodišče, zoper tak sklep pa ni mogoče vložiti pritožbe ali drugega pravnega sredstva niti v primeru, če je odmera očitno napačna?

4. Predlog je v delu, razvidnem iz izreka sklepa, utemeljen.

5. Vrhovno sodišče dopusti revizijo, če je od njegove odločitve mogoče pričakovati odločitev o pravnem vprašanju, pomembnem za zagotovitev pravne varnosti, enotne uporabe prava ali za razvoj prava preko sodne prakse (prvi odstavek 367.a člena ZPP). V obravnavanem primeru so pogoji za dopustitev revizije izpolnjeni glede pravnega vprašanja, opredeljenega v izreku tega sklepa. Vrhovno sodišče je zato revizijo v tako začrtanem obsegu dopustilo (tretji odstavek 367.c člena ZPP).

6. Vrhovno sodišče je odločalo v senatu vrhovnih sodnikov, ki so navedeni v uvodu tega sklepa. Odločitev je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).