Jedro

Glede na ugotovljen obseg s strani posrednika dejansko opravljenih storitev in njegov trud, ki ga je pri tem vložil, je sodišče prve stopnje posledično pravilno zaključilo, da je pogodbeno dogovorjena provizija v konkretnem primeru previsoka. Le-to sta pravdni stranki sicer s pogodbo res dogovorili v višini dveh odstotkov od nakupne vrednosti nepremičnine, kar predstavlja polovico najvišjega odstotka provizije, ki ga dovoljuje ZNPOsr. Vendar je bila takšna provizija dogovorjena tako za osnovno storitev posredovanja kot tudi za dodatne storitve, ki s strani tožeče stranke niso bile opravljene. Upoštevajoč navedeno ter ugotovitev sodišča prve stopnje (ki je tožeča stranka v pritožbi ne izpodbija), da je tožeča stranka za toženo opravila (zgolj) storitev ogleda stanovanja in organizacije enega sestanka za priprave in pogajanja za sklenitev pogodbe ter strankama posredovala zemljiškoknjižni izpisek nepremičnine, se sodišče druge stopnje strinja z oceno, da gre tožeči stranki kot pravična odmena za opravljeno storitev zgolj polovica dogovorjene provizije, tj. en odstotek od nakupne vrednosti nepremičnine.

Izrek

Pritožbi se zavrneta in se potrdita sodba in sklep sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka sama krije svoje stroške v postopku s pritožbo zoper sodbo in s pritožbo zoper sklep.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je ohranilo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 2890/2008 z dne 26. 02. 2008 za glavnico v višini 4.020,00 EUR in zakonske zamudne obresti od glavnice 4.020,00 EUR od dne 21. 12. 2007 do plačila ter za stroške postopka v znesku 74,50 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 26. 02. 2008 do plačila. V presežku je zahtevek tožeče stranke zavrnilo ter v tem delu razveljavilo izvršilni sklep.

Z dopolnilnim sklepom z dne 31. 03. 2010 je sodišče prve stopnje odločilo o stroških postopka tako, da vsaka stranka nosi svoje.

Zoper odločitev o glavni stvari in stroškovno odločitev se iz vseh pritožbenih razlogov iz 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) (1) pritožuje tožeča stranka. Sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da ohrani izvršilni sklep v celoti v veljavi in je tožena stranka dolžna plačati tožeči strani glavnico v znesku 8.040,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi ter stroške upnika v višini 149,00 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude. Toženi stranki naj naloži tudi povrnitev pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje. Navaja, da je izpodbijana sodba nepravilna in nezakonita. Sodišče je namreč nepravilno zaključilo, da tožeča stranka ni ravnala s profesionalno skrbnostjo v zaključni fazi izpolnjevanja pogodbene obveznosti, zaradi česar sta toženi stranki zaradi sestave pogodbe odšli k notarju in nista več sodelovali s toženo stranko. Sodišče se je spustilo v presojo vsebine prodajne pogodbe, do česar pa ni upravičeno. Kljub temu poudarja, da predstavlja osnutek pogodbe običajno besedilo prodajne pogodbe v našem sistemu, ki je vsekakor tudi zemljiškoknjižno izvršljiv. Določba o ari ni obligatorna, tožeča stranka pa v zvezi s tem ni izrazila posebne želje. V zavarovanje interesa toženih strank je osnutek pogodbe v 8. členu nenazadnje določal, da overjen izvod prodajne pogodbe hrani tožeča stranka ter jo toženima izroči po plačilu celotne kupnine, pri čemer sta prodajalca v primeru, če ne bosta izročila nepremičnine toženima strankama v dogovorjenem roku, dolžna plačati pogodbeno kazen v višini pol promila vrednosti nepremičnine dnevno. Nepravilna je tudi ugotovitev sodišča, da pogodbe ni sestavil univerzitetni diplomiran pravnik, saj nasprotno izhaja iz same listine. Nadalje je neutemeljen očitek, da v pogodbo ni vnesla določila o predznambi lastninske pravice, saj ta ni obligatorna. Glede pribave slovenskega EMŠO za drugo toženo stranko pa poudarja, da navedenega sploh ni imela možnosti storiti, saj ji tožena stranka ni dopustila, da bi dokončala sestavo pogodbe. Toženi stranki ji tudi nista dopustili, da bi pogodbo zemljiškoknjižno izvedla. Sodišče prve stopnje je nepravilno in brez vsakršne obrazložitve zaključilo, da tožeča stranka ni upravičena do celotne vtoževane glavnice v znesku 8.040,00 EUR, temveč le do polovice. Glede na to, da Zakon o nepremičninskem posredovanju (v nadaljevanju ZNPosr) (2) v 5. členu določa, da sme provizija znašati štiri odstotke od pogodbene cene in je tožeča stranka že sama provizijo določila na polovično vrednost, se tožena stranka sprašuje, kako je sodišče ugotovilo, da odstotek od navedene vrednosti predstavlja sorazmerno plačilo za opravljeno storitev. Izpodbijana sodba v tem delu nima razlogov. Tudi sicer opozarja, da ni pravne podlage, ki bi sodišču dopuščala samostojno vrednotenje posameznih opravil v okviru storitve nepremičninskega posredovanja. Slednja namreč predstavljajo celoto in se kot takšna tudi vrednotijo. Zakon namreč ne opredeljuje posameznih opravil posrednika. V pritožbi zoper odločitev o stroških se tožeča stranka zgolj sklicuje na povzete razloge v pritožbi zoper sodbo in v posledici zatrjevane nepravilne odločitve o glavni stvari predlaga, da sodišče o stroških postopka odloči na podlagi 1. odstavka 154. člena ZPP, v skladu s katerim mora stranka, ki v pravdi ne uspe, nasprotni stranki povrniti njene pravdne stroške. Ker sta toženi stranki nerazdelno odgovorni za vtoževano obveznost pa morata nerazdelno povrniti tudi stroške tožeče stranke.

Na vročeni pritožbi je odgovorila tožena stranka, ki predlaga njuno zavrnitev in potrditev sodbe in sklepa sodišča prve stopnje. Priglaša stroške s pritožbo.

Pritožbi zoper sodbo in dopolnilni sklep nista utemeljeni.

O pritožbi zoper sodbo: Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo materialno pravo, ko je utemeljenost ugovora tožene stranke v smislu znižanja zaračunane provizije za posredovanje pri prodaji nepremičnine presodilo na podlagi 3. odstavka 846. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). (3) Pogodba o nepremičninskem posredovanju predstavlja namreč zgolj posebno obliko pogodbe o posredovanju, zato veljajo za razmerje med nepremičninsko družbo in naročiteljem splošna pravila obligacijskega prava o pogodbi o posredovanju, če ni v ZNPosr določeno drugače (2. odstavek 13. člena ZNPosr). Določba 3. odstavka 846. člena OZ tako sodišče pooblašča, da na naročiteljevo zahtevo zniža pogodbeno dogovorjeno provizijo, če spozna, da je provizija pretirano visoka v primerjavi s posrednikovim trudom in njegovo storitvijo. Ker OZ in ZNPosr ne vsebujeta določb o tem, kolikšna je lahko odmena za posamezne posrednikove storitve (temveč ZNPosr omejuje zgolj največji možni odstotek provizije za opravljene storitve kot celoto), pa je treba pri uporabi 3. odstavka 846. člena OZ izhajati iz celovite presoje konkretnih okoliščin primera, kar je sodišče prve stopnje storilo tudi v obravnavanem primeru, zaradi česar izpodbijani sodbi ni mogoče odreči pomanjkanja razlogov o odločilnih dejstvih, kar bo podrobneje pojasnjeno v nadaljevanju.

V konkretnem primeru med strankama ni bilo sporno, da tožeča stranka kot posrednik ni opravila vseh storitev, ki jih predvideva ZNPosr v 15. in 17. členu, kakor tudi ne vseh storitev po pogodbi, ki je med drugim predvidevala opravo (dodatnih) storitev posredovanja iz 1. točke Splošnih pogojev poslovanja. Tožena stranka je namreč sestavo listine o prodajni pogodbi zaupala notarki, ravno tako pa tudi vse nadaljnje storitve, tj. predložitev pogodbe za odmero davka na promet nepremičnin, vložitev predloga za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo ter sodelovanje pri sestavi primopredajnega zapisnika. Med strankama pa je bilo sporno, ali je tožena stranka v odsotnosti dogovora o znižanju provizije zaradi neoprave takšnih storitev na njeno izrecno željo (možnost takšnega posebnega dogovora so dopuščali Splošni pogoji poslovanja tožeče stranke) le-te zaupala notarki samovoljno, ali je to storila po krivdi tožeče stranke, ker slednja pri do tedaj opravljenih storitvah ni pokazala ustrezne profesionalne skrbnosti. V sledečem primeru ji namreč takšne okoliščine ne bi bilo mogoče šteti v breme tako, da bi bila kljub temu dolžna plačati celotno dogovorjeno provizijo, četudi je bil obseg storitve tožeče stranke bistveno manjši od dogovorjenega.

Glede takšnih pravno pomembnih okoliščin se sodišče druge stopnje pridružuje razlogom izpodbijane sodbe, iz katerih izhaja, da tožeča stranka pri pripravi listine pogodbe ni ravnala s potrebno skrbnostjo. Ni namreč mogoče pritrditi tožeči stranki, da sodišče prve stopnje ne bi smelo presojati vsebine dogovorjenega pogodbenega statuta. Posrednik mora delovati po merilu skrbnosti dobrega strokovnjaka, tj. merilu skrajne skrbnosti (2. odstavek 6. člena OZ in 1. odstavek 14. člena ZNPosr), pri čemer mora biti njegov trud usmerjen v zagotovitev interesov svojega naročnika. V tem smislu je sodišče prve stopnje ugotovilo, da tožeča stranka ni prerekala očitkov tožene stranke, da je tožeča stranka ni celovito seznanila z dejanskim in pravnim položajem nepremičnine, ki je bila predmet prodaje. Prav tako ni zanikala svojih pomot pri navedbi številke stanovanja ter številke zemljiškoknjižnega vložka, česar ni sanirala niti pri ponovni predložitvi (drugega) osnutka, ki je sledila pripombam tožene stranke. Tožeča stranka tudi ni opozorila tožene na potrebo po pribavi slovenskega EMŠO za drugo toženo stranko, ki je nemški državljan. V pritožbi glede navedenega očitka sicer navaja, da tega sploh še ni mogla izvesti, ker je pred tem tožena stranka že naročila sestavo listine pri notarju. Vendar sodišče druge stopnje takšnih pritožbenih trditev ob odsotnosti razlogov za njihovo navajanje po koncu prvega naroka za glavno obravnavo ni moglo upoštevati (1. odstavek 337. člena ZPP). Tudi sicer pa poudarja, da so takšni ugovori neutemeljeni, saj bi bilo omenjeno pojasnilo oziroma opozorilo dolžno glede na določbo 24. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) (4), hkrati pa potrebno ravno zaradi pravilne sestave listine o pogodbi. Utemeljen je tudi očitek tožene stranke, da tožeča v pogodbo ni vnesla določbe o usodi dogovorjene are v primeru, ko bi od pogodbe odstopil prodajalec.

Glede na obstoj takšne določbe v primeru, ko bi od pogodbe odstopil kupec, je vsekakor mogoče pritrditi, da je bila zahteva tožene stranke, naj se določno opredeli oziroma zavaruje tudi njen položaj v takšnem primeru, na mestu. Tožeča stranka v pritožbi sicer pravilno navaja, da je način zavarovanja položaja določene stranke v pogodbenem razmerju odvisen od njene svobodne pogodbene volje, zaradi česar npr. vnos določila o ari ali določila o predznambi lastninske pravice v zemljiški knjigi v pogodbo ni bil nujen za zagotovitev pravne veljavnosti pogodbe niti edini možen način za zavarovanje pravnega položaja kupca nepremičnine. Vendar sodišče druge stopnje opozarja, da je provizija posrednika v skladu z zgoraj povzeto zakonsko določbo odvisna tudi od vloženega truda pri opravljanju storitev. Tožeča stranka pa ni prerekala ugotovitve sodišča prve stopnje, da jo je tožena stranka opozorila na napake v pogodbi, kakor tudi na določbe, z vsebino katerih se ni strinjala oziroma s katerimi ni bila v celoti zadovoljna, sama pa takšne pogodbe ni prilagodila željam in interesom svoje pogodbene stranke. G. Č. je pred sodiščem sicer izpovedal, da so bile pripombe tožene stranke neizvedljive, čemur pa – kot je že pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje – glede na zgoraj pojasnjeno ni mogoče pritrditi. Predstavljeno ravnanje tožeče stranke tako odraža nizko stopnjo truda, ki jo je vložila v prilagoditev sicer po njenih pritožbenih trditvah običajne prodajne pogodbe posebnim interesom in (dodatnim) željam naročnikov v konkretnem primeru. Tožena stranka je glede na takšen način delovanja tožeče stranke pri opravljanju del po pogodbi zato upravičeno podvomila v njeno strokovnost in pripravljenost, da v največji možni meri zasleduje njene interese tudi pri nadaljnjih aktivnostih v zvezi z nakupom nepremičnine, zaradi česar ji ni mogoče šteti v breme, da kasnejših storitev ni zaupala tožeči stranki. Glede na utemeljenost vseh zgoraj pojasnjenih očitkov pa na pravilnost takšnega zaključka ne vpliva niti dejstvo, da pritožba sicer pravilno graja zmotno ugotovitev sodišča prve stopnje, da osnutka pogodbe za tožečo stranko ni sestavil univerzitetni diplomiran pravnik, kot to zahteva 1. odstavek 24. člena ZNPOsr.

Tožeča stranka sicer v pritožbi ponavlja tudi, da je tožena stranka ni predhodno obvestila o nameravani prepustitvi sestave pogodbe notarki, s čimer naj bi kršila svojo notifikacijsko dolžnost po 18. členu ZNPOsr. Ker pa pri tem ne graja dokazne ocene sodišča prve stopnje, ki je na podlagi izpovedbe prve tožene stranke ter priče G. Č. ugotovilo nasprotno, sodišče druge stopnje nima razlogov, da bi dvomilo v pravilnost izpodbijanega dejanskega zaključka. Tudi sicer pa je takšen očitek glede na konkretne okoliščine primera pravno neodločilen, saj tožeča stranka ni zatrjevala, da bi odsotnost takšnega obvestila kakor koli vplivala na njena nadaljnja ravnanja pri izpolnjevanju pogodbenih obveznosti.

Glede na ugotovljen obseg s strani posrednika dejansko opravljenih storitev in njegov trud, ki ga je pri tem vložil, je sodišče prve stopnje posledično pravilno zaključilo, da je pogodbeno dogovorjena provizija v konkretnem primeru previsoka. Le-to sta pravdni stranki sicer s pogodbo res dogovorili v višini dveh odstotkov od nakupne vrednosti nepremičnine, kar predstavlja polovico najvišjega odstotka provizije, ki ga dovoljuje ZNPOsr. Vendar je bila takšna provizija dogovorjena tako za osnovno storitev posredovanja kot tudi za dodatne storitve, ki s strani tožeče stranke niso bile opravljene. Upoštevajoč navedeno ter ugotovitev sodišča prve stopnje (ki je tožeča stranka v pritožbi ne izpodbija), da je tožeča stranka za toženo opravila (zgolj) storitev ogleda stanovanja in organizacije enega sestanka za priprave in pogajanja za sklenitev pogodbe ter strankama posredovala zemljiškoknjižni izpisek nepremičnine, se sodišče druge stopnje strinja z oceno, da gre tožeči stranki kot pravična odmena za opravljeno storitev zgolj polovica dogovorjene provizije, tj. en odstotek od nakupne vrednosti nepremičnine oziroma 4.020,00 EUR.

Ker torej sodišče druge stopnje pri preizkusu izpodbijane sodbe ni našlo kršitev, na katere opozarja pritožba, niti tistih, na katere v skladu z 2. odstavkom 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

O pritožbi zoper sklep: Glede na pravilnost izpodbijane odločitve o delni zavrnitvi zahtevka tožeče stranke (tj, glede polovice vtoževanega zneska), je pravična tudi njena odločitev, da nosi vsaka stranka svoje stroške postopka pred sodiščem prvem stopnje. Sodišče druge stopnje je zato kot neutemeljeno zavrnilo pritožbo tožeče stranke zoper dopolnilni sklep z dne 31. 03. 2010, s katerim je sodišče prve stopnje odločilo, da krije vsaka stranka svoje stroške postopka, in takšen sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP).

Ker je tožeča stranka s pritožbo v celoti propadla, mora stroške, ki so ji nastali v postopku s pravnim sredstvom, kriti sama (1. odstavek 154. člena ZPP). Toženi stranki pa sodišče druge stopnje ni priznalo stroškov z odgovorom na pritožbo, saj glede na njegovo vsebino za odločitev o pritožbi ni bil potreben (155. člen ZPP).

(1) Ur. l. RS, št. 26/1999 in nasl. (2) Ur. l. RS, št. 42/2003 in nasl. (3) Ur. l. RS, št. 83/2001 in nasl. (4) Ur. l. RS, št. 58/2003 in nasl.