Jedro

Zakon ne daje podlage za podelitev pravice bivanja v prodani nepremičnini zastavnemu upniku in osebi, ki je imela vknjiženo zaznambo vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice ali vlagatelju v nepremičnino. Pravico bivanja kot najemnik ima le dolžnik (210. člen ZIZ), v kolikor sodišče njegovemu predlogu ugodi.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

II. Zastavna upnica CŽV sama krije svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je nepremičnino z ID znakom A, last dolžnika, domaknilo kupcu RF d.o.o. (I. točka izreka). Hkrati je kupcu naložilo, da v roku 60 dni od prejema sklepa plača preostanek kupnine v višini 71.250,00 EUR (II. točka izreka) in sklenilo, da se pri predmetni nepremičnini izbrišejo vse pravice in bremena v skladu z drugim in tretjim odstavkom 89. člena Zakona o zemljiški knjigi - v nadaljevanju ZZK-1 (III. točka izreka).

2. Proti temu sklepu se pritožuje zastavna upnica CŽV. Uveljavlja vse tri pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ) in predlaga razveljavitev sklepa ter prodaje. Uvodoma opozarja na protispisnost zapisnika o javni dražbi, v katerem kupec izjavlja, da je z upnikom RE povezana oseba, in obvestilom sodišča z dne 22. 4. 2014, iz katerega izhaja, da je kupec povezana oseba z upnikom RF, kot tudi, da je iz poslovnega registra AJPES razvidno, da je prvi izvršilni upnik družbenik kupca, ne pa pravne osebe, ki je navedena v zapisniku. Očita, da je sodišče z odločitvijo pod III. točko izreka zagrešilo bistveno kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ko se ni vsebinsko opredelilo do pripomb pritožnice na zapisnik, ki jih je podala 18. 4. 2014 in v katerih se sklicuje na finančna vlaganja v nepremičnino, kot tudi ne do pripomb, ki se nanašajo na zmožnost sodelovanja zastavne upnice na dražbi. Prav tako se sodišče ni opredelilo do njene vloge z dne 8. 10. 2013, v kateri je zahtevala ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine in ugotovitev vlaganj. Na podlagi le-teh je upravičena zahtevati plačilo in vknjižbo zastavne pravice za znesek 40.000,00 EUR.

3. Bistvo nadaljnjih pritožbenih izvajanj je, da je sodišče spregledalo dogovor o plačilu dolga zastavne upnice s prvim izvršilnim upnikom in plačani znesek 780,00 EUR, kot tudi vlaganja, ki so bila opravljena z vednostjo zastavnega upnika RE. Kupec je z vlaganji okoriščen na škodo zastavne upnice, ki je dobroverno v skladu z dogovorom vlagala v navedeno nepremičnino. Kupec in povezana oseba sta pridobila korist oziroma sta obogatena za vrednost vlaganj. Zastavna upnica ima terjatev do dolžnice v znesku 40.000,00 EUR iz naslova posojila, zoper prvega upnika in dolžnika pa še solidarno terjatev iz naslova povečanja vrednosti nepremičnine v višini 35.147,00 EUR. Slednje je bilo zahtevano z vlogo 8. 10. 2013, sodišče pa se do tega ni opredelilo, čeprav to vpliva na prodajne pogoje. Pritožnica meni, da imajo vlaganja primarni vrstni red, zato bi sodišče moralo zastavni upnici dovoliti sodelovati na dražbi brez plačila varščine. Poudarja, da bi moralo sodišče upoštevati prenos pravice razpolaganja z zaznamovanim vrstnim redom pridobitve lastninske pravice, ki je bila prenesena na V.V. z notarskim zapisom SV 613/2011 z dne 9. 9. 2011. Sodišče le-tej ni vročalo nobene odredbe o prodaji, niti drugih sklepov, s čimer je bilo stranki onemogočeno uveljavljanje pravnih sredstev in dostop do sodišča. Izpostavlja, da bi sodišče moralo obravnavati zahtevo pritožnice oziroma VV za bivanje v navedeni nepremičnini. Prav tako sodišče zastavni upnici in osebi, ki dejansko biva v nepremičnini, ni vročilo sklepa o izvršbi.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Ker je bila do uveljavitve Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o izvršbi in zavarovanju - ZIZ-J (Ur. l. RS, št. 53 z dne 15. 7. 2014) že izdana odredba o prodaji, je sodišče druge stopnje na podlagi tretjega odstavka 82. člena ZIZ-J uporabilo pred tem veljavne določbe ZIZ (Ur. l. RS, št. 3/07 - UPB, 93/07, 37/08-ZST-1, 45/08-ZArbit, 28/09, 51/10, 26/11, 17/13-odl. US in 45/14-odl. US).

6. Če je kupec z upnikom povezana oseba, kupec pa je na dražbi kupil nepremičnino za ceno, ki je nižja od njene ugotovljene vrednosti po 178. členu ZIZ, in pridobljena kupnina ne bi zadostovala za popolno poplačilo tega upnika, se pri poplačilu tega upnika, ne glede na dejansko višino kupnine, šteje, da je upnik poplačan do višine ugotovljene vrednosti nepremičnine (200.a člen ZIZ). Okoliščina, ali je kupec s prvim izvršilnim upnikom povezana oseba in resničnost kupčeve izjave po četrtem odstavku 189. člena ZIZ ter skladnost njegove izjave dane na zapisnik in izjave poslane strankam, bo relevantna šele v fazi poplačila ter bo predmet razprave na razdelitvenem naroku (četrti odstavek 207. člena ZIZ), medtem ko na zakonitost in pravilnost prodaje in izdaje sklepa o domiku nima nobenega vpliva.

7. Ker je sodišče izdalo izpodbijani sklep po opravljeni javni dražbi dne 16. 4. 2014, se do pripomb pritožnice, ki jih je podala kasneje, in sicer 18. 4. 2014, ni moglo opredeliti. Smiselnemu pritožbenemu očitku odsotnosti razlogov o tej vlogi zato ni slediti.

8. Na podlagi 209. člena ZIZ mora sodišče s sklepom o domiku tudi odločiti, katere v zemljiški knjigi vpisane pravice in bremena se izbrišejo ob izročitvi nepremičnine kupcu(1). Odločitev v III. točki izreka sklepa, ko je sodišče odločilo o izbrisu v zemljiški knjigi vpisanih pravic in bremen na nepremičnini po pravnomočnosti sklepa o izročitvi je zato zakonita, pritožbena graja, ki se temu upira, pa neutemeljena.

9. Neutemeljeno zastavna upnica trdi, da se sodišče ni opredelilo do „zmožnosti“ njenega sodelovanja na dražbi. Že na sami dražbi je utemeljilo odločitev o zavrnitvi. Iz zapisnika o opravljeni dražbi (l. št. 218) je namreč razvidno, da sodišče zastavni upnici ni dovolilo dražiti, saj je ugotovilo, da zastavna upnica varščine ni poravnala, in da je na podlagi podatkov spisa in vpogleda v zemljiško knjigo razvidno, da se varščina glede na vrstni red pridobljenih zastavnih pravic ne more poravnati iz kupnine. Prav tako je v izpodbijanem sklepu obširno in jasno navedlo razloge, zakaj zastavni upnici ni dovolilo dražiti ter je preizkus odločitve mogoč. Sodišče druge stopnje prvostopenjskim razlogom pritrjuje in jih v izogib ponavljanju povzema.

10. Zavrniti je pritožbene trditve, da sodišče ni odločilo o vlogi pritožnice z dne 8. 10. 2013. Odločitev je sprejelo s sklepom z dne 20. 11. 2013, v katerem je zavrnilo predlog za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine in se pod 9. točko obrazložitve sklepa obširno opredelilo do trditev o vlaganjih. Pojasnilo je, da lahko pritožnica le-ta uveljavlja v posebnem pravdnem postopku sproženem proti dolžniku, medtem ko ji predkupne pravice na podlagi obstoječega stanja ni mogoče priznati, saj ni izkazala obstoja zakonite ali vknjižene predkupne pravice.

11. Odločilnega pomena za presojo zakonitosti in pravilnosti izpodbijanega sklepa je očitek kršitve pravil dražbe. Po trditvah pritožnice je bila kršitev storjena s tem, ko sodišče zastavni upnici v nasprotju s tretjim odstavkom 185. člena ZIZ ni dovolilo dražiti in očitek o nevročanju sodnih pisanj zastavni upnici in njeni hčerki V.V..

12. Po prvem odstavku 185. člena ZIZ se lahko dražbe udeleži le tisti, ki najpozneje tri delovne dni pred dražbo položi varščino. Po tretjem odstavku citirane določbe so varščine oproščeni upniki in zastavni upniki, če njihove terjatve dosegajo varščino in če se da glede na njihov vrstni red in ugotovljeno vrednost nepremičnine, varščina poravnati iz kupnine. Zastavna upnica varščine ni položila. Kot je razvidno iz zemljiške knjige, njena terjatev do dolžnika, zavarovana s hipoteko, dosega varščino, vendar pa je glede na vrstni red in ugotovljeno vrednost nepremičnine evidentno, da je ni mogoče poravnati iz kupnine. V vrstnem redu pridobljenih zastavnih pravic na nepremičnini so namreč pred terjatvijo zastavne upnice terjatve prvega, drugega in tretjega izvršilnega upnika, kot tudi dve terjatvi zastavne upnice RS. Njihove terjatve presegajo ugotovljeno vrednost nepremičnine (137.500,00 EUR), saj je že seštevek glavnic terjatev teh upnikov višji (140.688,02 EUR). Sodišče prve stopnje je zato utemeljeno zaključilo, da zastavna upnica ni oproščena varščine in ji ni dovolilo dražiti.

13. Zmotno je stališče pritožbe, da je vrstni red pridobljene zastavne pravice zastavne upnice drugačen iz razloga vlaganj v nepremičnino, ker so bila ta opravljena pred pridobitvijo zastavne pravice ostalih izvršilnih upnikov. Kot je že prvostopenjsko sodišče pravilno pojasnilo, ima zastavna upnica na podlagi finančnih vlaganj v nepremičnino zgolj obligacijskopravno upravičenje zoper dolžnika, ne pa (bodočo, še manj obstoječo) stvarnopravno pravico na nepremičnini. Vračilo finančnih vlaganj lahko doseže v posebnem pravdnem postopku. Šele pravnomočno ugotovljen materialnopravni zahtevek zoper dolžnika bi predstavljal podlago za pridobitev zastavne pravice. Zatrjevano dejstvo, da je bil prvi izvršilni upnik z vlaganji seznanjen, pa na izvršilni postopek nima nobenega vpliva, kot tudi ne zatrjevano dogovarjanje o prevzemu dolga med pritožnico in prvim izvršilnim upnikom. Pritožnica namreč tega, da je bil tak dogovor sklenjen, ni izkazala.

14. Sodišče druge stopnje ob tem še ugotavlja, da zastavna upnica prihaja sama s seboj v nasprotje, ko zatrjuje obstoj njene pravice do sodelovanja na dražbi zaradi njenih vlaganj in ko navaja, da gre za vlaganja hčerke V.V..

15. Drži, da je bila do 25. 1. 2013, to je pred razpisom in opravo prve javne dražbe, pri predmetni nepremičnini vknjižena zaznamba vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice(2). Ta pa ne predstavlja ovire za dovolitev izvršbe, kot tudi ne za razpis in opravo dražbe ter prodajo nepremičnine(3). Sodišče tako ni storilo kršitve določb postopka, ko je navkljub vknjižbi te zaznambe dovolilo izvršbo, kot tudi ne z vročanjem odredbe o prodaji, saj je zaznamba v času razpisa prve dražbe že prenehala veljati. Pritožbeni očitek kršitve pravil dražbe s tem, ko sodišče sodnih pisanj ni vročalo V.V., je kot neutemeljen zato zavrniti.

16. Zakon ne daje podlage za podelitev pravice bivanja v prodani nepremičnini zastavnemu upniku in osebi, ki je imela vknjiženo zaznambo vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice ali vlagatelju v nepremičnino. Pravico bivanja kot najemnik ima le dolžnik (210. člen ZIZ), v kolikor sodišče njegovemu predlogu ugodi. Očitek, da sodišče ni odločalo o predlogu zastavne upnice za bivanje v hiši in trditve o pravici do bivanja je glede na navedeno v celoti zavrniti.

17. Posebej je izpostaviti, da je sodišče dovolilo izvršbo zoper dolžnika skladno s prvim odstavkom 168. člena ZIZ, saj je le-ta v zemljiški knjigi vpisan kot lastnik predmetne nepremičnine in da je v postopku obravnavalo navedbe pritožnice, da je zaradi vlaganj v nepremičnino edina „stvarna lastnica nepremičnine“, kot ugovor tretje. Njen ugovor je bil s sklepom z dne 22. 6. 2012 pravnomočno zavrnjen, pritožnica pa tožbe za ugotovitev, da izvršba na predmetno nepremičnino ni dopustna, ni vložila. Ovire za prisilno prodajo predmetne nepremičnine tako ni in sodišče prve stopnje je skladno z določbami 181. člena do 189. člena ZIZ opravilo postopek dražbe in nepremičnino domaknilo kupcu.

18. V predmetnem postopku je poudariti tudi, da pritožnica ni pojasnila podlage za vlaganja v tujo nepremičnino in s tem morebitnega pravnega naslova za prenos lastništva nanjo oziroma njeno hčerko.

19. V pritožbi uveljavljane kršitve po obrazloženem niso podane. Ker tudi niso izkazane kršitve, na katere pazi sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 366. člena istega zakona in 15. členom ZIZ), je sodišče druge stopnje pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

20. Odločitev o stroških pritožbenega postopka je sprejeta v posledici neuspeha s pritožbo in temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena istega zakona in 15. členom ZIZ.

Op. št. (1) : Po prvem odstavku 173. člena ZIZ s pravnomočnostjo sklepa o izročitvi ugasne na nepremičnini vknjižena zastavna pravica, čeprav zastavni upniki oziroma upniki zemljiškega dolga niso popolnoma poplačani. Ne ugasnejo stvarne služnosti in osebne služnosti, stvarna bremena in stavbne pravice, ki so bile vpisane v zemljiški knjigi pred pravicami zastavnih upnikov. Druge osebne služnosti, stvarna bremena in stavbne pravice s prodajo nepremičnine ugasnejo, razen če se imetniki teh pravic s kupcem kako drugače dogovorijo (174. člen ZIZ).

Op. št. (2) : Iz notarskega zapisa SV 613/11 z dne 9. 9. 2911 izhaja, da je dolžnik prenesel le pravico razpolaganja z zaznamovanim vrstnim redom.

Op. št. (3) : Zaznamba vrstnega reda za prenos lastninske pravice je ovira le za dovolitev vpisov na podlagi pravnomočnega sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu, če ta učinkuje pred trenutkom, od katerega učinkuje zaznamba izvršbe (3. točka četrtega odstavka 89. člena ZZK-1)