Jedro

Materialnopravni zavezanec za plačilo stroškov in bremen, ki nastanejo v zvezi z obratovanjem poslovnih prostorov, je njihov lastnik. To izhaja iz 68. člena SPZ, ki določa, da stroške uporabe, upravljanja in druga bremena, ki se nanašajo na celo stvar, krijejo solastniki v sorazmerju z velikostjo idealnih deležev. SPZ pa ne daje podlage, ki bi najemnika zavezovala k plačevanju obveznosti iz naslova obratovanja neposredno upravniku. Na podlagi zakona tako sploh ne obstaja terjatev tožeče stranke (upravnika) nasproti najemnikom, zato tožeča stranka te svoje (neobstoječe) „terjatve“ nasproti najemnikom ni mogla cedirati na toženo stranko (lastnico poslovnih prostorov).

Pogodba v breme tretjega tretjega ne veže.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu I. točke izreka, to je glede 7.126,99 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17.10.2012 do plačila in 86,00 EUR izvršilnih stroškov.

II. Tožena stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VL 30420/2012 z dne 15. 3. 2012 vzdržalo v veljavi za znesek 413,11 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 3. 9. 2011 do plačila, za znesek 7.126,99 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17. 1. 2012 do plačila in za znesek 86,00 EUR izvršilnih stroškov (I. točka izreka). Toženi stranki je naložilo, da tožeči stranki povrne 3.766,14 EUR pravdnih stroškov (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo, razen glede zneska 413,11 EUR, se je pravočasno pritožila tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki je nanjo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Z izpodbijanim delom sodbe je sodišče prve stopnje odločilo o zneskih zakonskih zamudnih obrestih od zapadlosti računov do plačila glavnice po teh računih, ki jih je tožeča stranka (upravnik) izdala toženi stranki (lastnici poslovnih prostorov) za sorazmerni del stroškov obratovanja in vzdrževanja skupnih delov in naprav, ki odpadejo na posamezne poslovne prostore v različnih poslovnih objektih v Sloveniji. Sodišče prve stopnje je takšnemu zahtevku ugodilo. Zavrnilo je ugovore tožene stranke, ki se je s sklicevanjem na Dogovor z dne 12. 10. 2010, ki sta ga sklenili pravdni stranki (v nadaljevanju: Dogovor z dne 12. 10. 2010), zavzemala, da je tožena stranka zavezana za plačilo stroškov šele od sklenitve cesijskih pogodb, s katerimi naj bi tožeča stranka na toženo stranko prenesla svoje terjatve do najemnikov posameznih poslovnih prostorov.

6. Materialnopravni zavezanec za plačilo stroškov in bremen, ki nastanejo v zvezi z obratovanjem poslovnih prostorov, je njihov lastnik. To izhaja iz 68. člena SPZ, ki določa, da stroške uporabe, upravljanja in druga bremena, ki se nanašajo na celo stvar, krijejo solastniki v sorazmerju z velikostjo idealnih deležev. SPZ pa ne daje podlage, ki bi najemnika zavezovala k plačevanju obveznosti iz naslova obratovanja neposredno upravniku.(1) Na podlagi zakona tako sploh ne obstaja terjatev tožeče stranke (upravnika) nasproti najemnikom,(2) zato tožeča stranka te svoje (neobstoječe) „terjatve“ nasproti najemnikom ni mogla cedirati na toženo stranko (lastnico poslovnih prostorov). Pogoj za veljavnost cesije je torej obstoj upnikove (v konkretnem primeru upravnikove) terjatve, kot to izhaja iz določbe prvega odstavka 417. člena OZ. Zato je sodišče prve stopnje Dogovor z dne 12. 10. 2010 in na njegovi podlagi sklenjene „cesijske pogodbe“ pravilno materialnopravno okvalificiralo le kot „protokol“, ki je toženi stranki omogočal vstopanje v izvršilne postopke, ki jih je tožeča stranka predhodno sama začela voditi zoper najemnike (13. točka obrazložitve izpodbijane sodbe).

7. Na podlagi 68. člena SPZ ima tožeča stranka že na zakonu temelječo pravico, tožena stranka pa obveznost, za povrnitev stroškov in bremen, ki nastanejo v zvezi s obravnavanimi poslovnimi prostori. Zato bi bil vtoževani zahtevek tožeče stranke na plačilo obresti za čas od nastanka terjatve na povračilo stroškov pa do sklenitve „cesijskih pogodb“ v skladu z Dogovorom z dne 12. 10. 2010 neutemeljen le, če bi se takšnemu zahtevku tožeča stranka odpovedala. Takšna odpoved bi bila dopustna zaradi 3. člena OZ, ki določa, da udeleženci prosto urejajo obligacijska razmerja, ne smejo pa jih urejati v nasprotju z ustavo, s prisilnimi predpisi ali moralnimi načeli. V skladu s 3. členom OZ je torej dovoljena vsaka odpoved pravici, ki ni v nasprotju z ustavo, s prisilnimi predpisi ali moralnimi načeli. Pritožbeno sodišče pa ugotavlja, da določb Dogovora z dne 12. 10. 2010 ni mogoče razumeti v smislu odpovedi tožeče stranke obrestim za čas od nastanka terjatve na povračilo stroškov pa do sklenitve „cesijskih pogodb“. Dogovor z dne 12. 10. 2010 je namreč pisen, za pogodbo sklenjeno v pisni obliki pa velja samo tisto, kar je v tej obliki izraženo, kot to določa prvi odstavek 56. člena OZ.

8. V skladu s prvim odstavkom 299. člena OZ je dolžnik v zamudi, če ne izpolni obveznosti v roku, ki je določen za izpolnitev. Na podlagi prvega odstavka 378. člena OZ je v takem primeru dolžan plačati poleg glavnice še zamudne obresti. Sodišče prve stopnje je zato pravilno uporabilo materialno pravo, ko je toženo stranko obsodilo na plačilo vtoževanih zneskov. Uveljavljani pritožbeni razlogi tako niso podani in tudi niso podani razlogi, na katere pazi sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP). Pri presoji se je pritožbeno sodišče osredotočilo le na pritožbene navedbe, ki so po njegovi oceni odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP).

9. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato je dolžna sama kriti svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

10. Izrek o stroških odgovora na pritožbo tožeče stranke je odpadel, ker teh stroškov ni priglasila.

Op. št. (1): Ureditev na stanovanjskem področju po SZ-1 je drugačna. V skladu s 24. členom SZ-1 je primarni zavezanec za plačilo terjatev iz naslova obratovanja najemnik, lastnik pa za te obveznosti odgovarja zgolj subsidiarno (prim. tretji do peti odstavek citiranega člena).

Op. št. (2): Takšna terjatev bi nastala lahko le na podlagi pogodbenega dogovora med upravnikom in najemniki. Dogovor med upravnikom in lastnikom, da naj stroške obratovanja nosijo najemniki pa je pravno neučinkovit, ker bi s tem nastopil učinek pogodbe v breme tretjega. Pogodba v breme tretjega pa tretjega ne veže (prim. prvi odstavek 130. člena OZ).