Jedro

Zahtevek na izpraznitev stanovanja je izjemoma utemeljen tudi tedaj, ko najemna pogodba ni sklenjena, uporabnik stanovanja pa kljub zahtevku na plačilo uporabnine in kljub pravnomočni sodbi uporabnine noče plačati.

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je delno ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke. Toženi stranki je naložilo, da mora izprazniti stanovanje, ki ga zaseda v hiši ter tožniku plačati 517.645,00 SIT z ustreznimi zamudnimi obrestmi in pravdnimi stroški. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in prvostopno sodbo potrdilo.

Proti sodbi sodišča druge stopnje je vložila revizijo tožena stranka. Uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava s predlogom, da revizijsko sodišče obe sodbi razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. V reviziji trdi, da je bila pripravljena plačevati najemnino, pa ji tožnik ni hotel dati številke tekočega računa. Sicer pa toženka najemne pogodbe s tožnikom ni bila dolžna skleniti, ker ji je bila s pravnomočnim sklepom sodišča z dne 26.10.1992 priznana pravica do uporabe celotne hiše. Zato zanjo 58. člen SZ ne velja. Zmotno je nadalje materialnopravno stališče sodišč, da je neplačevanje najemnine odpovedni razlog. Če je višina najemnine sporna, odloča o tem sodišče v nepravdnem postopku. Končno tožnik ni upravičen do najemnine za profitna stanovanja. ZSR velja tudi za določitev najemnine.

Revizija je bila vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo, in tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila (3. odstavek 390. člena zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). Revizija ni utemeljena.

Tožnik je izpraznitveni zahtevek v tožbi utemeljil s trditvijo, da toženka ne plačuje nobene najemnine, tudi tiste ne, ki je bila prisojena s pravnomočno sodbo. Tožnik je tožbo vložil dne 19.8.1993, tj. v času, ko je stanovanjski zakon (v nadaljevanju SZ, Ur.l. RS, št. 18/91 in 21/94, 159. člen) že veljal. Za obravnavani spor je zato treba uporabiti SZ in ne zakon o stanovanjskih razmerjih (v nadaljevanju ZSR, Ur.l. SRS, št. 35/82 in 14/84), kot to zmotno trdi toženka.

Dejstvo, da toženka najemnine res ni plačevala, pa med strankama ni sporno. Trditev toženke, da najemnine ni plačevala, ker ji tožnik ni sporočil številke tekočega računa, za odločitev ni pomembna. Dolžnik ne more veljavno pogojevati plačila z enim od možnih načinov plačila, če se o tem z upnikom ni sporazumel. Da so drugi načini možni, je posredno povedala tudi toženka ob zaslišanju, saj je odklanjala plačilo iz rok v roke zato, ker s tožnikom noče imeti stikov, plačilo po pošti pa zato, ker je treba plačati provizijo (l.št.13 spisa). Ob takšnem stanju stvari bi lastnik lahko zahteval odpoved najemne pogodbe in izselitev iz stanovanja na podlagi 3. alinee 1. odstavka 53. člena SZ.

Vprašanje, ki se zastavlja v obravnavanem sporu pa je, ali je neplačilo najemnine (in s tem smiselna uporaba navedene določbe SZ) lahko podlaga za izpraznitveni zahtevek tudi tedaj, ko najemna pogodba ni bila sklenjena. Da je pravdni stranki nista sklenili, med njima prav tako ni sporno. Revizijsko sodišče ugotavlja, da je zahtevek na izpraznitev stanovanja lahko izjemoma utemeljen tudi v takšnem primeru. Res je sicer, da ne gre za neplačevanje najemnine, ker ta predpostavlja obstoj najemne pogodbe. Vendar pa to ne pomeni, da tisti, ki stanovanje uporablja, lahko v njem prebiva brezplačno. Obveznost plačila ustrezne uporabnine velja tudi zanj, pa čeprav njegov stanovanjski status še ni dokončno urejen, in je tudi to eden od razlogov, da najemna pogodba ni bila sklenjena. Še posebej tedaj, če takšno stanje traja več let. Lastnik stanovanja ima tudi v takšnih primerih pravico do primerne uporabnine za uporabo stanovanja (hiše). Tožnik je zato od toženke upravičeno terjal plačilo najemnine (uporabnine). Ko je ni mogel izterjati po izvensodni poti, je upravičeno vložil tožbo, in z njo tudi uspel (nazadnje s pravnomočno sodbo Temeljnega sodišča v Novem mestu, enote v B., z dne 9.7.1992, opr. št. P 45/92, potrjeno s sodbo Višjega sodišča v Ljubljani z dne 17.3.1993, opr. I Cp 1769/92). Če uporabnik stanovanja še naprej odklanja plačilo, ne da bi se skliceval na katerega od upravičenih razlogov, ki jih določa zakon, s tem zlorablja svoj (začasno) privilegirani položaj. Ker sta sodišči ugotovili, da to počne tudi toženka, sta pravilno razsodili, ko sta tožbenemu zahtevku na izpraznitev stanovanja ugodili.

Revizijsko sodišče nadalje ugotavlja, da sta sodišči druge in prve stopnje pravilno odločili tudi o višini zahtevane uporabnine. Toženka nima prav, ko trdi, da ni dolžna plačevati najemnine (pravilno uporabnine) po merilih za profitna stanovanja. Z uveljavitvijo SZ so bila sprejeta drugačna merila za presojo cene za uporabo stanovanj, kot so veljala po prej veljavnem ZSR. Neprofitno najemnino je SZ določil le za prejšnja stanovanja v družbeni lastnini, na katerih je bila stanovanjska pravica, ter za tista stanovanja v zasebni lasti, na katerih je bila pravica do uporabe dodeljena z odločbo pristojnega organa (150. člen SZ). Če pa bi toženka, če bi sklenila najemno pogodbo, morala plačevati profitno najemnino, ni nobenega razloga, da ne bi plačevala tudi uporabnine v enaki višini. Odločitev sodišč druge in prve stopnje o plačilu uporabnine je zato materialnopravno pravilna.

Zaradi navedenih razlogov je revizijsko sodišče potem, ko je ugotovilo, da tudi niso podani razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti, revizijo zavrnilo kot neutemeljeno (393. člen ZPP).