Jedro

Pri vprašanju očitnega nesorazmerja gre za pravni standard, ki ga mora sodišče v konkretnem primeru zapolniti. Da pa bi sodišče lahko odgovorilo na to vprašanje, je potrebno medsebojne obveznosti iz izpodbijane pogodbe objektivizirati tako, da jih je mogoče primerjati. V primeru prodajne pogodbe je torej potrebno izpolnitev prodajalca objektivizirati tako, da se ugotovi v denarnem znesku realna vrednost izpolnitve, to je izročitve kupcu v last predmeta pogodbe.

Ker najemno razmerje zgolj v posledici odtujitve stvari s strani najemodajalca ne preneha, je torej pravilno izhodišče, da takšna okoliščina (obstoj dolgoročne najemne pogodbe) predstavlja upošteven element za ugotovitev tržne vrednosti zemljišča v okviru citiranega standarda, ki ga je upošteval izvedenec.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba in sklep potrdita.

Tožeča stranka sama nosi stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, s katerim je le-ta uveljavljala:

1. razveljavitev prodajne pogodbe, ki so jo sklenili pravdni stranki dne 29.6.1998, s katero je tožeča stranka prodala toženi stranki za kupnino 15.000.0000,00 SIT, nepremičnino parc. št. 1294/69 v izmeri 960 m2, vpisano v vl. št. 2619 k.o. B (prej del parc. št. 1294/44) in poslovni prostor v medetaži v izmeri 132 m2, skupaj s souporabo sanitarij v pritličju ter hodnika in stopnišča za dostop do poslovnega prostora na parc. št. 1294/46, poslovna stavba vpisana v vl. št. 2641 k.o. B v deležu 231/10000 in parc. št. 1294/46 stavbišče, vpisano v vl. št. 2608 iste k.o. v deležu 231/10000;

2. vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja tako, da se vpiše pri parc. št. 1294/69 vpisani v vl. št. 2619 k.o. B, lastninska pravica na ime tožeče stranke;

3. izročitev tožeči stranki nepremičnine v 2. točki izreka v last in posest ter proste oseb in stvari;

4. plačilo 7.219.200,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od

30.6.1998 do plačila.

Sodišče prve stopnje je hkrati zavrnilo predlagano začasno odredbo, s katero naj bi se toženi stranki prepovedala odtujitev in obremenitev njej lastnega deleža 231/10000 na parc. št. 1294/46, vpisano v vl. št. 2608 k.o. B in delež 231/10000 na parc. št. 1294/46, poslovna stavba v pisana v vl. št. 2641 k.o. B in parc. št. 1294/69, dvorišče v izmeri 960 m2, v vl. št. 2619 k.o. B. V posledici zavrnitve tožbenega zahtevka in predloga za izdajo začasne odredbe je sodišče prve stopnje tožeči stranki naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožene stranke v znesku 924.650,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10.10.2005 do plačila.

Zoper sodbo je pravočasno vložila pritožbo tožeča stranka zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava ter pritožbenemu sodišču predlagala, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da ugodi tožbenemu zahtevku tožeče stranke in predlogu za zavarovanje z začasno odredbo, podrejeno temu pa, da izpodbijani sklep in sodbo sodišča prve stopnje razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje.

Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče ne soglaša s pritožbenim očitkom, da izpodbijana sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih oziroma, da so razlogi za odločitev nejasni in med seboj v nasprotju. Pritožba na ta način smiselno uveljavlja bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke 2. odst. 339. čl. ZPP. Po mnenju pritožbenega sodišča je takšen očitek neutemeljen.

Tožeča stranka je tožbeni zahtevek na razveljavitev dne 29.6.1998 sklenjene prodajne pogodbe med pravdnima strankama (A2) utemeljevala na očitku o čezmernem prikrajšanju v smislu 139. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR). Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje mora pogodbena stranka, ki uveljavlja razveljavitev pogodbe zaradi čezmernega prikrajšanja izkazati očitno nesorazmerje med obveznostmi obeh pogodbenih strank (objektivni pogoj) in nevednost oškodovane stranke glede prave vrednosti svoje obveznosti (subjektivni pogoj). Oba pogoja morata biti kumulativno izpolnjena. To pomeni, da v kolikor oškodovana stranka ne uspe izkazati obstoja enega od navedenih pogojev, s tako postavljenim tožbenim zahtevkom ne more uspeti.

Objektivni pogoj izpodbojnosti je izkazan, če je podano očitno nesorazmerje med obveznostmi obeh pogodbenih strank. Pri vprašanju očitnega nesorazmerja gre za pravni standard, ki ga mora sodišče v konkretnem primeru zapolniti. Da pa bi sodišče lahko odgovorilo na to vprašanje, je potrebno medsebojne obveznosti iz izpodbijane pogodbe objektivizirati tako, da jih je mogoče primerjati. V primeru prodajne pogodbe je torej potrebno izpolnitev prodajalca objektivizirati tako, da se ugotovi v denarnem znesku realna vrednost izpolnitve, to je izročitve kupcu v last predmeta pogodbe. Vprašanje ugotovitve prave vrednosti predmeta prodaje se tako izkaže kot dejansko vprašanje, na katerega mora sodišče odgovoriti v okviru ponujenih dokazov s strani pravdnih strank. Prvostopenjsko sodišče je s tem v zvezi sledilo ugotovitvi sodnega izvedenca, ki je kot tržno vrednost nepremičnin, ki so bile predmet prodajne pogodbe, opredelil v višini 18.500.000,00 SIT. Takšna ocena izhaja iz ugotovitve izvedenca, da je predstavljala v času sklenitve pogodbe tržna vrednost poslovnih prostorov v izmeri 132 mý 15.000.000,00 SIT, zemljišča v izmeri 960 mý pa 3.500.000,00 SIT. Pritožnik v pritožbi izpodbija tako postavljene ugotovitve izvedenca s trditvijo, da naj bi izvedenec v svojem izvedenskem mnenju reševal pravno vprašanje, s tem, ko je pri oceni realne vrednosti zemljišča v površini 960 mý upošteval, da je bila za navedeno zemljišče sklenjena najemna pogodba, kar je vplivalo na oceno tržne vrednosti te nepremičnine. S takšnim očitkom se pritožbeno sodišče ne strinja. Sodišče izvede dokaz z izvedencem, če je za ugotovitev ali za razjasnitev kakšnega dejstva potrebno strokovno znanje, s katerim sodišče ne razpolaga (243. čl. ZPP).

Izvedenec mora torej svoje izvedensko mnenje utemeljiti ob upoštevanju pravil stroke, katere sodišče ne obvlada. Izvedenec je kot tržno vrednost predmeta prodaje ugotavljal najverjetnejšo ceno, ki bi se dosegla na konkurenčnem in odprtem trgu pod vsemi pogoji, potrebnimi za pošteno prodajo in pri kateri tako kupec kot prodajalec delujeta razumno, previdno in z domnevo, da na ceno ne vplivajo neprimerni dejavniki (izvedensko mnenje z dne 20.11.2003, stran 5, na list. 57). V okviru tega standarda je izvedenec torej upošteval vse relevantne okoliščine, ki bi lahko vplivale na tako ugotovljeno tržno vrednost nepremičnine. Res je izvedenec v svojem mnenju glede realne vrednosti zemljišča, dela parc. št. 1294/44 k.o. B v izmeri 960 mý kot odločilno okoliščino upošteval dejstvo, da je bilo isto zemljišče oddano v dolgoročni najem, pri čemer je bila najemnina že vnaprej plačana tudi za preostalih 27 let trajanja najema od sklenitve izpodbijane pogodbe. V kolikor ta okoliščina ne bi obstajala, je izvedenec ocenil, da bi ob sklenitvi pogodbe realna vrednost tega zemljišča znašala 16.250.000,00 SIT. Da je bila dolgoročna najemna pogodba, na katero se je skliceval izvedenec, v letu 1995 glede spornega zemljišča sklenjena med tožečo stranko in najemnikom A d.o.o., je tožeča stranka v postopku tudi sama izrecno priznavala.

Neupravičen je pritožbeni očitek, da je izvedenec z upoštevanjem obstoja najemnega razmerja na sporni nepremičnini pri izdelavi cenitve odgovarjal na pravno vprašanje. Tožeča stranka v postopku ni zatrjevala, da bi navedena najemna pogodba pred sklenitvijo izpodbijane prodajne pogodbe prenehala. Zatrjevala je zgolj, da je do prenehanja najemnega razmerja prišlo ob sami sklenitvi izpodbijane pogodbe. Glede pritožbenega očitka, da izvedenec ne bi smel pri cenitvi nepremičnine kot relevantno okoliščino upoštevati obstoj najemnega razmerja, pa je potrebno upoštevati tudi učinke odtujitve stvari na najemno razmerje. V skladu s 1. odst. 591. čl. ZOR najemno oziroma zakupno razmerje med najemodajalcem in najemnikom ne preneha v posledici prenosa oziroma odtujitve stvari s strani najemodajalca drugemu. Prenos lastninske pravice na stvari ima za posledico zgolj vstop pridobitelja stvari v položaj najemodajalca v najemnem razmerju z najemnikom. Ker najemno razmerje zgolj v posledici odtujitve stvari s strani najemodajalca ne prenaha, je torej pravilno izhodišče, da takšna okoliščina (obstoj dolgoročne najemne pogodbe) predstavlja upošteven element za ugotovitev tržne vrednosti zemljišča v okviru citiranega standarda, ki ga je upošteval izvedenec.

Glede na pritožbene trditve je potrebno odgovoriti tudi na vprašanje, ali na zgoraj navedeno ugotovitev glede relevantnosti obstoja najemnega razmerja za ugotovitev realne vrednosti spornega zemljišča učinkuje določba 6. čl. izpodbijane pogodbe, v posledici katere je citirana najemna pogodba z dne 5.12.1995 prenehala veljati. Če tožeča stranka v tej pravdi uveljavlja neveljavnost prodajne pogodbe z dne

29.6.1998, ne more tožbenega zahtevka utemeljevati na posameznem določilu te iste pogodbe. V kolikor bi tožeča stranka s tožbenim zahtevkom uspela, tudi to pogodbeno določilo ne bi imelo pravnega učinka. Kot rečeno je bila naloga izvedenca ugotoviti objektivizirano realno vrednost nepremičnine ob sami sklenitvi prodajne pogodbe, ki bi jo tožeča stranka kot prodajalec lahko dosegla na konkurenčnem odprtem trgu nepremičnin.

Tožeča stranka v pritožbi ne izpodbija same metodologije in načina upoštevanja posameznih parametrov, na podlagi katerih je izvedenec ugotovil objektivizirano vrednost sporne nepremičnine. Takšnih ugotovitev ni mogoče uspešno izpodbijati zgolj s sklicevanjem na posamezne drugačne ugotovitve pri opredeljevanju vrednosti nepremičnin s strani izvedenke, katere mnenje je tožeči stranki služilo kot podlaga za sklenitev izpodbijane pogodbe. V tem delu je torej neutemeljen očitek pritožnika, da bi prvostopenjsko sodišče moralo ugotavljati odstopanje od prave realne vrednosti glede posameznih nepremičnin, ki so predmet izpodbijane pogodbe. Tožeča stranka je tožbeni zahtevek utemeljevala na čezmernem prikrajšanju pri sklenitvi prodajne pogodbe kot take, zato je za ugotovitev obstoja pravnega standarda čezmernega prikrajšanja potrebno upoštevati objektivizirano ovrednotenje celotnega predmeta izpolnitve tožeče stranke, to je skupno vrednost vseh nepremičnin, ki jih je tožeča stranka z izpodbijano pogodbo izročila toženi stranki.

Na osnovi navedenega se izkaže kot pravilna dejanska ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bila v času sklepanja izpodbijane pogodbe realna vrednost predmeta izpolnitve tožeče stranke iz izpodbijane pogodbe izražena v denarni vrednosti v višini 18.500.000,00 SIT.

Glede na to, da je znašala dogovorjena obveznost tožene stranke v izpodbijani pogodbi v višini 15.000.000,00 SIT, je odločitev prvostopenjskega sodišča potrebno materialnopravno preizkusiti še z vidika pravilnosti ugotovitve, da navedeno odstopanje pogodbeno dogovorjene obveznosti tožene stranke od realne vrednosti nasprotne dajatve tožeče stranke ne predstavlja čezmernega prikrajšanja v smislu 1. odst. 139. čl. ZOR. S tem v zvezi pritožbeno sodišče pritrjuje utemeljitvi prvostopenjskega sodišča v izpodbijani sodbi, da navedeno neskladje ne predstavlja očitnega nesorazmerja med obveznostmi pogodbenih strank. Vsako odstopanje od enakovrednosti dajatev pogodbenih strank še ne pomeni očitnega nesorazmerja. Zgoraj ugotovljeno vrednost posameznih izpolnitev po izpodbijani pogodbi kaže na odstopanje v škodo tožeče stranke v višini 23,33%.

Zgodovinsko gledano je prejšnja ureditev pred veljavnostjo ZOR v okviru pravnih pravil ODZ dajala podlago za razveljavitev pogodbe zaradi nadpolovičnega prikrajšanja. Ker se je to pravilo izkazalo za preveč togo, je ZOR s pravnim standardom očitnega nesorazmerja (ki je na enak način vzakonjen tudi v 118. čl. Obligacijskega zakonika) omogočil izpodbijanje tudi izven tako v naprej strogo postavljenega merila prikrajšanja. Odstopanje od enakovrednosti dajatev pravo ne sankcionira zmeraj, temveč samo pod predpostavko, da to presega mejo običajnega poslovnega rizika pri sklepanju tovrstnih pogodb. Pri tovrstni oceni gre tudi za kolizijo med načelom pravne varnosti, ki omejuje poseganje v pravna razmerja med pogodbenimi strankami in načelom enakovrednosti dajatev (15. čl. ZOR). V tem okviru pritožbeno sodišče ocenjuje, da odstopanje od enakovrednosti dajatev v obsegu, ki ga je ugotovilo prvostopenjsko sodišče ne predstavlja očitnega nesorazmerja med obveznostmi pogodbenih strank. S tem pa je ovržena podlaga tožbenega zahtevka tožeče stranke, saj tožeča stranka ni izkazala objektivnega elementa izpodbojnosti pogodbe.

Iz navedenih razlogov se pritožbeno sodišče ni ukvarjalo s pritožbenimi navedbami v tistem delu, ki se nanašajo na ugotovitev subjektivnega kriterija izpodbojnosti, saj ob neizkazanosti objektivnega elementa izpodbojnosti te pritožbene navedbe ne morejo biti več odločilne (1. odst. 360. čl. ZPP). S tem so v celoti ovrženi pritožbeni razlogi, ki jih je uveljavljala tožeča stranka v pritožbi.

Ker pritožbeno sodišče v izpodbijani sodbi ni ugotovilo niti bistvenih kršitev postopka iz 2. odst. 350. čl. ZPP, je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. čl. ZPP).

V posledici zavrnitve tožbenega zahtevka tožeče stranke se tako izkaže kot pravilna tudi odločitev prvostopenjskega sodišča glede sklepa o zavrnitvi predlagane začasne odredbe, saj tožeča stranka ni izkazala verjetnosti terjatve kot nujne predpostavke za izdajo začasne odredbe v smislu 1. odst. 272. čl. ZIZ.

Odločitev o stroških postopka temelji na 1. odst. 165. čl. v zvezi s

1. odst. 154. čl. ZPP.