Jedro

Toženec je vloženo ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča naknadno odobril, zato ga ta neposredno zavezuje.

Izrek

Reviziji se delno ugodi in se sodba sodišča druge stopnje spremeni tako, da se po spremembi nadomesti z besedilom: „Pritožbi tožene stranke se delno ugodi in se v I. točki izreka sodbe sodišča prve stopnje doda besedilo: „Prenos lastninske pravice se v zemljiški knjigi na podlagi te sodbe opravi šele potem, ko sklenjeno prodajno pogodbo odobri pristojna upravna enota.“ Sicer se pritožba tožene stranke zavrne in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.“ Sicer se revizija zavrne.

Tožena stranka sama krije svoje stroške revizijskega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je odločilo, da je toženec dolžan s tožnikom skleniti kupoprodajno pogodbo, s katero mu bo prodal nepremičnino parc. št. 3932 k. o. ..., njiva v izmeri 1199 m², za kupnino v skupnem znesku 2,000.000 SIT (sedaj 8.345,85 EUR), in mu izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega se bo lastninska pravica na tej nepremičnini lahko vknjižila v korist Republike Slovenije.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo toženca zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

3. Zoper navedeno odločitev je toženec vložil revizijo iz vseh revizijskih razlogov. Predlaga ugoditev reviziji ter spremembo izpodbijane sodbe, podrejeno razveljavitev odločitve in vrnitev zadeve sodišču prve oziroma druge stopnje v novo sojenje. Ne strinja se s stališčem sodišča druge stopnje, da objava ponudbe predstavlja dejanje v upravnem postopku in da so zato za presojo pooblastila za vložitev ponudbe pomembna določila Zakona o upravnem postopku. Upravna enota je zgolj prostor, kjer se ponudba objavi, glede na končne učinke zavezujoče ponudbe (s sprejemom ponudbe je sklenjen zavezovalni pravni posel) pa pooblastila ni mogoče presojati po določbah upravnega postopka, temveč strožje. Toženec je ponudbo vložil po svojem pooblaščencu. Ker pooblastilo za vložitev ponudbe ni vsebovalo cene ter ni bilo overjeno in sestavljeno v skladu s 64. a členom Zakona o notariatu, ga ponudba ne veže. Pooblastilo bi namreč moralo, enako kot pogodba o prodaji nepremičnine, vsebovati bistvene sestavine prodajne pogodbe (predmet in ceno). Ker mora biti listina, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo, overjena, bi takšno moralo biti tudi pooblastilo. Navedeno razlago naj bi utemeljevalo dejstvo, da je končni učinek zavezujoče ponudbe vknjižba lastninske pravice v korist osebe, ki je ponudbo sprejela.

4. Sodišče je revizijo vročilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in nasprotni stranki (375. Zakona o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 73/07 – ZPP-UPB3, v nadaljevanju ZPP), ki nanjo ni odgovorila.

5. Revizija je delno utemeljena.

6. Po določbi 371. člena ZPP revizijsko sodišče izpodbijano sodbo preizkusi samo v delu, v katerem se z revizijo izpodbija, in v mejah razlogov, ki so v njej navedeni. Ker sodišče na bistveno kršitev določb postopka ne pazi po uradni dolžnosti, na načelni ravni uveljavljanega očitka, ki ga je revident navedel v uvodu svoje vloge, v nadaljevanju pa ga ni konkretiziral in ne obrazložil, ni mogoče upoštevati.

7. Vrhovno sodišče je pri materialnopravni presoji izpodbijane sodbe vezano na dejansko stanje, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje in preizkušalo sodišče druge stopnje (tretji odstavek 370. člena ZPP). Iz ugotovitev izhaja, da je družba A. po zastopnici A. B. pri Upravni enoti Koper 12. 7. 2006 podala ponudbo za prodajo toženčevega kmetijskega zemljišča parc. št. 3932 k. o. ... za ceno 2,000.000 SIT in nato 14. 8. 2006 predložila še pisno pooblastilo toženca za vložitev ponudbe(1). Toženec je ob naknadni podelitvi pooblastila vedel, da je bila ponudba že vložena in da je v njej navedena cena v višini 2,000.000 SIT. Ponudba je vsebovala vse potrebne elemente, objavljena pa je bila od 17. 8. 2006 do 18. 9. 2006. Tožnik jo je 15. 9. 2006 sprejel kot predkupni upravičenec, sprejem ponudbe pa poslal priporočeno s povratnico tožencu, njegovemu pooblaščencu in upravni enoti. Dne 9. 10. 2006 je toženca pozval na sklenitev prodajne pogodbe, ta pa ga je z dopisom z dne 16. 10. 2006 obvestil, da iz osebnih razlogov nepremičnino umika iz prodaje. Poleg navedenega je bilo v postopku ugotovljeno tudi, da je bil toženec že pred izvedbo postopka dogovorjen za prodajo z znanim kupcem, ki je prav tako sprejel ponudbo.

8. Glede na ugotovljeno dejansko stanje je po mnenju Vrhovnega sodišča pravilna presoja sodišča druge stopnje, ko je pritrdilo konsistentnim in za odločitev bistvenim razlogom prvostopenjskega sodišča, da je toženec po pooblaščencu vloženo ponudbo naknadno odobril, zato ga ta neposredno zavezuje. Toženec, ki je ob pisni podelitvi pooblastila vedel, da je pooblaščenec ponudbo že vložil in da je v njej navedena cena 2,000.000 SIT, je torej z njegovo podelitvijo konkludentno izjavil, da se z opravljenim enostranskim pravnim poslom strinja. Da je objavljeno ponudbo štel za svojo, izhaja tudi iz okoliščin, da kljub njegovi aktivni udeležbi v postopku (sprejemal je pošto in se nanjo odzival) ponudbi oziroma njeni vsebini nikoli ni oporekal ter da je nepremičnino kasneje osebno umaknil iz prodaje. Ob takih zaključkih je odgovor na v reviziji zastavljeno vprašanje, ali je pooblastilo sestavljeno pravno veljavno, nepomemben, presoja sodišča druge stopnje, ki je zakonitost in pravilnost pooblastila presojalo po določbah Zakona o upravnem postopku pa odveč. Morebitne pomanjkljivosti v njegovi obličnosti in vsebini namreč na pravno presojo ne morejo vplivati in je ne spremeniti.

9. Pravilna je tudi nadaljnja materialnopravna presoja sodišč, da je ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča v razmerju do predkupnega upravičenca (tožnika) zavezujoča. Toženca je zavezovala ves čas roka iz tretjega odstavka 23. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih, zato vezanosti nanjo (kasneje) ni mogel izključiti. V takšnem primeru je bila prodajna pogodba sklenjena že takrat, ko je toženec prejel izjavo tožnika o sprejemu ponudbe, in sicer pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote(2). Zaradi navedenega vlogi za odobritev pravnega posla ni treba priložiti sklenjene pogodbe o pravnem poslu, pač pa zadošča sklicevanje na sprejem ponudbe(3). Šele v primeru, ko tudi po odobritvi pravnega posla toženec ne bi želel prostovoljno izpolniti svoje zaveze iz zavezovalnega pravnega posla po prenosu lastninske pravice na zemljišču (razpolagalni pravni posel), bi tožnik kot predkupni upravičene svojo pravico lahko uveljavljal v sodnem postopku. V skladu s tem stališčem oblikovan tožbeni zahtevek torej vsebuje le zahtevo po izstavitvi zemljiškoknjižnega dovolila, ne pa tudi zahteve po (ponovni) sklenitvi zavezovalnega pravnega posla; dopusten bi bil le vmesni ugotovitveni zahtevek na ugotovitev, da je bila pogodba z vsebino, kot izhaja iz ponudbe in sprejema ponudbe, sklenjena(4).

10. Navedena sodna praksa se je začela oblikovati šele v zadnjem času, in sicer po tem, ko sta bili v konkretni zadevi izdani sodbi sodišč prve in druge stopnje. Pred tem je prevladujoča praksa sodišč in upravnih organov štela, da sprejem ponudbe ponudniku nalaga obveznost skleniti prodajno pogodbo z upravičencem, ki je predkupno pravico pravilno uveljavil, predkupnemu upravičencu pa daje v primeru, če ponudnik z njim ne želi skleniti pogodbe, zahtevek na njeno sklenitev. Glede na navedeno je ravnanje tožnika, ki je tožbo za sklenitev prodajne pogodbe vložil 15. 11. 2006, ne da bi poprej zahteval odobritev, skladna s tedaj obstoječo prakso. Ker veljavni predpisi predpisujejo rok za odobritev pravnega posla, ki bi ga tožnik v primeru zavrnitve zahtevka za sklenitev pravnega posla lahko zamudil, Vrhovno sodišče iz razloga zagotovitve pravne varnosti ni poseglo v oblikovalni del izreka, odločitev o dajatvenem zahtevku pa spremenilo le toliko, da je v izreku sodbe sodišča prve stopnje dodalo besedilo, da se prenos lastninske pravice v zemljiški knjigi opravi na podlagi te sodbe šele potem, ko sklenjeno prodajno pogodbo odobri pristojna upravna enota (prvi odstavek 380. člen ZPP). S tem je tožniku omogočeno, da v zakonskem roku pred upravno enoto zahteva odobritev pravnega posla. V ostalem delu je sodišče revizijo zavrnilo (378. člen ZPP).

11. Če sodišče spremeni odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo, odloči o stroških vsega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Toženec je z revizijo uspel v neznatnem delu. Ker njegov minimalni uspeh na presojo uspeha v pravdi ne vpliva, Vrhovno sodišče ni posegalo v odločitev o stroških pravdnega postopka, glede stroškov pritožbenega in revizijskega postopka pa odločilo, da jih krije sam (drugi odstavek 154. člena ZPP).

Op. št. (1): Toženec je družbo pooblastil, da naj v njegovem imenu in za njegov račun za nepremičnino parc. št. 3932 k. o. Bertoki vloži pri Upravni enoti Koper ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, tako da bo upravni organ ponudbo objavil na oglasni deski in enotnem državnem portalu E-uprava.

Op. št. (2): Glej odločbi II Ips 835/2007 z dne 28. 1. 2009 in II Ips 384/2010 z dne 15. 12. 2011 ter načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča, sprejeto na občni seji 6. 4. 2012. Op. št. (3): Glej odločbo X Ips 365/2010 z dne 9. 6. 2011. Op. št. (4): Glej odločbi II Ips 124/2009 z dne 22. 12. 2011 in II Ips 384/2010 z dne 15. 12. 2011.