Jedro

Za pravilno razlago 2. odstavka 107. člena ZOR je treba ugotoviti, ali je bila sporna kupoprodajna pogodba izpolnjena in ali gre za prepoved prometa z zemljiščem v pomenu prepovedi manjšega pomena. V trenutku prodaje je bila sporna parcela del zaščitene kmetije, ki je nekaj mesecev zatem izgubila ta status in je pridobila status stavbnega zemljišča. Prodajalec pogodbe ni izpodbijal, dediči pa trdijo, da je ta pogodba nična zaradi določbe 22. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

Pritožbeni stroški so nadaljnji pravdni stroški.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku treh dedinj po pok. D.K., ki so zahtevale ugotovitev, da je prodajna pogodba med zapustnikom in tožencem nična ter vzpostavitev lastninske pravice na zapustnika.

Proti tej sodbi vlaga pritožbo tožena stranka, ki ima dva odvetnika in obe pritožbi sta pravočasni. Zato povzetek pritožbe obsega obe pritožbi.

Obe pritožbi uveljavljata vse pritožbene razloge. Tožeča stranka ni zatrjevala, da je razlog ničnosti v dejstvu, da naj bi bila kmetija del zaščitene kmetije. Sklicevala se je vedno le na določbo 5. odstavka 22. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih in v navedbah ni navedla, da je kmetija izpolnjevala pogoje za zaščitenost. S tem je sodišče prekoračilo svoje pristojnosti in ugotovilo dejstva, ki jih tožeča stranka ni navajala. Napačno je uporabilo materialno pravo in sicer 2. odstavek 107. člena ZOR. Sedaj ni več razlogov za ničnosti in če je pogodba izpolnjena, ni jasno, zakaj sodišče ugotavlja, da ne gre za zanemarljivo dejstvo. Tožeča stranka ni zatrjevala, da bi šlo za odsvojitev parcele, ki bistveno vpliva na gospodarsko sposobnost kmetije. Tožeča stranka takega dokaza tudi ni predlagala. Tožena stranka še opozarja na potrdilo občine iz katerega izhaja, da je sporna parcela v območju, ki je dolgoročno predvidena za razširitev stavbnih zemljišč. Zakon o kmetijskih zemljiščih je želel varovati le kmetijska zemljišča in ne stavbnih zemljišč. Tožeča stranka je najprej zahtevala ugotovitev ničnosti oziroma neveljavnosti in vknjižbo vseh tožnikov kot solastnikov. Sklicevala se je le na Zakon o kmetijskih zemljiščih. Iz potrdila, ki je bilo priloženo pri vpisu v zemljiško knjigo je bilo razvidno, da je to zemljišče nezazidano stavbno zemljišče. Tožena stranka je plačala kupnino. Šele po odgovoru na tožbo toženca, je tožeča stranka popravila zahtevek. Po sedanji zakonodaji sodišče ne more odrejati, da se opravijo vknjižbe, kot jih zahteva tožeča stranka. Tožniki se niso sklicevali na ničnost iz razloga, ker naj bi šlo za zaščiteno kmetijo. Sodišče ni zavzelo stališča o potrdilu, ki se nahaja v zemljiški knjigi skupaj s pogodbo. Tega potrdila nihče še ni izpodbil in gre za predhodno vprašanje. Kupnina je bila plačana, pogodba vknjižena, posest prevzeta. Ker sodišče ni izvajalo v smeri razčiščevanja dejstev o zaščiteni kmetiji, toženec ni navajal, da je lastnik zaščitene kmetije in sedaj prilaga potrdilo oziroma odločbo Upravne enote Kranj z dne 25.10.1995. Pritožba opozarja na ugotovitev sodišča, ki je brez izvajanja dokazov ugotovilo, da bi relativno majhna kmetijo z odtujitvijo 1624 mý zemljišča, veliko izgubila. Za te trditve ni bilo dokazov.

Na vročeno pritožbo je tožeča stranka odgovorila in predlaga zavrnitev pritožbe. Trdi, da toženec ni plačal kupnine.

Pritožba je utemeljena.

Pritožba tožene stranke nima prav, ko trdi, da se sodišče ni opredelilo o tem, da bi bila prodana parcela kmetijsko zemjišče. V sodbi je ugotovitev o tem dejstvu (list.št. 57), saj sodišče prve stopnje ugotavlja, da je po smrti zapustnika bilo ugotovljeno, da je njegova zapuščina izpolnjevala pogoje za status zaščitene kmetije po tedaj veljavnem Zakonu o dedovanju kmetijskih zemljišč in zasebnih kmetijskih gospodarstev (Ur.l. SRS št. 26/73 in naslednji). Vendar je sodišče prve stopnje preuranjeno ugotovilo, da je šlo za zemljišče, ki ga ni bilo mogoče oddeliti od zaščitene kmetije in da je zato tak pravni posel za sporno parcelo ničen. Pri tem je sodišče spregledalo, da je po določbi 3. odstavka 22. člena takrat veljavnega Zakona o kmetijskih zemljiščih (Ur.l. SRS, št. 26/73 in naslednji) dopuščal izjeme, ko so se zaščitene kmetije s pravnimi posli med živimi lahko delile (povečevanje, zaokroževanje ali nastajanje druge zaščitene kmetije). Ni šlo za absolutno ničnost v pomenu nedopustnega predmeta (primerjaj 47.člen ZOR, uporaba na podlagi 1066. člena Obligacijskega zakonika). Ob določenih primerih in določenim osebam je bilo namreč mogoče tako parcelo, ki je bila del zaščitene kmetije odsvojiti. Tožena stranka se namreč sklicuje na to, da je bil pravni posel izpolnjen, da je zapustnik prejel kupnino, tožena stranka pa se vpisala v zemljiško knjigo kot lastnica in prevzela posest nad parcelo.

Sodišče prve stopnje je tudi ugotovilo, da je v istem letu, nekaj mesecev po sklenitvi pravnega posla, kmetija izgubila status zaščitene kmetije. Pritožbeno sodišče še opozarja, da je Zakon o dedovanju kmetijskih zemljišč in zasebnih kmetijskih gospodarstev na katero se je oprlo sodišče prve stopnje, prenehal veljati po razveljavitvi Ustavnega sodišča (odločba Ustavnega sodišča, Ur.l. RS, št. 76/94, veljavnost leto dni po objavi) in je nato Zakon o dedovanju kmetijskih gospodarstev (Ur.l. RS, št. 70/95) vpeljal nova merila o zaščitenih kmetijah. V ustavni odločbi je Ustavno sodišče razveljavilo prejšnji zakon, med drugim tudi zaradi nejasno določenih meril za določanje zaščitene kmetije in sedaj veljavni zakon med drugim določa, da je kmetija lahko zaščitena, če presega 5 hektarov primerljive kmetijske površine, K. kmetija pa je obsega le 3,3773 ha primerljive kmetijske površine. Ob vložitvi tožbe pa je sporno zemljišče že imelo spremenjeni status in je sedaj stavbno zemljišče. Vse to je namreč pomembno pri razlagi pravnega standarda "prepoved manjšega pomena", ki omogoča ohranitev veljavnosti pravnega posla kljub ničnosti v času trenutka sklenitve pogodbe. Tako je pri razlagi tega pravnega standarda Vrhovno sodišče RS v odločbi opr.št. II Ips 374/97 med drugim ugotovilo, da je pomembno, v čem so bili prizadeti družbeni interesi v tedanjem pomenu besede. Zakon o dedovanju kmetijskih zemljišč in zasebnih kmetijskih gospodarstev je nedvoumno ščitil celovitost kmetij oziroma omejeval drobljenje zaščitenih kmetij, pa še to ne absolutno (primerjaj izjeme iz 22. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih). To pomeni, da sodišče prve stopnje ni pravilno razlagalo 2. odsatvek 107. člena ZOR, ko je ugotovilo, da je šlo za tako pomembno dobrino, da je pogodba nična. Pritožba utemeljeno opozarja, da je sodišče prve stopnje brez izvedenih dokazov kar samo ugotovilo, da je predmetna parcela bila tako pomembna za kmetijo, da ni mogoče govoriti o zanemarljivosti pomena prodane parcele. Pomen prodane parcele se lahko oceni le v pomenu prepovedi drobitev zaščitenih kmetij, saj je zakon bil temu namenjen.

Pritožbeno sodišče pa tudi opozarja na dejstvo, da je treba pri razlagi pravnega standarca "kršitev prepovedi manjšega pomena" upoštevati ne le vsebino prepovedi, ampak tudi ravnanje tistega, ki je prepoved prekršil (načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča RS, objava Poročilo VS, št. 1/96, stran 4). Gre torej za subjektivno ravnanje prodajalca. Tožeča stranka je namreč kot dedič vstopila v njegove pravice univerzalnega naslednika in s tožbo zahteva vrnitev prodane parcele oziroma vrnitev v zapuščino (vknjižba na prodajalca).

Zapustnik ni vložil tožbe, s katero bi izpodbijal ali zahteval ugotovitev ničnosti sporne pogodbe. Tožeča stranka nima več pravic, kot bi jih imel prodajalec. Zato bo treba sporno pogodbo presojati skozi 2. odstavek 107. člena ZOR tudi v luči ravnanja prodajalca in kupca.

Tako se izkaže, da je zmotno stališče sodišča prve stopnje, da ni pravno pomembno vprašanje, ali je toženec parcelo plačal. To vprašanje je glede na določbo 2. odstavka 107. člena ZOR pravno pomembno.

Glede na zmotno materialnopravno razlago sodišča prve stopnje, je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, kar je narekovalo razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno sojenje (355. člen ZPP).

V nadaljevanju postopka naj sodišče prve stopnje ugotovi vsa pravno relevantna dejstva in o zadevi ponovno odloči. Pritožbeno sodišče še odgovarja pritožbi na navedbe, ko trdi, da je sodišče odločalo mimo trditvene podlage tožeče stranke. Res je, da tožeča stranka ni v tožbi uveljavljala ne prave trdtivene podlage, ne pravega zahtevka. Vendar je v pripravljalni vlogi na list.št. 2 zatrjevala, da je prodajalec lastnik zaščitene kmetije in da je zemljišče, ki je bilo prodajano kmetijsko obdelovalno zemljišče. O tem je tožeča stranka tudi ponudila dokaze. Sodišče je vezano na trditveno podlago in tožbeni zahtevek, ni pa vezano na materialnopravno presojo tožeče stranke. Pritožba tudi zmotno meni, da je pravdno sodišče vezano pri odločanju o statusu zemljišča oziroma materialnopravni presoji na izjavo o namembnosti zemljišča Mestne občine K., ki je bila predložena zemljiški knjigi pod opr.št. Dn.št.. Gre za dokaz, ki ga je treba oceniti, ne gre pa za pravno vprašanje matičnega organa v pomenu 13. člena ZPP oziroma predhodnega vprašanja.

Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na določbo 166. člena ZPP.