Jedro

V obravnavanem primeru, ko pa je tožnik edini sprejemnik ponudbe, ki je s prodajalko sklenil pravni posel oziroma iztožil njegovo sklenitev ter pravočasno vložil vlogo za odobritev pravnega posla in ki (tudi) izpolnjuje pogoje za predkupnega upravičenca po ZKZ, bi pa moral organ to dejstvo upoštevati. Odsotnost interesa za nakup stranke je treba presojati glede na namen ZKZ, ki je v ohranjanju in povečanju celovitosti kmetijskih zemljišč in njihove kmetijske rabe.

Izrek

Tožbi se ugodi, odločba Upravne enote Domžale, št. 330-239/2010-20801 z dne 1. 7. 2010, se odpravi in se zadeva vrne istemu organu v ponovni postopek.

Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki stroške postopka v višini 350 EUR, v roku 15 dni od vročitve te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku paricijskega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

Z izpodbijano odločbo je prvostopni organ zavrnil vlogo tožnika za odobritev pravnega posla za pridobitev kmetijskega zemljišča parc. št. 750, 751 in 752, v deležu 5/10, in parc. št. 774, 775, 788/2, 789, 790 in 792, v deležu 10/70, vse k.o. …, na podlagi sodbe Višjega sodišča v Ljubljani, I Cp 494/2010 z dne 7. 4. 2010, in sodbe Okrožnega sodišča v Novem mestu, P 216/2009 z dne 2. 11. 2009, ki nadomeščata prodajno pogodbo med prodajalko A.A. in kupcem tožnikom. V obrazložitvi je navedel, da je prodajalka izobesila ponudbo za prodajo zgoraj navedenega kmetijskega zemljišča, ki je visela na oglasni deski od 30. 10. do 30. 11. 2007. Izjavo o sprejemu ponudbe so podali tožnik (ki je uveljavljal prednostno pravico kot drug kmet), B.B. (ki jo je uveljavljala kot kmet mejaš) in A. d.d. Organ je ugotovil, da prodajalka z nobenim od sprejemnikov ponudbe ni sklenila pravnega posla, zaradi česar je tožnik vložil tožbo na sklenitev prodajne pogodbe. Tožnik je nato 17. 5. 2010 skupaj z vlogo za odobritev pravnega posla organu posredoval sodbo Okrožnega sodišča v Novem mestu, P 216/2009 z dne 2. 11. 2009, ter sodbo Višjega sodišča v Ljubljani, I Cp 494/2010 z dne 7. 4. 2010, iz katerih izhaja, da je sodišče naložilo prodajalki sklenitev prodajne pogodbe s tožnikom, sicer sodba sedaj nadomešča prodajno pogodbo. Zaradi ugotovitve obstoja predkupne pravice za tožnika po Zakonu o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) je organ opravil poizvedbe in ugotovil, da imata tožnik in B.B. status kmeta. Organ je nato ugotavljal, ali je upoštevan prednostni vrstni red po 23. členu ZKZ pri sklenitvi tega pravnega posla in razpisal ustno obravnavo. Na ustni obravnavi je pooblaščenec B.B. predložil na vpogled podpisano kupoprodajno pogodbo, ki sicer ni bila predložena organu v odobritev, vendar do odstopa od pogodbe po izjavi na obravnavi ni prišlo. Iz grafičnega prikaza parcel in zemljiškoknjižnega izpiska je bilo tudi razvidno, da je B.B. kmet mejaš. Organ je še ugotovil, da tožniku kmetijstvo ne pomeni edine in glavne dejavnosti, B.B. pa sicer zemljišč ne obdeluje več sama, vendar je poskrbela za njihovo obdelavo. Organ je tako zaključil, da zavrne odobritev pravnega posla, ker B.B. ni odstopila od sprejema ponudbe in je kot kmet mejaš med predkupnimi upravičenci razvrščena na drugem mestu, tožnik pa je kot drug kmet razvrščen na četrtem mestu. Nadalje je ugotovil, da je B.B. kmet, ki mu kmetijstvo pomeni edino ali glavno dejavnost, tožniku pa kmetijska dejavnost ne pomeni edine ali poglavitne dejavnosti, ker je lastnik gospodarske družbe, prodajalka pa z njim ni želela sklenitvi pravnega posla.

Drugostopni organ je pritožbo tožnika z odločbo, št. 33008-124/2010/2 z dne 13. 5. 2011, zavrnil in v zvezi s pritožbenimi navedbami še dodal, da dejstvo, da med parc. št. 773, ki je last B.B., in parc. št. 790, ki je predmet prodaje, leži parc. št. 1006, cesta, vpisana kot javno dobro, še ne pomeni, da je parc. št. 773 izgubila lastnost mejne parcele (glej sodbo Vrhovnega sodišča X Ips 657/2008). Pritožnik pa tudi brez podlage zatrjuje, da je treba vrstni red predkupnih upravičencev upoštevati le v primeru, če več kupcev, ki so pravilno sprejeli ponudbo prodajalca, zahteva sklenitev podobe in odobritev pravnega posla. Vlogo za odobritev pravnega posla lahko vloži le eden izmed sprejemnikov ponudbe in sicer tisti, ki z lastnikom sklene pogodbo, saj lastnik za iste nepremičnine ne more istočasno skleniti več pravnih poslov. Rok za vložitev tožbe za sklenitev pogodbe za prodajo kmetijskega zemljišča pa je po stališču Vrhovnega sodišča 10 let. Tožnik je v tožbi uvodoma povzel potek dosedanjega postopka, navedel, da je organ ob nespornem dejstvu, da med B.B. in prodajalko ni bila sklenjena pogodba (oziroma ni bila predložena upravnemu organu) in ne pravočasno dana v odobritev pri upravnem organu, štel B.B. za predkupnega upravičenca. Organ je tako ob pravilnem postopku ponudbe, sprejema ponudbe in pravnomočni sodbi zaključil tako, da se ponujeno kmetijsko zemljišče ne proda nikomur. Tako odločitev je potrdil tudi drugostopni organ. Tožnik meni, da je odločitev napačna. Vrstni red je treba upoštevati, če več kupcev, ki so pravilno sprejeli ponudbo, zahteva sklenitev pogodbe in odobritev pravnega posla. Zahteva na sklenitev in odobritev pravnega posla mora biti podana v roku 60 dni od poteka objave na oglasni deski. V tem roku je treba organu predložiti sklenjeno pogodbo ali vložiti tožbo na sodišče v primeru, če prodajalec odkloni sklenitev pogodbe. V postopku se torej presoja vrstni red med kandidati, ki so ponudbo sprejeli in tudi zahtevali odobritev pravnega posla, ali na podlagi pogodbe ali sodbe. Le v primeru, če eden od kandidatov v roku predloži sklenjeno pogodbo, drugi ali več kandidatov pa vložijo tožbo na sklenitev pogodbe in pridobijo tako sodbo, upravni organ med vsemi ugotavlja vrstni red. Kandidat, ki je sprejel ponudbo, ni pa v zakonskem 60-dnevnem roku zahteval sklenitve pravnega posla, svoje pravice ni uveljavljal in je tudi kasneje ne more. Če eden od predkupnih upravičencev svoje pravice ne uveljavlja, stopi avtomatično na njegovo mesto naslednji upravičenec. V primeru, da je predložena ena pogodba ali ena sodba, pa mora organ odobriti pravni posel, ne glede na to, koliko kandidatov je ponudbo sprejelo in v katerem vrstnem redu je kandidat, ki je edini pogodbo ali sodbo predložil. Glede na predpisano postopanje po ZKZ je treba šteti, da če kateri od kandidatov česa ne stori v predpisanih rokih, da je od posla odstopil. Že samo neaktivnost kandidata, ki ne zahteva sklenitve pogodbe v zakonskem roku, je treba šteti za umik sprejema ponudbe. In potem je na vrsti naslednji predkupni upravičenec. Postopek prodaje je treba obravnavati celovito. Vsak od udeležencev postopka mora opraviti vse aktivnosti, ki mu jih nalaga zakon. Namen ZKZ je, da se omogoči nakup zemljišča kandidatu, ki naredi vse z zakonom predpisane korake za sklenitev pravnega posla in ki je v višjem prednostnem vrstnem redu. Nikakor pa ni namen, da se v postopku ne odobri edini predloženi pravni posel, če je sprejel ponudbo še nekdo z višjim vrstnim redom, ni pa opravil vseh nadaljnjih aktivnosti. Predlagal je, da sodišče tožbi ugodi, odpravi prvostopno in drugostopno odločbo, zadevo vrne v ponovni postopek, toženki pa naloži plačilo stroškov upravnega spora, v 15 dneh, pod izvršbo.

Toženka vsebinskega odgovora na tožbo ni podala, je pa poslala upravne spise.

Stranka z interesom B.B. je v odgovoru na tožbo navedla, da je odločitev toženke pravilna, saj je kot kmet mejaš predkupna upravičenka. Dejstvo je, da so vsi trije sprejemniki ponudbe vedeli, da je A.A. med tem časom sklenila veljavno kupoprodajno pogodbo za ista zemljišča s svojo svakinjo in solastnico C.C., kar pomeni, da A.A. teh parcel nima več. Zato stranka z interesom ni vložila vloge za odobritev. V primeru ponovljenega postopka in odsotnosti interesa C.C. bi ponovno sprejela ponudbo in uveljavljala predkupno pravico.

Stranka z interesom A. d.d. je v odgovoru na tožbo ponovil navedbe stranke z interesom B.B. v odgovoru na tožbo, s tem, da je še dodal, da te parcele ne ležijo na prostoru, namenjenem za kmetijsko dejavnost, temveč v pridobivalnem prostoru, za katerega ima A. d.d. vsa potrebna dovoljenja, sklenjeno koncesijsko pogodbo z Republiko Slovenijo in tudi redno plačuje koncesnino za ta prostor.

Tožnik je v pripravljalni vlogi še navedel, da ležijo vsa zemljišča v območju kmetijskih zemljišč in gozdov, ne pa v območju za raziskovanje mineralnih surovin (potrdila Občine Moravče o namenski rabi zemljišča, odlok o prostorskih ureditvenih pogojih, idr.).

Tožba je utemeljena.

Iz podatkov izpodbijane odločbe in upravnih spisov izhaja, da je prvostopni organ, po tem, ko je ugotovil, da pri pravnem poslu, ki ga nadomešča sodba Okrožnega sodišča v Novem mestu, P 216/2009 z dne 2. 11. 2009, potrjena s sodbo Višjega sodišča v Ljubljani, I Cp 494/2010 z dne 7. 4. 2010, in katerega predmet so nepremičnine s parc. št. 750, 751 in 752, v deležu 5/10, in parc. št. 774, 775, 788/2, 789, 790 in 792, v deležu 10/70, vse k.o. …, ni bil upoštevan prednostni vrstni red po 23. členu ZKZ, zavrnil vlogo tožnika za odobritev tega pravnega posla. Sodišče se strinja s tožnikom, da je odločitev organa napačna. Nesporno med strankami je, da je tožnik sprejel ponudbo, da je prodajalko pozval na sklenitev pogodbe in ker je ta to odklonila, vložil tožbo na njeno sklenitev, in po pravnomočno končanem pravdnem postopku podal vlogo za odobritev pravnega posla. Poleg tožnika sta ponudbo sprejela tudi A. d.d. (slednji sicer nima statusa kmeta, zaradi česar ne sodi med prednostne upravičence po ZKZ) in B.B., ki je s prodajalko sklenila kupoprodajno pogodbo, vendar pa nobeden od njiju ni vložil pri upravnem organu vloge za odobritev pravnega posla (pri slednjem sicer ni pomembno, da stranka vlogi priloži tudi pisno sklenjen pravni posel oziroma sodbo, ki tak posel nadomesti – tako Vrhovno sodišče RS v sodbi, X Ips 502/2009 z dne 20. 7. 2011). Če bi poleg tožnika vlogo za odobritev pravnega posla podala tudi preostala sprejemnika ponudbe, bi upravni organ (v enotnem postopku odobritve pravnega posla v zvezi z isto ponudbo) izmed zainteresiranih kupcev, ki bi zahtevali odobritev pravnega posla, ob upoštevanju vrstnega reda predkupnih upravičencev, določenega v 23. členu ZKZ, mogel na tak način določiti kupca, v obravnavanem primeru, ko pa je tožnik edini sprejemnik ponudbe, ki je s prodajalko sklenil pravni posel oziroma iztožil njegovo sklenitev ter pravočasno vložil vlogo za odobritev pravnega posla in ki (tudi) izpolnjuje pogoje za predkupnega upravičenca po ZKZ, bi pa moral organ to dejstvo upoštevati. ZKZ namreč (poleg sprejema ponudbe) določa še nadaljnja (že opisana) dejanja strank, ki jih stranke morajo opraviti, če želijo pridobiti kmetijska zemljišča, zaradi česar je treba odsotnost nadaljnjih aktivnosti in torej nedvomno (sicer kasneje izkazano) odsotnost interesa za nakup stranke (ki bi sicer bila uvrščena na višje mesto med predkupnimi upravičenci) presojati glede na namen ZKZ, ki je v ohranjanju in povečanju celovitosti kmetijskih zemljišč in njihove kmetijske rabe.

Sodišče tako ugotavlja, da je upravni organ pri svojem odločanju napačno razlagal materialno pravo (1. točka prvega odstavka 27. člena Zakona o upravnem sporu – v nadaljevanju ZUS-1), zaradi česar je tožbi tožnika ugodilo na podlagi 4. točke prvega odstavka 64. člena ZUS-1, izpodbijano odločbo odpravilo ter zadevo v smislu tretjega in četrtega odstavka 64. člena ZUS-1 vrnilo prvostopnemu organu v ponovni postopek, v katerem bo moral prvostopni organ, sledeč pravnemu mnenju sodišča, o zadevi ponovno odločiti.

Odločitev o ugoditvi stroškovnemu zahtevku tožnika je sodišče sprejelo na podlagi tretjega odstavka 25. člena ZUS-1 in na njegovi podlagi izdanega Pravilnika o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu, po katerem se tožniku, če je bila zadeva rešena na seji in je tožnika v postopku zastopal pooblaščenec, in je odvetnik, priznajo stroški v višini 350 EUR.