Jedro

Za razlago, ali gre pri nekem poslu za predpogodbo ali pa že za glavno pogodbo, ni odločilen naziv pravnega posla, marveč vsebina izpolnitvenih ravnanj, h katerim so se zavezale pogodbene stranke.

Za predpogodbo je značilno to, da se stranki zavezujeta zgolj skleniti glavno pogodbo in nič več kot to. Smisel predpogodbe je torej v tem, da stranki na zavezujoč način zavarujeta svoj izpogajan pravni položaj (vse bistvene sestavine glavne pogodbe), vendar k izpolnitvenemu ravnanju po glavni pogodbi še nista zavezani. To postaneta šele s sklenitvijo glavne pogodbe.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Obrazložitev

Tožeča stranka v tej pravdi zahteva od tožene stranke, naj ji ta izstavi zemljiškoknjižno dovolilo. K izstavitvi zemljiškoknjižnega dovolila naj bi bila tožena stranka zavezana na podlagi „predpogodbe o sovlaganjih“. Po stališču tožeče stranke gre za prodajno pogodbo (zavezovalni posel), iz katerega izhaja obveznost tožene stranke.

Tožena stranka je v tej pravdi oporekala temu, da naj bi „predpogodba o sovlaganjih“ ustrezala naravi prodajne pogodbe. Poleg tega pa je postavila ugovor sočasne izpolnitve.

Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku ugodilo.

Proti sodbi vlaga pritožbo tožena stranka. Sodišču predlaga, naj sodbo spremeni in zahtevek zavrne, podrejeno pa, naj sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Tožena stranka v pritožbi znova oporeka odločitvi sodišča prve stopnje, ki se nanaša na naravo predpogodbe. Meni, da predpogodba vsebuje dogovor o parametrih pogodbe, ki sta se jo stranki zavezali skleniti. Sicer pa se navedbe nanašajo na razlago pogodbenega besedila, za kakršno se je tožena stranka zavzemala že v postopku pred sodiščem prve stopnje. Nepravilno je tudi stališče sodišča, da je bila sporna pogodba realizirana. V sklepnem delu pritožbe pa se znova opira na tisti del pravnega posla, kjer je bilo dogovorjeno, da bo končni obračun izvedenih del opravljen po končani gradnji in na osnovi dejanskih količin in po geodetski izmeri. Določitev višine kupnine v pravnem poslu torej ni bila fiksna. Pritožba izrecno napada metodo sodišča prve stopnje, ki je ugotavljalo tržno vrednost nepremičnine v času sklepanja predpogodbe. To je povsem irelevantno. Tisto kar je pomembno, je, da za kakšno pogodbeno ceno sta se stranki dogovorili, ne pa kakšna je bila tržna vrednost nepremičnine. Pritožba se sklicuje na zadnji odstavek 4. strani izvedenskega mnenja, kjer je izvedenec ugotovil, da vrednost kvadratnega metra znaša 1.540,00 EUR. Če se navedena vrednost pomnoži s kvadraturo predmeta pogodbe, je na dlani, da tožena stranka kupnine ni v celoti poravnala.

Pritožba je bila vročena nasprotni stranki. Ta je v odgovoru na pritožbo predlagala njeno zavrnitev.

Pritožba je utemeljena.

Glede narave „predpogodbe o sovlaganjih“: Pritožbeno sodišče soglaša z razlago prvega sodišča, da sporni pravni posel po svoji vsebini in naravi presega naravo predpogodbe (45. člena ZOR (1)) in da gre v resnici že za glavno pogodbo.

Za razmejitev med predpogodbo na eni in glavno pogodbo na drugi strani ni odločilen naziv konkretnega pravnega posla, marveč je odločilno to, kakšna je vsebina izpolnitvenega ravnanja, h kateremu se s pravnim poslom zavezujeta stranki. Za predpogodbo je značilno to, da se stranki zavezujeta zgolj skleniti glavno pogodbo in nič več kot to. Smisel predpogodbe je torej v tem, da stranki na zavezujoč način zavarujeta svoj izpogajan pravni položaj (vse bistvene sestavine glavne pogodbe), vendar k izpolnitvenemu ravnanju po glavni pogodbi še nista zavezani. To postaneta šele s sklenitvijo glavne pogodbe. S sklenitvijo predpogodbe torej stranki svoj dotlejšnji nezavezujoč pravni položaj (ker pogajanja ne zavezujejo – 30. člen ZOR) napravita zavezujoč. Od sklenitve predpogodbe dalje je med njima vzpostavljeno začasno obligacijsko razmerje, v katerem se druga stranka več ne more braniti pred zahtevo prve stranke, naj bo sklenjena zavezujoča glavna pogodba. Stranka brez privolitve nasprotne stranke (zaradi zavezujoče narave predpogodbe) ni več upravičena do pogajanj, marveč je dolžna skleniti glavno pogodbo z njenimi bistvenimi sestavinami, kakor so določene v predpogodbi. Takšen obligacijski položaj je, kot rečeno, začasen (5. odstavek 45. člena ZOR). Po preteku roka, določenega na podlagi meril iz 5. odstavka 45. člena ZOR, sta obe stranki prosti. Za ta učinek ni potrebno opraviti nobenega izjavnovoljnega ravnanja.

Tipično izpolnitveno ravnanje po glavni pogodbi je povsem drugačno. Tipično izpolnitveno ravnanje prodajalca je, da na kupca prenese lastninsko pravico (pri nepremičninah torej: izstavi zemljiškoknjižno listino) in mu nepremičnino izroči v posest. Tipično izpolnitveno ravnanje kupca pa je, da plača kupnino. Okoliščine konkretnega posla omogočajo raznorazne modifikacije izpolnitvenega ravnanja ene in druge stranke, a v svojem bistvu (v svoji srži) ohranjajo (tudi) zgoraj opredeljeno bistvo.

V obravnavani zadevi ne more biti nobene dileme, da izpolnitveno ravnanje kupca presega tipično ravnanje stranke predpogodbenega razmerja. Kupec se je (4. točka „predpogodbe o sovlaganjih“) namreč zavezal plačati kupnino (in ne zgolj zavezal skleniti glavno pogodbo, kjer bo določena takšna obveznost). Plačilo kupnine tudi ni v ničemer pogojeno s sklenitvijo kakršnegakoli dodatnega pravnega posla. Nasprotno, 15 % plačila je moral kupec plačati v petnajstih dneh. To pa je izpolnitveno ravnanje, ki ustreza naravi glavne pogodbe. Pri obveznosti prodajalca pogodbena določila sicer niso jasna v enaki meri, vendar celovita razlaga same pogodbe, kakor tudi nadaljnjih ravnanj, ovrže vsak dvom, da se je tudi prodajalec zavezal k izpolnitvenemu ravnanju, ki ustreza naravi glavne pogodbe. Tako je zgradil objekt (kar je modifikacija od povprečnega tipa prodajne pogodbe – mu pa še vedno ustreza(2)), izročil ga je v posest in se zavezal opraviti razpolagalni posel (pritožbeno sodišče soglaša z razlago točke V „predpogodbe o sovlaganjih“, kot jo je podalo sodišče prve stopnje).

Pritožbeno sodišče glede na naravo izpolnitvenih ravnanj obeh strank, kakor so določena v „predpogodbi o sovlaganjih“, soglaša z odločitvijo sodišča prve stopnje, da gre že za glavno, prodajno pogodbo. Temu pritrjujejo tudi že opravljena izpolnitvena ravnanja strank (izgraditev objekta, primopredaja prostorov in plačilo kupnine – katere končna višina je sporna – v znesku 41.534.620,00 SIT, kar je sedaj 173.320,09 EUR).

O višini kupnine: Sodišče prve stopnje v razlogih sodbe ugotavlja, da je bila cena v „predpogodbi o sovlaganjih“ fiksna. S takšno ugotovitvijo pa pritožbeno sodišče ne soglaša. Že prvo sodišče samo v nadaljevanju dopušča, da so bile predvidene „morebitne spremembe oziroma doplačila, vendar samo za primer, če bi dejanske površine odstopale od projektantskih izmer...“. Obravnavana „predpogodba o sovlaganjih“ sicer, kot že rečeno, ustreza pojmu prodajne pogodbe, vendar pa to ni tipična prodajna pogodba. Modifikacija glede na tipično prodajno pogodbo izhaja prav iz dejstva, da je bilo predmet prodaje treba šele zgraditi. Te modifikacije od izčiščenega tipa prodajne pogodbe se je očitno zavedalo tudi sodišče prve stopnje. Na to kaže navsezadnje dejstvo, da je sodišče prve stopnje izvedlo dokazni postopek z izvedencem. Vendar pritožba utemeljeno opozarja na to, da sodišče pri ugotavljanju višine kupnine ne bi smelo izhajati iz tržne vrednosti sporne nepremičnine, marveč bi moralo višino kupnine določiti v skladu s pogodbenimi zavezami obeh strank. Pogodba je namreč tista, ki med pogodbenikoma ustvarja materialno pravo. Ta pa je določala predračunsko ceno neto površine objekta. Izrecno je bilo določeno, da se končni obračun vseh izvedenih del opravi po končani gradnji na osnovi dejanskih količin in geodetskih izmer. Na ta način kupnina ni bila fiksno določena, marveč je bila določljiva.

V točki III pogodbe je predmet prodaje sicer izrazito nadrobno opredeljen, pa vendar iz celotnega besedila pogodbe izhaja, da stranki dopuščata, da bo po dokončani gradnji prišlo do odmikov. V skladu z načelom pacta sunt servanda (17. člen ZOR) velja le, da ti odmiki ne smejo biti bistveni. Odgovor na vprašanje, kdaj je nek odmik bistven, je odvisno od vseh okoliščin konkretnega primera. Za obravnavan primer je izrazito pomembno, kakšno je bilo ravnanje obeh strank v času izpolnitvene faze (to je: v času same gradnje in ob primopredaji). Iz ugotovitev sodišča prve stopnje bi lahko izhajalo, da so znašale zunanje površine vezane na lokal 171,66 m² in ne 74 m², kakor je bilo dogovorjeno v točki III predpogodbe o sovlaganjih (glej 1. odstavek 8. strani sodbe) (3). Razlika med 74 m² in 171,66 m² je sicer znatna, vendar če je tožeča stranka na to ob primopredaji pristala ter takšno nepremičnino sprejela v posest, bi nasprotovalo načelu venire contra factum proprium (in s tem načelu vestnosti in poštenja – 12. člen ZOR), če bi se sedaj upirala temu, da morajo biti tako izročene (in pred tem tudi gradbeno obdelane) površine zajete v predmetu pogodbe pod pojmom „zunanje površine vezane na lokal“ in zato tudi predmet končnega obračuna višine kupnine. Sodišče prve stopnje je navedena vprašanja, ki se nanašajo na ugotavljanje prave pogodbene volje, zanemarilo, saj je (napačno) že a priori štelo, da večje zunanje površine od 74 m2 niso predmet sporne pogodbe. Ugotavljanje pogodbene volje v tej smeri pa je neločljivo povezano z vprašanjem višine kupnine v luči pogodbenega merila končega obračuna izvedenih del v odvisnosti od „dejanskih količin in geodeteske izmere“ (četrti odstavek točke III „pogodbe o sovlaganjih“).

Če bo sodišče nazadnje ugotovilo, da je pogodbena volja obeh strank dopuščala tolikšen odmik od prvotno določene zunanje površine, bo moralo ob določanju višine kupnine zato ustrezno upoštevati povečane dejanske izmere. Pri tem pa ni pravilna niti takšna metoda, kot jo je v rezervnih razlogih sodbe uporabilo sodišče prve stopnje, ko je določalo tržno vrednost funkcionalnega zemljišča, kakor tudi ne metoda, za katero se zavzema pritožba (to je: ko se sklicuje na vrednost kvadratnega metra v višini 1.540,00 EUR, povzemajoč izvedenčevo ugotovitev v zadnjem odstavku na 4. strani mnenja – hrbtna stran listovne št. 136 tega spisa). Pravilna metoda bi bila namreč takšna, da bi ustrezala pogodbeno določenim merilom iz točke III predpogodbe o sovlaganjih. Tam je enotna cena 340.000,00 DEM določena glede na pogodbeno opredeljeni predmet prodaje. Ker se pogodbena cena ne nanaša le na preprosto površino enovite nepremičnine, marveč na dva različna tipa površine („del objekta) na eni in „zunanje površine vezane na lokal“ na drugi strani), obenem pa so v ceni zajete še druge prvine predmeta pogodbe (instalacije, zaključna gradbena dela, odškodnina za sorazmerni del zemljišča, služnost dovoza do objekta – podrobneje glej točko III pogodbe), predračunske cene ni mogoče preprosto deliti s pogodbeno predvideno kvadraturo in tako določiti enotne pogodbene cene za (kakršenkoli) kvadratni meter prodane nepremičnine. Predračunsko določeno ceno je treba glede na vse prvine predmete prodaje notranje razporediti in tako ugotoviti, kolikšen delež odpade na 74 m² predvidenih – zunanjih površin vezanih na lokal“. Na ta način bo mogoče ugotoviti, koliko glede na pogodbeno voljo strank znaša pogodbeno določljiva vrednost kvadratnega metra zunanjih površin vezanih na lokal. Ko bo ugotovljena ta vrednost, pa bo mogoče določiti tudi kupnino, ki se nanaša na eventualen presežek zunanjih površin do obsega 171,66 m². V tem delu bo moralo sodišče prve stopnje odprto razpravljati z izvedencem in strankama.

Ne držijo tudi razlogi sodišča prve stopnje, da se tožena stranka ne more sklicevati na ugovor sočasne izpolnitve (2. odstavek 122. člena ZOR), češ, da tudi tožeča stranka ni zahtevala izstavitve zemljiškoknjižne listine za celotnih 171,66 m² zunanjih površin. Predmet prodaje je namreč enovit. Dokler kupnina zanj ni v celoti plačana, ima tožena stranka na voljo ugovor sočasne izpolnitve. Ta njena pravica ne more biti odvisna od tega, ali nasprotna stranka zahteva izpolnitev pogodbe v celoti ali le v njenem delu.

V tem pritožbenem postopku je torej podan položaj, ko sodišče prve stopnje zaradi napačne uporabe materialnega prava, dejanskega stanja ni popolno ugotovilo. V skladu z 11. členom ZPP se je pritožbeno sodišče odločilo za razveljavitev izpodbijane sodbe (355. člena ZPP). Utemeljeni pritožbi je ugodilo in izpodbijano sodbo razveljavilo. Sodišče prve stopnje je namreč napačno štelo, da večja zunanja površina nepremičnine, vezane na lokal, od 74-tih m² že a priori ni predmet prodajne pogodbe. Materialnopravno napačna je tudi razlaga pogodbe, ko se sodišče prve stopnje opredeli do fiksne cene. Iz navedenih razlogov pogodbena volja strank ni bila popolno ugotovljena in tudi višina kupnine ni bila pravilno ugotovljena. Napotki za nadaljnje delo izhajajo iz vsega doslej povedanega.

(1) Zakon o obligacijskih razmerjih (Ur. l. SFRJ št. 29/1978 – Ur. l. RS št. 87/2002).

(2) Primerjaj načelno pravno mnenje VSS, 15. - 16. december 1986, Poročilo 2/86, stran 43. (3)„Zunanje površine vezane na lokal“ imajo že v sami „predpogodbi o sovlaganjih“ drugačen položaj kot „funkcionalno zemljišče“. Slednje – glej 3. odstavek točke III pogodbe – je v resnici tisti del pogodbe, ki ustreza naravi predpogodbe.