Jedro

Sklenjena najemna pogodba za dobo 15-ih let in sprejeta zaveza najemnika, da bo najeti poslovni prostor adaptiral, pri čemer se je odpovedal pravici do povrnitve teh vlaganj, pričajo o najemnikovem namenu po sklenitvi dolgoročnega najemnega razmerja. Z odstopom najemodajalca od najemne pogodbe pred potekom časa, za katerega je bila sklenjena, pa je odpadla podlaga (najemna pogodba) najemnikovih vlaganj in je zato slednji upravičen do vrnitve vrednosti le-teh skladno s 4. odst. 210. člena ZOR.

Izrek

Pritožba toženih strank se zavrne in se potrdi izpodbijana vmesna sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z izpodbijano vmesno sodbo je sodišče prve stopnje ugotovilo, da obstoji pravna podlaga tožbenega zahtevka tožeče stranke. Proti navedeni vmesni sodbi so vse štiri tožene stranke po svoji pooblaščenki vložile pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov in predlagale njeno razveljavitev ter vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. V pritožbi zatrjujejo, da sodišče prve stopnje zmotno tolmači čl. 132/2 ZOR, saj v konkretnem primeru tožeča stranka pogodbe ni izpolnila niti ni ničesar dala. Glavna obveznost tožeče stranke je bila plačevanje najemnine, katere pa ni plačevala. Sodišče zmotno tolmači določilo čl. 5.2. najemne pogodbe in zmotno zaključuje, da je taka določba posledica predpostavke dolgoročnega najema poslovnega prostora. Določbo o odpovedi povračilu vlaganj je pravilno treba razlagati v kontekstu vseh določb, vključno s tem, da se je tožeča stranka zavezala mesečno plačevati najemnino v citiranih zneskih. Res je bilo to dogovorjeno tudi v kontekstu 15-letnega najema, vendar je do predčasne prekinitve pogodbe prišlo izključno iz razlogov na strani tožeče stranke, ki so opredeljeni v najemni pogodbi v točki 7.3.1., 7.3.2., katerih se je morala tožeča stranka zavedati, ko je podpisovala najemno pogodbo. Tako je ugotoviti, da je sodišče najemno pogodbo tolmačilo v nasprotju z vsebino le-te ko trdi, da je določba o odpovedi pravici do povračila vlaganj zgolj sestavni del pogodbe o dolgoročnem najemu poslovnih prostorov in bi vzdržala samo v kolikor bi bila pogodba izpolnjena. Najemna pogodba z dne 6.10.1994 je prenehala zaradi odpovedi v skladu s 26. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (sodba III Pg 203/96), ko sodišče govori o razdrtju pa o tem v obrazložitvi ni razlogov. Glede na to sodišče ni upoštevalo, da je do predčasne prekinitve pogodbe prišlo izključno iz razlogov na strani tožeče stranke, v takem primeru pa določila o dolžnosti vrnitve vloženih sredstev sploh ne pridejo v poštev. Pritožba toženih strank ni utemeljena. V zvezi z vprašanjem, katera okoliščina je povzročila prenehanje najemne pogodbe za poslovne prostore, ki so jo tožene stranke kot najemodajalci in pravni prednik tožeče stranke kot najemnik sklenili dne 6.10.1994, je sodišče prve stopnje obravnavalo dve situaciji; pri prvi je šlo za odstop najemodajalcev od pogodbe zaradi neplačevanja najemnine in v posledici tega odstopa je bil dne 4.1.1996 izdan s strani Okrožnega sodišča v Ljubljani nalog za izpraznitev poslovnih prostorov, katerega je isto sodišče s sodbo z dne 15.1.1996 (opr.št. III Pg 203/96) vzdržalo v veljavi, Višje sodišče v Ljubljani pa je s sodbo z dne 14.1.1999, opr.št. I Cpg 454/98, navedeno prvostopno sodbo potrdilo. Pri drugi situaciji pa je šlo po ugotovitvah sodišča prve stopnje za odpoved najemne pogodbe z dne 21.1.1999, na podlagi 122. čl. Zakona o prisilni poravnavi, stečaju in likvidaciji (ZPPSL, Ur.l. RS št. 67/93 s sprem.), katera je bila podana s strani stečajnega upravitelja, potem ko je bil nad tožečo stranko dne 9.11.1998 začet stečajni postopek. Sodišče prve stopnje se v zvezi s tema dvema situacijama dejansko ni opredelilo do vprašanja, katero šteje za ključno za prenehanje najemne pogodbe, vendar pa to za odločitev o temelju zahtevka niti ni bilo odločilnega pomena (temelj je v vsakem primeru v določilih Zakona o obligacijskih razmerjih, ZOR, o neupravičeni pridobitvi, kot bo obrazloženo v nadaljevanju). Očitno pa je bil odstop od najemne pogodbe s strani najemodajalcev tisti, ki je povzročil njeno prenehanje, in to prej, kot je stečajni upravitelj odpovedal pogodbo v posledici nad tožečo stranko začetega stečajnega postopka (listina o odpovedi je datirana z 21.1.1999, odločitev sodišča o tem, da se izpraznitveni nalog vzdrži v veljavi pa je postala pravnomočna že dne 14.1.1999). Pritožbeno sodišče soglaša s stališčem sodišča prve stopnje, da je bil, gledano z vidika najemnika poslovnega prostora, njegov namen ob sklenitvi sporne najemne pogodbe, dolgoročnost razmerja (pogodba sklenjena za obdobje 15 let), kar je bil gotovo razlog za to, da se je s pogodbo zavezal te prostore adaptirati (tč. 5.2.), s hkratno odpovedjo pravici zahtevati povrnitev vlaganj. Če bi torej pogodba normalno prenehala s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena, najemnik ne bi imel iz naslova opravljenih vlaganj v poslovni prostor, od najemodajalcev pravice zahtevati ničesar. Ker pa je pogodba prenehala zaradi odstopa najemodajalcev iz zgoraj navedenega razloga, gre za situacijo po 4. odst. 210. čl. ZOR, ki določa, da obveznost vrnitve oziroma nadomestitve vrednosti nastane tudi, če kdo nekaj prejme glede na podlago, ki se ni uresničila, ali je pozneje odpadla. V konkretnem primeru so bila vlaganja s strani najemnika opravljena na podlagi najemne pogodbe; slednja predstavlja podlago, ki je pozneje odpadla iz razloga, ki je naveden zgoraj. Glede na to ima prav sodišče prve stopnje, da je za obstoj vrnitvenega zahtevka, ki ima podlago v 4. odst. 210. čl. ZOR (ne gre sicer za neposredno uporabo 132. čl. ZOR, ki obravnava razdrtje pogodbe, ker ne gre za učinkovanje za nazaj oz. za vzpostavitev v prejšnje stanje), irelevantno, zakaj je prišlo do prenehanja pogodbe in katera stranka je odgovorna za to (v konkretnem primeru bi šlo za razloge na strani najemnika, ki ni plačeval najemnine in je s tem povzročil na strani najemodajalca odstop od pogodbe). To vprašanje pa bo pomembno v povezavi z odločanjem o višini zahtevka, kateri bi lahko bil utemeljen le znotraj okvirov iz 215. čl. ZOR. Slednji določa, da ima pridobitelj pravico do povračila potrebnih in koristih stroškov; če pa je bil nepošten (po Cigoju se šteje za nepoštenega tudi tisti pridobitelj, ki je moral računati z vrnitvijo stvari), mu pripadajo koristni stroški samo do zneska, ki pomeni povečanje vrednosti ob vrnitvi; vprašanje, ali so bili poslovni prostori toženi stranki vrnjeni, predstavlja odločilno dejstvo, ki ga sodišče prve stopnje sicer posebej ni ugotavljalo, vendar pa očitno za stranki to dejstvo ves čas postopka niti ni bilo sporno (tožene stranke že v odgovoru na tožbo navajajo, da je tožnik izročil tožencem objekt in da je prišlo do formalne primopredaje le-tega). Upoštevaje gornjo obrazložitev je pritožbeno sodišče, na podlagi 353. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP) pritožbo toženih strank zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano vmesno sodbo sodišča prve stopnje.