Jedro

Namen opomina pred vložitvijo tožbe zaradi odpovedi stanovanjskega najemnega razmerja iz krivdnih odpovednih razlogov je v tem, da lastnik stanovanja najemnika jasno in določno seznani z možnostjo odpovedi pogodbe in načinom odprave odpovednega razloga, da lahko z ustreznim ravnanjem najemnik odpoved iz krivdnih razlogov prepreči.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba potrdi.

Tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožnika na odpoved najemne pogodbe, ki sta jo 15. 12. 1998 sklenili pravdni stranki za najem stanovanja na naslovu Cesta A ter tožencu naložilo, da se je dolžan v roku 60 dni izseliti iz dvosobnega stanovanja na naslovu Cesta A, številka 000/1, v prvem nadstropju in ga prostega svojih stvari in oseb izročiti v posest tožeči stranki.

Tožeči stranki je naložilo, da je dolžna toženi stranki povrniti stroške pravdnega postopka v znesku 108,00 EUR z zakonskim zamudnimi obrestmi.

Tožeča stranka se zoper sodbo pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu ZPP in predlaga spremembo sodbe oziroma podredno njeno razveljavitev. Meni, da je prvostopno sodišče nepravilno tolmačilo zakonsko določilo v členu 103 SZ-1. Tožeča stranka je dala toženi stranki rok 3 dni, da jo obvesti, ali je poravnala dolgovane zneske dobaviteljem različnih energij in upravniku stanovanjskega objekta, z opozorilom, da v kolikor tega ne bo storila, bo zoper njo podala tožbo na izselitev. Pisni opomin je bil poslan 12. 05. 2009, tožbo je tožeča stranka vložila 17. 06. 2009. 15-dnevni rok, ki je predpisan v zakonu, varuje najemnika izključno v toliko, da pred iztekom tega roka ne more lastnik stanovanja zahtevati izselitve oziroma vložiti tožbe na odpoved najemne pogodbe, ne pa, da zakon varuje najemnika, ki ne plačuje stroškov stanovanja in je v primeru prekratkega roka nemogoče odpovedati najemno pogodbo. Tožeča stranka je dala 3-dnevni rok, vendar je z vložitvijo tožbe počakala več kot 30 dni. Ko krivdni razlogi niso bili odpravljeni, ko dejansko najemnik ni poravnaval še ničesar, je zoper njega tožnik vložil tožbo na izselitev. Tožnik je zaradi svojih subjektivnih okoliščin očitno žrtev najemnika, ki je namesto dogovorjene ene sobe zasedel celotno stanovanje in v celoti izrinil lastnika iz stanovanja. Tožeča stranka je v opominu jasno navedla katero kršitev je storila tožena stranka, to je plačilo stroškov in na toženi stranki je, da poskrbi za plačilo stroškov. Glede na to, da sicer najemnina ni bila predmet tožbenega zahtevka, prav tako tudi ne vzrok za odpoved, saj je iz opomina razvidno, da je vzrok za odpoved neplačevanje terjatev dobavitelju različnih energij in uslug, je kljub temu potrebno opozoriti, da revalorizacija, ki jo je izvedlo sodišče, ni enaka indeksu cen življenjskih potrebščin.

Tožena stranka je vložila odgovor na pritožbo, v katerem poudarja, da je sodba zakonita in ni podanih kršitev, ki jih uveljavlja tožeča stranka v pritožbi.

Pritožba ni utemeljena.

V obravnavani zadevi tožeča stranka uveljavlja sodno odpoved stanovanjskega najemnega razmerja iz krivdnih odpovednih razlogov. Ti so opredeljeni v določbi 103. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03 s spremembami in dopolnitvami, SZ-1). Med njimi je tudi neplačevanje najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen, pa v 60 dneh od prejema računa (4. točka 1. odstavka 103. člena). Pri tem pa mora lastnik, če želi zaradi kršitve najemnika odpovedati pogodbo iz krivdnih razlogov, pred vložitvijo tožbe na najemnika nasloviti pisni opomin, v katerem mora obvezno navesti kršitev in način njene odprave ter določiti primeren rok za odpravo, ki ne sme biti krajši od 15 dni (3. odstavek 103. člena SZ-1).

V konkretni zadevi je odločitev o odpovedi najemne pogodbe za sporno stanovanje in o izpraznitvi odvisna od presoje, ali je bil toženec pred vložitvijo tožbe pravilno pisno opozorjen na kršitve. Tožnik se sklicuje na opomin z dne 12. 05. 2009 (priloga A22), ki ga je tožencu poslal preko svoje pooblaščenke. V njem toženca poziva, da mu nemudoma poravna dolgovano najemnino v znesku 100,00 EUR mesečno za čas od 01. 01. 2000 dalje v skupnem znesku 11.300,00 EUR in na račun dolgov dobaviteljem najmanj 1.500,00 EUR za T2 in 200,00 EUR, ki jih je tožnik plačal sodnemu izvršitelju. Sledi še opozorilo, da v kolikor tožnik v roku treh dni ne dobi odgovora in obvestila o poravnavi vseh dolgovanih zneskov, za vse kar se je zavezal in je dolžan po pogodbi, bo podana tožba na izselitev. Pritožbeno sodišče soglaša s presojo sodbe, da tožeča stranka predhodnega postopka z opominjanjem ni pravilno izpeljala. Ne zato, ker v opominu ni pravilno uveljavljala primernega roka za odpravo kršitve, kot je opredeljen v 3. odstavku 103. člena SZ-1. Pritrditi je treba pritožbi, da je tožnik kljub zahtevi, da toženec nemudoma poravna dolgovano najemnino in stroške, z vložitvijo tožbe počakal do 17. 06. 2009, kar bi bilo mogoče opredeliti kot primeren rok za odpravo kršitev. Opomin vsebuje tudi opis kršitve najemne pogodbe in seznanitev z načinom odprave odpovednega razloga. Vendar slednji tudi po prepričanju pritožbenega sodišča ni primeren. Tožnik je zahteval ne le plačilo stroškov upravniku in dobaviteljem, kot trdi pritožba, pač pa tudi plačilo dolgovane najemnine po 100,00 EUR mesečno (za več kot devet let nazaj), pri čemer je višina najemnine v očitnem nasprotju z določbo IV. najemne pogodbe z dne 15. 12. 1998 (priloga A3). V njej sta se pogodbeni stranki sporazumeli za mesečno najemnino 5.000,00 SIT, z vsakoletnim povišanjem z indeksom rasti cen na drobno. Pri tem se pritožba neutemeljeno sklicuje na napačen izračun vsakoletnega povišanja najemnine, ki ga je izdelalo sodišče na podlagi podatkov Statističnega urada RS o revalorizaciji denarnih zneskov. Res je, da indeks cen na drobno ni enak indeksu cen življenjskih potrebščin, ki je od 01. 01. 1998 dalje uporabljen v izračunu revalorizacije (dotlej pa se uporablja indeks cen na drobno). Je pa vsekakor primerljiv in se po statističnih podatkih indeks cen na drobno skoraj ne razlikuje od indeksa cen življenjskih potrebščin. Pri tem je treba seveda še upoštevati, da se v RS indeks cen na drobno ne uporablja več (zakon o nadomestitvi indeksa drobno prodajnih cen z indeksom cen življenjskih potrebščin) saj zanj ni več zakonske podlage. Zato je pravilna ocena prvostopenjskega sodišča, da je tožnik z zahtevo po plačilu trikrat do štirikrat večje dogovorjene najemnine, hkrati s plačilom stroškov stanovanja, na neustrezen način zahteval odpravo odpovednega razloga. Namen opomina iz 3. odstavka 103. člena SZ-1 je v tem, da lastnik stanovanja najemnika jasno in določno seznani z možnostjo odpovedi pogodbe in načinom odprave odpovednega razloga, da lahko z ustreznim ravnanjem najemnik odpoved iz krivdnih razlogov prepreči. Pritožbeno sodišče je zato zavrnilo pritožbo in sodbo potrdilo na podlagi 353. člena ZPP, saj tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti v skladu z 2. odstavkom 350. člena ZPP.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka je sprejeta na podlagi določb 1. odstavka 165. člena ter 1. odstavka 155. člena ZPP. Tožeča stranka namreč s pritožbo ni uspela, medtem, ko tožena stranka v odgovoru na pritožbo le pritrjuje pravilnosti sodbe, zato so priglašeni stroški za odgovor nepotrebni stroški.