Jedro

Tožnica, ki v zahtevanem roku iz 147. člena SZ ni zahtevala sklenitve najemne pogodbe, hkrati pa niti ni bila imetnica stanovanjske pravice, kljub dolgoletnemu bivanju v sporni nepremičnini, nima zahtevka na sklenitev najemne pogodbe z novim lastnikom, toženko, v posledici česar je sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo tožničin tožbeni zahtevek.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdita sklep in sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo dopustilo stransko intervencijo Občine K. na strani tožene stranke (v nadaljevanju toženka – I. točka izreka). Nadalje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožnice, ki glasi na ugotovitev, da je tožeča stranka (v nadaljevanju tožnica) imetnica stanovanjske pravice po SZ, s katero je toženka dolžna skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas za neprofitno najemnino za stanovanje na naslovu I. n., K., v katerem stanuje tožnica v roku 15 dni (II. točka izreka) in tožnici naložilo povrniti toženki pravdne stroške v znesku 721,46 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka).

2. Zoper takšno odločitev se pritožuje tožnica iz razloga zmotne uporabe materialnega prava iz 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Izpostavlja, da je sporna nepremičnina tožničin dom. Poudarja, da Občina K. ni lastnica sporne zgradbe, ker je ni zgradila, nase je prenesla le zemljišče, na katerem stoji zgradba po Zakonu o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju ZLNDL) v letu 2010, tožnica pa v sporni nepremičnini živi že od leta 1968. Opozarja, da je po Stanovanjskem zakonu (v nadaljevanju SZ) lastnik smel zahtevo za sklenitev najemne pogodbe odkloniti zgolj v primeru, če je imetniku stanovanjske pravice prenehalo stanovanjsko razmerje ali če mu je bilo v skladu s ZSR odpovedano stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov. Tožnici ni bila dana možnost sklenitve najemne pogodbe, saj je Občina K. takoj, ko je nepremičnino prenesla v svojo last, le-to prodala toženki in vsa zemljišča okoli sporne stavbe. Opozarja, da je napačno stališče, da bi morala tožnica skleniti najemno razmerje z uveljavitvijo SZ dne 14.10.2003. V času uveljavitve določbe 147. člena SZ, Občina K. še ni bila lastnica sporne nepremičnine, ker se je kot lastnica vpisala šele 8.6.2010. Občina K. je bila zato v letu 2010 dolžna skleniti s tožnico najemno pogodbo v skladu z zakonodajo, ki je urejala pravice imetnikov stanovanjske pravice. O ravnanju Občine K. je bila tožnica seznanjena šele, ko ji je družba B. nasula zemljo do oken njene hiše. V letu 1992 je bil sprejet Zakon o lastninskem preoblikovanju podjetij in od takrat dalje podjetje, ki je zgradilo sporno hišo ni bilo več družbeno podjetje. Lastninsko pravico je tako imelo podjetje G. in na Občino K. ni mogla preiti lastninska pravica. Četudi tožnica ne bi kupila hiše, bi jo priposestvovala na podlagi določil ZTLR. Ne glede na to, da tožnica ne razpolaga z ustrezno pogodbo je nepremičnino priposestvovala in je njen rok začel teči najpozneje od preoblikovanja podjetja G., tako da je preteklo že 10 let. Nazadnje tožnica še izpostavlja, da kot neuka stranka ni vedela, da bi lahko podala predlog za vpis lastninske pravice po ZLNDL. Da je imela tožnica to pravico ji ni pojasnila niti Občina K. v njenem dopisu z dne 14.1.1999, saj je potrebovala 10 let, da je dne 3.6.2020 podala neutemeljen predlog za vpis lastninske pravice v svojo korist. Meni, da bi se moralo sodišče prve stopnje opredeliti do tega, da je vknjižba lastninske pravice v korist Občin K. na podlagi ZLNDL nezakonita. Predlaga ugoditev pritožbi in spremembo izpodbijane sodbe tako, da se tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podredno pa razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Stroškov ne priglaša. 3. Toženka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

Glede odločitve o sklepu sodišča prve stopnje:

5. Sodišče druge stopnje ob uradnem preizkusu sklepa po drugem odstavku 350. čl. ZPP v povezavi s 366. členom istega zakona ugotavlja, da je prvo sodišče v okviru trditvene podlage pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje in nato pravilno uporabilo določbe o udeležbi intervenienta v pravdi (199. člen - 202. člen ZPP), ki so v tem primeru relevantno materialno pravo. Sklep vsebuje tudi zadostne razloge, da se ga da vsebinsko preizkusiti.

6. Na strani toženke so bile podane zadostne trditve, na podlagi katerih je sodišče prve stopnje utemeljeno dovolilo stransko intervencijo. Stranski intervenient je namreč tretja oseba, ki se v pravdi, ki teče med določenimi strankami, pridruži eni izmed njih, ker ima pravni interes, da stranka, ki se ji v pravdi pridruži, v njej zmaga. Njegov interes sodelovati v tuji pravdi je utemeljen s pravnimi posledicami sodbe, katere vsebina lahko posredno vpliva tudi na njegov pravni položaj. Intervencija je torej dopustna le, če je podan intervenientov pravni interes in takrat, kadar je s stranko, ki se ji pridružuje, v takšnem razmerju, da bi odločitev lahko vplivala na njegov civilnopravni ali javnopravni položaj. To pa je toženka izkazala s tem, ko je navedla, da je sporno nepremičnino, za katero zahteva tožnica sklenitev pogodbe, kupila od Občine K., za katero tožnica sama zatrjuje, da je bila dolžna z njo skleniti najemno pogodbo še pred prodajo nepremičnine toženki. Temu tožnica v pritožbi ne nasprotuje in vsebinsko odločitve sodišča prve stopnje v tem delu niti ne izpodbija. Tudi sodišče druge stopnje ocenjuje, da je iz zgoraj navedenih razlogov podan tako ekonomski kot pravni interes – torej intervencijski interes. Toženka je izkazala, da med strankama in Občino K. obstaja določeno materialnopravno razmerje, na katerega bi odločitev v konkretni zadevi vplivala.

7. Glede na navedeno je sodišče druge stopnje pritožbo tožnice zoper izpodbijani sklep kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP).

Glede odločitve o sodbi sodišča prve stopnje:

8. V skladu s 350. členom ZPP preizkusi sodišče druge stopnje odločbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu ter v mejah pritožbenih razlogov, pri čemer po uradni dolžnosti pazi na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. točke, razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje, ter 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ter na pravilno uporabo materialnega prava. Sodišče druge stopnje je opravilo uradni preizkus glede morebitnih bistvenih kršitev določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti, ki je pokazal, da ni podana nobena uradno upoštevna bistvena kršitev.

9. Sodišče druge stopnje po pregledu zadeve ugotavlja, da pravdni stranki vodita več pravdnih in izvršilnih postopkov, od katerih so vsi končani v škodo tožnice. V obravnavanem postopku tožnica zahteva sklenitev najemne pogodbe s toženko za neprofitno najemnino za nedoločen čas, podlago za to pa utemeljuje na tem, da je bila ona oziroma njena mati imetnica stanovanjske pravice za stanovanjsko hišo, v kateri biva tožnica že od leta 1968. 10. Sodišče prve stopnje je po izvedenem postopku ugotovilo, da tožnica ni z ničemer izkazala, da je bila ona ali njena mati imetnica stanovanjske pravice, česar v pritožbi niti ne graja. Kot je ugotovilo sodišče prve stopnje se je mati tožnice vselila v sporno nepremičnino v letu 1968 na podlagi pogodbe za določen čas, sklenjene med njo in podjetjem G. kot najemodajalcem. Tožnica ni zatrjevala, da je bila najemna pogodba za določen čas spremenjena v najemno pogodbo za nedoločen čas. Transformacije najemne pogodbe iz določenega v nedoločen čas SZ ni poznal1 in je tudi SZ-1 ne določa. Iz tega je sodišče prve stopnje pravilno sklepalo, da je tožnici oziroma njeni materi najemna pogodba po izteku določenega časa prenehala in je zasedala sporno nepremičnino brez pravnega naslova. Tako ob uveljavitvi SZ ni mogla niti biti imetnica stanovanjske pravice, na podlagi katere bi bila Občina K. dolžna tožnici ponuditi sporno nepremičnino v prodajo ali z njo podaljšati najemno razmerje.

11. Četudi bi bila tožnica oziroma njena mati imetnica stanovanjske pravice sodišče prve stopnje pravilno ugotavlja, da je za tožničin zahtevek na sklenitev najemne pogodbe prekluzivni rok2 že potekel. 12. O tej problematiki se je že izreklo tudi VSRS3: Stanovanjski zakon je bivšim imetnikom stanovanjske pravice oziroma uporabnikom stanovanja podelil pravico do sklenitve najemne pogodbe za stanovanje, katere zrcalna podoba je na drugi strani dolžnost lastnika stanovanja do sklenitve takšne pogodbe. Gre za kontrahirno dolžnost, predpisano z zakonom in za z zakonom vzpostavljeno obligacijsko razmerje. Čeprav gre za posebej urejeno obligacijsko razmerje, pa zanj veljajo tudi temeljna načela in splošna določila obligacijskega prava, kolikor Stanovanjski zakon kot poseben predpis določenih razmerij ne ureja drugače (23. člen ZOR). Ker slednji specialnih določb o zastaranju ne vsebuje, te določbe pa so po svoji naravi splošnega pomena in veljajo za vsa obligacijska razmerja, je za zastaranje treba uporabiti določila ZOR.

13. Ob prehodu iz prejšnje ureditve stanovanjskih razmerij v novo ureditev najemnih razmerij je SZ v prehodnih določbah najprej v prvem odstavku 147. člena lastnikom stanovanj naložil obveznost, da v šestih mesecih po uveljavitvi zakona sklenejo najemno pogodbo z občani, ki imajo stanovanjsko pravico. Ta rok je potekel 19. 4. 1992. S potekom roka so prejšnji imetniki stanovanjske pravice pridobili tudi pravico do pravovarstvenega zahtevka, torej do sklenitve najemne pogodbe oziroma njenega uveljavljanja v sodnem postopku. V primeru nesoglasja so torej že takrat lahko vložili tožbo. Res je sicer, da SZ imetnikom stanovanjske pravice v nobeni določbi izrecno ne nalaga, da morajo oni zahtevati sklenitev najemne pogodbe, vendar je že po naravi stvari jasno, da je za uskladitev najemne pogodbe potrebno sodelovanje obeh pogodbenikov. Prehodnih pravnih pravil ni mogoče razumeti tako, da bi bivši imetnik stanovanjske pravice lahko v nedogled bival v stanovanju, ne da bi zahteval sklenitev najemne pogodbe. Tudi imetnik stanovanjske pravice mora vendarle pokazati določeno aktivnost in izraziti željo oziroma zahtevati sklenitev najemne pogodbe, če seveda želi na ta način zavarovati svoje pravice do stanovanja.4

14. Tožnica bi torej morala, v kolikor je menila, da je imetnica stanovanjske pravice, zahtevati sklenitev najemne pogodbe v zgoraj navedenem roku. Če tega ni storila, pa to pomeni zgolj to, da svojega upravičenja ni udejanjila, ne pa tudi tega, da bi s svojo pasivnostjo lahko v nedogled podaljševala negotovo prehodno obdobje ter v stanovanju še naprej bivala brez pravnega naslova.

15. V sodni praksi5 je bilo tudi že zavzeto stališče, da v obravnavani zadevi ni mogoče govoriti o konvalidaciji nenapisanega najemnega razmerja, ki se je izvajalo med takratnim lastnikom in tožnico (58. člen Obligacijskega zakonika oziroma 73. člen Zakona o obligacijskih razmerjih). Sama dispozicija 58. člena OZ takšno konvalidacijo izključuje v primerih, kadar iz namena, zaradi katerega je oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega. Takšna izjema je podana tudi v primerih, kakršen je obravnavani, ko sklenitev najemne pogodbe ni bila predvidena zgolj zaradi varstva interesov dejanskega najemnika in najemodajalca, temveč tudi v javnem interesu, zato da bi se dokončno uredil prehod družbene lastnine v zasebno, vključno z razmerji, ki so s tem povezana.

16. Glede na navedeno se tudi tožnica ne more sklicevati na dejstvo, da je prava neuka stranka. Velja namreč, da nepoznavanje prava škoduje, hkrati pa tudi sama tožnica navaja, da je ona oziroma njena mati naslovila dopis na Občino K. šele v letu 1999, torej dve leti po poteku zgoraj opisanega roka za vložitev zahteve za odkup stanovanja oz. sklenitev najemne pogodbe za stanovanje. Glede na to, da je Občina K. odgovorila na vlogo šele 10 let po vložitvi tožničine vloge, to v ničemer ni vplivalo na odločitev. Navedena vloga bi vplivala lahko le v primeru, če bi bila le-ta pravočasno vložena Občini K. 17. Tožnica, ki v zahtevanem roku iz 147. člena SZ ni zahtevala sklenitve najemne pogodbe, hkrati pa niti ni bila imetnica stanovanjske pravice, kljub dolgoletnemu bivanju v sporni nepremičnini, nima zahtevka na sklenitev najemne pogodbe z novim lastnikom, toženko, v posledici česar je sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo tožničin tožbeni zahtevek.

18. V zvezi s pritožbeno navedbo tožnice, da je sporno nepremičnino priposestvovala, sodišče druge stopnje ugotavlja, da tožnica v postopku pred sodiščem prve stopnje priposestvovanja sploh ni uveljavljala, zato gre za novoto, ki v pritožbenem postopku ni dovoljena (prvi odstavek 337. člena ZPP). Tudi sicer pa tožnica sporne nepremičnine ni mogla priposestvovati, ker zaradi sklenjene najemne pogodbe za določen čas ni bila v dobri veri.

19. Glede na navedeno je sodišče druge stopnje tudi pritožbo zoper izpodbijano sodbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

20. Odločitev o stroških postopka je odpadla, ker jih tožnica ni priglasila.

1 Primerjaj določilo prvega odstavka 111. člena SZ: »Oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito.« V tretjem odstavku istega člena je določeno, da se prejšnje določbe ne uporabljajo za prejšnje imetnike stanovanjske pravice in njihove družinske člane, če do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo iz razlogov na strani lastnika. Tega pa tožnica, kot ob obrazloženo v nadaljevanju, prav tako ne zatrjuje. 2 VSRS sodba II Ips 622/2005 z dne 20.12.2007: Rok za vložitev zahteve za odkup stanovanja je prekluzivni rok materialnega prava. Medtem ko pri zastaralnih rokih ne preneha sama pravica materialnega prava, ampak le pravica do sodnega varstva te pravice, pri čemer sodišče zastaranje upošteva le na ugovor toženca, pri prekluzivnih rokih pravica preneha ipso iure. To pomeni, da procesnega dejanja po poteku tega roka ni mogoče več opraviti, niti se ne uporabljajo pravila o zastaranju (pravila o zadržanju in pretrganju zastaranja, 370. člen ZOR). 3 VSRS Sodba II Ips 292/2007 z dne 29.1.2009. 4 VSL sodba I Cp 1917/2009 z dne 23.9.2009. 5 VSL sodba I Cp 1917/2009 z dne 23.9.2009.