Jedro

Notarska praksa pri overitvah pogodb v letu 1995 je bila, da sta se izdelovala dva originalna izvoda pogodbe (original in overjen prepis originala); pooblastilo za sklenitev pogodbe se ni spenjalo s pogodbo.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevek, da sta neobstoječa in nična pravna posla: Kupoprodajna pogodba z dne 30. 3. 1995 in kupoprodajna pogodba iz novembra 2001, katerih predmet je nepremičnina – stanovanje, posamezni del št. 38 v stavbi 1 k.o. X. Zavrnjen je zahtevek za izbris lastninske pravice, vpisane na ime drugega toženca in tretje toženke. Zavrnjen je ugotovitveni zahtevek, da je tožnik lastnik te nepremičnine in da sta mu jo drugi toženec ter tretja toženka dolžna izročiti. Glede pravdnih stroškov je odločeno, da jih je tožeča stranka dolžna plačati toženi stranki v višini 6.746,94 EUR.

2. Pritožuje se tožnik. Uveljavlja vse tri, s prvim dostavkom 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) predvidene pritožbene razloge. Predlaga spremembo sodbe tako, da bo zahtevku ugodeno, podredno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje. Zahteva povrnitev stroškov pritožbenega postopka. Ne soglaša z zaključkom, da je spreminjal svoje trditve o pooblastilu, ki naj bi ga overil 28. 12. 1994. V tožbi je navedel, da očetu ni dal pooblastila za prodajo spornega stanovanja. Tudi v VI. točki pripravljalne vloge je navedeno, da pooblastila za prodajo stanovanja ni dal. Utemeljeno pa je opozarjal, da je z overitvijo – izvedeno 28. 12. 1994 na Temeljnem sodišču v Ljubljani, Enota ... pod zap. št. 4798/94 – nekaj narobe. Povzema ugotovitev, da je overitev izvedla oseba, rojena po letu 1970, kar je skladno z letnico tožnikovega rojstva 1976. Opozarja na svojo trditev, da je bila prvotno zapisana letnica rojstva 1930, naknadno pa številka 76, torej tožnikov letnik rojstva. Opozarja na popravke v overitveni knjigi: izbrisano osebno ime overitelja in napisano drugo ime (Zx ali Zy); letnica 76, zapisana preko prej zapisane letnice 1930, ki je letnica očetovega rojstva. Overitev označuje za sporno. Sodišču očita, da o tem ni zavzelo stališča, čeprav je to dejstvo bistveno. Ta korektura je pomembna v povezavi z drugimi dejstvi in dokazi: tožnikov oče ni imel pooblastila za prodajo stanovanja; oče in tožnik sta bila v sporu; oče je tožniku želel škodovati; pooblastilo ni bilo namenjeno prodaji stanovanja; stanovanje je bilo prvemu tožencu in kasneje drugemu tožencu ter tretji toženki prodano po relativno nizki ceni; pooblaščenec tožencev je leta 2012 želel od tožnika dobiti pisno soglasje in odobritev posla. Sodišče vpogleda v original overitvene knjige ni izvedlo, čeprav je bilo to predlagano. Zato je zmoten zaključek, da gre za osebo, ki je bila rojena po letu 1970. Izbris in sprememba imena overitelja bi morala biti označena z uradnim zaznamkom delavca sodišča. Ker to ni bilo storjeno, je evidentna ponareditev podatkov uradne knjige. Nedvomno, brez sence dvoma, je letnik rojstva 76 prepisan čez številko 30. Jasno je, da je bilo to storjeno s točno določenim ciljem. Da se overitev uporabi oz. zlorabi za namen izkazovanja pooblastila za sklenitev pogodbe z dne 30. 3. 1995. Pri sklepanju in overitvi posla z dne 30. 3. 1995 je prišlo do kaznivega dejanja ponareditve listine. Ker v zvezi s tem sodba nima razlogov, je podana kršitev 8. in 14. točke drugega odstavka 339. čl. ZPP. Če pa je overitev pristna, pa pooblastilo ni bilo dano s strani tožnika za prodajo stanovanja. Povzema svoje trditve, da je overitev lahko povezana s poslom sporazumne razveljavitve darilne pogodbe z dne 14. 9. 1993. Oče je listino za ta posel preko odvetnika L. M. pripravil decembra 1994. Opozarja, da je vsebina overjane listine označena kot “Poobl. H. B. za nakup in prodajo posl.“ V zameno za odpoved deležu na domači hiši v ..., bi oče tožniku kupil gostinski oz. poslovni lokal. Če bi bilo pooblastilo dano za prodajo stanovanja, ne bi pisal, da se daje „za prodajo posl.“. Tudi priča D. B. je to potrdila. Tožnikov oče je zato razpolagal kvečemu s pooblastilom za nakup in prodajo poslovnega prostora. Trditve o vsebini pooblastila s strani tožene stranke niso prerekane. Ni res, da priča notarka M. L. nima interesa za izid tega postopka. Jasno je, da pri overitvi pogodbe z dne 30. 3. 1995 ni ravnala vestno, saj je pogodbo overila dvakrat, pri čemer se kažejo za ta postopek jasne in bistvene razlike. V hrambi, v zemljiški knjigi, je pogodba, na kateri ni zapisa, da je bil H. B. pooblaščen za sklenitev posla. Notarkino postopanje omogoča manipuliranje in špekuliranje z drugim izvodom pogodbe: nepremičnina se lahko dvakrat zastavi. Poraja se dvom, ali je bilo pooblastilo predloženo. Nepravilno je ocenjeno tudi postopanje notarja R., ki je tožnika poklical decembra 2012 in povedal, da pri sklepanju pogodbe oče ne bi smel zastopati, ker ni imel pooblastila. Notar je to v izpovedbi potrdil. Če bi pooblastilo obstajalo, notar tožnika na odobritev pogodbe ne bi pozival. Ker se sodišče do teh dejstev ni opredelilo, je podana absolutna bistvena kršitev postopka. Opozarja na neverodostojnost tožencev, ki v svojih izpovedbah niso potrdili svojih trditev. Nobeden ni potrdil, da bi oče imel pooblastilo za prodajo stanovanja. Prvi toženec je očeta označeval za prodajalca. Toženci pooblastila niso videli. To kaže, da so nastopali v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja. Uporabljena bi morala biti pravila ZPP o dokaznem bremenu. V zvezi z zaključkom, da je imel možnost svoj pravni položaj zavarovati bistveno prej, opozarja, da stanovanje ni bilo vknjiženo v zemljiški knjigi. Podatkov o kupcih ni imel. Ker gre za hudo civilnopravno kršitev, zahteva za ugotovitev ničnosti ni zastarana. Jasno je, da so toženci z vknjižbo odlašali z namenom dokazovanja svoje dolgoletne dobrovernosti. Tudi prodaja stanovanja za bagatelno nizko ceno kaže, da je šlo za tvegan nakup. Cena je nizka, ker je bil posel negotov in neveljaven. Tožnik je s trditvami in dokazi, ki so neprerekani, izkazal odstop od tržne cene. Navedbe iz XVI. točke pripravljalne vloge z dne 5. 1. 2017 niso prerekane, zato se štejejo za priznane. Način plačila kupnine je okoliščina, ki vsakemu ostane trajno v spominu. Prvi toženec je glede kupnine izpovedoval drugače, kot je v postopku navajal. Trdil je, da je denar za kupnino dvignil iz računa, izpovedal pa, da ga je imel doma od prodaje nepremičnine v Umagu. Zato tožena stranka ni verodostojna. V dopolnitvi pritožbe navaja, da je pridobil mnenje mag. M. J., forenzične preiskovalke pisav. Mnenje prilaga. Forenzična preiskovalka je ugotovila popravek letnice rojstva iz 30 v 76 in izbris/ponovni zapis Zy. Preiskovalka je mnenja, da sta osnovni tekst in popravke pisali dve osebi.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. Opredeljuje se do pritožbi priloženega strokovnega mnenja. Dokaz označuje za prepozen. Pritrjuje ugotovitvam, zaključkom in pravnim stališčem prvostopenjskega sodišča, predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Z dne 18. 12. 2015 vloženo tožbo tožnik uveljavlja ničnost dveh pravnih poslov: – kupoprodajne pogodbe z dne 30. 3. 1995, s katero je – zastopan po očetu H. B. – sporno stanovanje prodal prvemu tožencu; – kupoprodajne pogodbe z dne 6. 11. 2001, s katero je prvi toženec sporno stanovanje prodal drugemu tožencu in tretji toženki.

6. Res je, da je tožnik svoje navedbe glede pooblastila v teku postopka ni spremenil, jo je pa nadgradil. V tožbi je trdil, da svojemu očetu ni dajal kakršnega koli pooblastila za prodajo stanovanja. Takrat je razpolagal s kopijo pogodbe z dne 30. 3. 1995, ki podatkov o pooblastilu ne vsebuje (listina A5). Po tem, ko je tožena stranka predložila pogodbo, iz katere izhajajo podatki o pooblastilu (listina B18) in po tem, ko je tožena stranka predložila fotokopijo overitvenega vpisnika (listina B7), je tožnik svoje trditve o pooblastilu nadgradil. Potrdil je možnost, da je pooblastilo, ki je bilo na Temeljnem sodišču v Ljubljani, Enota v ... overjeno 28. 12. 1994, pod št. 4798, dal očetu za nakup in prodajo poslovnega prostora. Pooblastilo je bilo dano 28. 12. 1994; prodajno pogodba za stanovanje je pooblaščenec sklenil 30. 3. 1995. 7. Pritožbeno sodišče soglaša s prvostopenjskim, da tožnik ni pojasnil konkretnih okoliščin zatrjevanega nameravanega nakupa poslovnega prostora in načina zagotovitve finančnih sredstev zanj. Ni podrobneje pojasnil vsebine pooblastila – kaj naj bi se prodajalo, niti drugih okoliščin posla. Pooblastilo je povezoval z razveljavitvijo darilne pogodbe, pri čemer oče pri tem poslu tožnika zaradi kolizije interesov ne bi mogel zastopati. Če je bil res predviden nakup poslovnega prostora, je bila obravnavana prodaja stanovanja s tem nakupom lahko finančno povezana. Ni izključeno, da je pooblastilo – poleg specialnega pooblastila za prodajo stanovanja – vsebovalo pooblastilo še za kakšen drug pravni posel. Vsekakor je bil pooblaščenec pooblaščen za prodajo spornega stanovanja, saj je notarka M. L. na njegovi podlagi overila podpis na kupoprodajni pogodbi z dne 30. 3. 1995. Izpoved D. B. tej interpretaciji dokazov ne nasprotuje.

8. Ni res, da prvostopenjsko sodišče ni zavzelo stališča do zapisa v overitvenem vpisniku. O vpisu v knjigi overitev pod zap. št. 4798 se je sodišče prve stopnje izreklo v 11. točki obrazložitve. Ugotovilo je oba popravka, ki ju omenja pritožnik: popravljeno je ime overitelja in letnica rojstva overitelja. Pritožbeno sodišče z razlogi prvostopenjskega sodišča v celoti soglaša in se nanje sklicuje. Zaradi popravkov v overitvenem vpisniku se dvom v obstoj in pristnost pooblastila ne poraja. Napake se dogajajo in popravljajo, tudi tako, da se uradna oseba ob popravek ne podpiše. Gre namreč za interno listino (knjigo), zato je bolj kot zunanja oblika (forma) pomembna pravilnost vpisa. Vzrokov pomote je lahko več. Ni izključeno, da je do prvotno napačnega zapisa imena in letnice rojstva overitelja prišlo, če je bil pri overitvi prisoten (tudi) oče in je uradni osebi on izkazal svojo identiteto. V času overitve je bil tožnik že polnoleten, zato je pooblastilo lahko dal. Očitno je bil overitelj tožnik, saj je iz podpisa v overitveni knjigi razbrati tožnikovo ime in tudi osebni podatki (kakor so popravljeni), so njegovi. Nobenega indica ni, da bi v uradni listini (knjigi overitev) kdo namerno potvarjal podatke. Zato ni mogoče pritrditi pritožbeni trditvi, da je zapis v overitveni knjigi ponarejen s točno določenim ciljem: zlorabiti tožnikovo pooblastilo za sklenitev posla. Nenazadnje tožnik dopušča možnost, da je pooblastilo – sicer z drugo vsebino – overjal. Pritožbeno sklicevanje na to, da je overitev pred sodiščem sporna, ne zadošča za dom v vsebino zapisa, ki je, četudi popravljen, jasen. Izkazuje, da je bil pooblastitelj tožnik.

9. Ker so iz fotokopije overitvene knjige ugotovljivi vsi, za overitev št. 4798, vpisani podatki, vpogled v knjigo (original) ni bil potreben. Pritožba uveljavlja, da je izostanek vpogleda v original povzročil zmoten dejanski zaključek, da je bil overitelj rojen po letu 1970. Ker tožnik zapisano letnico interpretira kot čitljivo zapisano letnico 1976, nerazumno oporeka stališču sodišča, ki zaradi slabše čitljivosti zadnje številke zaključuje, da je bil overitelj rojen po letu 1970. Pritožnik torej z ugotovitvijo sodišča soglaša, samo zapis zadnje številka interpretira bolj smelo ko sodišče: zadnjo številko označi za številko 6, sodišče pa jo opredeli za nejasno zapisano. Tožnikova interpretacija vpisa letnice rojstva pritrjuje zaključku, da je bil tožnik overitelj.

10. Pritožbeno sodišče soglaša s prvostopenjskim sodiščem, da je izpoved priče – notarke M. L. – prepričljiva. Priča je razumljivo pojasnila, zakaj je na enem izvodu pogodbe – v overitveni klavzuli – navedeno pooblastilo, v drugi pa ne. Njena izpoved, da sta se v preteklosti overjala dva izvoda pogodbe, je potrjena z izpovedjo notarja R.; sodišču je takraten način overjanja znan, saj gre za zgolj cca dve desetletji staro prakso. Pritožnik celó sam opozarja na takratno možnost dvakratne zastave iste nepremičnine, ker se je izvajala na osnovi dveh originalov pogodbe. Ker je bila izdelava dveh originalov (oz. originala in overjenega prepisa originala) dolgoletna, že iz časa pred uvedbo notariata izvirajoča praksa, ni mogoče slediti pritožbeni trditvi, da je notarkino izpoved – zaradi nepravilnosti, ki naj bi jih pri overitvi zakrivila – treba presojati kritično. Nobenega dvoma ni v notarkino verodostojnost in strokovnost njenega dela; pomanjkljivost overitvene klavzule na enem od dveh originalnih izvodov pogodbe je posledica nezadostne skrbnosti pri delu, ne pa zlorabe položaja. Zavrniti je zato treba pritožbeno trditev, da overitvena klavzula kaže na manipuliranje in špekuliranje z drugim izvodom pogodbe. Ker je izkazano, da je bilo pooblastilo ob overitvi predloženo, je treba zavrniti trditev, da je bila pogodba sklenjena brez tožnikove volje in zato nična. S svojimi trditvami in dokazi tožnik ni vzbudil dvoma, da je bilo pooblastilo dano za prodajo stanovanja.

11. Vsebina tožnikovega razgovora z notarjem R., ki je urejal vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, je razjasnjena z notarjevo izpovedbo. Pritožbeni povzetek izpovedi notarja R., da „tožniku v tej zvezi verjame“, je vzet iz konteksta. Sodišče prve stopnje je v 15. točki obrazložitve izpoved notarja R. celovito povzelo in dokazno ocenilo. R. je izrecno zanikal, da bi mu o pomanjkljivosti posla govorila drugi toženec in tretja toženka, ki sta sodelovala v postopku vpisovanja etažne lastnine. Razpolagal je z izvodom pogodbe, na katerem je bila pomanjkljiva overitvena klavzula, zato je dvomil, ali bo na njeni podlagi lahko dosegel zemljiškoknjižni vpis. Podvomil je v učinkovitost pogodbe in zato vzpostavil kontakt s tožnikom. Ni potrdil tožnikove teze, da je kontakt vzpostavil na osnovi podatkov, ki sta mu jih posredovala drugi toženec in tretja toženka. Izvajal je vpis etažne lastnine, zato so bile zanj pomembne listine. Kljub opisanim dvomom je zemljiškoknjižni vpis uspel izposlovati na osnovi originalnega izvoda pogodbe, ki podatkov o pooblastilu ne vsebuje (pogodba s pomanjkljivo overitveno klavzulo je v zbirki listin). R. izpoved ne nasprotuje drugim dokazom. S prvostopenjsko dokazno oceno izpovedi notarja R. pritožbeno sodišče soglaša in se nanjo sklicuje.

12. Tudi do izpovedi tožencev se je sodišče prve stopnje opredelilo. Drugi toženec in tretja toženka nista poznala niti tožnika niti njegovega očeta. Pravni posel, s katerim je stanovanje pridobil njun pravni prednik, je bil sklenjen več let pred njunim nakupom stanovanja. Razumljivo je, da se s predhodno sklenjenim pravnim poslom nista ukvarjala; kot laika sta zaupala nepremičninskemu agentu, ki je posredoval pri prodaji in notarki M. L., ki je pogodbo overjala; potem pa notarju R., ki je stanovanje kot etažno lastnino vpisoval v zemljiško knjigo.

13. Zaradi časovne oddaljenosti dogodkov (prvi toženec je stanovanje kupoval leta 1995, izpovedoval pa leta 2017) ni nenavadno, da prvi toženec ni potrdil zatrjevanega podatka, da je denar za plačilo kupnine dvignil iz bančnega računa. Ni nenavadno, da kupec več desetletij po plačilu kupnine o finančni konstrukciji nakupa izpoveduje pomanjkljivo. Prvi toženec je v zvezi z najemom stanovanja posloval s tožnikovim očetom; tudi pri nakupu stanovanja se je soočil le s tožnikovim očetom, ne pa s tožnikom. Glede na to, da je v zvezi s tem stanovanjem leta dolgo – kot najemnik in kupovalec – posloval zgolj s tožnikovim očetom, ni nenavadno, da očeta šteje za prodajalca. Možno je, da na zapis o prodajalcu ni bil pozoren, ali pa mu je v dolgoročnem spominu kot prodajalec ostal zapisan tožnikov oče. Ker prvi toženec tudi o drugih okoliščinah sklepanja in podpisovanja pogodbe ni podrobno in natančno izpovedoval, je očitno, da te okoliščine niso ostale v njegovem spominu. Nobenih indicev ni, da bi bil prvi toženec pri nakupu stanovanja nepošten. Enako velja za drugega toženca in tretjo toženko, kar je prvostopenjsko sodišče natančno razdelalo v 14. do 17. točki obrazložitve. Pritožbeno sodišče te razloge v celoti sprejema in se nanje sklicuje.

14. Na dejstvo, da je tožba vložena dolgo po sklenitvi pogodb, katerih veljavnost je izpodbijana, je zgolj opozorjeno; vložitev zahtevka za ugotovitev ničnosti ni vezana na rok. Ker stanovanje ni bilo vpisano v zemljiško knjigo, tožnik uradnih podatkov o lastniku stanovanja res ni mogel pridobiti. Nobenih ovir pa ni bilo, da bi se zglasil v stanovanju in o tem in drugih okoliščinah v zvezi z uporabo stanovanja povprašal. V postopku vpisa etažne lastnine tožnik ugovora ni podal; kljub temu, da je bil s strani notarja seznanjen, da se etažna lastnina vpisuje v zemljiško knjigo.

15. Ni res, da toženci trditve, da je bilo stanovanje kupljeno po zelo nizki – bagatelni – ceni, niso zanikali. Pojasnili so, da so pri kupnini, dogovorjeni s pogodbo z dne 30. 3. 1995, upoštevana kupčeva vlaganja. V vlogi z dne 5. 1. 2017 predlagani dokazi, s katerimi naj bi bila preverjena ustreznost kupnine, so neuporabljivi, ker višina vlaganj ni znana. Pri odmeri davka na promet nepremičnin na osnovi kupoprodajne pogodbe z dne 6. 11. 2001 je bila upoštevana dogovorjena kupnina. Davčni organ je kupnino očitno štel za ustrezno tržni najemnini. Pritožbeni trditvi o kupnini, ki naj bi bila občutno pod tržno ceno, zato ni mogoče slediti. Upoštevajoč tudi druge okoliščine sklepanja obeh kupoprodajnih pogodb ni razlogov za zaključek, da so se toženci zavedali tveganosti, negotovosti poslov.

16. Sodišče prve stopnje je pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje, torej sklop tistih dejstev, ki so za obravnavano zadevo pravno relevantna ter je na tej podlagi, ob pravilni uporabi materialnega prava, sprejelo pravilno odločitev. Dokazana ocena je izredno skrbna in natančna, zaključki pa življenjsko logični. Sodba je razumljiva in preverljiva; očitek o absolutni bistveni kršitvi iz 8. in 14. točke drugega odstavka 339. čl. ZPP ni utemeljen.

17. Neutemeljen je očitek nepravilne uporabe 212. čl. ZPP. Tožena stranka je zatrdila in dokazovala, da je bilo stanovanje s kupoprodajno pogodbo z dne 30. 3. 1995 pridobljeno od lastnika. Pritožnik opozarja, da toženci niso prerekali navedb iz XVI. točke njegove vloge z dne 5. 1. 2017. Ker gre za obsežen in vsebinsko raznolik zapis, pritožnik pa ne pove, katera dejstva so neprerekana, je pritožba v tem delu nepreverljiva. Ni mogoče slediti pritožbeni trditvi, da toženci vsebine pooblastila niso prerekali. O njegovi vsebini so se izjasnili, podrobno pa je niso mogli komentirati, saj pooblastila niso videli. Očitek nepravilne uporabe 214. čl. ZPP ni utemeljen.

18. Do pritožbi priloženega strokovnega mnenja se pritožbeno sodišče ne opredeljuje, ker pritožnik ne navaja, zakaj strokovnega mnenja ni predložil v postopku pred sodiščem prve stopnje. Stranki sta pri navajanju dejstev in predložitvi dokazov časovno omejeni. V pritožbenem postopku lahko dokaze predlagata, če izkažeta, da jih brez svoje krivde v postopku pred sodiščem prve stopnje nista mogli predložiti (prvi odstavek 337. čl. ZPP).

19. Ker niti pritožbeni razlogi niti razlogi, na katere sodišče pazi po uradni dolžnosti, niso podani, je na osnovi 353. čl. ZPP pritožba zavrnjena. Ker pritožnik s pritožbo ni uspel, odgovor na pritožbo pa ni pripomogel k razjasnitvi zadeve, je odločeno, da vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. čl. v zvezi s prvim odstavkom 154. in prvim odstavkom 155. čl. ZPP).