Jedro

Če SZ ne določa vprašanja neveljavnosti pogodb sklenjenih po tem zakonu, je treba uporabiti določbe OZ.

Glede pravnih razmerij, ki so ali niso obstajala v preteklosti, je mogoča ugotovitvena tožba, če v sedanjosti še obstajajo učinki tega razmerja.

Izrek

Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba razveljavi glede odločitve o tožbenem zahtevku in glede odločitve o nasprotnem tožbenem zahtevku v delu, ki se nanaša na plačilo 720,00 EUR ter v odločitvi o stroških in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V preostalem delu se pritožba zavrne in se potrdi odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi zahtevka toženca po nasprotni tožbi na ugotovitev ničnosti oziroma podrejeno razveljavitev najemne pogodbe z dne 15.1.2007.

Obrazložitev

: Sodišče prve stopnje je s sodbo razsodilo, da je toženec dolžan izprazniti stanovanje št. 3 v stanovanjski hiši Š cesta 6 v L v izmeri 30,51m2, ter ga prostega oseb in stvari izročiti v posest tožniku v roku 30 dni po pravnomočnosti sodbe ter mu povrniti pravdne stroške v znesku 972,78 EUR v roku 15 dni s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi. Zavrnilo je tožbeni zahtevek toženca oziroma tožnika po nasprotni tožbi (v nadaljevanju: toženca) na ugotovitev ničnosti oziroma razveljavitev najemne pogodbe, ki sta jo pravdni stranki sklenili dne 15.1.2007 ter plačilo zneska 720,00 EUR. Postopek za plačilo 480,00 EUR tožencu je zaradi delnega umika tožbe ustavilo.

Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka iz vseh zakonskih pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da zahtevek tožnika zavrne, njegovemu zahtevku po nasprotni tožbi pa ugodi in tožniku naloži plačilo pravdnih stroškov. Podrejeno predlaga razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve v ponovno sojenje sodišču prve stopnje. Navaja, da je pogodba, ki sta jo sklenili pravdni stranki, nična. Razlogov, zakaj je nična, je kar nekaj in sodišče prve stopnje bi se o njih moralo izreči. Ničnost učinkuje ex tunc, kar pomeni, da še vedno velja pogodba z dne 19.5.1998, ki jo je toženec sklenil z občino L za najem stanovanja za nedoločen čas. Pogodba, ki jo je tožena stranka podpisala, je nična, saj nasprotuje tako morali kot Ustavi RS. Tožnik je namreč izsilil oz. z goljufijo prišel do podpisa na pogodbi, katere vsebine tožena stranka ni razumela, kar pomeni, da je do podpisa pogodbe prišlo z goljufijo. Več kot očitno je, da je tožnik izkoristil prava neuko stranko, ji na hitro predložil v podpis pogodbo, za katero je zatrjeval, da se od prejšnje v ničemer ne razlikuje, in na ta način prišel do materialne koristi, ki mu nikakor ne bi pripadla. Nesporno namreč je, da je tožnik kupil stanovanje poceni ravno iz razlogov, ker je bilo obremenjeno z najemom za nedoločen čas in za neprofitno najemnino. Toženi stranki ni jasno, zakaj mora dokazovati, da je bila sklenjena le ena pogodba oz. da jih ni bilo več, saj je tožena stranka to zatrjevala, tožeča stranka pa ne. Tožnik je izrecno izpovedal, da je s tožencem sklenil eno ali dve pogodbi, da se ne spominja več. Ob stanju, ko se tožeča stranka ne spominja, ali je s tožencem sklenila eno ali dve pogodbi, toženec pa zatrjuje, da je bila sklenjena ena pogodba, je stališče sodišča, da toženi stranki ni uspelo dokazati, da je bila to edina tovrstna pogodba od leta 2005 dalje, povsem nerazumljivo. Ker bi sodišče moralo ugotoviti, da je najemna pogodba nična, pomeni, da še vedno velja pogodba, ki je bila sklenjena s prvotno lastnico, to je občino L. Tožeča stranka lahko kot novi lastnik vstopi na podlagi zakona v to najemno pogodbo kot najemodajalec. Vsekakor bi moral biti tožnik tisti, ki bi moral predložiti druge pogodbe, v kolikor bi jih s tožencem sklenil. Sodišče bi se moralo na podlagi izpovedbe obeh strank prepričati, da toženec, ki ima končanih 5. razredov osnovne šole in očitne probleme, o katerih je celo sam govoril, ko je izpovedal, da je bil takrat pod vplivom alkohola, pogodbe ni prebral, da mu jo je tožnik pravzaprav vsilil na parkirišču ter da jo je podpisal na strehi avtomobila. Več kot očitno je, da tožnik ne prikriva, da je tožencu povedal, da mora podpisati pogodbo zaradi davčne uprave in ne zaradi spremembe pogodbenih določil. Nemogoče se je strinjati z oceno sodišča, da niso podani razlogi za ničnost pogodbe, saj so ti nenazadnje podani na podlagi same izpovedbe tožnika. Sodišče je ugotovilo, da okoliščine kažejo najmanj na zlorabo toženčevega zaupanja, tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi pa je zavrnilo. Tako je sodišče ugotovilo, da Stanovanjski zakon ne sankcionira ničnosti najemne pogodbe sklenjene za določen čas. Dejstvo je, da OZ vsekakor govori o ničnosti vseh pravnih poslov. V konkretnem primeru je podlaga najemne pogodbe nična, saj je v nasprotju z moralo, to je izigrati toženo stranko in jo izseliti iz stanovanja, za katerega je imela sklenjeno pogodbo za nedoločen čas. Veljavnost najemne pogodbe je vsekakor treba preskusiti.

Tožeča stranka je na pritožbo tožene stranke podala odgovor, v katerem predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe sodišča prve stopnje.

Pritožba je delno utemeljena.

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku potem, ko je ugotovilo, da se je sporna najemna pogodba za določen čas 31.12.2007 iztekla in da toženec ni podaljšal najemne pogodbe sklenjene za nedoločen čas. To kaže na uporabo stanovanja brez pravnega naslova, zato je tožencu naložilo izpraznitev stanovanja. Hkrati pa je zavrnilo nasprotni tožbeni zahtevek za ugotovitev ničnosti pogodbe oziroma zahtevek za njeno razveljavitev (zaradi izpodbojnosti) ter posledično kondikcijski zahtevek na vrnitev preveč plačane najemnine. Za zavrnitev nasprotno tožbenega zahtevka je navedlo dva razloga. Eden od razlogov naj bi bil v tem, da Stanovanjski zakon (v nadaljevanju SZ) kot poseben predpis izključuje uporabo splošnih pravil o neveljavnosti pogodb, ki jih vsebuje Obligacijski zakonik (v nadaljevanju OZ). Gre za očitno napačno razumevanje splošnega pravila, po katerem poseben zakon odpravlja splošnega (lex specialis derogat generali). Če SZ ne določa vprašanja neveljavnosti pogodb sklenjenih po tem zakonu, je treba uporabiti določbe OZ (splošna določba 2. odstavka 1. člena OZ). Pravilen pa je zaključek sodišča prve stopnje, da okoliščine, ki jih navaja toženec in v katerih je bila sklenjena najemna pogodba, ne morejo opredeljevati sklenjene pogodbe kot nične, ampak gre za okoliščine, ki se nanašajo na napake volje in bi zato kazale na izpodbojnost pogodbe. Vendar pa teh okoliščin sodišče prve stopnje ni ugotavljalo. Postavilo se je na stališče, da zato, ker pogodba (zaradi poteka časa za katerega je bila sklenjena) ne velja več, toženec za njeno izpodbijanje nima pravnega interesa.

To drži! Ni namreč mogoče z oblikovalno tožbo za razveljavitev pogodbe preoblikovati pravno razmerje, ki več ne obstoji. V tem delu je odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi tožbenega zahtevka za ugotovitev ničnosti pogodbe oziroma za njeno razveljavitev pravilna, zato je bilo treba pritožbo v tem delu zavrniti in potrditi navedeno odločitev (353. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

Zgoraj navedeno pa ne pomeni, da toženec v tožbi za izpraznitev stanovanja nima ugovora, da do sklenitve pogodbe (ki sicer ne velja več) s katero se je preoblikovalo prejšnje pogodbeno razmerje, ni prišlo na veljaven način. Toženec se je namreč upiral izpraznitveni tožbi s trditvijo, da ima pravni naslov za bivanje v obravnavanem stanovanju in da je to pogodba, ki jo je sklenil 19.5.1998 z Občino L za najem stanovanja za nedoločen čas in neprofitno najemnino, saj pogodba, ki jo je sklenil s tožnikom ni bila veljavna, to pa ni bila zato, ker je pri njeni sklenitvi prišlo do napak volje. Ker ta ne velja več, njena razveljavitev, kot je bilo zgoraj navedeno, ni mogoča. Mogoča pa bi bila ugotovitev njene neveljavnosti. Glede pravnih razmerij, ki so ali niso obstajala v preteklosti, je mogoča ugotovitvena tožba, če v sedanjosti še obstajajo učinki tega razmerja (prim. A. Galič: ZPP s komentarjem, 2. knjiga, stran 148). Za takšno ugotovitev toženec izkazuje pravni interes, ko trdi, da med strankama obstoji pogodbeno razmerje določeno z omenjeno pogodbo z občino. V skladu z določilom 107. člena SZ je tožnik s pridobitvijo lastninske pravice na stanovanju od občine, v trenutku prenosa lastninske pravice pridobil ex lege položaj pogodbene stranke v obstoječem najemnem razmerju oziroma je v celoti vstopil na mesto prejšnjega najemodajalca. Toženec ugotovitvenega zahtevka ni vložil, kar pa niti ni bilo potrebno. Tako kot ni potrebno uveljavljati posebnega zahtevka za ugotovitev ničnosti, tudi ni potrebno uveljavljati posebnega zahtevka za ugotovitev, da je bila pogodba, ki sicer ne velja več, v času za katerega je bila sklenjena, izpodbojna. Prvostopenjsko sodišče te presoje oziroma presoje utemeljenosti toženčevih trditev, da so bile pri sklenitvi pogodbe med pravdnima strankama 15.1.2007 napake glede njegove volje, ni opravilo. V tem je presoja sodišča prve stopnje pomanjkljiva. Na podlagi določila 355. člena ZPP je bilo zato treba odločitev o tožbenem zahtevku razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje, da odpravi navedeno pomanjkljivost in v zadevi ponovno odloči. Posledično pa je bilo treba razveljaviti tudi odločitev o nasprotno tožbenem zahtevku za plačilo 720 EUR. Če bi namreč sodišče ugotovilo, da je toženec izpolnil svojo obveznost na podlagi izpodbojne pogodbe, potem je izpolnil nekaj, česar ni bil dolžan. Zato bi imel na podlagi pravila o neučinkovanju neveljavnih pravnih poslov pravico zahtevati svojo izpolnitev nazaj s kondikcijskim zahtevkom.

Odločitev o pravdnih stroških se pridrži za končno odločbo (3. odstavek 165. člena ZPP).