Jedro

Ker najemna pogodba še vedno velja, se je sodišče prve stopnje v zvezi z ugovorom zastaranja pravilno sklicevalo na triletni zastaralni rok.

Izrek

I. Pritožbi tožeče stranke se delno ugodi in v II. točki izreka znesek 5.577,30 EUR zviša za 3.192,30 EUR (na 8.769,60 EUR).

II. V preostalem delu se pritožba tožeče stranke zavrne in se v izpodbijanem a nespremenjenem delu sodba sodišča prve stopnje potrdi.

III. Tožena stranka mora tožeči stranki v 15 dneh povrniti 36,82 EUR stroškov pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo zavrnilo pobotni ugovor tožene stranke (I. točka izreka), toženi stranki naložilo, da mora v 15 dneh tožeči stranki plačati iz naslova neplačane najemnine do vložitve tožbe znesek 5.577,30 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 28.1.2011 do plačila (II. točka izreka), kar je tožeča stranka zahtevala več ali drugače pa zavrnilo (III. točka izreka).

2. Zoper navedeno sodbo sta se pravočasno pritožili obe stranki. O pritožbi tožene stranke bo odločalo sodišče prve stopnje, ker po vsebini predstavlja predlog za izdajo dopolnilnega sklepa glede stroškov postopka.

3. Tožeča stranka izpodbija zavrnilni del (III. točka izreka) in navaja, da je toženi stranki odpovedala najemno pogodbo 5.10.2010 in da ta vsaj od tedaj dalje nezakonito zaseda stanovanje tožeče stranke. V pozivih na odpravo nepravilnosti jo je pozvala na plačilo tržne vrednosti najemnine in zato predlagala postavitev izvedenca. Tožeča stranka je toženi stranki odpovedala najemno pogodbo, tožena stranka pa v odpovednem roku ni zapustila stanovanja, zato je bila tožeča stranka primorana vložiti še tožbo na izpraznitev stanovanja in plačilo najemnine. Tožena stranka ves čas odklanja ne samo plačilo najemnine ampak tudi sklenitev aneksa o višini najemnine. Najemno pogodbo je toženec podpisal tako kot najemodajalec kot najemnik in si določil nedopustno neprofitno najemnino, kar tožeči stranki ni bilo znano vse do leta 2009, ko je bila možnost vpogleda v vso dokumentacijo. Sodišče je tožeči stranki priznalo najemnino za čas od decembra 2007 do vložitve tožbe 28.1.2011, kar je 38 najemnin in ne 25, kot je določilo sodišče. Najemnino je določilo le v višini 243,60 EUR mesečno, pri čemer je upoštevalo tudi domnevno plačilo najemnine v višini 512,70 EUR. To je ugotovilo na podlagi listine, ki jo je toženec vložil v spis šele po prvi obravnavi, na kar je tožeča stranka v postopku sodišče opozorila. Tudi sicer meni, da je upravičena do plačila najemnine za obdobje petih let, saj je toženec stanovanje uporabljal, za uporabo pa ni plačeval ničesar in s tem povzročal škodo.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. V tem postopku tožeča stranka od tožene stranke zahteva izpraznitev stanovanja v 1. etaži stanovanjske hiše na naslovu ... v ... in plačilo 61.000,00 EUR (61 mesecev x 1000 EUR) iz naslova neplačane najemnine za čas od 1.10.2005 do vložitve tožbe ter 33.367,00 EUR iz naslova neplačanih tekočih stroškov od 1.11.2005 do vložitve tožbe (61 x 547,00 EUR). Sodišče prve stopnje je s sodbo in vmesno sodbo I P 667/2011 z dne 16.9.2013 zahtevek za izpraznitev stanovanja zavrnilo, glede zahtevka za plačilo najemnine in stroškov pa ugotovilo, da je po podlagi utemeljen. Višje sodišče v Ljubljani je s sodbo II Cp 3333/2013 z dne 22.1.2014 pritožbo tožeče stranke zoper zavrnilni del sodbe sodišča prve stopnje potrdilo. Zahtevek tožeče stranke na izpraznitev stanovanja je torej pravnomočno zavrnjen. V nadaljnjem postopku je sodišče prve stopnje odločalo le še o višini denarnega zahtevka. V opisanem dosedanjem postopku je bilo tožeči stranki že pojasnjeno, da se najemna pogodba, sklenjena za nedoločen čas, odpoveduje sodno (112. člen SZ-1), ker je pod posebnim varstvom zakona in je odločanje o tem v primeru spora preneseno na sodišče. Tožeča stranka zahtevka na razveljavitev pogodbe ni postavila in se že zato v pritožbi ne more (ponovno) sklicevati na (izvensodno) odpoved najemne pogodbe ob dejstvu, da je obstoj krivdnega razloga med strankama sporen.

6. Ker najemna pogodba še vedno velja, se je sodišče prve stopnje v zvezi z ugovorom zastaranja pravilno sklicevalo na triletni zastaralni rok iz 351. člena OZ, vendar zmotno zaključilo, da je od decembra 2007 do vložitve tožbe (28.1.2011) minilo 25 mesecev in zahtevku tožeče stranke ugodilo le v tem obsegu. Zmotno je tudi ugotovilo višino (mesečne) najemnine, saj pritožba utemeljeno opozarja, da je sodišče odločitev o višini zahtevka oprlo tudi na listino, ki je bila v postopek uvedena prepozno, s čemer je zagrešilo bistveno kršitev določb iz prvega odstavka 339. člena ZPP, ki je vplivala na pravilnost sodbe. Listino, s katero je tožena stranka dokazovala, da je najemnino delno poravnala (priloga B14), je tožena stranka vložila v spis po prvem naroku za glavno obravnavo, na kar jo je sodišče že takrat opozorilo (list. št. 59), kasneje pa je isto listino vključilo v dokazno oceno(1).

7. Pritožbeno sodišče je zaradi navedenega pritožbi tožeče stranke delno ugodilo in v izpodbijanem ugodilnem delu sodbo sodišča prve stopnje spremenilo (358. člen ZPP) tako, da je tožeči stranki prisodilo najemnino za čas 36 mesecev in sicer v višini 243,60 EUR mesečno (36 x 243,60 EUR = 8.796,70 EUR). Neutemeljene so namreč pritožbene navedbe, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranko tržno najemnino v višini 1.000,00 EUR mesečno. Glede na to, da najemna pogodba, v kateri je določena neprofitna najemnina še vedno velja, je tožena stranka dolžna plačati tako najemnino, saj izvensodna odpoved najemne pogodbe in pozivi tožeče stranke na plačilo tržne najemnine niso pravno učinkoviti. Poleg tega pa iz listin v spisu izhaja, da tožeča stranka v svojih pozivih toženi stranki pred vložitvijo tožbe višine zahtevane najemnine sploh ni določno opredelila. Tožeča stranka je torej upravičena le do 243,60 EUR mesečne najemnine, kolikor je po nespornih trditvah tožene stranke od decembra 2007 znašala neprofitna najemnina v skladu z zapisnikom o ugotovitvi vrednosti stanovanja in določbami SZ. V preostalem delu je zato višje sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo in sodbo v izpodbijanem a nespremenjenem delu potrdilo (353. člen ZPP).

8. Izrek o stroških postopka temelji na drugem odstavku 165. člena ZPP. Uspeh tožeče stranke s pritožbo je 5,76% (vrednost izpodbijanega dela je 55.422,70 EUR), zato je upravičena do povrnitve sorazmernega deleža stroškov, kar znaša 36,82 EUR (celotni priglašeni stroški znašajo 639,28 EUR, kar predstavlja nagrado za postopek z rednimi pravnimi sredstvi, 20 EUR po tar. št. 6002 in 22% DDV).

(1) Zadevo je po prvem naroku prevzel drug sodnik.