Jedro

V primeru tako imenovanega tržnega najema, ko je najemodajalec zasebni subjekt in mu nasproti stoji izključno zasebno pravni (lastninski) interes, je že znano stališče Evropskega sodišča za človekove pravice (ESČP), ki pri individualni presoji sorazmernosti posega v pravico do spoštovanja doma v najemnih razmerjih vztraja le v primerih, ko je najemodajalec (v neprofitnem razmerju) oseba javnega prava (država, občina ali javni stanovanjski sklad). Če je najemodajalec zasebnik (bodisi fizična, bodisi pravna oseba) kot je to v obravnavani zadevi, ko se je tožena stranka v sporni pogodbi tudi zavezala, da bo predala nepremičnine tožeči stranki, če do 31. 12. 2020 ne bo v celoti plačala kupnine, od zahteve po individualni presoji sorazmernosti odstopi. Tako testa sorazmernosti v obravnavani zadevi sodišču prve stopnje ni bilo treba opraviti.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišče prve stopnje potrdi.

II. Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki 279,99 EUR stroškov pritožbenega postopka, v roku 15 dni.

III. Tožena stranka krije sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje toženi stranki naložilo, da v roku 60 dni od vročitve sodbe izprazni in se izseli iz stanovanjske hiše, stoječe na nepremičnini ID znak parc. *73 ter zapusti nepremičnine ID znak: parc. 283/10, ID znak: parc. 284/12 ter ID znak: parc. 284/13 in jih proste oseb in osebnih stvari prepusti v neposredno posest tožeči stranki ter ji izročiti ključe stanovanjske hiše (točka I. izreka). V presežku, glede krajšega izpolnitvenega roka, kot je določen s to sodbo, je tožbeni zahtevek zavrnilo (točka II. izreka). Toženi stranki je še naložilo v roku 15 dni povrniti tožeči stranki njene pravdne stroške v znesku 896,98 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (točka III. izreka).

2. Zoper zgoraj navedeno sodbo vlaga pritožbo tožena stranka. Izpostavlja, da je skupaj s svojim partnerjem obnovila celotno nepremičnino, za kar je porabila okoli 30.000,00 EUR, iz naslova česar je vložila tudi tožbo. Ker nepremičnina ni bila v stanju, ki bi bila primerna za življenje, je morala obnoviti predmetno nepremičnino, in sicer podstrešje, zidove, tla, električno napeljavo in fasado. Zato tožeča stranka ni mogla pričakovati, da ji bo tožena stranka plačala celoten znesek kupnine. Sodišče prve stopnje se ni opredelilo do dejstva, da je tožena stranka tožeči stranki ponudila, da ji njen delež na nepremičnini izplača, kar predstavlja kršitev procesnih pravil. Sodišče prve stopnje je tudi napačno zavzelo stališče glede predhodnega vprašanja. Tožena stranka se tudi v pritožbi sklicuje na zadevo Okrajnega sodišča z dne 14. 3. 2019, ki je prekinilo pravdni postopek zaradi izpraznitve in izročitve nepremičnine do rešitve predhodnega vprašanja, od katerega je odvisna odločitev o tožbenem zahtevku na izselitev. Navedena zadeva je podobna konkretni zadevi zaradi česar je podana kršitev pravice enakosti pred zakonom po 14. členu Ustave Republike Slovenije (v nadaljevanju URS).

Sodišče prve stopnje bi moralo spoštovati tudi pravico tožene stranke do doma, saj gre v konkretnem primeru za kolizijo lastninske pravice in pravico tožene stranke in njenih petih otrok do zdravega življenjskega okolja. Tožena stranka bi se skupaj s svojimi petimi otroki morala izseliti iz nepremičnine, v katero je vložila ogromno denarja, da bi ustvarila primeren in zdrav dom, v katerem bi odraščali njeni otroci. Prav tako je tudi nemogoče pričakovati, da bo tožena stranka v tako kratko postavljenem roku našla stanovanje, ki bo primerno za njeno veliko družino. Iskanje novega doma bo oteženo, saj je tožena stranka brez prihrankov in je vsa sredstva porabila za obnovo sporne nepremičnine. Sodišče prve stopnje bi torej moralo presoditi po načelu pravičnosti, da tožena stranka lahko ostane v predmetni nepremičnini, vsaj dokler ne prejme povrnjenega zneska vlaganj.

Tožena stranka pritožbenemu sodišču predlaga, da njeni pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa, da zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Priglaša tudi stroške pritožbenega postopka.

3. Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo prereka navedbe iz pritožbe in se zavzema za njeno zavrnitev. Navaja, da je nepremičnina v katastrofalnemu stanju in slednja sploh več ni primerna za bivanje, temveč le za rušitev ali za obnovo na način, da bi od stanovanjske hiše ostali le goli zidovi. Tožeča stranka v ta namen prilaga fotografije nepremičnine, opravljene v aprilu 2023, iz katerih je dejansko vidno, kaj je tožena stranka z nepremičnino storila (sedaj pa terja še vlaganja v drugem sodnem postopku). Tožena stranka je v stanovanjski hiši in okolici naredila nepredstavljivo škodo v višini večkratnika 10.000,00 EUR, zaradi česar je nujno, da se nepremičnina tožeči stranki nemudoma izroči v posest. Tožena stranka od sprožitve sodnega postopka tožeči stranki tudi ni plačala niti centa najemnine ali delnega plačila kupnine. Prišlo je tudi do odklopa električne energije v stanovanjski hiši, saj tožena stranka ni plačevala računov, nato je uredila priklop električne energije „na črno“, zaradi česar je bilo tožeči stranki kot lastnici nepremičnine naloženo plačilo globe v znesku nekaj manj kot 19.000,00 EUR. Pravilna je tudi odločitev sodišča prve stopnje, da predmetnega pravdnega postopka ni prekinilo do rešitve zadeve, v kateri je tožena stranka vložila tožbo na vračilo vlaganj, zadeva pred Okrajnim sodiščem pa ni primerljiva, saj je v tistem postopku vložena tožba na pridobitev (so)lastninske pravice zaradi vlaganj, kar ni podobno predmetnemu dejanskemu stanju. Kar se tiče pravice do doma in zdravega življenjskega okolja petih otrok, pa je po vedenju tožeče stranke že posredoval pristojni CSD in naj bi odredil odvzem mladoletnih otrok v skrbstvo tretji osebi. Tožeča stranka zahteva tudi povračilo pritožbenih stroškov.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče ob preizkusu sodbe sodišča prve stopnje ni našlo uradno upoštevnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11., 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) v zvezi z drugim odstavkom 350. člena ZPP. Sodišče prve stopnje je tudi pravilno ugotovilo vsa odločilna dejstva in na tako ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialnopravne določbe Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju: SPZ) in Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ-1).

6. Pritožbeno ni sporno, da sta pravdni stranki dne 30. 5. 2019 sklenili Prodajno predpogodbo oziroma pogodbo o uporabi nepremičnin (dokaz A6), katerih lastnica je tožeča stranka, in v kateri se je tožena stranka zavezala tožeči stranki plačati kupnino v višini 50.000,00 EUR v treh obrokih, pri čemer je zadnji obrok v znesku 25.000,00 EUR zapadel dne 31. 12. 2019, prav tako se je zavezala vsak mesec plačevati 400,00 EUR do 31. 12. 2020, od česar se je 150,00 EUR vštevalo v kupnino, 250,00 EUR pa je predstavljalo najemnino. S predmetno pogodbo se je tožena stranka zavezala plačevati tudi obratovalne stroške zaradi uporabe nepremičnine. Nadalje je bilo dogovorjeno, da v kolikor bo kupnina plačana do 31. 12. 2020, bo sklenjena glavna prodajna pogodba, v kateri bo tožeča stranka izdala zemljiškoknjižno dovolilo za vpis tožene stranke kot lastnice, da pa se v primeru, če kupnina do 31. 12. 2020 ne bo v celoti plačana, glavna pogodba ne bo sklenila in tožeča stranka lastništva ne bo prepisala. Pritožbeno tudi ni sporno, da je tožeča stranka zaradi neplačila kupnine zgoraj navedeno pogodbo odpovedala dne 23. 11. 2021, in da je tožena stranka dne 23. 11. 2021 prejela tudi obvestilo o odpovedi pogodbe v delu, ki se je nanašal na uporabo nepremičnine in poziv k izpraznitvi le-te. Glede na postavljeni tožbeni zahtevek za izpraznitev in izročitev nepremičnine ter glede na nesporna dejstva, da je tožeča stranka lastnica nepremičnine, tožena stranka pa nima pravne podlage za njeno posest, je ob uporabi 92. člena SPZ,1 materilanopravno pravilna odločitev sodišča prve stopnje, ki je tožbenemu zahtevku ugodilo.

7. Pravilna je tudi odločitev sodišča prve stopnje, ki predmetnega postopka ni prekinilo zaradi morebitne rešitve predhodnega vprašanja, ki bi se naj po zatrjevanjih tožene stranke obravnavalo v zadevi Okrožnega sodišča, v kateri je tožena stranka zoper tožečo dne 16. 8. 2022 vložila tožbo na vračilo vlaganj v predmetno nepremičnino v znesku 30.000,00 EUR. Kot je pravilno in obsežno obrazložilo sodišče prve stopnje v točkah 7 in 8 obrazložitve izpodbijane sodbe, morebitna terjatev tožene stranke na povrnitev vlaganj v nepremičnino ni pravno upošteven razlog, ko se presoja njeno upravičenje do posesti nepremičnine, saj sta se pravdni stranki s pogodbo izrecno dogovorili, da mora toženka za investicijska vlaganja in stroške pridobiti tožničino pisno soglasje, česar pa tožena stranka niti ne zatrjuje. Stanovanjski zakon (v nadaljevanju: SZ-1) v 98. členu določa, da ima ob izselitvi stanovanja najemnik pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom, če se z njim ne dogovori drugače. Zakon torej pravico do povrnitve vlaganj veže na izrecno soglasje z lastnikom, ki ga v predmetni zadevi ni bilo, pa tudi sicer je to vprašanje relevantno zgolj v pravdi zaradi povračila vlaganj. Prav tako tožena stranka v tožbi, vloženi pred Okrožnim sodiščem zaradi povračila vlaganj, ne uveljavlja pridobitve (so)lastninske pravice na podlagi dogovora s tožečo stranko v smislu drugega odstavka 48. člena SPZ. Tako je tudi neutemeljeno sklicevanje na zadevo Okrajnega sodišča, v kateri je bil dne 14. 3. 2019 izdan sklep (dokaz B3) o prekinitvi postopka zaradi rešitve predhodnega vprašanja, ker je bil v drugem postopku vložen zahtevek na ugotovitev solastninske pravice. Tako ne gre za enako dejansko in pravno stanje, kot je v predmetni zadevi, kar je prav tako pravilno obrazložilo sodišče prve stopnje v točki 7 obrazložitve izpodbijane sodbe. Posledično tudi ni kršena pravica do enakosti pred zakonom iz 14. člena URS.2 Postopek po tožbi tožene stranke tako ne predstavlja predhodnega vprašanja, zato je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, ki predmetnega postopka ni prekinilo v smislu 1. točke prvega odstavka 206. člena ZPP, nasprotna pritožbena zatrjevanja pa so neutemeljena.

8. Sodišče prve stopnje je tudi pravilno presodilo navedbe tožene stranke v delu, v katerem se je ta sklicevala na njeno pravico do doma in pri tem pravilno razlagalo odločbo Ustavnega sodišča RS Up-619/17-22 z dne 12. 7. 2017, ki je obravnavalo primer, ko je posamezniku pretila izselitev iz neprofitnega najemnega stanovanja, pri čemer je drugače v obravnavani zadevi, ko gre za tržni najem. Jasno je razlikovalo, da gre v konkretnem primeru za varstvo lastninske pravice zasebnika, kjer tožeča stranka zoper toženo stranko, ki na predmetni nepremičnini nima nobenih stvarnopravnih upravičenj zahteva, da to nepremičnino izprazni in ji jo izroči. Zato varovanje zasebnosti in nedotakljivosti stanovanja ter tudi njene pravice do doma ni mogoče razlagati tako daleč, da bi ta pravica imela prednost v koliziji z lastninsko pravico tožeče stranke. V primeru tako imenovanega tržnega najema, ko je najemodajalec zasebni subjekt in mu nasproti stoji izključno zasebno pravni (lastninski) interes, je že znano stališče Evropskega sodišča za človekove pravice (ESČP), ki pri individualni presoji sorazmernosti posega v pravico do spoštovanja doma v najemnih razmerjih vztraja le v primerih, ko je najemodajalec (v neprofitnem razmerju) oseba javnega prava (država, občina ali javni stanovanjski sklad). Če je najemodajalec zasebnik (bodisi fizična, bodisi pravna oseba) kot je to v obravnavani zadevi, ko se je tožena stranka v sporni pogodbi tudi zavezala, da bo predala nepremičnine tožeči stranki, če do 31. 12. 2020 ne bo v celoti plačala kupnine, od zahteve po individualni presoji sorazmernosti odstopi.3 Tako testa sorazmernosti v obravnavani zadevi sodišču prve stopnje ni bilo treba opraviti.

9. Pritožba pa tudi neutemeljeno graja odločitev sodišča prve stopnje, ki je za izpraznitev nepremičnine določilo 60 dnevni rok. Tudi po mnenju pritožbenega sodišča je izselitveni rok 60 dni, ki bo začel teči z vročitvijo te sodbe, primeren rok za izpraznitev in izročitev sporne nepremičnine. Ob tem se pritožbeno sodišče strinja z zaključki sodišča prve stopnje v točki 11. obrazložitve izpodbijane sodbe, da je bila tožena stranka k izpraznitvi in izročitvi nepremičnine pozvana že z dopisom z dne 23. 11. 2021 in si bo v roku 60 dni lahko uredila nadomestno stanovanje, sporno nepremičnino pa tudi ustrezno izpraznila in tožeči stranki izročila ključe. 10. O stroških pritožbenega sodišča pravdnih strank je pritožbeno sodišče odločilo v skladu s prvim odstavkom 165. člena ZPP. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka, dolžna pa je v skladu s prvim odstavkom 154. člena ZPP tožeči stranki povrniti njene potrebne pritožbene stroške (prvi odstavek 155. člena ZPP), ki kot obsegajo: 375 odvetniških točk za odgovor na pritožbo in 7,5 odvetniških točk za materialne stroške, priglašene kot 2 % od skupne vrednosti storitev, skupaj tako 382,5 odvetniških točk, kar ob upoštevanju vrednosti odvetniške točke na dan odločanja, ko ta znaša 0,60 EUR, da znesek 229,50 EUR. Temu je treba prišteti še 50,49 EUR kot povračilo za 22 % DDV. Tožena stranka je tako dolžna povrniti tožeči stranki 279,99 EUR stroškov pritožbenega postopka.

1 92. člen SPZ določa, da lahko lastnik od vsakogar zahteva vrnitev individualno določene stvari, pri čemer mora dokazati, da ima na stvari, katere vrnitev zahteva, lastninsko pravico in da je stvar v dejanski oblasti toženca. 2 Ustavno sodišče RS je v zadevi U-I-398/96 z dne 15. 6. 2000 poudarilo, da pri pravici do enakosti pred zakonom ne gre za enostavno splošno enakost, temveč za to, da je enako treba obravnavati tiste subjekte in/ali pravne in dejanske stanove, ki so si v bistvenem podobni. In obratno, različno je treba obravnavati tiste subjekte in/ali pravne in dejanske stanove, ki so v bistvenem različni. Različna obravnava enakih subjektov ter pravnih in dejanskih okoliščin pomeni poseg v pravico do enakopravnosti. 3 Pri tržnem najemu zadošča, da zakonodajalec v zakonski ureditvi poskrbi za ustrezno ravnovesje med konkurenčnima pravicama do spoštovanja doma in zasebne lastnine. Če bi sodišča zakonsko ravnovesje v posameznih primerih s svojo presojo sorazmernosti rušila, bi to po mnenju ESČP pomenilo nedopusten poseg v pogodbeno avtonomijo strank, ki velja na področju civilnega prava, zaradi česar bi se lahko porušila razmerja v zasebnem najemniškem sektorju, ki je v nekaterih državah v Evropi izredno razvit (tako tč. 5 obrazložitve Pritrdilnega ločenega mnenja dr. Špelce Mežnar k sodbi USRS Up-619/17-22 z dne 15. 3. 2017, ki se v tem delu sklicuje na zadeve ESČP Orlić proti Hrvaški z dne 21. 6. 2011, F.J.M. Proti Združenemu Kraljestvu z dne 6. 11. 2018 in Vrzić proti Hrvaški z dne 12. 7. 2016).