Jedro

156. člen zavezuje lastnika, da uskladi določila obstoječe pogodbe z določili SZ. Že prej sklenjena stanovanjska pogodba torej z uveljavitvijo SZ ni prenehala, lastnik pa po tej določbi tudi ni pridobil nobenih posebnih ugodnosti. Zakon določa, da je dolžan pogodbeno razmerje prilagoditi novemu zakonu.

Če pa je tako, je za odločitev o tožbenem zahtevku tožeče stranke pomembno, kakšno pogodbo je sklenil tožnikov pravni prednik s tožencema. Sodišči prve in druge stopnje sta ugotovili, da je tožnikov pravni prednik tožencema s pogodbo o zamenjavi stanovanja z dne 15.11.1972 zagotovil stanovanjsko pravico do njune smrti.

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, s katerim je zahtevala izpraznitev stanovanja št. 37 v Ljubljani ter ugodilo nasprotnemu tožbenemu zahtevku nasprotne tožeče stranke na sklenitev najemne pogodbe za to stanovanje. Njeno tožbo na ugotovitev, da je ponujena najemna pogodba za določen čas nična, pa je zavrglo. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožeče stranke glede odločitve o zavrnitvi zahtevka na izpraznitev stanovanja, ugodilo pa je pritožbi glede odločitve o nasprotnem tožbenem zahtevku. Tako je potrdilo odločitev prvostopnega sodišča, s katerim je zavrnilo zahtevek na izpraznitev stanovanja in razveljavilo odločitev na sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas.

Zoper sodbo sodišča druge stopnje je vložila revizijo tožeča stranka zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da revizijsko sodišče izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču druge stopnje v novo sojenje, pri čemer so revizijski stroški nadaljnji stroški pravdnega postopka. Navaja, da novi stanovanjski zakon ne priznava nobenih pravic, ki so nastale po prejšnjem zakonu o stanovanjskih razmerjih. Če subjekti prejšnjega stanovanjskega razmerja ne uskladijo svojih razmerij z novim zakonom, so prejšnji imetniki v stanovanjih brez pravnega naslova. Uskladitev jim izrecno nalaga 156. člen. Sodišče druge stopnje neutemeljeno zastopa drugačno stališče. Prejšnje določilo o dosmrtni stanovanjski pravici ne velja več. Novi zakon pozna pogodbo za nedoločen čas in pogodbo za določen čas. Tožnik izpolnjuje pogoje za sklenitev pogodbe za določen čas in le on ima pravico do izbire. Ker tožena stranka tožnikove izbire ni sprejela, je v stanovanju brez pravnega naslova.

Revizija je bila vročena Javnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavil, in toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila (3. odstavek 390. člena ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Zmotno je stališče revidenta, da stanovanjski zakon (SZ, Ur.l. RS, št. 18/91 in 21/94) ne priznava nobenih pravic, ki so nastale na podlagi prejšnjega zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR, Ur.l. SRS, št. 35/82 in 14/84). Zakonodajalec je s SZ sicer res postavil nove temelje stanovanjskim razmerjem, vendar pa je pri tem upošteval pridobljene pravice prejšnjih imetnikov stanovanjske pravice in imetnikov pravice do uporabe stanovanja. Te so posebej urejene v določbah o privatizaciji stanovanj in prehodnih ter končnih določbah. Med slednje sodi tudi določba 156. člena, ki zavezuje lastnika, da uskladi določila obstoječe pogodbe z določili SZ. Že prej sklenjena stanovanjska pogodba torej z uveljavitvijo SZ ni prenehala, lastnik pa po tej določbi tudi ni pridobil nobenih posebnih ugodnosti. Zakon določa, da je dolžan pogodbeno razmerje prilagoditi novemu zakonu. Če pa je tako, je za odločitev o tožbenem zahtevku tožeče stranke pomembno, kakšno pogodbo je sklenil tožnikov pravni prednik s tožencema. Sodišči prve in druge stopnje sta ugotovili, da je tožnikov pravni prednik tožencema s pogodbo o zamenjavi stanovanja z dne 15.11.1972 zagotovil stanovanjsko pravico do njune smrti. Pogodba je bila veljavno sklenjena v skladu s tedanjim zveznim zakonom o stanovanjskih razmerjih (Ur.l. SFRJ, št. 11/66 in 32/68). Kasnejša zakonodaja je deloma posegla v to pravico tako, da jo je preimenovala v pravico do uporabe stanovanja (34. člen ZSR) in omogočila sklenitev stanovanjske pogodbe tudi za določen čas. Vendar tožnik ni zatrjeval, da bi njegov prednik stanovanjsko pogodbo pozneje spremenil in tudi ne, da bi kaj takega sam storil, ko je na podlagi darilne pogodbe z dne 25.2.1987 pridobil stanovanje. Spremenjen položaj tožencev uveljavlja le zaradi uveljavitve novega SZ. Kot je že bilo navedeno, pa za spremembo njunega položaja v SZ ni opore. To pa pomeni, da je tožnik dolžan skleniti pogodbo za isti čas, kot je bila dogovorjena, le da ne gre več za stanovanjsko, temveč za najemno pogodbo z vsemi sestavinami, ki jih SZ za najemno pogodbo predvideva (41. člen SZ). Dotlej pa bosta toženca v stanovanju zakonito bivala po dosedanji pogodbi (141. člen). Odločitev sodišč prve in druge stopnje je tako materialnopravno pravilna.

Glede na navedeno reviziji ni bilo mogoče ugoditi in jo je revizijsko sodišče, potem ko je ugotovilo, da tudi niso podani razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti, zavrnilo kot neutemeljeno (393. člen ZPP).