Jedro

V skladu z določbami ZKZ je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena s sporazumom o bistvenih sestavinah pogodbe, torej takrat, ko ponudnik sprejme izjavo kupcev. Vendar pa je za veljavnost takšne pogodbe (zavezovalnega pravnega posla) določena naknadna odobritev pristojne upravne enote. Zato je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem te odobritve. To pomeni, da že ob vložitvi predloga za vpis predznambe ni bila izkazana veljavnost pravnega temelja za pridobitev lastninske pravice iz razloga, ker ni bila izkazana naknadna odobritev pristojne upravne enote.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Dovoli se izbris zaznambe zavrnitve vpisa pri parc. št. 2062 k.o. A., last I. M. G. Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugodilo ugovoru nasprotne udeleženke in sklep zemljiškoknjižnega referenta Dn. št. 2500/2010, z dne 20.5.2010 razveljavilo in zavrnilo predlagani vpis.

Zoper navedeni sklep vlaga pritožbo predlagatelj. Uveljavlja vse pritožbene razloge in predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijani sklep razveljavi, zavrne ugovor nasprotne udeleženke in dovoli predlagani vpis oz. podrejeno, da izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, v obeh primerih pa nasprotni udeleženki naloži plačilo stroškov tega postopka. Poudarja, da je sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu v celoti prezrlo navedbe predlagatelja v odgovoru na ugovor, saj se do njih sploh ni opredelilo in se je zadovoljilo zgolj z ugotovitvijo, da sodba in sklep Višjega sodišča v Ljubljani ne opravičujeta predznambe pridobitve lastninske pravice v predlagateljevo korist. V zvezi s tem predlagatelj ugotavlja, da je naslovno sodišče zagrešilo bistveno kršitev določb postopka, saj se do odločilnih predlagateljevih navedb v odgovoru na ugovor sploh ni opredelilo, posledično pa je sprejelo tudi napačno odločitev glede ugovora nasprotne udeleženke. Zato predlagatelj poudarja, da sta bili predlogu za vknjižbo priloženi tudi ponudba za prodajo ali sprejem ponudbe, ki sta bili podpisani s strani nasprotne udeleženke in predlagatelja in skupaj predstavljata prodajno pogodbo glede sporne nepremičnine. Tako je ugotovila tako Upravna enota Novo mesto v dopisu z dne 11.4.2008, enako pa tudi izrecno izhaja iz navedene sodbe Višjega sodišča v Ljubljani. Predlagatelj je sodbo Okrožnega sodišča v Novem mestu, opr. št. P 271/2008, z dne 7.10.2009 ter sodbo in sklep Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cp 4511/2009, z dne 3.3.2010 priložil predlogu zato, ker je v navedeni odločbi Višjega sodišča v Ljubljani izrecno navedeno, da ker je glede napovedano pogodba sklenjena s sprejemom ponudbe, je neutemeljen tožbeni zahtevek, da mora tožena stranka (vlagateljica ugovora) s tožečo stranko (predlagatelj) skleniti prodajno pogodbo. Za takšen zahtevek nima pravovarstvenega interesa in bi torej sodišče prve stopnje moralo zahtevek zavrniti. Na podlagi teh listin je zemljiškoknjižni referent dne 20.5.2010 izdal sklep Dn. št. 2500/2010, ki v izreku dovoljuje predznambo lastninske pravice v korist predlagatelja, torej točno to, kar je predlagatelj zahteval. Zaradi formalnosti zemljiškoknjižnega postopka, ki ga v izpodbijanem sklepu poudarja tudi naslovno sodišče, predlagatelj svojemu zahtevku za vknjižbo ni podajal posebnih pojasnil v zvezi s tem, kako naj zemljiškoknjižno sodišče odloči in kaj naj pri tem upošteva (kakšno vlogo ima posamezna listina). Ne glede na to pa predlagatelj meni, da je bilo mogoče iz zgoraj navedenih listin jasno zaključiti, kaj predstavlja podlago zahtevku za vknjižbo predznambe lastninske pravice. Po drugi strani pa predlagatelj zaradi skope obrazložitve sklepa o vpisu predznambe pridobitve lastninske pravice v zemljiško knjigo, ni mogel razbrati, kako se je zemljiškoknjižni referent interpretiral priložene listine. Glede na zelo jasna izreka obeh sodb, ki sta bili predloženi, predlagatelj ni imel razloga, da bi lahko domneval, da je zemljiškoknjižni referent štel, da sta podlaga za vpis samo priloženi sodbi oz. sodba Višjega sodišča v Ljubljani, ki jo tudi naslovno sodišče v izpodbijanem sklepu šteje za odločilno. Predlagatelj je že v odgovoru na ugovor pojasnil, da je bila v konkretnem primeru po mnenju Višjega sodišča v Ljubljani med predlagateljem in vlagateljico ugovora že sklenjena prodajna pogodba glede prodaje sporne nepremičnine, le-ta pa predstavlja ustrezen temelj za prehod lastninske pravice na sporni nepremičnini, kot ga določa 1. odstavek 29. člena ZZK-1. Za potrebe vknjižbe predznambe bi morda sicer že zadostovalo, da bi predlagatelj priložil zgolj ponudbo in njen sprejem, ki skupaj predstavljata prodajno pogodbo, vendar pa je zaradi posebnosti prodaje kmetijskih zemljišč po določbah ZKZ predlagatelj priložil še obe sodbi, ki glede konkretnega zemljišča sklenitev prodajne pogodbe izrecno potrjujeta. Vlagatelj je predlogu za vknjižbo predznambe priložil ponudbo nasprotne udeleženke ter izjavo o sprejemu ponudbe predlagatelja glede predmetne premičnine, ki skupaj s sodbo Višjega sodišča v Ljubljani predstavljajo obliko (zasebne) listine, ki še ne vsebujejo ustreznega zemljiškoknjižnega dovolila, je pa na njeni podlagi skladno s 1. odstavkom 40. člena ZZK-1 že mogoča vknjižba predznambe lastninske pravice. S tem so v celoti izpolnjeni pogoji za vknjižbo predznambe pridobitve lastninske pravice na sporni nepremičnini. Zato je bil sklep zemljiškoknjižnega referenta pravilen, posledično pa je nepravilen in nezakonit izpodbijani sklep.

Nasprotna udeleženka je odgovorila na pritožbo. Predlaga zavrnitev pritožbe.

Pritožba ni utemeljena.

Predznamba je glavni vpis, s katerim se doseže oz. izkaže pridobitev oz. prenehanje pravice, ki se vpisuje v zemljiško knjigo in ki učinkuje pod pogojem, da se predznamba opraviči (1. odstavek 48. člena ZZK-1). V konkretnem primeru gre za situacijo iz 2. točke 1. odstavka 49. člena ZZK-1, ko se predlaga predznamba na podlagi listine, ki naj bi predstavljala veljavno kupoprodajno pogodbo za kmetijsko zemljišče, ki pa ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila. Upoštevaje citirano zakonsko ureditev je tako za predznambo lastninske pravice v zemljiški knjigi potrebno vsaj verjetno izkazati pravni temelj za pridobitev lastninske pravice (1). Pravno odločilno vprašanje v spornem primeru torej je, ali je predlagatelj predlogu priložil takšno listino, ki jo je mogoče šteti kot veljavni pravni temelj za pridobitev lastninske pravice. Sodišče prve stopnje je moralo oceniti utemeljenost predloga na podlagi priloženih listin in sicer sodbe in sklepa Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cp 4511/2009 z dne 3.3.2010, sodbe Okrožnega sodišča v Novem mestu opr. št. P 271/2008 z dne 7.10.2009 in dopisov in sicer ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča, ki jo je podpisala nasprotna udeleženka z dne 4.3.2008 ter izjave o sprejemu ponudbe predlagatelja, z dne 5.3.2008, v zvezi z dopisom Upravne enote Novo mesto z dne 11.4.2008. Na podlagi predloženih omenjenih sodnih odločb je ugotovilo, da je bila z odločbo Višjega sodišča v Ljubljani spremenjena sodba Okrožnega sodišča v Novem mestu in sicer tako, da je bil zavrnjen tožbeni zahtevek na sklenitev prodajne pogodbe za prodajo nepremičnine s parc. št. 2062 k.o. A., in hkrati bil tudi zavrnjen zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila z vsebino, kot izhaja iz prvostopne sodbe. Res se sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu ni opredelilo do navedb predlagatelja iz njegovega odgovora na ugovor. Vendar pa ta pomanjkljivost v konkretnem primeru ne onemogoča pritožbenega preizkusa pravilnosti izpodbijanega sklepa. Zato ni storjena očitana bistvena kršitev določb zemljiškoknjižnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP v zvezi z 2. odstavkom 120. člena ZZK-1 in 37. členom ZNP).

Pritožnik je v odgovoru na ugovor poudarjal, da je predlogu za vknjižbo priložil tudi ponudbo za prodajo in sprejem ponudbe, ki sta bili podpisani s strani nasprotne udeleženke in predlagatelja in ki skupaj predstavljata prodajno pogodbo glede sporne nepremičnine. Takšno stanje je ugotovila tako Upravna enota Novo mesto v dopisu z dne 11.4.2008, enako pa izrecno izhaja tudi iz omenjene sodbe Višjega sodišča v Ljubljani. Iz slednje izhajajo nosilni razlogi, zaradi katerih je višje sodišče ugodilo pritožbi in spremenilo prvostopno odločitev, kot je bilo že pojasnjeno. Poudarilo je, da je bila pogodba sklenjena že s sprejemom ponudbe in je zato neutemeljen tožbeni zahtevek na sklenitev prodajne pogodbe. Za takšen zahtevek po stališču pritožbenega sodišča v omenjeni pravdni zadevi tožeča stranka nima pravovarstvenega interesa. Tudi pritožbeno sodišče v tem zemljiškoknjižnem postopku ugotavlja, da je bila s sprejemom ponudbe sklenjena prodajna pogodba za navedeno kmetijsko zemljišče. V skladu z določbami Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) je namreč pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena s sporazumom o bistvenih sestavinah pogodbe, torej takrat, ko ponudnik sprejme izjavo kupcev. Vendar pa je za veljavnost takšne pogodbe (zavezovalnega pravnega posla) določena naknadna odobritev pristojne upravne enote. Zato je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem te odobritve (19. in 22. člen ZKZ) (2). To pa nadalje v tem zemljiškoknjižnem postopku pomeni, da že ob vložitvi predloga za vpis predznambe ni bila izkazana veljavnost pravnega temelja za pridobitev lastninske pravice iz razloga, ker ni bila izkazana naknadna odobritev pristojne upravne enote. Predlog za vknjižbo predznambe torej ne izpolnjuje že temeljnega pogoja za takšen vpis.

Obravnavano vprašanje ima tudi še drug zorni kot. V skladu z določbo 1. točke 2. odstavka 52. člena ZZK-1 bi predlagatelj lahko opravičil vknjiženo predznambo že zgolj z predložitvijo veljavnega zemljiškoknjižnega dovolila. Zgolj to namreč opisana zakonska ureditev terja za upravičenost predznambe. To pa po drugi strani pomeni, da bi se lahko na ta način izognil izkazovanju potrebne odobritve pristojne upravne enote in dosegel vpis lastninske pravice mimo kongentnih določb ZKZ. V skladu z določbo 23. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ), je namreč zemljiškoknjižno dovolilo (intabulacijska klavzula) izrecno nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo. Podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen. Za veljavnost zemljiškoknjižnega dovolila v formalno tehničnem smislu torej zadostuje, da je nepogojen in overjen. Nobenih drugih dodatnih pogojev zakonska ureditev ne terja. Ali še drugače povedano: za opravičbo predznambe v konkretnem primeru torej ni potrebno izkazovati, razen zemljiškoknjižnega dovolila v opisani vsebini, nobenih drugih zakonskih pogojev. Vprašanje materialnopravne veljavnosti zavezovalnega pravnega posla je v zemljiškoknjižnem postopku namreč ob povedanem tudi že konzumirano s samo dovolitvijo predznambe listinske pravice. Načelo kavzalnosti pravnega posla (zavezovalnega in razpolagalnega) pa pomeni, da ugotovitev o veljavnosti zavezovalnega posla implicira tudi materialno pravno veljavnost razpolagalnega pravnega posla. Zato verjetna izkazanost veljavnega prenosa lastninske pravice na podlagi zavezovalnega pravnega posla terja tudi že ob vložitvi predloga za predznambo istočasno predložitev ustrezne odobritve pristojne upravne enote.

Ker ni izpolnjenih pogojev za izdajo zemljiškoknjižnega dovolila, je izpodbijana odločitev torej tudi v materialnopravnem pogledu pravilna.

Pritožba torej ni utemeljena in jo potrebno zavrniti in potrditi izpodbijani sklep (353. člen ZPP v zvezi z 2. odstavkom 120. člena ZZK-1 in 37. členom ZNP).

Odločitev o dovolitvi izbrisa zaznambe zavrnitve predloga temelji na določbi 2. točke 3. odstavka 161. člena ZZK-1. Odločitev o stroških pritožbenega postopka pa temelji na določbi 2. odstavka 120. člena ZZK-1 v zvezi z določbo 1. odstavka 35. člena ZNP, po kateri trpi vsak udeleženec postopka sam svoje stroške.

glej npr. Višje sodišče v Ljubljani sklep II Cp 1692/2009, objavljen v sodni bazi IESP PRAK.

glej odločbi VS RS opr. št. II Ips 835/2007 in opr. št. II Ips 45/2008.