Jedro

Stališče, da predkupni upravičenec nima pravice do pritožbe proti sklepu o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe, če tega ni, pa proti sklepu o izročitvi, zato ker v prvem odstavku 344. člena ZFPPIPP ni omenjen, je v sodni praksi preseženo.

Zmotno je stališče, da bi morala upraviteljica po tem, ko je po uspešni javni dražbi sklenila prodajno pogodbo z najboljšo ponudnico, to naknadno ponuditi v sklenitev še predkupni upravičenki. Tako bi morala ravnati, če bi bila prodaja izvedena z zavezujočim zbiranjem ponudb ali neposrednimi pogajanji.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločilo, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice na v sklepu določeni nepremičnini v deležu 1/2 v korist kupovalke.

2. Zoper sklep se je pritožila predkupna upravičenka iz vseh pritožbenih razlogov in predlagala, da višje sodišče izpodbijani sklep razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v nov postopek.

3. Na pritožbo je odgovorila upraviteljica in predlagala njeno zavrženje, ker pritožnica ni upnica, podredno pa zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

_Presoja dopustnosti pritožbe_

5. Višje sodišče je pritožbo predkupne upravičenke dopustilo. Zaradi vrednosti predmeta prodaje ni bil izdan sklep o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe. Zato lahko predkupni upravičenec morebitno kršitev predkupne pravice uveljavlja s pritožbo zoper sedaj izpodbijani sklep. Stališče upraviteljice, da predkupni upravičenec nima pravice do pritožbe proti sklepu o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe, če tega ni pa proti sklepu o izročitvi, zato ker v prvem odstavku 344. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju – ZFPPIPP ni omenjen, je že kar nekaj časa preseženo (npr. sklep VSL, Cst 99/2018, prim. tudi sklep VSRS, III Ips 85/2016, glede vprašanja varstva položaja predkupnega upravičenca zlasti razloge v 11. točki obrazložitve, in odločbo Ustavnega sodišča, št. Up-1581/18 z dne 4. 4. 2019).

_Presoja utemeljenosti pritožbe_

6. Sodišče prve stopnje je na upraviteljičin predlog (p. d. 115) izdalo izpodbijani sklep, ker je ugotovilo, da je kupovalka na podlagi sklenjene pogodbe plačala kupnino, zato so izpolnjeni pogoji za prenos lastninske pravice nanjo.

7. Pritožnica zatrjuje kršitev pravil postopka (182. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju – ZIZ) in zmotno uporabo materialnega prava (66. člena Stvarnopravnega zakonika – SPZ). Navaja, da je solastnica prodane nepremičnine. Ko je bila sklenjena prodajna pogodba z dne 26. 4. 2009 in je bil kupec znan, bi morala upraviteljica predmet prodaje po isti ceni ponuditi njej v nakup. Tega ni storila, zato je sklep obremenjen z omenjenima pritožbenima razlogoma.

8. Upraviteljica je v odgovoru na pritožbo pojasnila, da je bil solastni del nepremičnine prodan na javni dražbi, pritožnica je bila o javni dražbi obveščena in poučena o posledicah neudeležbe. K odgovoru je priložila Obvestilo o razpisu 5. javne dražbe ter poziv za izjavo o uveljavljanju/neuveljavljanju predkupne pravice in potrdilo o prejemu obvestila. Pritožnica se javne dražbe ni udeležila.

9. Višje sodišče že kar na začetku pojasnjuje, da je po pregledu spisa (zlasti p. d. 115 s prilogami) ugotovilo, da je upraviteljica prodajo in upoštevanje predkupnih upravičencev izvedla popolno. Ne samo to, sodišču je to izkazala že pred izdajo izpodbijanega sklepa, tako da je sodišče v celoti lahko opravilo preizkus pogojev za izdajo izpodbijanega sklepa.

10. Pritožnica se v pritožbi neutemeljeno sklicuje na 182. člen ZIZ. Prodaja solastnega dela nepremičnine je bila opravljena v stečajnem postopku. Zmotno je stališče, da bi morala upraviteljica potem ko je sklenila prodajno pogodbo s kupovalko, predkupno upravičenko povabiti k nakupu prodanega solastnega deleža. Pritožnica spregleda, da je prodaja v stečajnem postopku izrecno urejena. ZFPPIPP v prvem odstavku 347. člena določa, da se pravila, določena v tem členu, uporabljajo za prodajo premoženja, ki je predmet zakonite predkupne pravice ali pogodbene predkupne pravice, ki je vpisana v zemljiško knjigo ali drug javni register ali evidenco, z vpisom v katero se javno objavi pridobitev te pravice. V četrtem odstavku istega člena pa še, da ne glede na splošna pravila, ki bi se uporabljala za uveljavitev predkupne pravice, če nad predkupnim zavezancem ne bi bil začet stečajni postopek, lahko predkupni upravičenec po začetku stečajnega postopka nad predkupnim zavezancem uveljavi predkupno pravico samo tako, kot je določeno v drugem in tretjem odstavku tega člena.

11. Položaj predkupnega upravičenca, ko se nepremičnina prodaja na javni dražbi, ureja drugi odstavek 347. člena ZFPPIPP. Upravitelj mora predkupnega upravičenca obvestiti o dražbi, opozoriti na pogoje za uveljavitev predkupne pravice in ga poučiti, da bo predkupna pravica prenehala, če je ne uveljavi tako, kot je določeno v 4. točki tega odstavka. To pa pomeni, da mora predkupni upravičenec svoje predkupno upravičenje uresničiti na javni dražbi. To stori tako, da se javne dražbe udeleži, predhodno plača varščino, na javni dražbi po zadnjem koraku izjavi, da uveljavlja predkupno pravico in, če najboljši ponudnik po zadnjem koraku ne viša nakupne cene, sklene prodajno pogodbo in plača celotno kupnino v 15. dneh po sklenitvi prodajne pogodbe. Zmotno je torej stališče, da bi morala upraviteljica potem, ko je po uspešni javni dražbi sklenila prodajno pogodbo z najboljšo ponudnico, to naknadno ponuditi v sklenitev še predkupni upravičenki. Tako bi morala ravnati, če bi bila prodaja izvedena z zavezujočim zbiranjem ponudb ali neposrednimi pogajanji (tretji odstavek 347. člena ZFPPIPP).

12. Višje sodišče je s tem odgovorilo na vse pritožbene navedbe in navedbe iz odgovora na pritožbo, ki so bile odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP). Izrecno zatrjevani pritožbeni razlogi niso utemeljeni. Ker tudi niso podani razlogi, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP), je višje sodišče pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP).