Jedro

Za pravilno uveljavljanje predkupne pravice ne zadošča zgolj podana izjava predkupnega upravičenca o nakupu stvari, temveč mora biti kumulativno izpolnjen tudi drugi pogoj – plačilo kupnine.

V določbah OZ ni določen rok, v katerem bi morali lastniki stvari obvestiti predkupnega upravičenca o nameravani prodaji stvari določeni osebi.

Tožnik je bil pripravljen plačati celotno kupnino šele pod pogojem, da se sklene pisna prodajna pogodba s prodajalci in on najprej založi znesek are. Vendar pa predkupni upravičenec ne more pogojevati svoje odločitve, da bo izkoristil predkupno pravico. Njegova izjava, da kupuje stvar, mora biti izrecna in nedvomna, njegovo "resnično voljo za nakup" pa mora dokazovati tudi hkratno plačilo kupnine ali njena položitev pri sodišču.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti 1.119,96 EUR stroškov odgovora na pritožbo v roku 15 dni od vročitve te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka roka za prostovoljno izpolnitev dalje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo v I. točki izreka zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnik zahteval: 1) razveljavitev prodajne pogodbe s 3. 1. 2018, ki so jo prvi trije toženci (kot prodajalci) in četrta toženka (kot kupovalka) sklenili v zvezi s prodajo različnih solastniških deležev na več nepremičninah, 2) ugotovitev neveljavnosti vknjižbe lastninske pravice četrte toženke pri navedenih solastniških deležih na več nepremičninah in v posledici izbrisa njene lastninske pravice ponovno vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja vpisov, 3) naložitev prodajalcem (prvim trem tožencem), da so zaradi uresničitve tožnikove zakonske predkupne pravice dolžni z njim v 20 dneh skleniti prodajno pogodbo za solastniške deleže na več nepremičninah po ceni in pogojih, ki so jih dogovorili s kupovalko v pogodbi s 3. 1. 2018, pri čemer mora biti prodajna pogodba zemljiškoknjižno sposobna za vpis tožnikove lastninske pravice ob njegovi sočasni obveznosti plačila kupnine, 4) naložitev prvim trem tožencem, da so tožniku dolžni izstaviti ustrezno zemljiškoknjižno dovolilo za vpis njegove solastninske pravice na nepremičninah v roku 20 dni po pravnomočnosti sodbe, sicer bo dovolilo nadomestila ta sodba, ter 5) naložitev vseh tožnikovih pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi tožencem. V II. točki izreka je sodišče prve stopnje tožniku naložilo, da je dolžan tožencem povrniti pravdne stroške v višini 7.578,30 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Tožnik je zoper sodbo vložil pravočasno pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Sodišču očita, da se ni opredelilo do okoliščine, da prodajalci in njihov nepremičninski posrednik A. A. o prodaji niso seznanili tožnikove žene, ki je prav tako solastnica prodanih nepremičnin. Že s tem je podana kršitev določil Stvarnopravnega zakonika (SPZ) o predkupni pravici. Podana pa je tudi kršitev predpogodbe, sklenjene med prodajalci (prvimi tremi toženci) in B. B. s.p. (mož četrte toženke) v aprilu 2017. V tem delu je sodba neobrazložena in je zato ni mogoče preizkusiti. Podana je tudi absolutno bistvena kršitev določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker je sodišče neupravičeno zavrnilo tožnikov dokazni predlog za zaslišanje priče C. C. Ta priča je vedela za vsebino dogovorov med prodajalci, A. A. in tožnikom, tudi sama je govorila z nekaterimi od njih. S predlogom za zaslišanje te priče je tožnik dokazoval svojo zavedenost s strani tožencev in A. A. ter A. A. neverodostojnost. Sodišče je zaslišalo le A. A., za katerega se je vedelo, da bo ščitil sebe in svoje naročnike – tožence. S tem je sodišče kršilo načelo enakosti orožij oziroma načelo kontradiktornosti, posledično pa je tudi zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Kot moteč izpostavlja zaključek sodišča, da ni pomembno, ali ga je posrednik A. A. zavajal. Poudarja, da ravno zaradi zavajanja A. A. in prodajalcev ni plačal kupnine. S sprejeto odločitvijo se je sodišče postavilo v bran tožencem in A. A., ki so v več ozirih ravnali nepošteno in nezakonito. Čeprav so prodajalci začeli s prodajo že v začetku leta 2017 in v aprilu 2017 z B. B. s.p. sklenili predpogodbo, so tožnika o prodaji obvestili šele z dopisom z 29. 11. 2017, ki ga je prejel 4. 12. 2017. V predpogodbi so prodajalci kupcu omogočili znatno boljše plačilne pogoje. Poleg tega tožnika niso seznanili s prodajo skladno z določili Obligacijskega zakonika (OZ) in mu niso poslali ponudbe za nakup nepremičnin, pač pa izjavo o odpovedi uveljavljanja predkupne pravice. Izpostavlja več nedopustnih ravnanj nepremičninskega posrednika A. A. (kot npr. zavrnitev pomoči pri uveljavljanju predkupne pravice, nesprejem tožnikove are kljub večkratnemu ponujanju, neinformiranje glede bančnih računov prodajalcev in odvrnitev od položitve kupnine 27. 12. 2017 z izročitvijo osnutka prodajne pogodbe z rokom za plačilo kupnine do 31. 1. 2018), ki je bil v skladu z določilom 20. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) dolžan v enaki meri skrbeti za zaščito interesov naročiteljev in tožnika. Poudarja, da bi A. A. moral sprejeti njegov denar ali pa ga prositi, da ga nakaže na njegov poslovni račun ali na račun prodajalcev. A. A. ni ravnal s ciljem spoštovanja tožnikove zakonite predkupne pravice ter njegove jasno izražene volje za nakup. S svojimi ravnanji je A. A. pri tožniku kupoval čas, ga odslavljal na čas po božiču in ga zavedel z izročenim osnutkom prodajne pogodbe z daljšim rokom za plačilo kupnine. Izpovedba A. A. je na več mestih nelogična, neživljenjska, neprepričljiva in v nasprotju sama s seboj (glede daljšega roka za plačilo kupnine, glede razlogov za obisk pri notarju, glede vednosti, da ima tožnik pripravljeno celotno kupnino). Zakonca B. sta čakala do konca meseca decembra, ali bo tožnik nakazal kupnino, A. A. pa je poskrbel, da do tega ni prišlo. Prodajalci so sklenili prodajno pogodbo s četrto toženko na zadnji dan za tožnikovo nakazilo kupnine (3. 1. 2018). Sodišče je v obrazložitvi večkrat napačno povzelo tožnikovo izpoved (npr. da drugim kot A. A. ni želel dati denarja ter da se je ves december 2017 pogovarjal o položitvi kupnine na sodišču s posrednikom in prodajalci). Zmoten je zaključek sodišča, da si je tožnik ves čas razlagal, da mora plačati samó aro, saj je to v nasprotju z njegovo izpovedbo, ki jo je potrdila tudi njegova hči. Oporeka tudi zaključku sodišča, da se ne more sklicevati na nepoznavanje določb o zakoniti predkupni pravici, kajti med postopkom se ni niti enkrat skliceval na nepoznavanje teh določb, ravno nasprotno. Napačno je oklepanje sodišča zgolj na tožnikovo izjavo, da je hotel najprej dati aro, ko bi podpisali pogodbo, pa še ostali denar. Sodišče ni upoštevalo ostalih tožnikovih izjav, njegove celotne izpovedbe ter izpovedb ostalih zaslišanih. Tudi ne drži, da tožnik ni uvidel, da prodajalci in A. A. nočejo sprejeti kupnine. Poudarja, da je zaupal A. A., ker je z njim v preteklosti dobro poslovno sodeloval. Sodba je v nasprotju sama s seboj na mestu, kjer tožniku po eni strani očita napačno ravnanje, ker ni nakazal kupnine, po drugi strani pa sprejme njegovo izpoved, da je prvi trije toženci niso hoteli sprejeti. Dokazna ocena v sodbi je preozka, še zlasti zaradi neupoštevanja nezakonitega, nepoštenega in zavajajočega ravnanja tožencev in A. A. Pritožbenemu sodišču predlaga, naj sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku, podredno pa, naj sodbo razveljavi ter vrne zadevo v nov postopek pred drugega sodnika, vse s stroškovno posledico za tožence.

3. Toženci v odgovoru na pritožbo argumentirano nasprotujejo pritožbenim navedbam in pritožbenemu sodišču predlagajo zavrnitev pritožbe s stroškovno posledico.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožnik v tej pravdi zatrjuje, da so mu prvi trije toženci iz več razlogov kršili njegovo zakonito predkupno pravico s tem, ko so svoje solastniške deleže na več nepremičninah prodali četrti toženki.

6. Kot bistveno za sprejem izpodbijane odločitve je sodišče prve stopnje štelo, da tožnik ni pravilno uveljavil predkupne pravice, saj hkrati s podajo (pisne) izjave o uveljavljanju te pravice ni tudi plačal kupnine (zato mu zakonita predkupna pravica ni bila kršena). To je odločilnega pomena tudi po oceni pritožbenega sodišča. 7. V drugem odstavku 508. člena OZ je določeno, da mora predkupni upravičenec hkrati z izjavo, da kupuje stvar, plačati kupnino, določeno v lastnikovem obvestilu o nameravani prodaji, ali jo položiti pri sodišču. Za pravilno uveljavljanje predkupne pravice torej ne zadošča zgolj podana izjava predkupnega upravičenca o nakupu stvari, temveč mora biti kumulativno izpolnjen tudi drugi pogoj – plačilo kupnine.1 V primeru, da lastnik stvari (prodajalec) kupnine od predkupnega upravičenca noče sprejeti ali zanj ni dosegljiv, lahko predkupni upravičenec obveznost plačila kupnine izpolni tako, da jo položi pri sodišču (glej drugi odstavek 508. člena, 302. člen in prvi odstavek 306. člena OZ).

8. V konkretnem primeru je nesporno, da tožnik kupnine ni plačal v 30-dnevnem roku od prejema obvestila prodajalcev o nameravani prodaji njihovih solastniških deležev nepremičnin niti do 31. 1. 2018, to je do datuma, do katerega je trdil, da mu je bil glede na izjavo nepremičninskega posrednika A. A. (to je pooblaščenca prodajalcev) naknadno podaljšan rok za plačilo kupnine. Izkoristil pa tudi ni alternativne možnosti, da položi kupnino pri sodišču. S tem bi se namreč lahko izognil nesprejemu plačila kupnine s strani prodajalcev oziroma njihovega nepremičninskega posrednika.2

9. Dejstvo, da so se prvi trije toženci (prodajalci) in mož četrte toženke že prej dogovarjali za prodajo nepremičnin in v ta namen že v aprilu 2017 sklenili predpogodbo, za presojo pravilnosti in zakonitosti izpodbijane odločitve ni pravno pomembno,3 zato se sodišču prve stopnje do tega dejstva ni bilo treba opredeljevati. V določbah OZ ni določen rok, v katerem bi morali lastniki stvari obvestiti predkupnega upravičenca o nameravani prodaji stvari določeni osebi.4 Bistveno je, da predkupnega upravičenca o tem obvestijo, pri čemer je ključnega pomena, da ga seznanijo s potencialnim kupcem, pogoji prodaje (zlasti s prodajno ceno in rokom plačila) ter mu ponudijo, da stvar kupi pod enakimi pogoji (507. člen OZ). Iz obvestila prodajalcev o nameravani prodaji oziroma iz ponujene izjave o odpovedi uveljavljanju predkupne pravice,5 ki je bila poslana tožniku, je razvidno, da je bil tožnik o vsem navedenem pravilno obveščen. (Pri tem ni pomembna okoliščina, da tožnik v obvestilu prodajalcev o nameravani prodaji ni bil izrecno pozvan, da hkrati s sprejemom ponudbe plača celotno kupnino, kajti zakon6 takšne dolžnosti prodajalcem (solastnikom) ne nalaga (glej VSM sodba I Cp 473/2019 z dne 6. 8. 2019).)

10. Z zavrnitvijo dokaznega predloga za zaslišanje priče C. C. sodišče prve stopnje tožniku ni kršilo pravice do sodelovanja v postopku (očitana absolutno bistvena kršitev določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP) niti ni zaradi tega zmotno oziroma nepopolno ugotovilo dejanskega stanja. Zaslišanje te priče tudi po oceni pritožbenega sodišča ne bi moglo potrditi resničnosti nobenega od pravno odločilnih dejstev v predmetni zadevi. Četudi bi bil C. C. dejansko seznanjen z vsem spornim dogajanjem in bi vedel za vsebino pogovorov med prodajalci, nepremičninskim posrednikom in tožnikom, ne bi mogel potrditi s strani tožnika nezatrjevanega dejstva o pravočasnem plačilu ali položitvi kupnine. Iz istega razloga tudi ni pomembno, ali bi omenjena priča lahko potrdila, da je imel tožnik (v ključnem trenutku) pri sebi gotovino v višini celotne kupnine. Te kupnine namreč prodajalcem ali nepremičninskemu posredniku (v njihovem imenu) ni izročil pravočasno (tega niti ne zatrjuje).7

11. Sodišče prve stopnje ni kršilo načela enakosti orožij oziroma načela kontradiktornosti, saj ni izvedlo le dokazov, ki so jih predlagali toženci, temveč je sledilo tudi večini tožnikovih dokaznih predlogov, pri čemer je treba poudariti, da je zaslišanje A. A. predlagal prav on (glej list. št. 35).

12. V nasprotju s pritožnikom pritožbeno sodišče ocenjuje, da dokazna ocena v izpodbijani sodbi ni preozka. Sodišče prve stopnje se je osredotočilo na ugotavljanje pravno odločilnih dejstev in se z nepomembnimi okoliščinami ni ukvarjalo. Ena takih okoliščin je tožnikovo zatrjevanje, da prodajalci in njihov nepremičninski posrednik A. A. o prodaji niso seznanili tožnikove žene, ki je prav tako solastnica prodanih nepremičnin. Ker tožnikova žena v predmetni pravdi ne nastopa kot tožnica in ne uveljavlja kršitve svoje zakonite predkupne pravice, opredeljevanje sodišča prve stopnje do tožnikovih navedb o kršitvi njene pravice za odločitev o tožbenem zahtevku ni bilo potrebno.

13. Sodišče prve stopnje je dejansko stanje v predmetni zadevi ugotovilo pravilno in v zadostni meri, za sprejem izpodbijane odločitve pa je navedlo jasne, prepričljive in skladne razloge o vseh odločilnih dejstvih.

14. Glede ključnih dejstev je sodišče prve stopnje pravilno povzelo tožnikovo izpoved. Izveden dokazni postopek ne potrjuje, da bi bil tožnik ob srečanjih z nepremičninskim posrednikom A. A. temu ponujal plačilo celotne kupnine, temveč le plačilo are (glej zaslišanje tožnika in A. A.). Tožnik je bil pripravljen plačati celotno kupnino šele pod pogojem, da se sklene pisna prodajna pogodba s prodajalci in on najprej založi znesek are. Vendar pa predkupni upravičenec ne more pogojevati svoje odločitve, da bo izkoristil predkupno pravico. Njegova izjava, da kupuje stvar, mora biti izrecna in nedvomna, njegovo "resnično voljo za nakup" pa mora dokazovati tudi hkratno plačilo kupnine ali njena položitev pri sodišču. V drugem odstavku 508. člena OZ določena obveznost plačila kupnine ob sprejemu predkupne ponudbe je nujna za varovanje upravičenega interesa lastnika nepremičnine. Kot izhaja iz komentarja k temu členu,8 ima to pravilo prednost pred načelom sočasnosti izpolnitve. Lastnik nepremičnine je zaradi predkupne pravice omejen pri izbiri kupca in pravilo o takojšnjem plačilu kupnine ga varuje pri tveganju neplačila kupnine s strani predkupnega upravičenca (glej VSM sodbo I Cp 473/2019 z dne 6. 8. 2019).

15. Tožnik tudi ni dokazal, da ni izpolnil obveznosti plačila oziroma položitve kupnine zaradi ravnanj prvih treh tožencev (prodajalcev) in nepremičninskega posrednika A. A., ki naj bi ga zavajal(i). A. A. ga je zavajal kvečjemu o tem, da mu rok za plačilo kupnine po podaji pisne izjave o uveljavljanju predkupne pravice še ni potekel. Že s podajo pisne izjave o nakupu nepremičnin je bil namreč tožnik dolžan tudi plačati celotno kupnino ali pa jo položiti pri sodišču (česar bi se tožnik glede na zatrjevano znanje in izkušnje z uveljavljanjem predkupne pravice moral in mogel zavedati). Te svoje obveznosti ob podaji pisne izjave tožnik ni izpolnil, kaj se je dogajalo naknadno, pa za odločitev v predmetni zadevi ni pomembno. Zato se pritožbeno sodišče ne opredeljuje podrobneje do obsežnih pritožbenih navedb, s katerimi tožnik vztraja pri nezakonitem, nepoštenem in nevestnem ravnanju prodajalcev ter njihovega nepremičninskega posrednika.

16. Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni, pritožbeno sodišče pa tudi ni ugotovilo nobenih uradoma upoštevnih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

17. Tožnik, ki s pritožbo ni uspel, sam krije stroške pritožbenega postopka, tožencem pa je dolžan povrniti njihove stroške odgovora na pritožbo (prvi odstavek 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP in 155. člen ZPP). V skladu z Odvetniško tarifo (OT) je pritožbeno sodišče tožencem priznalo 1.500 točk nagrade za odgovor na pritožbo (po 1. točki tar. št. 21 v zvezi s 1. točko tar. št. 18 OT) in 2 % materialne stroške (30 točk - tretji odstavek 11. člena OT), kar zvišano za 22 % DDV (336,6 točk), ob upoštevanju vrednosti odvetniške točke 0,60 EUR (glej 13. člen OT), znaša 1.119,96 EUR. Priznane stroške odgovora na pritožbo je tožnik tožencem dolžan povrniti v roku 15 dni od vročitve te sodbe, v primeru zamude pa jim glede na njihov zahtevek dolguje tudi zakonske zamudne obresti, ki tečejo od poteka roka za prostovoljno izpolnitev (prvi odstavek 299. člena OZ in 313. člen ZPP).

1 Takojšnje plačilo kupnine je cena, ki jo mora predkupni upravičenec plačati za uveljavljanje svoje prednostne pravice do nakupa, kajti ta pravica predstavlja precejšnjo omejitev lastnika pri prostem razpolaganju s stvarjo. Tako tudi Miha Juhart v: Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 309. 2 V tem pogledu sodba ni v nasprotju sama s seboj na mestu, kjer tožniku po eni strani očita napačno ravnanje, ker ni plačal celotne kupnine, po drugi strani pa sprejme njegovo izpoved, da prvi trije toženci kupnine niso hoteli sprejeti (konec 9. točke obrazložitve sodbe). 3 Podobno v primeru VSM sodbo I Cp 473/2019 z dne 6. 8. 2019, v katerem sta toženki sklenili prodajno pogodbo pod odložnim pogojem, še preden je bila tožnici posredovana ponudba za odkup solastniškega deleža na stanovanju. 4 Iz vsebine 508. člena OZ je mogoče sklepati le, da mora imeti predkupni upravičenec na voljo najmanj 30-dnevni rok za obvestitev prodajalca, ali bo izkoristil svojo predkupno pravico, in torej tudi najmanj 30-dnevni rok za plačilo kupnine. 5 Poimenovanje obvestila prodajalcev, s katerim je bil tožnik obveščen o njihovi nameravani prodaji solastniških deležev nepremičnin četrti toženki, ni bistvenega pomena. 6 To ni določeno niti v 507., niti v 508. členu OZ, niti v drugih določbah, ki se nanašajo na predkupno pravico. Lastnik stvari je zavezan le obvestiti predkupnega upravičenca o prodaji, pogojih prodaje in mu ponuditi, da stvar odkupi pod enakimi pogoji. 7 Med pogoje uveljavljanja predkupnega upravičenja ne sodi dokaz predkupnega upravičenca, da je v času, ko bi morala biti sklenjena prodajna pogodba z njim, imel na razpolago dovolj sredstev za nakup stvari (glej sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 276/2008 z dne 15. 10. 2008). 8 Glej Miha Juhart v: Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 309.