Jedro

Cilj uporabe več kot enega načina vrednotenja je pridobiti z različnih zornih kotov podprto osnovo za oblikovanje sklepov o vrednosti nepremičnin, kar pa ne pomeni, da z uporabo zgolj enega izmed teh načinov, cenilno poročilo ni primerno.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu - glede ugotovljene vrednosti nepremičnine parc. št. 454/4 k.o. P., potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma citiranim sklepom ugotovilo posebej vrednost zemljišč parc. št. 450/1, 451/0, 454/1, 454/4, 454/5, 454/6 k.o. P., v lasti dolžnika do celote, in posebej objektov na teh parcelah ter vrednost posameznih nepremičnin (I. in II. točka izreka). V III. točki izreka je ugotovilo skupno vrednost navedenih nepremičnin.

2. Zoper ugotovljeno vrednost nepremičnine parc. št. 454/4 k.o. P. se pritožuje dolžnik zaradi zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. V pritožbenem predlogu se zavzema za razveljavitev izpodbijanega dela sklepa ter vrnitev zadeve v tem obsegu sodišču prve stopnje v novo odločanje. Ponovno izpostavi, da je cenilec ocenil tudi začasni montažni objekt na zemljišču parc. št. 454/4 k.o. P., ki pa ni bil predmet sklepa o izvršbi, niti predmet odredbe, s katero je bil cenilec določen. Gre namreč za kozolec - malo sončno elektrarno, ki ne spada med nepremičnine, na katere je bila dovoljena izvršba, prav tako pa ta ne ustreza definiciji nepremičnine po 8. členu Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ). Po njegovem sodišče ni imelo podlage za določitev vrednosti kozolca ter vgrajene sončne elektrarne. Nadalje graja ugotovljeno vrednost sončne elektrarne, sklicujoč se pri tem na pojasnila cenilca v cenilnem poročilu. Poudari, da cenilec kot izvedenec gradbene stroke ni imel dovolj podatkov, da bi lahko ocenil stvar, zato bi moral o tem obvestiti sodišče, slednje pa bi moralo imenovati novega izvedenca ustrezne stroke.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Sodišče druge stopnje je s smiselno uporabo drugega odstavka 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s prvim odstavkom 366. člena istega zakona in 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ) preizkusilo odločitev sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu v okviru pritožbenih razlogov, po uradni dolžnosti pa pazilo na bistvene kršitve določb postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. (razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje), 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ter na pravilno uporabo materialnega prava.

5. Sodišče prve stopnje je izdalo sklep o ugotovitvi vrednosti dolžnikovih parcel in objektov posebej ter nato še celih nepremičnin - parc. št. 450/1, 451/0, 454/1, 454/4, 454/5, 454/6 k.o. P., potem, ko je tržno vrednost na dan 5. 9. 2014 (na 148.771,00 EUR), predhodno ocenil od sodišča postavljeni cenilec za gradbeništvo - gradbene objekte in stavbna zemljišča, J.B. (drugi odstavek 178. člena ZIZ). V zvezi s cenilnim poročilom, kar v izpodbijanem sklepu pravilno pojasnjuje že sodišče prve stopnje, je dolžnik podal pripombe, na katere je cenilec odgovoril 19. 2. 2015. Na dopolnitev cenilnega poročila je dolžnik ponovno podal pripombe, katere pa sodišče prve stopnje ni vročalo cenilcu v odgovor, saj je, kot je pravilno pojasnilo v izpodbijanem sklepu, dolžnik ponovil navedbe iz prejšnje vloge. Dolžnika je nato pozvalo, da založi predujem za pritegnitev drugega cenilca, česar pa dolžnik v postavljenem roku ni storil (l. št. 96). Kot podlago za ugotovitev vrednosti dolžnikovih nepremičnin je sodišče upoštevalo ugotovljene vrednosti iz cenilnega poročila ter njegove dopolnitve z dne 19. 2. 2015, pripombe dolžnika pa je zavrnilo.

6. Bistvo dolžnikov pripomb na cenilno poročilo in njegovo dopolnitev (enako sedaj v pritožbi) je, da je cenilec na zemljišču parc. št. 454/4 k.o. ocenil tudi začasni montažni objekt (kozolec s sončno elektrarno), ki ni bil predmet sklepa o izvršbi, niti predmet odredbe, s katero je bil cenilec določen. Pregled zadeve pokaže, da je cenilec pri ugotavljanju vrednosti sporne nepremičnine izhajal iz podatkov GURS-a, kjer je nepremičnina opredeljena kot pozidano zemljišče v kvadraturi 340 m2, kar v naravi predstavlja tlorisno skeletno konstrukcijo velikosti ca. 15 x 16 m, in se oprl na določbe Uredbe o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje (v nadaljevanju Uredba), po kateri spada kozolec med manj zahtevne objekte, katere pa ni mogoče šteti med premičnine ali opremo, zato ga je posebej ocenil. Sodišče druge stopnje pritrjuje navedenim razlogom ter dodaja, da je kozolec glede na velikost in njegovo namembnost, upoštevajoč tudi dejstvo, da je na njegovo streho vgrajena sončna elektrarna, torej služi kot ogrodje za sončno elektrarno, trajno in dejansko (trdno, mehansko) povezan z zemljiščem in ga ni mogoče ločiti od glavne stvari (zemljišča), ne da bil bil poškodovan. Navedeno pomeni, da ga je po določbi 8. člena SPZ šteti kot sestavino nepremičnine ter da v skladu z akcesijskim pravilom (18. člen SPZ) deli pravno usodo glavne stvari - nepremičnine (superficies solo cedit). V nasprotju s pritožbenimi izvajanji je kozolec poleg zemljišča predmet sklepa o izvršbi, cenitve ter prodaje v predmetnem izvršilnem postopku.

7. Enako je ugotoviti tudi za sončno elektrarno, ki je vgrajena na streho kozolca. Cenilec je v dopolnitvi cenilnega poročila z dne 19. 2. 2015 pojasnil, da je sončna elektrarna vgrajena oprema, ki je ni mogoče ločeno prodajati. Sodišče druge stopnje pritrjuje takšnemu zaključku ter dodaja, da spada izvedba sončne elektrarne na strehi objekta po določbah Zakona o graditvi objektov med gradnje in rekonstrukcije ali investicijsko vzdrževalna dela in v skladu z Uredbo pod zahtevne gradnje, za kar je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje, po 23.a členu Uredbe o energetski infrastrukturi pa, kadar gre za enostavne naprave, ki pridobivajo energijo iz obnovljivih virov, ob točno določenih pogojih, med dela, za katera gradbeno dovoljenje ni potrebno. Glede na posebne pogoje v zvezi z gradnjo sončnih elektrarn, voljo dolžnika, ki je z vgradnjo fotocelic na streho kozolca vzpostavil trajnejšo povezavo med kozolcem in zemljiščem, namen vgrajene stvari ter njeno pričakovano dobo uporabe in izkoriščanja, je po oceni sodišča druge stopnje mogoče sklepati na trajno povezanost objekta z glavno stvarjo. Sončno elektrarno na strehi kozolca je po obrazloženem šteti med sestavine nepremičnine (8. in 18. člen SPZ), zato je predmet sklepa o izvršbi, odredbe in cenitve ter nenazadnje prodaje, kot je to pravilno zaključilo že sodišče prve stopnje. Upoštevajoč navedeno dolžnik neutemeljeno očita sodišču prve stopnje, da je ocenjevalo nekaj, kar ni bilo predmet odredbe, niti sklepa o izvršbi.

8. Cenilno poročilo z dodatnimi pojasnili z dne 19. 2. 2015 je, kot je pravilno ocenilo sodišče prve stopnje, prepričljivo in strokovno utemeljeno. Dolžnik je sicer v pritožbi (enako v vlogi, ko je podal pripombe na cenilno poročilo) nasprotoval ugotovljeni vrednosti sončne elektrarne, vendar njegove pripombe upoštevajoč, da na ogledu ni sodeloval, da ni predložil listin, na podlagi katerih bi bilo mogoče ugotavljati tudi donos sončne elektrarne, da kljub pozivu v postavljenem roku ni založil predujma za postavitev novega cenilca, ne morejo vplivati na primernost cenilnega poročila. Cenilec vrednosti sončne elektrarne ni določil po občutku, kot to v pritožbi neutemeljeno navaja dolžnik, temveč je izbral enega izmed treh načinov ocene vrednosti nepremičnin po Mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti (nabavno-vrednosti način), kar po oceni sodišča druge stopnje, ob dejstvu, ki ga je izpostavil cenilec v dopolnitvi cenilnega poročila, da se vrednosti iz različnih pristopov ”pokrijejo”, ne vpliva na prepričljivost in strokovno utemeljenost cenilnega poročila. Cilj uporabe več kot enega načina vrednotenja je pridobiti z različnih zornih kotov podprto osnovo za oblikovanje sklepov o vrednosti nepremičnin, kar pa ne pomeni, da z uporabo zgolj enega izmed teh načinov, cenilno poročilo ni primerno, kot to neutemeljeno navaja dolžnik v pritožbi. Prav tako ni spregledati, da dolžnik mnenja drugega cenilca, ki bi izkazovalo razliko v vrednosti spornega objekta oziroma ki bi potrjevalo njegove očitke in pomisleke ter vzbujalo dvom v primernost prve cenitve, ni predložil. Dodati je, da ima dolžnik s podajo predloga najmanj 8 dni pred prodajnim narokom, še vedno možnost, da se vrednost nepremičnine ponovno ugotovi na prodajnem naroku, in sicer, če bo s predložitvijo mnenja sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnine verjetno izkazal, da se je vrednost nepremičnin od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremenila (četrti odstavek 178. člena ZIZ). Po obrazloženem sodišče druge stopnje ni imelo razlogov za dvom v strokovno utemeljenost in pravilnost cenilnega poročila in njegovo dopolnitev.

9. Glede na vse zgoraj navedeno, pritožba dolžnika ni utemeljena. Sodišče druge stopnje tudi ni zasledilo kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 366. členom istega zakona in 15. členom ZIZ), zato je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in v izpodbijanem delu - glede ugotovljene vrednosti nepremičnine parc. št. 454/4 k.o., potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

10. O pritožbenih stroških dolžnika ni bilo odločeno, ker jih ni priglasil (prvi odstavek 163. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).