U-I-206/00

20. 6. 2002

SKLEP

Ustavno sodišče je v postopku za preizkus pobude družbe Ilirija, d. d., Ljubljana, ki jo zastopa Branko Erčulj, odvetnik v Ljubljani, na seji dne 20. junija 2002

sklenilo:

Pobuda za začetek postopka za oceno ustavnosti drugega odstavka 24. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88 ter Uradni list RS, št. 32/2000) se zavrne.

OBRAZLOŽITEV

A.

1.Pobudnica izpodbija drugi odstavek 24. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP), ker naj bi bil v nasprotju s 67., z 69. in s 74. členom Ustave. Pobudnica predlaga razveljavitev drugega (zadnjega) stavka izpodbijane določbe ZPSPP, ki v primeru odpovedi najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, predpisuje enoletni odpovedni rok. Pobudnica navaja, da je ZPSPP nastal leta 1974 v povsem drugačnih družbeno ekonomskih razmerah, izpodbijana določba pa ustvarja med strankama najemnega razmerja pravno neenakost, ki nima temelja v Ustavi. Ker se lastnina lahko omeji le zaradi javnega interesa, ki po mnenju pobudnice ni podan, je izpodbijana določba v nasprotju s 67. in z 69. členom Ustave, zaradi omejitve pogodbene svobode med strankama najemnega razmerja pa naj bi bila izpodbijana določba Zakona tudi v nasprotju s 74. členom Ustave. Pobudnica meni, da poslovno tveganje nosi le najemodajalec, ki se v primeru finančnih težav najemnika za zaostale najemnine ne more poplačati, če pa se sam znajde v težavah, se najemnika ne more znebiti v krajšem - pogodbeno določenem odpovednem roku. V vlogi z dne 5. 6. 2002 pa pobudnica kot odgovor na mnenje nasprotnega udeleženca navaja, da ne obstoji noben razlog, po katerem bi bilo najemniku priznanih več pravic kot najemodajalcu, ter da nasprotni udeleženec v ničemer ne izpodbija utemeljitve pobudnice glede javnega interesa, poslovnega tveganja strank in evropskega pravnega reda.

2.Državni zbor v odgovoru z dne 25. 5. 2001 navaja, da oddajanje in najemanje poslovnih prostorov tudi v pogojih tržnega gospodarstva, zaradi javnega interesa ter pravnega varstva tako najemnikov kot tudi najemodajalcev, zahteva zakonsko ureditev temeljnih pravnih razmerij na tem področju. Vlada se v svojem mnenju z dne 15. 3. 2001 strinja s pobudnico, da je ZPSPP nastal v drugačnih družbeno ekonomskih razmerah, vendar sočasno zavrača trditev pobudnice, da je Zakon v sedanjih pogojih tržnega gospodarstva postal nepotreben. Hkrati meni, da bi bilo treba določiti splošen odpovedni rok, ki pa bi ga stranki najemnega razmerja s pogodbeno voljo lahko drugače dogovorili in v takem primeru sodna odpoved ne bi bila potrebna.

B.

3.ZPSPP v prvem odstavku 24. člena določa, da najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo. Drugi odstavek istega člena pa določa, da na podlagi odpovedi preneha najemno razmerje s potekom roka, ki ga določa najemna pogodba (odpovedni rok). Ta rok ne sme biti krajši od enega leta. Prvi odstavek 23. člena ZPSPP določa, da lahko najemna pogodba vsak čas sporazumno preneha, pogodba o najemu poslovnih prostorov pa se odpoveduje sodno (prvi odstavek 26. člena ZPSPP). Na podlagi 27. člena ZPSPP se najemna pogodba lahko sklene za določen čas in preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena. V 28. členu ZPSPP zakonodajalec določa izjeme od predpisanega enoletnega odpovednega roka in sicer, če najemnik uporablja poslovni prostor v nasprotju z najemno pogodbo ali če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva opozorila ali če najemodajalec v najem oddani poslovni prostor sam potrebuje iz razloga, ker sam brez krivde ne more uporabljati drugih svojih prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost.

4.Zakonodajalec je torej pogodbenim strankam omogočil, da najemna razmerja sklepajo za določen ali za nedoločen čas. Najemno razmerje, sklenjeno za določen čas, preneha s potekom roka, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba. Stranki v najemni pogodbi, sklenjeni za nedoločen čas, lahko določita odpovedni rok, vendar pa sta v primeru, ko je pogodbeno dogovorjeni odpovedni rok v pogodbi, sklenjeni za nedoločen čas, krajši od enega leta, vezani na zakonsko določeni rok.

5.Ustava v 67. členu določa, da način pridobivanja in uživanja lastnine predpisuje zakon in sicer tako, da je zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija. Lastninska pravica na nepremičnini se lahko v javno korist odvzame ali omeji proti nadomestilu v naravi ali proti odškodnini pod pogoji, ki jih določa zakon (69. člen Ustave). Pri sklepanju najemnih razmerij za nedoločen čas je zakonodajalec upošteval naravo pogodbenega razmerja, ki je za izvajanje gospodarske dejavnosti najemnika kot trajnega razmerja v smislu ustavno opredeljene gospodarske in socialne funkcije lastnine, nujna. Pobudnica nima prav, ko zatrjuje, da je na ta način vzpostavljena pravna neenakost med pogodbenima strankama. Zakonodajalec je namreč upošteval tudi interes najemodajalca, da najemnik najemne pogodbe samovoljno ne more odpovedati pred potekom enoletnega odpovednega roka, tako da je ta rok namenjen varovanju interesov obeh pogodbenih strank. Pri tem je najemodajalcu omogočeno, da zaradi krivdnih razlogov, zlasti neplačila najemnine, na katerega pobudnica opozarja v pobudi, najemno razmerje odpove brez odpovednega roka. Izpodbijana določba zato ni v neskladju ne s 74. in ne s 67. členom Ustave.

6.Prav tako ne držijo navedbe pobudnice, da je pri izvajanju lastninske pravice omejena. Izpodbijana zakonska določba ne posega v najemodajalčevo lastninsko pravico niti je ne omejuje. Lastnika poslovnega prostora (najemodajalca) Zakon ne sili, da mora skleniti najemno razmerje, in tudi ne, da ga mora skleniti za nedoločen čas. Če pa ga sklene, je treba upoštevati tudi interese najemnika. Upoštevati je treba, da je najemnik tisti, ki poslovni prostor potrebuje za izvajanje gospodarske dejavnosti. Trajnost pogodbenega razmerja najemodajalcu zagotavlja redni vir prihodkov in zmanjšuje stroške, ki bi najemodajalcu ob pogostem iskanju najemnika lahko nastali. Po drugi strani najemniku trajno razmerje zagotavlja nemoteno izvajanje dejavnosti, kjer ima najemnik običajno tudi sedež poslovnega razmerja. Enoletni rok pa hkrati najemnika ščiti pred morebitno samovoljo najemodajalca in preprečuje, da bi najemnik nenadoma ostal brez poslovnih prostorov. To bi najemniku povzročilo motnje pri izvajanju dejavnosti, nesorazmerne stroške s premeščanjem dejavnosti oziroma sedeža, v skrajnem primeru celo onemogočilo nadaljnje izvajanje dejavnosti. Za veljavno ureditev tako obstojijo razumni razlogi, ki očitno tudi niso v neskladju z ustavnimi načeli pravne in socialne države.

Ustavno sodišče je zato pobudo za začetek postopka za oceno ustavnosti kot očitno neutemeljeno zavrnilo.

C.

7.Ustavno sodišče je sprejelo ta sklep na podlagi drugega odstavka 26. člena Zakona o Ustavnem sodišču (Uradni list RS, št. 15/94 - ZUstS) v sestavi: predsednica dr. Dragica Wedam-Lukić ter sodnice in sodniki dr. Janez Čebulj, dr. Zvonko Fišer, Lojze Janko, mag. Marija Krisper Kramberger, Milojka Modrijan, dr. Ciril Ribičič, dr. Mirjam Škrk in Jože Tratnik. Sklep je sprejelo soglasno.

P r e d s e d n i c a dr. Dragica Wedam-Lukić