Jedro

Citirana zakonska ureditev je namenjena predvsem varovanju zakonitih predkupnih pravic predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ, zato se zastavlja vprašanje, ali je mogoče s pogodbeno odkupno pravico izključiti učinke zakonite predkupne pravice. Slednja pride v poštev le, če lastnik nepremično sam prodaja. Pri pogodbeni odkupni pravici pa ni lastnik tisti, ki se odloči za prodajo nepremičnine, ampak odkupni upravičenec z enostransko izjavo volje oblikuje prodajno-pogodbeno razmerje, ki lastnika zavezuje, da opravi prenos lastninske pravice na odkupnega upravičenca. Ker vknjižena odkupna pravica učinkuje tudi zoper novega pridobitelja nepremičnine, bi lahko prišlo do položaja, da bi lahko odkupni upravičenec uveljavljal svojo odkupno pravico tudi zoper zakonitega predkupnega upravičenca, kar pa bi v preveliki meri pomenilo možnost izigravanja zakonitih predkupnih pravic, ki so določene v javnem interesu. Posledično je potrebno dati prednost zakoniti predkupni pravici. Zato četudi je kavza konkretnega posla neločljivo povezana s subjektivnim odnosom med pravdnima strankama, kot to trdi pritožba, slednje ni in ne more biti razlog za obid kongetnih zakonskih določb ZKZ o prometu s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami iz III. poglavja ZKZ.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Pravdni stranki krijeta vsaka sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo zavrnilo primarni tožbeni zahtevek, ki glasi, da je tožena stranka (v nadaljevanju: toženec) dolžna s tožečo stranko (v nadaljevanju: tožnikom) skleniti za vpis v zemljiško knjigo ustrezno prodajno pogodbo za nepremičnino parc. št. 1344/1, k.o. ..., in sicer z vsebino, ki je podrobneje razvidna iz točke I izreka izpodbijane sodbe. Prav tako je sodišče prve stopnje zavrnilo podredni tožbeni zahtevek, ki glasi, da je toženec dolžan (šele) po tem, ko kupoprodajno pogodbo odobri upravna enota oziroma ko slednja izda potrdilo, da odobritev pravnega posla ni potrebna, s tožnikom skleniti za vpis v zemljiško knjigo ustrezno prodajno pogodbo za nepremičnino par. št. 1344/1, k.o. ..., in sicer z vsebino, ki je podrobneje razvidna iz točke II izreka izpodbijane sodbe. Posledično je sodišče prve stopnje zavrnilo tudi stroškovna dela obeh tožbenih zahtevkov in odločilo, da je tožnik dolžan tožencu plačati njegove pravdne stroške, o višini katerih bo odločeno s posebnim sklepom po pravnomočnosti te sodbe (točka III izreka).

2. Zoper citirano sodbo sodišča prve stopnje se pritožuje tožnik, in sicer iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) ter predlaga, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi oziroma podredno, da pritožbi ugodi, sodbo sodišča prve stopnje razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, vse s stroškovno posledico za toženca.

Bistvo pritožbene graje je, da sodišče prve stopnje ni upoštevalo navedb tožnika v smeri, da toženec ni bil pripravljen prodati predmetne nepremičnine za kupnini 1,00 EUR komurkoli, ampak se je ta zaveza nanašala zgolj v relaciji do tožnika, saj sta pravdni stranki bratranca, zato uporaba omejitvenih določb Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju: ZKZ) o odobritvi pravnega posla, glede na okoliščine te zadeve oziroma specifične življenjske okoliščine, ne pride v poštev. Kavza konkretnega posla je tako neločljivo povezana s subjektivnim odnosom med pravdnima strankama, je zanju specifična in zato neprenosljiva v drugo razmerje. Ker sodišče v zvezi s temi navedbami tožnika ni izvedlo dokaznega postopka, je podana bistvena kršitev določb pravnega postopka, dejansko stanje pa je nepopolno oziroma zmotno ugotovljeno. Posledično je sodišče prve stopnje neutemeljeno zaključilo, da bi tožnik za uspešno uveljavljanje zemljiškoknjižnega dovolila s tožbenim zahtevkom, moral predložiti ustrezno odločbo upravne enote glede odobritve pravnega posla, saj uporaba pravil o prodaji kmetijskih zemljišč iz 20. člena ZKZ v konkretnem primeru ni mogoča. V nadaljevanju pritožba navaja še, da je A. A. s kupoprodajno pogodbo z dne 25. 8. 2009 formalnopravno sicer kupil celotno nepremično parc. št. 1344/2, k.o. ..., dejansko pa ne, kot to izhaja iz pred-pogodbe z dne 14. 5. 2009, iz katere je razvidno, da je A. A. dejansko kupil le severni del navedene nepremičnine, ki po parcelaciji predstavlja samostojno nepremičnino parc. št. 1344/1, k.o. ... Tega se je A. A. ves čas zavedal, zato je bila v kupoprodajni pogodbi z dne 25. 8. 2020 izrecno dogovorjena odkupna pravica tožnika za nepremičnino parc. št. 1344/1, k.o. ..., in sicer za simbolični znesek v višini 1,00 EUR. Navedeno bi lahko potrdil tudi A. A., ki ga je tožnik predlagal kot pričo, vendar je sodišče prve stopnje ta dokazni predlog neutemeljeno zavrnilo, posledično pa zmotno oziroma nepopolno ugotovilo dejansko stanje. V utemeljitev tožbenega zahtevka se pritožba sklicuje še na sodbo Vrhovnega sodišča RS opr. št. II Ips 13/2021 z dne 7. 4. 2021 in povzema obrazložitev navedene sodne odločbe ter zaključuje, da ugoditev tožbenem zahtevku narekuje tudi spoštovanje načela vestnosti in poštenja iz 5. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ).

3. Toženec se v odgovoru na pritožbo zavzema za zavrnitev le – te kot neutemeljene in predlaga potrditev izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje, pri tem pa ponavlja svoja, že v postopku na prvi stopnji zastopana stališča, in priglaša stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. ZPP v drugem odstavku 350. člena določa, da sodišče druge stopnje preizkusi sodbo sodišča prve stopnje v mejah razlogov, ki so navedeni v pritožbi, pri tem pa pazi po uradni dolžnosti na absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. (razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za zastopanje pred sodiščem prve stopnje), 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in na pravilno uporabo materialnega prava. Sodišče druge stopnje ugotavlja, da ni podana nobena izmed uradoma upoštevnih ali s pritožbo zatrjevanih absolutnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ter da je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo dejansko stanje in posledično pravilno uporabilo materialno pravo, kot bo to podrobneje obrazloženo v nadaljevanju te sodbe.

6. Pritožbeno nesporno je, da sta se tožnik in A. A. ob sklenitvi Pogodbe o prodaji zemljišča z dne 25. 8. 2007 (priloga spisa A12) ustno dogovorila, da ima tožnik po izvršeni parcelaciji nepremičnine parc. št. 1344, k.o. ... odkupno pravico na južnem delu te nepremičnine, ki po izvedeni parcelaciji predstavlja nepremičnino parc. št. 1344/1, k.o. ..., kot to smiselno izhaja iz Predpogodbe o prodaji zemljišča z dne 14. 5. 2007 (priloga spisa A11), iz katere je razvidno, da sta se pogodbeni stranki dogovarjali zgolj za odkup severnega dela nepremičnine parc. št. 1344, k.o. ... in kot to izrecno izhaja iz Pogodbe o prodaji nepremičnine z dne 25. 8. 2020 (priloga spisa B2), sklenjene med A. A. kot prodajalcem in tožencem kot kupcem. V 5. točki I. člena te Pogodbe je namreč izrecno zapisano, da sta se tožnik in A. A. dogovorila, da ima tožnik po izvedeni parcelaciji nepremičnine parc. št. 1344, k.o. ... pravico odkupiti nepremičnino parc. št. 1344/1, k.o. ... za 1,00 EUR, česar pa doslej še ni storil. 7. Upoštevajoč navedeno in pritožbeno nesporno dejstvo, da je tožnik svojo odkupno pravico uveljavil z Izjavo o uveljavljanju predkupne pravice z dne 1. 7. 2021 (priloga spisa A7), je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da je bila kupoprodajna pogodba za nepremičnino parc. št. 1344/1, k.o. ... med pravdnima strankama že sklenjena. Odkupna pravica je namreč oblikovalna pravica, kar pomeni, da z enostransko izjavo volje odkupnega upravičenca nastane pravno razmerje (prodaja kot zavezovalni pravni posel), ki je podlaga za prenos lastninske pravice na upravičenca. Zavezanec mora upravičencu, ki je uveljavil odkupno pravico, izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo, medtem ko je pravni temelj prenosa dogovor o odkupni pravici in izjava odkupnega upravičenca, da uveljavlja odkupno pravico. Prodajno pogodbeno razmerje pa bo nastalo takrat, ko bo odkupni zavezanec prejel od odkupnega upravičenca izjavo o uresničitvi odkupne pravice1. 8. Glede na obrazloženo in dejstvo, da toženec tekom postopka na prvi stopnji ni zanikal, da bi tožnikovo izjavo o uveljavljanju odkupne pravice prejel, je do sklenitve kupoprodajne pogodbe kot zavezovalnega pravnega posla za prenos lastninske pravice na nepremičnini parc. št. 1344/1, k.o. ... med pravdnima strankama že prišlo, zato je primerni tožbeni zahtevek v delu, s katerim tožnik zahteva sklenitev takšne pogodbe, neutemeljen. Tožnik namreč ne more zahtevati nečesa, kar je že bilo izpolnjeno.

9. Prav tako pa je neutemeljen tudi nadaljnji del tožbenega zahtevka, ki glasi na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila kot razpolagalnega pravnega posla. Kot je namreč to pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje bi moral tožnik za ugoditev temu dela tožbenega zahtevka predložiti potrdilo upravne enote o odobritvi pravnega posla oziroma potrdilo, da odobritev pravnega posla ni potrebna. Nepremičnina parc. št. 1344/1, k.o. ... namreč predstavlja kmetijsko zemljišče, za razpolaganje s katerimi veljajo kongentne določbe ZKZ o prometu s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami. ZKZ v 19. členu v zvezi z 22. členom določa, da pravni posel odobri upravna enota, razen če gre za katero izmed taksativno naštetih izjem v drugem odstavku 19. člena ZKZ, ki pa v obravnavanem primeru niso podane2. Kadar odobritev pravnega posla ni potrebna, upravna enota o tem prav tako izda odločbo (tretji odstavek 22. člena ZKZ). Overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu pa je mogoča le na podlagi pravnomočne odločbe upravne enote o odobritvi pravnega posla oziroma odločbe, da takšna odobritev ni potrebna (peti odstavke 22. člena ZKZ).

10. Citirana zakonska ureditev je namenjena predvsem varovanju zakonitih predkupnih pravic predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ, zato se zastavlja vprašanje, ali je mogoče s pogodbeno odkupno pravico izključiti učinke zakonite predkupne pravice. Slednja pride v poštev le, če lastnik nepremično sam prodaja. Pri pogodbeni odkupni pravici pa ni lastnik tisti, ki se odloči za prodajo nepremičnine, ampak odkupni upravičenec z enostransko izjavo volje oblikuje prodajno-pogodbeno razmerje, ki lastnika zavezuje, da opravi prenos lastninske pravice na odkupnega upravičenca. Ker vknjižena odkupna pravica učinkuje tudi zoper novega pridobitelja nepremičnine, bi lahko prišlo do položaja, da bi lahko odkupni upravičenec uveljavljal svojo odkupno pravico tudi zoper zakonitega predkupnega upravičenca, kar pa bi v preveliki meri pomenilo možnost izigravanja zakonitih predkupnih pravic, ki so določene v javnem interesu. Posledično je potrebno dati prednost zakoniti predkupni pravici3. Zato četudi je kavza konkretnega posla neločljivo povezana s subjektivnim odnosom med pravdnima strankama4, kot to trdi pritožba, slednje ni in ne more biti razlog za obid kongetnih zakonskih določb ZKZ o prometu s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami iz III. poglavja ZKZ.

11. Glede na obrazloženo je sodišče prve stopnje utemeljeno zavrnilo tudi podredni tožbeni zahtevek, s katerim tožnik predlaga, da sodišče izda sodbo pod odložnim pogojem. Kot je namreč to pravilno obrazložilo že sodišče prve stopnje, je sodba lahko samo ugotovitvena, dajatvena ali oblikovalna, sodb pod odložnim pogojem pa ZPP ne pozna. Sodišče lahko namreč toženi stranki naloži, da opravi določeno dajatev, le tedaj, če je ta zapadla do konca glavne obravnave (311. člen ZPP).

12. Sprejete odločitve ne more omajati niti pritožbeno sklicevanje na sodbo Vrhovnega sodišča opr. št. II Ips 13/2021 z dne 7. 4. 2021, saj se slednja nanaša na povsem drugačno dejansko stanje obravnavanemu. V navedeni zadevi je namreč šlo za atipično mešano darilno pogodbo (535. člen OZ) med solastniki kot predkupnimi upravičenci po tretjem odstavku 66. člena SPZ in 1. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ, ne pa za uveljavljanje odkupne pravice po petem odstavku 38. člena SPZ.

13. Sodišče prve stopnje je torej primarni in podredni tožbeni zahtevek pravilno zavrnilo že na podlagi materialnopravnih določb SPZ, ZKZ in ZPP, zato izvedba dokazov z zaslišanjem prič A. A. in B. B. ni bila potrebna, kot je to obširneje pojasnilo že sodišče prve stopnje. Ne glede na navedeno pa sodišče druge stopnje dodaja, da je tožnik zaslišanje imenovanih prič predlagal zaradi dokazovanja lastnih navedb o obstoju odkupne pravice na nepremičnini parc. št. 1344/1, k.o. ..., katerim pa sta sodišči prve in druge stopnje v celoti sledili, kot je to že obrazloženo zgoraj.

14. Upoštevajoč obrazloženo je sodišče druge stopnje pritožbo v celoti zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP), pri tem pa se je opredelilo samo do tistih pritožbenih navedb, ki so bistvenega pomena za razsojo (prvi odstavek 360. člena ZPP).

15. Tožnik s pritožbo ni uspel, zato je dolžan sam kriti svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

16. Navedbe toženca v odgovoru na pritožbo niso z ničemer prispevale k rešitvi zadeve na pritožbeni stopnji, zato je slednji dolžan sam kriti svoje stroške odgovora na pritožbo (prvi odstavek 155. člena v zvezi z 442. členom ZPP).

1 Tako tudi asis. dr. Renato Vrenčur, Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2004, str. 233-234. 2 To ni pritožbeno sporno. 3 Tako tudi asis. dr. Renato Vrenčur, Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2004, str. 234. 4 Pravdni stranki sta bratranca; realna tržna cena predmetne nepremičnine bistveno presega dogovorjeni znesek kupnine v višini 1,00 EUR; tak pravni posel je toženec glede na zavezo v prodajni pogodbi z dne 25. 8. 2020 pripravljen skleniti le s tožnikom.