Jedro

Če bi želel zakonodajalec v ZNPosr pomanjkanje obličnosti sankcionirati z ničnostjo, bi to izrecno v zakonu navedel. Če pa pomanjkanje predpisane obličnosti ne povzroči ničnosti pogodbe, potem je treba uporabiti določbo 58. člena OZ, ki določa, da je pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

: Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo vzdržalo v veljavi sklep o izvršbi prvostopnega sodišča z dne 30.3.2006 pod opr. št. 4 I 2006/03201 v 1. in 4. točki izreka in tako toženki naložilo, da tožeči stranki plača 3.575,36 EUR z obrestmi ter ji povrne pravdne stroške v znesku 835,65 EUR z obrestmi.

Proti sodbi se pritožuje toženka, ki uveljavlja pritožbena razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava in pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo ustrezno spremeni ali pa jo razveljavi in zadevo vrne prvemu sodišču v novo sojenje. Navaja, da je prvostopno sodišče zmotno oziroma napačno uporabilo materialno pravo, ko je kot pravni vir uporabilo sodbo gospodarskega oddelka Višjega sodišča v Celju, opr. št. Cpg 162/2007. Takšno pravno naziranje, kot ga je v zvezi s pomanjkanjem obličnosti zavzelo prvo sodišče, je po presoji pritožbe napačno in pomeni odsotnost pravne varnosti, še posebej v primerih, ko gre za fizične osebe – potrošnike. V nasprotju naj bi bilo tudi s sodno prakso Višjega sodišča v Ljubljani. Zgolj telefonski pogovor o konkretni nepremičnini naročitelja M. M., ki jo je tožeča stranka oglaševala, še ne pomeni, da je tožeča stranka izvedla kakršnekoli aktivnosti, da bi našla nepremičnino v skladu z željami tožene stranke. Pritožba oporeka tudi stališču prvega sodišča, da je splošno znano, da nepremičninske agencije konkretnih podatkov o nepremičninah ne razkrivajo, če niso prepričane, da bo stranka njihov naročnik. Nedvomno klicanje na oglas agencije nima za posledico ustno sklenjene pogodbe o posredovanju. Pritožba graja tudi dokazno oceno prvega sodišča, ki se nanaša na njeno pričanje. Prvo sodišče je premalo pozornosti namenilo izpovedbam prič B. K. in B. Č., ki sta potrdila navedbe tožene stranke, prav tako pa tudi zanemarilo pričanje prodajalca M. M. Po mnenju pritožbe pa so določena določila pogodbe o ari nična, na to pa bi moralo paziti sodišče po uradni dolžnosti. Tako pogodbeno določilo o plačilu 2% provizije nima navedenega beneficiarja in je predmet te obveznosti nedoločen. To pogodbeno določilo je zato v skladu s 35. členom OZ nično.

Tožeča stranka je vložila odgovor na pritožbo in predlaga njeno zavrnitev.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče v celoti sprejema dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje in njegovo dokazno oceno. Sodišče prve stopnje je svojo dokazno oceno namreč podrobno, jasno, pa tudi prepričljivo utemeljilo v razlogih izpodbijane sodbe, na katere se v izogib ponavljanju pritožbeno sodišče v celoti sklicuje. V prvostopnih razlogih so ovrednotene tako izpovedbe zaslišanih prič oziroma toženke, vsaka zase in v njihovi celoti ter v povezavi z drugimi izvedenimi dokazi, konkretno zlasti pogodbo o ari iz priloge pod A 3. Na podlagi vsega navedenega je prvo sodišče napravilo zaključek o tem, kakšna je bila vsebina telefonskega razgovora med K. in toženko, in zaključek o tem, da je bila takrat sklenjena med njima oziroma med tožečo stranko in toženko pogodba o posredovanju v ustni obliki.

Da 13. člen Zakona o nepremičninskem posredovanju, ki sicer določa pisno pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami, ne določa ničnostne sankcije v primeru sklenitve ustne pogodbe, se pritožbeno sodišče strinja s prvostopnim sodiščem. Če bi želel zakonodajalec v Zakonu o nepremičninskem posredovanju pomanjkanje obličnosti sankcionirati z ničnostjo, bi to izrecno v zakonu navedel, kot je to na primer navedeno v 5. členu istega zakona, ki se nanaša na zaračunavanje višje provizije od 4%. Če pa pomanjkanje predpisane obličnosti ne povzroči ničnosti pogodbe, potem je treba uporabiti določbo 58. člena OZ, ki določa, da je pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale. V konkretnem primeru je prvo sodišče pravilno zaključilo, da je tožeča stranka vse obveznosti, ki so izhajale iz ustno sklenjene posredniške pogodbe, izpolnila. Posel je bil v celoti realiziran in je tako tožeča stranka upravičena do provizije, ki si jo je izgovorila in ki je po višini v celoti v skladu z določbo 1. in 2. odstavka 5. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju.

Pritožba pa nadalje tudi zmotno meni, da je določilo v pogodbi o ari, s katerim sta se pogodbeni stranki zavezali ob končnem plačilu plačati vsaka 2% provizijo + DDV od dogovorjene kupnine v osmih dneh po prejetju računa, nično. Res je, da ni posebej navedeno, komu oziroma kateri nepremičninski agenciji naj se provizija plača, vendar je povsem jasno, da si pogodbeni stranki med seboj obveznosti plačila provizije nista dogovorili, da je provizija namenjena posredniku, kdo je bil posrednik, pa je bilo obema strankama ob podpisu pogodbe o ari jasno, saj je ugotovljeno, da je prav agentka tožeče stranke pripravila pogodbo o ari in bila pri njenem podpisovanju tudi navzoča. Ne gre torej za nejasno ali nedoločno določilo, ki bi posledično povzročilo ničnost tega določila.

Ker je torej odločitev prvega sodišča v dejanskem in pravnem pogledu pravilna in nista podana uveljavljena pritožbena razloga, pa tudi kakšen uradno upoštevni pritožbeni razlog ne, je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka je posledica neuspeha pritožbe in dejstva, da tožeča stranka z odgovorom na pritožbo ni v ničemer prispevala k rešitvi zadeve na pritožbeni stopnji.