Jedro

Posel zasteklitve balkonov ne predstavlja rednega upravljanja solastne stvari, temveč posel izredne uprave, ki terja soglasje vseh etažnih lastnikov. Ker o zasteklitvi večstanovanjske stavbe nesporno ni bilo doseženo soglasje vseh solastnikov, takšna odločitev toženke ne more zavezovati. Posledično pa ne more biti zavezana niti k plačilu povečane vrednosti prispevka v rezervni sklad, ki ga je tožeča stranka med drugim utemeljila s sklicevanjem na načrtovano zasteklitev balkonov.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki sami krijeta svoje stroške postopka s pritožbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 157185/2009 z dne 2.11.2009 tudi v 1. in 3. odstavku izreka in tožbeni zahtevek zavrnilo (1. točka izreka) ter tožnikom naložilo obveznost plačila pravdnih stroškov toženke v višini 271,00 EUR s pripadki (2. točka izreka).

2. Zoper takšno odločitev se iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) (1) pritožujejo tožniki. Sodišču druge stopnje predlagajo, da pritožbi ugodi in izpodbijano odločitev spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podredno pa da jo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje (vse s stroškovno posledico). Meni, da je sodišče prve stopnje s tem, ko je utemeljilo, da ni bilo podano ustrezno soglasje lastnikov stavbe za povišanje obveznega prispevka v rezervni sklad, zmotno uporabilo materialno pravo. Stališče, da je za veljavno povišanje prispevka v rezervni sklad potrebno soglasje vseh lastnikov stavbe je v neposrednem nasprotju z 41. členom Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ-1) (2), ki določa, da lastniki stavbe lahko povišajo obvezen prispevek v rezervni sklad v načrtu vzdrževanja stavbe. Ta po 26. členu SZ-1 predstavlja posel rednega upravljanja stavbe, o katerem lastniki veljavno odločajo z večinskim soglasjem. Načrt vzdrževanja stavbe je po prepričanju tožnikov ravno tako veljavno sprejet, saj so lastniki odločali o obnovi tedaj že nevarne fasade, s katere so odpadale fasadne plošče. Stališče sodišča, da enotna zasteklitev balkonov ne pomeni vzdrževanja stavbe, je neobrazloženo. Poudarjajo, da so že tekom postopka pred sodiščem prve stopnje opozarjali, da predstavlja zasteklitev balkonov del fasade in da gre za strokovno vprašanje, sodišče prve stopnje pa je predlagane dokaze v tej smeri brez posebne utemeljitve zavrnilo. Prav tako je po njihovem mnenju brez obrazložitve stališče sodišča, da je z zasteklitvijo spremenjen videz objekta, ki v prvotnem stanju te zasteklitve ni imel. Za takšne sklepe sodišče ni imelo podlage v spisu. Hkrati v tem delu sodbe prihaja samo s seboj v nasprotje, saj v nadaljevanju navaja, da „se bo takšna zasteklitev izvajala sočasno s sanacijo fasade in predpostavlja odstranitev obstoječih zasteklitev“. To pa je v nasprotju s trditvijo sodišča, da zasteklitve v prvotnem stanju ni bilo. Tožniki opozarjajo tudi, da toženka ni izkoristila možnosti po četrtem odstavku 26. člena SZ-1 in v nepravdnem postopku ni zahtevala presoje ustreznosti načrta vzdrževanja. Sodišče zato v tem postopku ne sme presojati, ali je bil načrt vzdrževanja stavbe sprejet na zakonit način. Opozarjajo še, da načrt vzdrževanja stavbe, v katerem so lastniki z večinskim soglasjem sprejeli povišanje prispevka v rezervni sklad, ne vsebuje zgolj del v povezavi z enotno zasteklitvijo objekta, temveč tudi oziroma na prvem mestu odločitev lastnikov za celovito obnovo fasade stavbe „K..“ Ta po mnenju tožnikov v skladu z veljavno zakonodajo upravičuje sprejeto povišanje obveznega prispevka v rezervni sklad stavbe.

3. Toženka v odgovoru na pritožbo predlaga zavrnitev pritožbe kot neutemeljene.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožniki v obravnavani zadevi kot etažni lastniki na naslovu S. vtožujejo od toženke kot ene izmed etažnih lastnic razliko med obračunanim in s strani toženke plačanim prispevkom v rezervni sklad za obdobje od marca 2008 do marca 2009. Trdijo namreč, da je bil prispevek v rezervni sklad za to obdobje zvišan s sklepom, ki so ga etažni lastniki sprejeli z večino glasov na podlagi načrta vzdrževanja stavbe, ki vključuje tudi zasteklitev balkonov. Toženka se je zahtevka branila z navedbami, da se za zasteklitev balkona ni odločila (da k zasteklitvi balkonov ni dala soglasja), zato tudi ni dolžna plačati povečanja prispevka iz tega naslova. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo na podlagi naslednjih bistvenih ugotovitev: - da je med strankama nesporno, da o načrtu vzdrževanja stavbe in o povečanju prispevka v rezervni sklad niso odločali vsi solastniki, - da zasteklitev balkonov stavbe na S. ne pomeni posel rednega upravljanja, ker ni bistven za vzdrževanje večstanovanjske stavbe, niti ne predstavlja posla obratovanja, temveč je izboljšava, ki se ne šteje za vzdrževanje stavbe in s katero je več kot očitno spremenjen videz objekta, ker sam objekt v prvotnem stanju te zasteklitve ni imel, - da je bila zasteklitev balkonov materialnopravno zmotno uvrščena v načrt vzdrževanja, ker ne gre za posel rednega upravljanja, - da posledično za predmetni posel ni bilo podano ustrezno soglasje lastnikov in sklep o povišanem prispevku v rezervni sklad ni bil sprejet na zakonit način.

6. Sodišče druge stopnje se strinja s povzetimi materialnopravnimi zaključki prvostopenjskega sodišča. Ker gre v konkretnem primeru za spor majhne vrednosti (tožniki vtožujejo denarno terjatev, katere vrednost ne presega 2.000,00 EUR - prvi odstavek 443. člena ZPP), je mogoče sodbo sodišča prve stopnje izpodbijati zgolj iz razloga zmotne uporabe materialnega prava in obstoja absolutne bistvene kršitve postopka (prvi odstavek 358. člena ZPP). Ugotovitev, da je z zasteklitvijo balkonov očitno spremenjen videz objekta, je dejanske narave, zato njeno izpodbijanje v tem postopku ni dopustno. Glede na omejene pritožbene razloge v sporih majhne vrednosti tudi ni mogoče uveljavljati obstoja relativne bistvene kršitve postopka, ker naj bi sodišče prve stopnje s takšno ugotovitvijo po očitku pritožbe prekoračilo trditveno podlago strank.

7. Neutemeljen pa je očitek sodišču prve stopnje o nasprotju v razlogih, ker naj bi po eni strani ugotovilo, da zasteklitve na večstanovanjski stavbi do obnove ni bilo, po drugi stani pa zapisalo, da sanacija fasade predpostavlja odstranitev obstoječih zasteklitev. Sodišče prve stopnje je namreč pojasnilo, da je bilo etažnim lastnikom na podlagi projekta, odobrenega s strani Zavoda za varstvo kulturne dediščine, dovoljena zasteklitev balkonov, če se za to odločijo; in da iz sklepa izhaja, da se bo takšna zasteklitev izvajala sočasno s sanacijo fasade in predpostavlja odstranitev obstoječih zasteklitev ter enotno zasteklitev tistih balkonov, kjer se bodo lastniki za to odločili. V nadaljevanju je še pojasnilo, da toženka zasteklitve nima. Iz celotnega konteksta obrazložitve je takó razvidno, da je bila etažnim lastnikom na naslovu S., dovoljena zasteklitev balkonov (šele) na podlagi odobritve Zavoda za varstvo kulturne dediščine, četudi so nekateri od etažnih lastnikov takšno zasteklitev dejansko že imeli.

8. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da je zaključek sodišča prve stopnje o naravi posla zasteklitve, neobrazložen. Nasprotno je namreč razvidno iz razlogov izpodbijane sodbe na list. št. 62 in 63 (6. in 7. stran izpodbijane sodbe). Sodišče druge stopnje pa se na tem mestu v izogib ponavljanju na takšne razloge zgolj sklicuje. Prav tako ni utemeljena graja neizvedbe dokazov zaradi ugotavljanja, da predstavljajo zasteklitve balkonov del fasade. Odgovor na vprašanje, ali predstavlja določeno opravilo posel rednega ali izrednega upravljanja, je odvisno od pravilne zapolnitve materialnopravnega standarda, ki je v domeni sodišča. Le-to zato pravilno ni izvajalo dokaznega postopka v ta namen. Takšna zapolnitev materialnopravno odprte vsebine je sicer odvisna od okoliščin vsakega konkretnega primera. Vendar dejanske okoliščine, ki pogojujejo takšno materialnopravno sklepanje, v konkretni zadevi niso bile sporne. Tudi sicer sodišče druge stopnje na tem mestu opozarja, da mora stranka pritožbene očitke ustrezno konkretizirati, da jih pritožbeno sodišče lahko preizkusi. Na kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP namreč sodišče druge stopnje ne pazi po uradni dolžnosti. Tožniki pa v pritožbi ne navajajo določno, kateri so tisti dokazi, ki naj bi bili substancirani z navedeno dokazno temo in jih sodišče prve stopnje ni izvedlo.

9. Upoštevajoč povzeto dejansko stanje je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da posel zasteklitve balkonov ne predstavlja rednega upravljanja solastne stvari, temveč posel izredne uprave, ki v skladu z določbo prvega odstavka 29. člena SZ-1, kakor je veljala v obdobju od 14.10.2003 do uveljavitve SZ-1A 24.6.2008 (3), terja soglasje vseh etažnih lastnikov. Kot je pravilno pojasnilo, se v skladu s 67. členom Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju: SPZ) (4) za posle rednega upravljanja štejejo posli, ki so potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari ter za doseganje njenega namena. Enako določa tudi 25. člen SZ-1, katerega ureditev je sodišče prve stopnje pravilno povzelo, ko je navedlo, da redno vzdrževanje stvari pomeni običajne ukrepe za ohranjanje stvari v dobrem stanju in so smiselni za ohranitev stvari v funkciji ter so v interesu vseh solastnikov in ne povzročajo izrednih stroškov. Zasteklitev balkonov pa v konkretnem primeru ni bistvena za vzdrževanje večstanovanjske stavbe, niti ne predstavlja posla obratovanja v smislu tretjega odstavka 25. člena SZ-1, temveč gre za izboljšavo, ki več kot očitno spreminja zunanji videz objekta, ker sam objekt v prvotnem stanju te zasteklitve ni imel. Da takšna dela presegajo ne samo opredelitev rednih vzdrževalnih del, temveč tudi investicijskih vzdrževalnih del, opozarja tudi pravna teorija. (5)

10. Ker o zasteklitvi večstanovanjske stavbe nesporno ni bilo doseženo soglasje vseh solastnikov, takšna odločitev toženke ne more zavezovati. Posledično pa ne more biti zavezana niti k plačilu povečane vrednosti prispevka v rezervni sklad, ki ga je tožeča stranka med drugim utemeljila s sklicevanjem na načrtovano zasteklitev balkonov.

11. Pravilnosti takšne odločitve sodišča prve stopnje ne more spremeniti niti pritožbeno ugovarjanje, da načrt vzdrževanja stavbe, v katerem je posel zasteklitve predviden, vključuje celovito obnovo fasade, ki nedvomno utemeljuje povečanje prispevka v rezervni sklad. Glede na to, da je bila po navedbah tožnikov dejanska podlaga za odločitev o povečanju prispevka v rezervni sklad načrt vzdrževanja, ki vključuje tudi posel zasteklitve, je na dlani, da vezanost višine prispevka tudi na takšen posel preprečuje ugoditev zahtevku. Trditvena podlaga v postopku namreč ne omogoča razmejitve vtoževanega zneska glede na posamezne predvidene posle v načrtu vzdrževanja stavbe.

12. Končno tudi ni mogoče slediti pritožbeni logiki, da je sodišče prve stopnje s stališčem o nezadostnem soglasju za izvedbo posla zasteklitve balkonov postopalo v nasprotju s 26. členom SZ-1, ki predvideva možnost preverbe ustreznosti načrta vzdrževanja v posebnem nepravdnem postopku. Navedena zakonska določba je namenjena strokovnemu preizkusu ustreznosti načrta za vzdrževanje stavbe. Ta pa po vsebini zaobjema naloge, ki jih je materialnopravno šteti za posle rednega upravljanja. Če je namreč določen posel presegal redno upravljanje, je bilo v skladu z besedilom SZ-1, kakor je veljal do 25. 6. 2008, vedno potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov oziroma je bila mogoča njegova oprava zgolj pod pogoji tretjega odstavka 29. člena SZ-1. Pojasnjeno izhaja tako iz gramatikalne kot tudi sistemske razlage 26. člena SZ-1 ter določb SZ-1, ki so v navedenem obdobju urejali posle rednega in izrednega upravljanja. Zakonska zahteva po soglasju vseh etažnih lastnikov za opravo posla izrednega upravljanja zato ni mogla biti obita na način, da se je posel vključil v načrt, za katerega zakon sicer (tudi po spremembi besedila 25. 6. 2008) predvideva zgolj večinsko odločanje.

13. Ker tako uveljavljeni pritožbeni razlogi niso podani, prav tako pa sodišče druge stopnje pri preizkusu izpodbijane sodbe ni našlo kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (prvi in drugi odstavek 485. člena ZPP v zvezi z drugim odstavkom 350. člena ZPP), je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

14. Glede na to, da tožniki s pritožbo niso uspeli, morajo stroške v postopku s pritožbo kriti sami (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Sodišče druge stopnje toženki ni priznalo stroškov z odgovorom na pritožbo, ker ti glede na vsebino odgovora za odločitev o pritožbi niso bili potrebni (155. člen ZPP).

15. O pritožbi je v skladu s petim odstavkom 458. člena ZPP odločal sodnik posameznik.

(1) Ur. l. RS, št. 26/1999 in nasl. (2) Uradni list RS, št. 69/2003, 18/2004 - ZVKSES, 42/2006 - ZEN, 54/2008 - ZVEtL

(3) Iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je upravnik v obdobju povišanega prispevka v rezervni sklad, tj. od marca 2008 do marca 2009, obračunaval sporne zneske na podlagi sprejetega načrta vzdrževanja večstanovanjske stavbe in sklepa o povišanju prispevka, kar pomeni, da je za presojo veljavnosti teh sklepov treba uporabiti določbe SZ-1 v besedilu, kakršno je veljalo v obdobju od 14.10.2003 do uveljavitve SZ-1A 24.6.2008. (4) Ur. l. RS, št. 87/2002 in nasl. (5) Primerjaj V. Rijavec, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2004 str. 345. Avtorica pojasnjuje, da investicijska vzdrževalna dela zajemajo posodobitve in izboljšave, ki pa vseeno ne smejo posegati v konstrukcijo objekta, niti spreminjati njegove zmogljivosti, velikosti, namembnosti in zunanjega videza.