Jedro

Prvostopno sodišče je pravilno ugotovilo vrednost toženčevega stanovanja kot osnovo za določitev višine posredniškega plačila.

Izrek

Pritožbi se zavrneta in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Prvostopno sodišče je razsodilo, da ostane sklep o izvršbi na podlagi verodostojne listine, opr. št. III I 573/95 z dne 4.4.1995 v veljavi v 1. točki za znesek 158.011,87 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 8.2.1994 dalje in v 3. točki za znesek stroškov 5.143,10 SIT. V preostalem delu je sodišču sklep o izvršbi razveljavilo za znesek 320.918,13 SIT z zamudnimi obrestmi in za znesek stroškov 10.286,21 SIT ter je v tem obsegu tožbeni zahtevek zavrnilo. Toženi stranki je naložilo povrnitev nadaljnjih pravdnih stroškov tožeče stranke v znesku 806,90 SIT. Prisojeni znesek 158.011,87 SIT predstavlja plačilo tožeči stranki po posredniški pogodbi in sicer v višini 1.5 % od dogovorjene vrednosti toženčeve nepremičnine. Proti zavrnilnemu delu sodbe se pritožuje tožeča stranka in uveljavlja pritožbena razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. V pritožbi navaja, da ocenjena vrednost stanovanja tožene stranke v znesku 10,534.125,76 SIT ne odgovarja resnični vrednosti, ampak ocenjeni vrednosti za potrebe registracije davčnega posla pri davčni upravi. Nesporna in pravna volja pogodbenih strank je zapisna v predpogodbi o bodoči menjalni pogodbi, ki sta jo stranki sklenili dne 2.9.1993. Po tej predpogodbi sta bili stranki dogovorjeni, da druga pogodbena stranka za svoje manj vredno stanovanje toženi stranki Arseniju B. doplača 96.000,00 DEM. Ta znesek je tožena stranka od druge pogodbene stranke tudi prejela. Znesek razlike v vrednosti zamenjanih stanovanj, kot je naveden v končni menjalni pogodbi, je zapisan v nižji in neresnični vrednosti 3,071,051,00 SIT. Ob upoštevanju deviznega tečaja za nemško marko z dne 2.9.1993 (70,36) znaša uradno prikazana razlika 43.648,00 DEM. Razlika med pravo in dogovorjeno razliko ter med uradno prikazano razliko v vrednosti znaša torej kar 52.352,00 DEM. Prava vrednost stanovanja, ki ga je tožena stranka menjala, znaša torej 202.000,00 DEM, kar predstavlja osnovo za izračun posredniške provizije. Tožena stranka je za razliko v vrednosti dejansko prejela 96.000,00 DEM. Preprosta računica pokaže, da dejanska vrednost stanovanja ne more biti tista, ki je navedena v končni menjalni pogodbi in znaša nekaj čez 10,000.000,00 SIT. Če bi temu res bilo tako, bi torej bila vrednost drugega manj vrednega stanovanja enaka nič. Tako je vsakomur očitno, da je ocenjena vrednost zgolj fingirana in služi kot rečeno zgolj prijavi pravnega posla pri davčnih oblasteh. Provizija se veže izključno na pravo in dogovorjeno ceno stanovanja, ki ga naročnik menja. Le-ta pa znaša po vseh dogovorih 200.000,00 DEM. Pravni posel je bil za tožečo stranko zaključen z dnem podpisa, to je dne 2.9.1993. Ob sklenitvi predpogodbe sta se namreč srečali pravi pogodbeni volji obeh pogodbenih strank. Dejstvo, da je za razliko več vrednega stanovanja tožena stranka prejela 96.000,00 DEM preprosto dokazuje, da vrednost, zapisana v končni menjalni pogodbi ni prava. S tem, ko je prvostopno sodišče upoštevalo to nepravo kupnino, ki je zapisana v končni menjalni pogodbi, neutemeljeno prikrajša posredniško agencijo oziroma tožečo stranko za pošteno zasluženo terjatev do tožene stranke. Proti obsodilnemu delu sodbe se pritožuje tožena stranka, ki smiselno uveljavlja pritožbena razloga zmotne oziroma nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. V pritožbi navaja, da je sodišče nepravilno presodilo glede obresti, pravilno pa je ugotovilo obveznost glede glavnice v višini 158.011,87 SIT. Ni pa upoštevalo, da je tožena stranka ugovarjala računu tožeče stranke za znesek 478.930,70 SIT v celoti in bi morala tožeča stranka izdati nov račun v znesku 158.011,87 SIT, kar predstavlja 1,5 % provizije od vrednosti menjalne pogodbe za zamenjano stanovanje. Zaradi ugovora proti računu ta račun ne more imeti posledic glede zakonitih zamudnih obresti. Morebitne zakonite zamudne obresti bi se lahko obračunavale od zneska 158.011,87 SIT šele od pravnomočnosti tega sodnega postopka, nikakor pa ne od 8.2.1994 dalje. Sicer pa bi moralo sodišče zavrniti tožbeni zahtevek in napotiti tožečo stranko na izstavitev novega računa ali pa od nove obveznosti, ugotovljene s sodbo, obračunati zakonite zamudne obresti od dneva pravnomočnosti sodbe dalje. Pritožbi nista utemeljeni. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je prvostopno sodišče pravilno ugotovilo dejansko stanje ter pravilno materialnopravno razsodilo. Utemeljeno se je oprlo na pogodbo o posredovanju med pravdnima strankama z dne 18.8.1993 in na določbe 813. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) ter nadaljnjih, ki urejajo pogodbo o posredovanju. Šesti člen pogodbe med strankama določa posredniško plačilo pri menjavi nepremičnin v višini 1.5 % od dogovorjene vrednosti lastne nepremičnine. Prvo sodišče se je oprlo na menjalno pogodbo med Žigo K. in Arsenijem B. z dne 22.12.1993 (B2), podprto s cenitvenim poročilom sodnega izvedenca in cenilca gradbene stroke (B3) in vzelo kot podlago za ugotovitev višine posredniške provizije v menjalni pogodbi navedeno vrednost nepremičnine tožene stranke v znesku 10,543.125,76 SIT. V skladu s 6. členom pogodbe o posedovanju predstavlja posredniška provizija 1.5 % navedene vrednosti, to je 158.011,87 SIT. Tožeča stranka je že med postopkom zatrjevala, da vrednost toženčevega stanovanja, ki je podlaga za izračun provizije, ni ustrezna, v pritožbi pa ponovno zatrjuje, da je prava volja pogodbenih strank zapisana v predpogodbi, da je prava vrednost stanovanja znašala 202.000,00 DEM in da je to osnova za izračun posredniške provizije. Prvostopno sodišče je prišlo do zaključka, da tožeča stranka ni dokazala drugačne vrednosti nepremičnine, ki bi bila podlaga za izračun provizije. Pritožbeno sodišče se s to oceno strinja in ugotavlja, da tožeča stranka tudi v pritožbi ne ponuja dokazov za trditev, da je prava vrednost toženčevega stanovanja znašala 202.000,00 DEM. Tožeča stranka se sklicuje na predpogodbo in na v njej določeno doplačilo tretje osebe tožencu v višini 96.000,00 DEM ter to primerja z doplačilom razlike v vrednosti stanovanj v menjalni pogodbi, ki znaša 3,071.051,00 SIT. Pritožbeno sodišče uvodoma opozarja, da v predpogodbi ni navedena nobena vrednost katerekoli nepremičnine in da je v predpogodbi navedena samo razlika v vrednostih obeh nepremičnin. V menjalni pogodbi je res naveden drugačen znesek doplačila kot v predpogodbi, vendar ta okoliščina sama po sebi še ne izkazuje dogovorjene vrednosti toženčeve nepremičnine. V pritožbi prikazan izračun, temelječ na dveh različnih zneskih doplačil, ki naj bi pripeljal do prave vrednosti toženčevega stanovanja v višini 202.000,00 DEM, je povsem nerazumljiv in ni mogoče preizkusiti, kako je tožeča stranka prišla do tolikšne vrednosti stanovanja. Upoštevaje vrednost stanovanja 202.000,00 DEM in tečaj nemške marke, ki ga navaja pritožba (70,36) pa ob upoštevanju, da znaša provizija 1,5 % vrednosti, da provizijo v znesku 213.190,00 SIT, kar je v popolnem nasprotju z zahtevkom tožeče stranke po računu z dne 31.5.1994, ko naj bi račun za posedovanje (brez davka) znašal 456.124,50 SIT. Ne v pritožbi in ne v navedbah tožeče stranke ni dokazana kakšna drugačna vrednost toženčevega stanovanja, razen tiste, ki jo je na podlagi menjalne pogodbe ugotovilo prvostopno sodišče. Pri tem tudi ni prezreti navedb tožeče stranke na list. št. 22, da je "kot osnovo za izračun posredniške provizije vzela nižjo kupnino" in končno, da tožeča stranka nikjer ni pojasnila, katera je vrednost nepremičnine tožene stranke, ki jo je upoštevala pri izračunu provizije in ki je pripeljala do zneska provizije v računu z dne 31.1.1994 v višini 456.124,50 SIT brez davka oziroma 478.930,00 SIT z davkom. Navedeni račun je bil podlaga za sklep o izvršbi na podlagi verodostojne listine, pa vendar ne v postopku na prvi stopnji in ne v pritožbenem postopku ni bil pojasnjen vtoževani znesek. Zato se je v celoti strinjati s prvostopnim sodiščem, da je dokazana vrednost nepremičnine tožene stranke v višini 10,543.125,76 SIT, višje vrednosti nepremičnine pa tožeča stranka ni dokzala. V dokazanem obsegu je bilo plačilo za posedovanje pravilno odmerjeno, zato je bilo treba pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno v dejanskem in materialnopravnem pogledu zavrniti in v zavrnilnem delu potrditi sodbo sodišča prve stopnje (368. čl. ZPP). Prav tako ni utemeljena pritožba tožene stranke, ki se sicer strinja z višino posredniškega plačila v znesku 158.011,87 SIT, vendar pa meni, da tožeči stranki ne pripadajo obresti in tudi glede glavnice bi bilo potrebno zahtevek zavrniti, ker bi morala tožeča stranka izstaviti nov račun v pravilnem znesku. Tovrstne pritožbene trditve tožene stranke so neutemeljene, kajti ni pravne podlage za izstavitev novega računa zato, ker je tožena stranka zavrnila plačilo provizije po računu z dne 31.1.1994. Ker je prišlo do sklenitve menjalne pogodbe, ima posrednik pravico do posredniškega plačila (813. člen ZOR in prvi odstavek 822. člena ZOR). Višina plačila je bila določena s pogodbo (6. člen pogodbe o posedovanju), ker pa je bila sporna, je o višini plačila odločilo sodišče (drugi odstavek 822. člena ZOR). Sodišče je ugotovilo pravilni znesek posredniške provizije in s tem smiselno odločilo, v kolikšnem obsegu je račun, ki ga je izdala tožeča stranka toženi, utemeljen. S tem je za nazaj ugotovljen obseg denarne obveznosti tožene stranke do tožeče stranke. Kot že navedeno ni pravne podlage, da bi morala tožeča stranka izstaviti nov račun, kot zmotno meni v pritožbi tožena stranka in s tem torej tudi ni utemeljena pritožba proti obsodilnemu delu sodbe, kolikor se tiče glavnice, katere višini tožena stranka tudi ne nasprotuje. Glede zamudnih obresti pa tudi ni utemeljena trditev tožene stranke, da bi lahko tekle šele od pravnomočnosti sodbe dalje. Posredniško plačilo je čista denarna terjatev, dospela v 8-ih dneh po izdaji računa tožeče stranke, tako da je tožena stranka z neplačilom prišla v zamudo, posledice česar so zakonite zamudne obresti. Sodna odločba za nazaj ugotavlja delno utemeljenost računa tožeče stranke oziroma višino obveznosti tožene stranke in v obsegu ugotovljene glavnice je tožena stranka dolžna plačati tudi zakonite zamudne obresti, materialnopravno pravilno prisojene od zamude, to je od 8.2.1994 dalje. V dejanskem in materialnopravnem pogledu je torej tudi pritožba tožene stranke neutemeljena, zaradi česar jo je pritožbeno sodišče zavrnilo in tudi ta izpodbijani del sodbe potrdilo (368. čl. ZPP).