Jedro

Stanovanjski zakon (Ur.l. RS, št. 19/91, 21/94 in 23/96, SZ) je omogočil (predpisal) odkup stanovanj pod ugodnimi pogoji tudi tistim podstanovalcem, ki so imeli v podnajemu celotno stanovanje več kot dve leti (149. člen SZ). Tožnica je bila prvotno res podnajemnica, vendar je bilo v postopku ugotovljeno, da je sporno stanovanje v celoti uporabljala nemoteno več kot dve leti pred uveljavitvijo SZ. Že te ugotovitve omogočajo presojo o tem, da je tožbeni zahtevek tožnice za odkup stanovanja utemeljen, skladno z določilom 149. člena SZ.

Odkup pod ugodnimi pogoji je bil enkraten privilegij, ki ga je izjemoma določil zakon. Napačno je enačenje lastninjenja in privatizacije, kot je določena v VIII. poglavju SZ in v tem poglavju določenih upravičencev, s predkupno pravico in predkupnim upravičencem, kot ga določa 20. člen SZ. V slednjem gre za najemnika stanovanja, ki ima sklenjeno najemno pogodbo z lastnikom, ta pa želi stanovanje prodati in ga mora najprej ponuditi najemniku. Res so se glede na končne in prehodne določbe SZ šteli tudi imetniki stanovanjske pravice že po zakonu za najemnike, vendar jih je zakon posebej privilegiral glede odkupa stanovanj.

Izrek

Reviziji se zavrneta kot neutemeljeni.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku za sklenitev prodajne pogodbe za stanovanje št. 12 na naslovu P., Z., ki ga je U. p.o., Z. dolžan prodati F. K. pod ugodnimi pogoji Stanovanjskega zakona. Prav tako je ugodilo tožbenemu zahtevku za razveljavitev kupne pogodbe, s katero je U. p.o., Z. isto stanovanje prodala V. K. Tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi K. V. za izselitev F. in B. K. iz spornega stanovanja in za plačilo v uvodu navedenih zneskov je sodišče zavrnilo. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbi U. p.o., Z. in K. V. in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Zoper tako pravnomočno sodbo je U. p.o. Z. vložila pravočasno revizijo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču očita, da je zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ker ni upoštevalo enakega pritožbenega razloga, ki ga je zagrešilo sodišče prve stopnje po 13. točki 2. odstavka 354. člena ZPP. V pritožbi je tožena stranka izrecno navedla, da so razlogi izpodbijane sodbe nejasni, saj je sodišče prve stopnje v obrazložitvi svoje sodbe navedlo, da je izvedlo dokaz z vpogledom listinske priloge od A2 - A8 in od B1 - B10, ne da bi navedlo, katere listine so to. S tem je kršilo določilo 4. odstavka 338. člena ZPP, da je sodišče dolžno v obrazložitvi sodbe navesti tudi dokaze, na katere je oprlo sodbo. Sodba sodišča druge stopnje nima razlogov o v pritožbi navedenih dejstvih, da je v podstanovalski pogodbi izrecno navedeno, da je le del stanovanja dan v podnajem. Ker teh pritožbenih razlogov sodišče druge stopnje ni upoštevalo, je prav tako bistveno kršilo določbe pravdnega postopka. Zmotno uporabo materialnega prava revizija vidi v tem, da sta sodišči zmotno šteli, da je tožba vložena pravočasno in da velja za vložitev predmetne tožbe splošni 5 letni zastaralni rok. Revizija citira zakonske določbe Stanovanjskega zakona, v katerih je sicer določen 15 dnevni rok in trdi, da bi morala tožeča stranka vložiti tožbo v roku 15 dni po zavrnitvi njenega zahtevka za odkup spornega stanovanja. Prav tako trdi, da je tožba za razveljavitev kupne pogodbe med toženkama vložena prepozno, saj je rok za zahtevo za razveljavitev pogodbe začel teči 5.10.1993 in je potekel 19.10.1993, tožba pa je bila vložena šele 12.9.1994, kar je prepozno. Sodišči sta zmotno šteli, da ni potrebna pisna zahteva za odkup stanovanja. Ker tožeča stranka zahteve ni vložila pisno, sploh ni bila podana procesna predpostavka za vložitev tožbe in bi jo moralo sodišče zavreči. Ni bil upoštevan 4. odstavek 20. člena Stanovanjskega zakona, saj tožnica ni plačala še nič na račun kupnine in tudi ni položila predpisane garancije. Sodišči sta grobo kršili določilo 119. člena Stanovanjskega zakona, saj tožnica ni plačala še ničesar, kupnina pa je obračunana po navedenem določilu. Sodišče ne bi smelo dovoliti spremembe tožbe, kot jo je postavila tožnica v vlogi 4.4.1996. Tožnica je postavila povsem nov zahtevek, katerega uveljavljanje pa je bilo prepozno. Ker je B. K. svoj zahtevek umaknil je torej zahtevek, kot je bil postavljen v navedeni vlogi nesklepčen. Sodišče ni v celoti odločilo o zahtevku in je tudi zato bistveno kršilo določbe pravdnega postopka. Sodišče ni zavrnilo zahtevka B. K., kar predstavlja očitano kršitev.

Pravočasno revizijo je vložila po svojem pooblaščencu tudi K. V., ki očita sodišču zmotno uporabo materialnega prava. Tudi ona vztraja, da je tožeča stranka svoj zahtevek vložila prepozno glede na določila Stanovanjskega zakona. Ob tem se sklicuje na pravno mnenje občne seje Vrhovnega sodišča, objavljeno v Poročilu VS RS št. 1/93, stran 28. Trdi, da bi morala tožeča stranka najprej zahtevati razveljavitev kupne pogode med toženkama in šele nato bi lahko zahtevala odkup stanovanja sama. Sodišče prve stopnje bi zato moralo tožbo zavreči kot prepozno. Tožbenim zahtevkom K. V. bi moralo sodišče ugoditi.

Obe reviziji sta bili vročeni nasprotni pravdni stranki in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije (390. člen Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Pravdni stranki na vročeni reviziji nista odgovorili, Državno tožilstvo RS pa se o njiju ni izjavilo.

Reviziji nista utemeljeni.

Očitana bistvena kršitev določb pravdnega postopka, ki naj bi bila v tem, da pritožbeno sodišče ni upoštevalo razloga po 13. točki 2. odstavka 354. člena ZPP o nejasnosti tožbe zaradi citiranja listinskih dokazov na način, kot so tudi sicer označeni v spisu (skladno z določbami Sodnega reda) s črkami in številkami, po mnenju revizijskega sodišča ni podana. Neutemeljen je očitek, da pritožbeno sodišče ni odgovorilo na ta del pritožbe, saj sodba sodišča druge stopnje vsebuje odgovor na to pritožbeno trditev v drugem odstavku na četrti strani obrazložitve. K temu je še dodati, da sta vse listinske dokaze predložili pravdni stranki, tako sodišču kot za nasprotno stran, kar vse je razvidno iz spisovnega gradiva. Vsebina listin je strankama poznana. Prav tako sta se pravdni stranki na glavni obravnavi izrecno strinjali (listna št. spisa 110), da se te listine štejejo za prebrane z natanko istimi oznakami, kot so navedene v sodbi.

Prav tako je neutemeljen revizijski očitek, da sodba sodišča druge stopnje nima razlogov o tem, da je bil le del stanovanja oddan v podnajem. V prvem odstavku na tretji strani sodbe sodišča druge stopnje je zapisano, da je dejanska ugotovitev, da je tožnica uporabljala celo stanovanje. Gre za dejansko ugotovitev, ki temelji na v postopku izvedenih dokazih. Taka ugotovitev predstavlja dejansko podlago, ki je v revizijskem postopku ni mogoče izpodbijati (3. odstavek 385. člena ZPP). V postopku pred pravnomočnostjo sodbe sta pravdni stranki imeli na razpolago vse možnosti, da dokažeta, na kakšen način je tožnica stanovanje uporabljala, v reviziji pa to ni več dopustno, glede na prej obrazloženo.

Stanovanjski zakon (Ur.l. RS, št. 19/91, 21/94 in 23/96, SZ) je omogočil (predpisal) odkup stanovanj pod ugodnimi pogoji tudi tistim podstanovalcem, ki so imeli v podnajemu celotno stanovanje več kot dve leti (149. člen SZ). Tožnica je bila prvotno res podnajemnica, vendar je bilo v postopku ugotovljeno, da je sporno stanovanje v celoti uporabljala nemoteno več kot dve leti pred uveljavitvijo SZ. Že te ugotovitve omogočajo presojo o tem, da je tožbeni zahtevek tožnice za odkup stanovanja utemeljen, skladno z določilom 149. člena SZ. Nadaljnje ugotovitve postopka so bile, da je tožnica pridobila celo status imetnika stanovanjske pravice na spornem stanovanju in zato spada v krog upravičencev za odkup stanovanja pod ugodnimi pogoji. Zahteve ni bila dolžna vložiti pisno. Rok za vložitev zahteve za odkup stanovanja določa 123. člen SZ, predpisan pa je rok dveh let po uveljavitvi zakona. To pomeni, da je (bi) smel prejšnji imetnik stanovanjske pravice celo čakati do izteka zadnjega dne pred potekom dveh let od uveljavitve SZ in šele nato zahtevati odkup stanovanja. Istočasno pa lastnik takega stanovanja ni smel prodati komu drugemu. Zastaranja zahteve za odkup stanovanja SZ ni določil, zato je potrebno uporabiti splošni predpis, to pomeni Zakon o obligacijskih razmerjih (ZOR). Roki, na katere se sklicujeta obe reviziji, so vezani na konkretno določeno pravico oz. zahtevo in jih ne gre posploševati na način, kot to počne revizija. Iz besedila SZ je razvidno, da je zakonodajalec predpisal poseben rok takrat, ko je to štel za pomembno, sicer pa ob pomanjkanju take posebne določbe očitno želel, da velja rok, ki je določen v splošnejšem zakonu (ZOR).

Odkup pod ugodnimi pogoji je bil enkraten privilegij, ki ga je izjemoma določil zakon. Napačno je enačenje lastninjenja in privatizacije, kot je določena v VIII. poglavju SZ in v tem poglavju določenih upravičencev, s predkupno pravico in predkupnim upravičencem, kot ga določa 20. člen SZ. V slednjem gre za najemnika stanovanja, ki ima sklenjeno najemno pogodbo z lastnikom, ta pa želi stanovanje prodati in ga mora najprej ponuditi najemniku. Res so se glede na končne in prehodne določbe SZ šteli tudi imetniki stanovanjske pravice že po zakonu za najemnike, vendar jih je zakon posebej privilegiral glede odkupa stanovanj. Odveč je zato vsako razglabljanje o tem, ali bi morala tožnica (prostovoljno in v smislu procesne predpostavke) položiti kupnino oz. bančno garancijo za plačilo kupnine. Tožnica je zahtevala odkup stanovanja kot enkratna in posebej privilegirana upravičenka (prejšnja imetnica stanovanjske pravice) in določitev kupnine zanj tako, kot je predpisano v 119. členu SZ, kar je glede na svoj status smela, kot je bilo to ugotovljeno med postopkom. Zahtevala je sklenitev take prodajne pogodbe, v kateri bo cena določena na način, kot ga navedeno zakonsko določilo predvideva ob plačilu v enkratnem znesku, torej v 60 dneh in s pravico do 60% popusta od vrednosti stanovanja. Glede na pravnomočno sodno odločbo bi pravdni stranki tudi že morali skleniti tako pogodbo, ki bi pravzaprav morala biti sklenjena že v roku 30 dni po zahtevi tožnice (4. odstavek 117. člena SZ), saj je bila ta utemeljena. Razlogi za nesklenitev pogodbe pa so na strani tožene stranke. Zaradi zamude dolžnika (zavezanca za prodajo stanovanja) pa upnik ne sme biti oškodovan (262. člen ZOR).

Tožbeni zahtevek, kot ga je tožnica specificirala v svoji vlogi 4.4.1996, ne pomeni postavitve novega tožbenega zahtevka, kot to trdi revizija. Ves čas postopka je tožeča stranka zahtevala odkup istega stanovanja in pod istimi pogoji. Prav tako je sodišče smelo dovoliti spremembo tožbenega zahtevka (njegovo specifikacijo), skladno z določilom 190. člena ZPP. Očitka, da zahtevek ni sklepčen, vlagatelj revizije ni obrazložil, zahtevek za sklenitev prodajne pogodbe pa vsebuje vse potrebne sestavine: zavezanca (pogodbeni stranki), predmet, ceno, rok. Neutemeljen je tudi očitek, da sodišče ni ugotovilo umika tožbenega zahtevka B.K.; tak sklep je zapisan na četrti strani sodbe sodišča prve stopnje (v izreku).

Ob pomanjkanju revizijskih trditev, v čem je kršeno materialno pravo s tem, ko sta bila zavrnjena zahtevka K. V. za izselitev tožnikov iz stanovanja in za plačilo denarnih zneskov, je revizijsko sodišče po uradni dolžnosti preverilo pravilno uporabo materialnih predpisov in ugotovilo, da ni podana nobena izmed kršitev, ki jo očita revizija.

Pravno mnenje VS RS, objavljeno v Poročilu o sodni praksi VS RS, št. I/93 na strani 28, prav tako govori v prid pravilni materialnopravni odločitvi v obravnavanem primeru. Res je v mnenju zapisano, da naj bi upravičenec, ki je prikrajšan za svojo pravico odkupa stanovanja pod ugodnimi pogoji, ker je zavezanec stanovanje prodal drugemu, najprej tožil na razveljavitev pogodbe, ki jo je zavezanec sklenil s tretjo osebo, in nato na sklenitev pogodbe z njim. Vendar to ne pomeni, da sicer ni podana procesna predpostavka za vložitev tožbe za sklenitev prodajne pogodbe z upravičencem, če ta ubere obratni vrstni red.

Odločilnega pomena je, da sta oba zahtevka postavljena in da sta vložena pravočasno. V obravnavanem primeru je bilo to spoštovano.

Revizijsko sodišče je tako ugotovilo, da očitki v reviziji niso utemeljeni, saj sta obe sodišči pravilno uporabili materialno pravo in nista zagrešili nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zato je moralo neutemeljeno revizijo zavrniti (393. člen ZPP).

Izrek o zavrnitvi zahteve za povrnitev revizijskih stroškov je zajet z izrekom o zavrnitvi revizije in temelji na določilu 166. člena ZPP.