Jedro

Prodajalec odgovarja za stvarne napake, ki jih je stvar imela takrat, ko je nevarnost prešla na kupca, ne glede na to, ali mu je bilo to znano ali ne. Nevarnost preide na kupca z izročitvijo stvari. Gre za obligacijsko in ne stvarno pravno izročitev. Nevarnost preide na kupca v trenutku izročitve (v posest) in neodvisno od trenutka prehoda lastninske pravice.

Stranka, ki je po obvestilu o napakah pristopila k sanaciji teh napak, se ne more več utemeljeno sklicevati na dejstvo, da z napakami ni bila pravočasno in pravilno seznanjena.

Izrek

I. Pritožbi tožnikov se ugodi in se izpodbijana sodba v točki V. izreka razveljavi in zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Pritožba prvega toženca se zavrne in sodba v izpodbijanem ugodilnem delu, kolikor se nanaša nanj, potrdi.

III. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano delno sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da sta toženca dolžna na treh objektih (A, B in C) nerazdelno opraviti dela kot so razvidna iz tega dela izreka sodbe, pri čemer sta dolžna k sanaciji pristopiti v roku 15 dni po pravnomočnosti sodbe, dela pa izvesti, jih dokončati ter odpraviti vse pomanjkljivosti v roku 90 dni po pravnomočnosti sodbe (točka I. izreka); da mora prvi toženec za navedene objekte pridobiti uporabno dovoljenje in tožnikom izročiti vso gradbeno in projektno dokumentacijo (točka II. izreka); zavrnilo tožbeni zahtevek, kar so tožniki zahtevali več ali drugače iz naslova odprave napak v delu, kot je ta razviden iz tega dela izreka sodbe (točka III. izreka); zavrnilo tožbeni zahtevek glede drugega toženca, da mora ta pridobiti uporabno dovoljenje in tožnikom izročiti vso gradbeno in projektno dokumentacijo (točka IV. izreka); zavrnilo tožbeni zahtevek v delu ugotovitve (kar je prvi toženec kot investitor dolžan priznati in tožnikom izstaviti ustrezno zemljiškoknjižno listino v roku 15 dni po izdaji sodbe, sicer sodba tako listino nadomešča), da podstrešni prostori kot skupni prostori pripadajo vsakemu od posameznih etažnih lastnikov objektov v skladu z velikostjo njihovih solastninskih deležev na skupnih delih objekta; na ugotovitev, da nepremičnina št. 9E, stanovanje št. A9 v mansardi objekta A, ni v lasti prvega toženca, ampak gre za skupne prostore, ki pripadajo vsakemu od etažnih lastnikov tega objekta v skladu z velikostjo njihovih solastninskih deležev na skupnih delih objekta, pri čemer je prvi toženec dolžan v roku 15 dni izstaviti ustrezno zemljiškoknjižno listino (točka V. izreka); odločilo, da se odločitev o stroških postopka pridrži do končne odločbe (točka VI. Izreka).

Zoper sodbo so pravočasno pritožbo vložili tožniki in prvi toženec.

Tožniki se pritožujejo zoper odločitev v točki V. izreka sodbe zaradi zmotne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in predlagaljo, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in sodbo v tem delu spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi. Navajajo, da bi sodišče prve stopnje zahtevku moralo ugoditi glede na ugotovitve, da so na podstrešjih stanovanjskih objektov v etažnem načrtu vrisani stanovanjski prostori v nasprotju s potrjeno projektno dokumentacijo, gradbenim dovoljenjem ter dejanskim stanjem; da je izvedenec ugotovil, da stanovanjski prostori niso zgrajeni, da je dostop v prostore na podstrešju v etažnem načrtu vrisan po notranjih stopnicah iz mansardnih stanovanj, da je podstrešje dostopno zgolj skozi stropno loputo iz podesta za dostop v mansardna stanovanja; da so objekti štirietažni; da je podstrešje po PGD namenjeno izpeljavi dimnikov, zračnikov in oddušnikov nad streho in da na podstrešju ni predvidenih niti zgrajenih stanovanjskih površin. Sodišče pa je tožbeni zahtevek zavrnilo iz razloga, ker naj bi se tožniki odpovedali svojemu deležu na podstrehi. Vendar to ne drži. Tožniki se ob podpisu pogodb, razen nekaj izjem (pri čemer gre za tipske formularne pogodbe, ki jih je pripravil prvi toženec), svojemu deležu na podstrehi niso odpovedali, kar izkazujejo tudi kupoprodajne pogodbe v spisu, ki pa jih sodišče prve stopnje očitno ni vpogledalo. Odločitev sodišča prve stopnje je tako v nasprotju z listinami v spisu, obrazložitev je nejasna in pomanjkljiva, s čimer je sodišče prve stopnje zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 15. in 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP.

Prvi toženec se pritožuje zoper ugodilni del sodbe zaradi nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo v tem obsegu razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je sodišče pri odločitvi uporabilo določbo 458. člena Obligacijskega zakonika (OZ), pri čemer pa se v obrazložitvi ni opredelilo kdaj je nevarnost prešla na kupce stanovanj (ali je ključen trenutek oprave zavezovalnega posla ali pa morda razpolagalnega posla oziroma oprava pridobitnega načina). Ker se sodišče prve stopnje do tega vprašanja ni opredelilo, je sodba obremenjena s kršitvijo iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Nekatere pomanjkljivosti (ki jih sodišče s sodbo nalaga tožencema) so bile odpravljene že v času po izdelavi izvedenskega mnenja, pred dnevom izdaje sodbe, česar sodišče ni upoštevalo. Gre za okoliščine, ki so nastopile šele po opravljenem dokaznem postopku pred sodiščem prve stopnje, zato prvi toženec glede njihove uveljavitve ni prekludiran. Za odpravo ostalih napak pa je sodišče določilo nevzdržno kratek rok, v takšnih rokih, zaradi narave gradbenega dela na tovrstnih zahtevnejših objektih, dela ni mogoče organizirati in izvesti. V tem obsegu naj pritožbeno sodišče sodbo spremeni tako, da določi rok 80 dni za pričetek del in nadaljnji rok 150 dni za dokončno odpravo napak. S tem tožniki ne bodo v ničemer oškodovani, saj pri napakah ne gre za napake, ki bi ogrožale solidnost gradnje ali onemogočale uporabo prostorov. Izdaja uporabnega dovoljenja je v pristojnosti upravnega organa in ne gre za izpolnitveno ravnanje, ki bi ga lahko opravil prvi toženec brez sodelovanja drugih subjektov. Pritožnik je že opravil vsa zakonita ravnanja, da bi pridobil uporabno dovoljenje. Vložil je zahtevo za njegovo izdajo, ki ji je predložil vso potrebno dokumentacijo, upravni organ pa dovoljenja še ni izdal. Gre za obligacijo prizadevanja in ne uspeha, katere nastanek je pogojen s tihim pogodbenim pogojem, da bo pristojni upravni organ aktiven. Pogoj je še vedno v fazi visečnosti. Sodišče prve stopnje tako ne bi smelo pritožniku naložiti obvezne zagotovitve uporabnega dovoljenja. Pritožbeno sodišče naj v tem delu sodbo spremeni tako, da prvemu tožencu sicer naloži navedeno obveznost, vendar pod pogojem, da ga pridobi od pristojnega upravnega organa.

Tožniki so na pritožbo odgovorili in predlagali njeno zavrnitev.

Pritožba tožnikov je utemeljena, pritožba prvega toženca ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek v točki V. izreka sodbe zavrnilo iz razloga, ker naj bi se tožniki „ s pogodbo izrecno odpovedali svojemu deležu na „podstrehi“, tako kot to izrecno izhaja iz 5. člena kupoprodajne pogodbe v prilogi A19“ (točka 32 obrazložitve). Tožniki utemeljeno opozarjajo, da je takšna ugotovitev (da so se vsi etažni lastniki odpovedali svojemu deležu na podstrehi) v nasprotju z listinami v spisu. Iz pogodb v prilogah in ki jih izpostavlja tudi pritožba, je razvidno, da takšna odpoved (kot je vsebovana v 5. točki pogodbe priloga A19) v ostalih pogodbah ni vsebovana, zato drži pritožbeni očitek, da je v odločilnem dejstvu nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin in med samimi temi listinami (15. točka drugega odstavka 339. člena ZPP). Že iz tega razloga je moralo pritožbeno sodišče pritožbi tožnikov ugoditi, sodbo v tem obsegu razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (354. člen ZPP). V ponovljenem sojenju naj torej sodišče prve stopnje vpogleda vse kupoprodajne pogodbe, ki so v spisu ter upoštevajoč ostale trditve in ugovore pravdnih strank v zvezi s tem delom tožbenega zahtevka, o njem ponovno odloči (pri čemer se bo verjetno potrebno opredeliti tudi do vprašanja ali gre pri spornih podstrešnih prostorih sploh lahko za skupni del stanovanjske stavbe ali morda, glede na trditve o „odpovedi“ nekaterih tožnikov glede teh prostorov, le za posebni skupni del – primerjaj 3. člen SZ-1).

Prodajalec odgovarja za stvarne napake, ki jih je stvar imela takrat, ko je nevarnost prešla na kupca, ne glede na to, ali mu je bilo to znano ali ne (prvi odstavek 458. člena OZ). Nevarnost preide na kupca z izročitvijo stvari (prvi odstavek 436. člena OZ). Gre za obligacijsko in ne stvarno pravno izročitev. Nevarnost preide na kupca v trenutku izročitve (v posest) in neodvisno od trenutka prehoda lastninske pravice (primerjaj komentar k določbama 458. in 436. člena OZ, Obligacijski zakonik, posebni del, s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004). Ker med postopkom ni bilo spora, da so bila stanovanja tožnikom izročena v posest, pri čemer med postopkom ni bilo nikakršnih trditev o tem, da to ni bilo v letu 2002, se sodišču prve stopnje do tega vprašanja ni bilo potrebno posebej opredeljevati. Sicer pa je sodišče prve stopnje tudi pravilno izpostavilo, da se stranka, ki je po obvestilu o napakah pristopila k sanaciji teh napak (kot je bilo tudi v konkretnem primeru), ne more več utemeljeno sklicevati na dejstvo, da z napakami ni bila pravočasno in pravilno seznanjena.

Trditve prvega toženca o odpravi nekaterih pomanjkljivosti že po izdelavi izvedenskega mnenja, so presplošne, da bi te trditve pritožbeno sodišče sploh lahko upoštevalo. S sodbo je sodišče tožencema naložilo opravo konkretnih del, katera konkretna dela so bila do izdaje sodbe že opravljena, pa pritožba ne pove. Teh pritožbenih trditev tako pritožbeno sodišče ni moglo upoštevati.

Pritožbeno sodišče soglaša s stališčem sodišča prve stopnje, da je glede na naravo napak, predlagani rok za njihovo odpravo primeren rok. Sicer se je že prvi toženec v kupoprodajnih pogodbah sam dogovoril s kupci, da bo na lastne stroške popravil vse morebitne napake, pri čemer bo k odpravi pristopil v roku 14 dni (sodišče je določilo rok 15 dni). Glede na naravo in obseg napak (primerjaj točko I. izreka sodbe), je za njihovo dokončno odpravo rok 90 dni, kot rečeno tudi po mišljenju pritožbenega sodišča, primeren rok.

Prvi toženec sam se je zavezal za objekte pridobiti uporabno dovoljenje, kar je povsem v skladu tudi z zakonodajo, konkretno z določbo 5. člena Zakona o graditvi objektov, saj je uporabno dovoljenje pogoj za uporabo objekta. Tako ne more iti le za obligacijo prizadevanja, temveč nedvomno za obligacijo uspeha. Prvi toženec se je zavezal izročiti stavbe, ki jih bodo tožniki lahko uporabljali, izdaja uporabnega dovoljenja pa je kot rečeno, pogoj za uporabo objekta. Pritožbene navedbe so zato pravno neupoštevne. Sicer pa je pritožnik že v odgovoru na tožbo zatrdil, da za izdajo uporabnega dovoljenja ni ovir (če do izdaje ne bo prišlo iz razloga na strani upravne enote, bo to vprašanje morebitne odškodninske tožbe oziroma ugovorov v morebitnem izvršilnem postopku).

Glede na povedano, je pritožbeno sodišče pritožbo prvega toženca zavrnilo in sodbo v ugodilnem delu, kolikor se nanaša nanj, potrdilo (353. člen ZPP).

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi 165. člena ZPP.