Jedro

K objektu prizidan zimski vrt s teraso predstavlja sestavino nepremičnine.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi delna in vmesna sodba sodišča prve stopnje.

II. Odločitev o stroških postopka s pritožbo se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano delno in vmesno sodbo zavrnilo zahtevek tožnice na razveljavitev kupoprodajne pogodbe v delu prodaje za zimski vrt in teraso (I. točka izreka) ter odločilo, da je zahtevek tožnice glede 2. točke tožbenega zahtevka po temelju utemeljen (II. točka izreka).

2.Zoper II. točko izreka izpodbijane sodbe se pritožuje toženec iz vseh pritožbenih razlogov iz 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Opozarja, da glede na trditveno in dokazno podlago tožnice ni mogoče zaključiti, da je toženec prodal tožnici trajno spojen del nepremičnine, ki je last M., ampak je dejansko šlo za prodajo vložka, investicije v smislu olepšav, ki trajno ne spreminja substance. Toženec je torej prodal svoj vložek vlaganj v lokal, ki ga je najela tožnica, in ne stvarnopravni vložek v nepremičnino, ki bi postal del glavne stvari in delil njeno usodo. Sodišču prve stopnje očita, da je prekoračilo trditveno podlago strank, ko je odločalo o ničnosti pogodbe brez trditvene podlage, v posledici česar je storilo kršitev iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Nadalje opozarja, da je tožnica poleg vlaganj v zimski vrt in teraso lokala kupila od toženca še 22 drugih premičnin v lokalu, tako da višina zneska, ki bi ga naj tožnica plačala za zimski vrt in teraso ne more presegati 2/3 celotne kupnine. Nadalje označuje toženec izpodbijano sodbo kot sodbo presenečenja, ker sodišče prve stopnje po en strani navaja, da bi se tožnica lahko pred sklenitvijo najemne pogodbe z m. pozanimala, da je predmet prodaje lahko le oprema, ne pa tudi vlaganja v lokal, ki so sestavni del nepremičnine. Tožnica se ni pozanimala torej, kaj dejansko najema, poslovni prostor ali poslovni prostor z zimskim vrtom in teraso. Nadalje pa sodišče prve stopnje v 15. točki pojasnjuje, da je toženec tožnici prodal stvar, na kateri nanjo ni mogel prenesti lastništva. Kot je pokazal dokazni postopek se zimski vrt in terasa nikdar nista prenašala med najemniki, temveč sta ostala vedno v lasti M., zato tudi tožnica ni bila v dobri veri, da od toženca kupuje zimski vrt in teraso kot konstrukcijo. Ker tožnica tudi nikoli ni zatrjevala, da je prodajna pogodba bila nična, sodišče prve stopnje ne bi smelo po uradni dolžnosti paziti na ničnost skladno z določilom 92. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Predlaga, da sodišče druge stopnje ugodi pritožbi in spremeni izpodbijano sodbo tako, da tožbeni zahtevek zavrne. Priglaša stroške.

3.Tožnica je na pritožbo odgovorila in se zavzema za njeno zavrnitev. Priglaša stroške.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.V skladu s 350. členom ZPP preizkusi sodišče druge stopnje sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu ter v mejah pritožbenih razlogov, pri čemer po uradni dolžnosti pazi na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. točke, razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje, ter 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ter na pravilno uporabo materialnega prava. Sodišče druge stopnje je opravilo uradni preizkus glede morebitnih bistvenih kršitev določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti, ki je pokazal, da ni podana nobena uradno upoštevna bistvena kršitev.

6.Drži pritožbena navedba, da sodišče na ničnost pazi po uradni dolžnosti (92. člen OZ), četudi se zainteresirana stranka nanjo sploh ne sklicuje, a le če razpolaga z dejstvi, ki tvorijo podlago za ničnost. VSRS II Ips 938/2008 z dne 19. 11. 2009, VSRS Sodba II Ips 79/2018 z dne 6. 9. 2018.

7.Nima pa pritožba prav, ko meni, da v obravnavani zadevi sodišče prve stopnje ni razpolagalo z ustrezno dejansko podlago za ugotovitev ničnosti sporne kupoprodajne pogodbe v delu, ki se nanaša na zimski vrt in teraso. Kot izhaja iz listin v spisu je tožnica večkrat opozorila, da je toženec neupravičeno prodal zimski vrt in teraso, ker na njej ni imel lastninske pravice, kot tudi da je bila prodajna pogodba veljavna glede premičnih stvari in inventarja kot premične opreme poslovnega prostora in ne glede terase in zimskega vrta. Toženec pa je zatrjeval, da je tožnica vedela, da je lastnik poslovnega prostora vključno z zimskim vrtom in teraso M. S tem je imelo sodišče prve stopnje zadostno trditveno podlago za zaključek, da lastninske pravice na zimskem vrtu in terasi ni bilo mogoče prenesti, ker ne gre za premičnini. Zimski vrt in terasa sta tudi po presoji pritožbenega sodišča sestavini nepremičnine – poslovnega objekta in s tem povezanimi pravnimi posledicami, kot bo obrazloženo.

8.7. Pritožba uveljavlja nasprotje v obrazložitvi sodišča prve stopnje v zvezi z zavrnitvijo zahtevka na delno razveljavitev kupoprodajne pogodbe in ugoditvijo temelju zahtevka pod točko II. zaradi ničnosti pogodbe v delu, ki se nanaša na prodajo zimskega vrta in terase. Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevek za razveljavitev pogodbe, ker ni našlo razlogov v tej smeri. Nato pa je zahtevek na plačilo 3.000,00 EUR obravnavalo kot zahtevek za ugotovitev delne ničnosti in vrnitev prejete kupnine. Zahtevek iz nične oz. delno nične pogodbe ne vsebuje nujno zahtevka na ugotovitev, da je pogodba nična oz. delno nična, saj je za ničnost značilno učinkovanje samo po sebi, brez kakršnegakoli akta že po samem zakonu, zato je ni potrebno posebej ugotavljati s sodbo. Tako zadostuje zahtevek tožnika na plačilo 3.000,00 EUR brez ugotovitvenega zahtevka, da je sporna pogodba v delu, ki se nanaša na prodajo zimskega vrta in terase, nična. Vprašanje ničnosti pa se v samem postopku ugotavlja kot predhodno vprašanje. Glede na navedeno sodišče ne prihaja v nasprotja v razlogih izpodbijane sodbe in je tako pravilno obravnavalo zahtevek v II. točki kot zahtevek na ugotovitev delne ničnosti sporne kupoprodajne pogodbe v delu, ki se nanaša na zimski vrt in teraso.

9.8. Sodišče prve stopnje je tudi pravilno ugotovilo, da zimski vrt in terasa predstavljata sestavino nepremičnine (8. člen Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ). Sestavina pa je vse, kar se v skladu s splošnim prepričanjem šteje za del druge stvari (prvi odstavek 16. člena SPZ). Pravna teorija izpostavlja v funkciji pravilne zapolnitve pravnega standarda sestavine, tj. kriterij trdnosti povezave z glavno stvarjo in nekompletnosti oziroma nedokončanosti glavne stvari brez takšnih sestavin. V teoriji, ki ji sledi tudi sodna praksa, je tako pojasnjeno, da so npr. trdno povezani z zgradbo deli zgradbe, kot so podboji, okenski okviri, opeka ipd. Zaradi upoštevanja dejstva, da so v današnjem času sestavni deli stvari pogosto spojeni tako, da jih je moč ločiti od glavne stvari, pa se ob uporabi kriterija nekompletnosti oziroma nedokončanosti glavne stvari kot sestavine nepremičnine štejejo tudi vrata, okna, radiatorji, svetila, celo žarnica za sestavo svetlobnega telesa ipd. Glede na navedeno so sestavine torej tiste, ki so funkcionalno povezane z nepremičnino, v katero so vgrajene, in zato delijo v skladu z akcesijskim pravilom tudi njeno pravno usodo. To pomeni, da se lastninska pravica na glavni stvari razširi tudi na novo bistveno sestavino, ne glede na to, kdo je bil lastnik stvari, ko je postala bistvena sestavina glavne stvari. Izhajajoč iz takšnega materialnopravnega izhodišča enako kot prvostopno sodišče tudi pritožbeno sodišče zaključuje, da k objektu prizidan zimski vrt s teraso predstavlja sestavino nepremičnine. Lastnik zimskega vrta s teraso je torej lastnik glavne stvari (poslovnega objekta), torej M. d.d., ne pa katera od pravdnih strank.

10.9. Kupoprodajna pogodba, iz katere izhaja, da sta predmet prodaje tudi zimski vrt in terasa (ter ostale premičnine v lokalu), se torej nanaša na predmeta, ki sta nedopustna v pravnem prometu, ker sta sestavini nepremičnine (poslovnega prostora) in delita usodo le-te, pri čemer ni sporno, da pravdni stranki nista lastnika poslovnega objekta kot glavne stvari. Predmet pogodbe pa mora biti dopusten, sicer je takšna pogodba nična. Ker sporna kupoprodajna pogodba obsega cel seznam različnih premičnin, med katerimi pa sta navedena tudi zimski vrt in terasa, je pogodba delno nična v delu, ki se nanaša na prenos lastninske pravice na zimskem vrtu in terasi.

11.10. V posledici ugotovitve (delne) ničnosti mora vsaka pogodbena stranka vrniti drugi vse, kar je prejela na podlagi take pogodbe; če to ni mogoče ali če narava tistega, kar je bilo izpolnjeno, nasprotuje vrnitvi, pa dati ustrezno denarno nadomestilo po cenah v času, ko je izdana sodna odločba (prvi odstavek 87. člena OZ). O tem bo, glede na to, da se je sodišče prve stopnje odločilo izdati vmesno sodbo, odločalo v nadaljevanju postopka.

12.11. Da je imel toženec kakšna vlaganja v poslovni prostor niti ni zatrjeval, trdil je le, da je plačal vlaganja prejšnji najemnici in zato je vlaganja v zimski vrt in teraso prevalil na tožnico. Povrnitev vlaganj v obliki, kot jih uveljavlja toženec, bi lahko prvotna najemnica zahtevala od M. d.d. kot lastnika poslovnega prostora, v kolikor bi pred vlaganji v poslovni prostor sklenila tak dogovor. Ker takega dogovora ni bilo, tudi ni bilo podlage za povrnitev vlaganj s strani M. d.d. prvotni najemnici. V kolikor bi toženec imel iz naslova vlaganja (poplačilo vlaganj) v poslovni prostor plačilni zahtevek proti tožnici, bi takšno poplačilo moralo biti opredeljeno v prodajni pogodbi. Temu pa ni tako, ker se po prodajni pogodbi (priloga A2) zimski vrt in terasa prodajata kot predmet (stvar prodaje), kar pa ni dopustno iz že navedenih razlogov. Iz take kupoprodajne pogodbe tako tudi ni mogoč zaključek, da je bila volja pravdnih strank toženčevo plačilo vlaganj prvotni najemnici. Sicer pa toženec plačila iz naslova vlaganj vse do začetka predmetnega postopka niti ni zatrjeval, temveč je le trdil, da je zimski vrt in teraso tožnici prodal.

13.12. V nadaljevanju bo sodišče prve stopnje moralo presoditi tožnikov zahtevek še po višini, pri čemer bo moralo upoštevati toženčev ugovor glede višine vrednosti zimskega vrta in terase glede na preostale v kupoprodajni pogodbi prodane premičnine.

14.13. Ker sodišče druge stopnje ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, dejansko stanje pa je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo in na tako ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo, je pritožbo toženca kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo delno in vmesno sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

14. Odločitev o stroških postopka s pritožbo se pridrži za končno odločbo (164. člen ZPP).

Zveza:

Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 87, 87/1, 92 Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ - člen 8, 16, 16/1

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.