Jedro

Škoda, ki je bila nekomu povzročena zaradi njegove odločitve, sprejete v razumnem zanašanju na nepravilno informacijo ali nasvet je pravno relevantna škoda, če je nasvet ali informacijo posredovala oseba pri opravljanju svojega poklica ali dejavnosti in je bilo mogoče razumno pričakovati, da je dajalec informacije oziroma nasveta vedel, da se bo prejemnik zanesel na nasvet ali informacijo pri sprejemanju odločitve takšne vrste, kot jo je sprejel.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi sodba se razveljavi ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o povrnitvi stroškov pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Tožeča stranka zatrjuje, da ji je nastala škoda zaradi ravnanja tožene stranke. Tožeča stranka je kot kreditodajalec z družbo A., d.o.o.(1) sklenila kreditno pogodbo, na podlagi katere je kreditojemalcu odobrila kredit v višini 60.000,00 EUR s hipotekarnim zavarovanjem na nepremičnini, ki jo je ocenila tožena stranka, kot sodna cenilka. Tožena stranka je v cenitvenem poročilu ocenila vrednost nepremičnine na dan 29. 9. 2007 v višini 115.212,00 EUR, tožeča stranka pa je na podlagi te cenitve 11. 10. 2007 kreditojemalcu odobrila kredit. Tožeča stranka je 7. 5. 2010 kreditno pogodbo odpovedala, ker kreditojemalec ni izpolnjeval pogodbenih obveznosti, zato je zoper njega vložila izvršbo za plačilo terjatve v višini 64.358,41 EUR s prodajo in poplačilom iz zastavljene nepremičnine. V izvršilnem postopku je sodni cenilec ocenil vrednost nepremičnine v višini 38.000,00 EUR. Razlika med oceno tržne vrednosti nepremičnine, ki jo je postavila tožena stranka in oceno sodnega cenilca v izvršilnem postopku, je 77.293,00 EUR. Tožeča stranka je cenitev tožene stranke štela za strokovno pravilno, ker je tožena stranka sodna cenilka gradbene stroke, zato je pri sklenitvi kreditne pogodbe, za katero je bilo dogovorjeno hipotekarno zavarovanje, upoštevala vrednost nepremičnine, kot jo je ocenila tožena stranka, saj je cenitev dosegla skoraj dvakratno vrednost kredita. Škoda, ki je tožeči stranki nastala, je razlika med zneskoma 77.293,09 EUR, ki predstavlja obračun terjatve tožeče stranke do kreditojemalca na dan 6. 12. 2012 in zneskom poplačila v izvršilnem postopku v višini 25.445,20 EUR, kar predstavlja glavnico v višini 51.847,89 EUR.

2. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki 51.847,89 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 12. 2012 dalje do plačila. Odločilo je še, da mora tožeča stranka plačati toženi stranki pravdne stroške v višini 2.264,80 EUR v roku petnajstih dni, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka paricijskega roka dalje do plačila. Sodišče prve stopnje je zavrnilo ugovor zastaranja, tožbeni zahtevek pa je zavrnilo, ker je ugotovilo, da je bila ocenjena vrednost nepremičnine s strani tožene stranke le malo višja od tržne vrednosti nepremičnine. Tožena stranka je ocenila vrednost nepremičnine v višini 115.164,00 EUR, iz prodajne pogodbe, ki jo je sklenil kreditojemalec oziroma naročnik, kot kupec nepremičnine, pa izhaja, da je bila dogovorjena kupnina 100.000,00 EUR. Prvo sodišče še ugotavlja, da ravnanje tožene stranke ni bilo protipravno, ker tožeča stranka ni ravnala s potrebno skrbnostjo, ki se od nje zahteva v pravnem prometu, saj si nepremičnine pred sklenitvijo kreditne pogodbe ni ogledala in ni pridobila lastne cenitve nepremičnine. Predstavniki tožeče stranke so si nepremičnino ogledali šele takrat, ko kreditojemalec ni več izpolnjeval obveznosti iz kreditne pogodbe. Ravnanje tožene stranke po mnenju sodišča prve stopnje ni protipravno, ker ga izključuje voljno ravnanje, tožena stranka pa je v cenitvi navedla, kdo je naročnik cenitve, pri cenitvi pa upoštevala podatke, katere ji je posredoval naročnik cenitve.

3. Tožeča stranka vlaga pritožbo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in zmotne ugotovitve dejanskega stanja. V pritožbi navaja, da je sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo, da je tožena stranka kot sodna cenilka pravilno opravila svoje delo. Tožeča stranka je očitala toženi stranki, da si pred cenitvijo ni ogledala nepremičnine, ker bi na ta način lahko ugotovila, da ne gre za gostinski lokal s sanitarijami, temveč za prazen poslovni prostor brez sanitarij. Tožena stranka je cenitev opravila le na podlagi ustnih navedb odgovorne osebe kreditojemalca, ki toženi stranki ni povedal resnice glede dejanskega stanja poslovnega prostora. Tožena stranka ni preverila, kakšno je dejansko stanje poslovnega prostora. Priložene fotografije ne dokazujejo, da si je tožena stranka ogledala nepremičnino pred cenitvijo. Sodni cenilec v izvršilnem postopku v cenitvenem poročilu ni ugotovil, da gre pri nepremičnini za gostinski lokal, temveč za poslovni prostor. Predstavnici tožeče stranke sta izpovedali, da jima je tožena stranka na sestanku pojasnila, da je bila zavedena od kreditojemalca, kot naročnika cenitve, zato je mogoč sklep, da ogleda nepremičnine ni opravila. Če je bila vrednost nepremičnine 2007 115.260,00 EUR, tudi ob upoštevanju padca vrednosti nepremičnin, na katere je opozoril cenilec izvršilnega postopka, ko je bil zaslišan kot priča, vrednost nepremičnine v letu 2011 ne bi bila le 38.000,00 EUR, ampak 70.000,00 EUR. Tožeča stranka je cenitev tožene stranke štela za strokovno pravilno, saj je tožena stranka sodna cenilka za gradbeno stroko. Okoliščina, da si tožeča stranka pred odobritvijo kredita ni sama ogledala nepremičnine, ne more biti razlog za popolno izključitev odgovornosti tožene stranke. Sodišče prve stopnje zmotno pripisuje odgovornost tožeči stranki, ker je sprejela cenitev tožene stranke, ki je bila izdelana za drugega naročnika in za drug namen. Sodni cenilec je dolžan svoje delo opraviti z enako stopnjo skrbnosti, ne glede na to, za koga opravlja cenitev in za kakšen namen. Dolžno ravnanje cenilcev je treba presojati na podlagi 30. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju, ki določa standarde ocenjevanja tržne vrednosti nepremičnine. Tožena stranka je sodna cenilka, kar pomeni, da so njene ugotovitve verodostojne. Tožeča stranka je zato zaupala cenitvi tožene stranke, zato je zmotno stališče sodišča prve stopnje, da bi morala tožeča stranka po prejemu cenitve tožene stranke najeti še svojega cenilca, da bi preveril cenitev tožene stranke. Tožeča stranka je ravnala skrbno že s tem, da je od kreditojemalca zahtevala, da predloži cenitev sodnega cenilca za nepremičnino, ki je bila predmet hipotekarnega zavarovanja. Tožeča stranka ni strokovnjak za ocenjevanje nepremičnin. Pritožba se sklicuje na sodbo Višjega sodišča v Ljubljani III Cp 2620/2014 v zvezi s sodbo Okrožnega sodišča v Mariboru III P 93/2013, kjer je bilo v podobnem sporu zavzeto stališče, da do škode ne bi prišlo, če bi cenilec poročilo izdelal s skrbnostjo, ki se je od njega kot strokovnjaka pričakovala.

4. Tožena stranka je vložila odgovor na pritožbo, v katerem predlaga, da se pritožba zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

5. Pritožba je utemeljena.

6. Pritožbeno sodišče preizkusi sodbo in zakonitost postopka le v mejah razlogov, ki so navedeni v pritožbi. Le na absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavku 350. člena Zakona o pravdnem postopku(2) pazi po uradni dolžnosti, teh kršitev pa pritožbeno sodišče ni ugotovilo. Po uradni dolžnosti pazi tudi na pravilno uporabo materialnega prava. Sodišče prve stopnje ni pravilno uporabilo materialnega prava, zato je bilo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno.

7. Tožeča stranka uveljavlja odškodninski zahtevek na podlagi neposlovne odškodninske odgovornosti tožene stranke, zato je sodišče prve stopnje sicer pravilno ugotavljalo odškodninske predpostavke in se pri odgovornosti tožene stranke sklicevalo na prvi odstavek 131. člena Obligacijskega zakonika(3), ni pa ugotavljalo odločilnih materialnopravnih predpostavk, na katerih temelji odgovornost strokovnjaka do tretjih oseb zaradi zaupanja v pravilnost strokovnega mnenja. Škoda, ki je bila nekomu povzročena zaradi njegove odločitve, sprejete v razumnem zanašanju na nepravilno informacijo ali nasvet je pravno relevantna škoda, če je nasvet ali informacijo posredovala oseba pri opravljanju svojega poklica ali dejavnosti in je bilo mogoče razumno pričakovati, da je dajalec informacije oziroma nasveta vedel, da se bo prejemnik zanesel na nasvet ali informacijo pri sprejemanju odločitve takšne vrste, kot jo je sprejel(4). Iz te določbe izhaja, da je ta - deliktna - odgovornost poleg splošnih elementov (vzročnost, odgovornost) omejena predvsem na dva načina. Prva omejitev pomeni opredelitev kroga varovanih prejemnikov informacije: to so tisti, ki jim je bila informacija (nasvet, mnenje) posredovana v okviru opravljanja poklica ali dejavnosti dajalca informacij. Ne zadošča torej posredovanje katerekoli informacije kateremukoli prejemniku, ampak je moral biti krog prejemnikov, za katere je dajalec informacije vedel, da se bo zanesel nanje, v naprej določljiv, čeprav ne nujno poimensko(5).

8. V obravnavani pravdni zadevi je zato odločilno, ali tožeča stranka spada v krog tretjih oseb, za katere je tožena stranka, ki je izdelala cenitev (lahko) vedela, da bo njena cenitev lahko podlaga za njihovo poslovno odločitev, ker se bodo na njeno cenitev zanesli. Šele če je odgovor pritrdilen, se ugotavlja (so)prispevek tožeče stranke k škodnemu dogodku, ki se kaže lahko v tem, kot ugotavlja sodišče prve stopnje, da tožeča stranka v pravnem prometu ni ravnala z zahtevano profesionalno skrbnostjo, ker si nepremičnine pred sklenitvijo kreditne pogodbe ni ogledala in ni pridobila cenitve od drugega cenilca(6) ali pa morda zato, ker pred sklenitvijo kreditne pogodbe ni naredila poizvedb pri toženi stranki(7). Tožena stranka kot sodna cenilka je bila v pogodbenem razmerju z naročnikom, kar pa ne izključuje njene odškodninske odgovornosti, če je lahko pričakovala, da bo njeno cenitev uporabila tožeča stranka, kot podlago za sklenitev kreditne pogodbe. Cenitev tožene stranke ima (je imela) v pravnem prometu še posebno težo, ker iz cenitve izhaja, da jo je izdelala sodna cenilka(8). Sodni cenilec ne odgovarja za škodo vsaki tretji osebi, odgovarja za škodo le tistim osebam, za katere je bila cenitev odločilna predpostavka za odločitev o sklenitvi obligacijskega razmerja. Iz pogodbe med cenilcem in naročnikom oziroma iz cenitve je moč razbrati specialno razmerje med ravnanjem cenilca in tretjo osebo, preko katere šele lahko tretja oseba zatrjuje odškodninsko odgovornost cenilca. Gre za specialno razmerje(9), ki vzpostavlja odškodninsko odgovornost cenilca do tretjih oseb. Cenilec odgovarja tretjim osebam za škodo, ki jim je nastala zaradi zaupanja v cenitev, če je cenilec lahko pričakoval, da bodo tretje osebe pri sprejemanju odločitve upoštevale njegovo cenitev kot odločilno okoliščino za sklenitev obligacijskega razmerja. Iz pogodbenega razmerja z naročnikom in glede na namen cenitve, se določi krog tretjih oseb, ki so upravičene do odškodninskega zahtevka zoper cenilca, če s cenitvijo niso bili varovani pričakovani interesi tretjih oseb in je zato prišlo do škode. Na podlagi pogodbe med cenilcem in naročnikom se že vzpostavlja odgovornost za zaupanje in s tem razmerje med cenilcem in tretjimi osebami za škodo, ki je bila pričakovana.

9. Sodišče prve stopnje zaradi zmotne uporabe materialnega prava ni ugotavljalo teh dejstev in sicer, ali tožeča stranka spada v ta krog tretjih oseb, za katere je tožena stranka vedela oziroma bi ob potrebni profesionalni skrbnosti lahko vedela, da bo poslovna odločitev tožeče stranke lahko temeljila na njenem cenitvenem poročilu. Nobenega dvoma ni, da je bilo cenitveno poročilo podlaga za poslovno odločitev tožeče stranke, da je sklenila kreditno pogodbo. Pri ugotavljanju odškodninske odgovornosti tožene stranke pa se bo sodišče prve stopnje moralo opredeliti tudi do trditev tožeče stranke, da je treba upoštevati časovno povezanost izdelave cenitvenega poročila in sklenitev kreditne pogodbe(10) in da je tudi zato tožena stranka morala računati z možnostjo, da bo cenitev predložena prošnji za odobritev hipotekarnega kredita ter da je bil namen cenitve izračun tržne vrednosti nepremičnine(11).

10. Sodišče se tudi ni opredelilo do trditev tožene stranke, da je naročnik cenitve potreboval informacijo o tržni vrednosti nepremičnine, ki jo je nameraval kupiti in da je bila le v ta namen izdelana cenitev, ki jo je tožeča stranka samoiniciativno uporabila v poslovni namen, pri tem pa ni upoštevala, da je bila cenitev izdelana za nek drug namen in ne za namen ustreznosti hipotekarnega zavarovanja za kredit(12). Tožena stranka je še zatrjevala, da je naročnik naročil cenitev zaradi postopka pogajanj o ceni, tak namen je bil toženi stranki predstavljen s strani naročnika, zato tožena stranka ni vedela, da bo naročnik cenitev predložil tožeči stranki za pridobitev hipotekarnega kredita. Tožena stranka je še zatrjevala, da je v cenitvenem poročilu določena omejitev, da poročilo ne sme biti uporabljeno za noben namen s strani koga drugega ali brez pisne privolitve naročnika oziroma avtorja(13).

11. Sodišče prve stopnje se ni opredelilo tudi do zapisa v cenitvenem poročilu(14), ki prepoveduje posredovanje in javno objavo cenitvenega poročila in da poročilo ne sme biti uporabljeno za noben namen koga drugega, brez privolitve naročnika oziroma avtorja. Naveden zapis v cenitvenem poročilu je mogoče razlagati tudi na način, da je uporaba cenitvenega poročila dovoljena, če da privolitev naročnik in če je temu tako, bi se lahko štelo, da je naročnik, ko je prošnji za odobritev kredita priložil še cenitveno poročilo, pristal oziroma dal dovoljenje tožeči stranki, da cenitveno poročilo uporabi pri odločanju o odobritvi kredita naročniku. Če uporaba cenitve s strani tretje osebe ni bila vezana na soglasje tožene stranke, je na ta način tožena stranka soglašala, da se s privolitvijo naročnika cenitev uporabi tudi za druge namene, kot npr. pri določitvi cene pri sklenitvi kupoprodajne pogodbe ali pa pri pridobitvi kredita. Sodišče prve stopnje bi tudi moralo oceniti, ali je tožeča stranka iz cenitvenega poročila lahko ugotovila, da je bilo cenitveno poročilo namenjeno le naročniku, da so obstajale omejitve, zaradi katerih cenilka ni razpolagala s pravilnimi oziroma je razpolagala z nepopolnimi podatki o nepremičnini na podlagi katerih je izdelala cenitev, v kateri potrditvah tožeče stranke ni določena prava tržna vrednost nepremičnine in ali iz cenitvenega poročila nedvoumno izhaja, da cenitve tožeča stranka ne bi smela uporabiti pri svoji poslovni odločitvi, ko je naročniku odobrila kredit, ker je bila cenitev namenjena izključno naročniku oziroma bi predhodno morala pridobiti soglasje tožene stranke.

12. Bistveni namen cenitve je določitev prave vrednosti ocenjene stvari, zato določba v cenitvi, da velja cenitev le za naročnika, ne more biti že sama po sebi razlog, da je izključena odgovornost cenilca za pravilnost cenitve v razmerju do tretjih. Cenilec v dogovoru z naročnikom v cenitvi lahko določi in omeji, za kakšen namen in kdo lahko cenitev uporabi, vendar takšne omejitve nimajo absolutnega učinka, če so v nasprotju z dogovorom, ki je bil sklenjen z naročnikom ali s temeljnimi načeli obligacijskega prava(15).

13. Pritožbeni razlogi so utemeljeni, zato je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in sodbo razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Napotki sodišču prve stopnje glede dopolnitve dokaznega postopka, v katerem se bodo ugotovila pravno relevantna dejstva, so razvidni iz dosedanje obrazložitve.

14. Odločitev o povrnitvi stroškov pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

Op. št. (1): V nadaljevanju označena kot kreditojemalec ali kot naročnik.

Op. št. (2): V nadaljevanju ZPP.

Op. št. (3): V nadaljevanju OZ.

Op. št. (4): Osnutek skupnega Evropskega referenčnega okvira (DCFR) v členu VI.-2:207; povzeto iz članka dr. Damjana Možine: Odškodninska odgovornost za nasvet in informacije ter vprašanje zahtevkov tretjih oseb, Podjetje in delo 2015, št. 2. Op. št. (5): Glej dr. Damjan Možina: Odškodninska odgovornost za nasvet in informacije ter vprašanje zahtevkov tretjih oseb, Podjetje in delo 2015, št. 2. Op. št. (6): Primerjaj s sodbo VSL III Cp 2620/2014, ki podobno obravnava odškodninsko odgovornost cenilca, vendar v navedenem primeru je bila naročnik cenitve banka.

Op. št. (7): Zmotno pa sodišče prve stopnje ocenjuje dejansko vrednost nepremičnine zgolj na ceni, ki je bila določena v kupoprodajni pogodbi.

Op. št. (8): Glej 85. in 88. člen Zakona o sodiščih (v nadaljevanju ZS). S spremembo ZS-L (Uradni list RS, št. 17-624/2015) je bil spremenjen 85. člen, ki dovoljuje (omejuje) uporabo naziva sodni cenilec le za cenitev, ki je narejena v sodnem ali upravnem postopku ali če to določa poseben zakon. Glej tudi sklep Ustavnega sodišča U-I-201/2015 z dne 28. 1. 2016, s katerim je bila zavržena ustavna pobuda za razveljavitev 85. člena ZS. Ta sprememba pa ne pomeni, da cenilci od spremembe ZS-L niso več odškodninsko odgovorni tretjim osebam za cenitve, ki niso izdelane v sodnem ali upravnem postopku, če je škoda tretji osebi nastala zaradi zaupanja v pravilnost cenitve in so hkrati izkazane materialnopravne predpostavke, do katerih se je pritožbeno sodišče opredelilo v tej sodbi.

Op. št. (9): Glej sodbo Vrhovnega sodišča RS III Ips 38/2010. Op. št. (10): Glej sodbo III Ips 38/2010 v katerem je izpostavljeno, da je treba presojati pomen in čas nastanka dolžniško-upniškega razmerja pri ugotavljanju odškodninske odgovornosti strokovnjaka proti tretjim osebam.

Op. št. (11): Glej cenitveno poročilo tč. 0.50. Oš. št. (12): Glej odgovor na tožbo na strani 2; stran 14 sodnega spisa.

Op. št. (13): Glej pripravljalno vlogo tožene stranke z dne 5. 5. 2015, tč. 5; stran 35 sodnega spisa.

Op. št. (14): Glej 3. alinejo 5.00 tč. stran 8 cenitvenega poročila.

Op. št. (15): Načelom vestnosti in poštenja iz 5. člena OZ, načelom, ki prepoveduje zlorabo pravic iz 7. člena OZ ali z načelom iz 3. člena OZ.