Jedro

Sodišče prve stopnje je v obravnavani zadevi obravnavalo spor iz razmerja med dvema pravdnima strankama, od katerih je vsaka zatrjevala, da je upravnik večstanovanjske hiše. Zmotno je stališče tožeče stranke, da tožena stranka s tem, ko ji ne prepusti upravljanja v večstanovanjski hiši, posega v njeno pravico do upravljanja, ker je poseg v pravico upravljanja poseg v pravico etažnih lastnikov in ne v pravico upravnika.

Sodišče prve stopnje je zato v konkretnem primeru pri presoji aktivne legitimacije tožeče stranke, da od tožene stranke zahteva podatke in listine, ki se nanašajo na etažne lastnike večstanovanjske hiše, pravilno upoštevalo pravico ustrezne večine etažnih lastnikov do izbire upravnika.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pritožnica sama nosi svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Z uvodoma citirano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, ki se glasi:

1. Tožena stranka S. d. d., Ljubljana je dolžna tožeči stranki A. d. o. o. predložiti: - obračun vseh zbranih prejemkov v rezervni sklad večstanovanjske hiše ... od 1. 10. 2001 do 25. 8. 2014 in vseh plačil, za katere se je porabil isti rezervni sklad in seznam etažnih lastnikov, ki so dolžniki plačila v rezervni sklad; - tožena stranka je dolžna presežek pobranih sredstev, ki se nahajajo na rezervnem skladu nakazati na TRR tožeče stranke št. računa ... pri N. d. d. 2. Tožena stranka je dolžna izročiti tožeči stranki naslednje listine in predmete: - projektno dokumentacijo za stavbo …, - garancijske izjave izvajalcev, - potrdila o zanesljivosti objekta, - uporabno dovoljenje za …, - kupoprodajne pogodbe etažnih lastnikov, - pogodbe s posameznimi dobavitelji komunalnih storitev, - pogodbe z izvajalci servisnih storitev, - zavarovalne police, - ažurni seznam etažnih lastnikov, delilnih stroškov, k jih morajo plačevati etažni lastniki, - seznam neplačanih obveznosti posameznih etažnih lastnikov in kopije tožb oziroma izvršb, - ključe stavbe in skupnih naprav in kartice za dostop v objekt. 2. Tožeča stranka je v pritožbi zoper sodbo uveljavljala bistvene kršitve določb postopka, zmotno ugotovitev dejanskega stanja in zmotno uporabo materialnega prava. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da ugodi pritožbi ter izpodbijano sodbo spremeni tako, da ugodi tožbenemu zahtevku, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovni postopek. Zahtevala je povrnitev stroškov pritožbenega postopka.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila s predlogom pritožbenemu sodišču, da jo kot neutemeljeno zavrne.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je v obravnavani zadevi obravnavalo spor iz razmerja med dvema pravdnima strankama, od katerih je vsaka zatrjevala, da je upravnik večstanovanjske hiše na naslovu … Tožeča stranka je trdila, da je obstoj pravnega razmerje med njo in etažnimi lastniki ugotovljen s pravnomočno sodbo in da je zato ona upravnik, tožena stranka pa, da ima z etažnimi lastniki sklenjeno veljavno pogodbo o upravljanju, da upravniške storitve opravlja že od leta 2001 ter da je zato upravnik ona. Tožena stranka pa je še zatrjevala, da so se etažni lastniki v letu 2014 izjavili, da ne želijo za upravnika tožeče stranke pač pa toženo stranko.

6. Sodišče prve stopnje je v razlogih sodbe ugotovilo, da so imeli etažni lastniki sklenjeno z družbo P. d. o. o., katere pravna naslednica je tožeča stranka, Pogodbo o upravljanju z dne 21. 12. 1994. Pogodba je bila sklenjena za nedoločen čas, v 21. členu pa je določen tri mesečni odpovedni rok. Kot nesporno je ugotovilo, da so etažni lastniki tožeči stranki leta 2001 odpovedali Pogodbo o upravljanju in sklenili novo pogodbo o upravljanju s toženo stranko ter, da je tožeča stranka uspela v pravdi zoper etažne lastnike s tožbo doseči pravnomočno sodbo o ugotovitvi, da je Pogodba o upravljanju z dne 21. 12. 1994 še v veljavi (sodba VSL II Cp 738/2013 z dne 29. maja 2013).

7. Sodišče prve stopnje ni prezrlo pravnomočne sodbe, s katero je odločeno o obstoju pravnega razmerja med tožečo stranko in etažnimi lastniki (prvi odstavek 181. člena ZPP). Ker je bilo o zadevi pravnomočno odločeno, je pri tožeči stranki negotovost glede uresničitve njenih pogodbenih pravic do etažnih lastnikov odpadla, s tem pa je pridobila tožeča stranka od etažnih lastnikov kot nasprotne pogodbene stranke pravico zahtevati, da ji dopusti in omogoči izvajanje nalog v skladu s Pogodbo o upravljanju iz leta 1994 ter da odpove pogodbo o upravljanju drugemu upravniku.

8. Pritožbeno sodišče se strinja s pritožbenim stališčem, da se morajo v konkretnem primeru upoštevati pravila Stanovanjskega zakona, tako prvega iz leta 1991 kot sedanjega SZ-1. Za pogodbo o opravljanju upravniških storitev se uporabljajo pravila obligacijskega prava o pogodbi o naročilu, če ta zakon ne določa drugače (62. člen SZ-1); glede odstopa od pogodbe o upravljanju pa SZ-1 določa, da etažni lastniki lahko od pogodbe kadarkoli odstopijo z odpovednim rokom najmanj treh mesecev (prvi odstavek 60. člena SZ-1).

9. Določitev upravnika je posel rednega upravljanja (prvi odstavek 49. člena SZ-1). Upravnik je lahko pravna ali fizična oseba, ki je registrirana za upravljanje z nepremičninami ... (drugi odstavek 49. člena SZ-1). Opravljanje upravniških storitev v pravnoorganizacijski obliki d. o. o., v kateri sta registrirani tudi pravdni stranki, je pridobitna dejavnost (drugi odstavek 3. člena ZGD-1). Zmotno je stališče tožeče stranke, da tožena stranka s tem, ko ji ne prepusti upravljanja v večstanovanjski hiši, posega v njeno pravico do upravljanja, ker je poseg v pravico upravljanja poseg v pravico etažnih lastnikov in ne v pravico upravnika (primerjaj z VSL sklepom I Cpg 153/2014). Sodišče prve stopnje je zato v konkretnem primeru pri presoji aktivne legitimacije tožeče stranke, da od tožene stranke zahteva podatke in listine, ki se nanašajo na etažne lastnike večstanovanjske hiše na naslovu …, pravilno upoštevalo pravico ustrezne večine etažnih lastnikov do izbire upravnika.

10. Čeprav je bila Pogodba o upravljanju leta 2001 nepravilno odpovedana in je sodišče prve stopnje ugotovilo, da zato še velja, o čemer je tudi pravnomočno odločeno, ta sodba ne jemlje etažnim lastnikom pravice do odstopa od pogodbe o upravljanju, ker jim to pravico daje neposredno SZ-1 (prvi odstavek 60. člena). Pravica upravljanja ni absolutna pravica. Etažnim lastnikom pa s sodbo ni prepovedana izbira drugega upravnika. Če bi tožeča stranka postavila tak zahtevek, bi bil zavrnjen.

11. V konkretnem primeru je sodišče prve stopnje ugotovilo, da so etažni lastniki s podpisovanjem listine B4 (ki pa v postopku po tožbi upravnika zoper etažne lastnike ni bila presojana) v zadostni večini odločili, da tožeči stranki odpovejo Pogodbo o upravljanju. Za odstop od pogodbe je tožeča stranka zvedela po ugotovitvah sodišča prve stopnje najkasneje s prejemom listine B4 skupaj z odgovorom tožene stranke na tožbo, dne 4. 11. 2014, odpovedni rok pa je potekel 4. 2. 2015. Zato je sodišče prve stopnje v skladu z obrambnimi trditvami tožene stranke presodilo, da tožeča stranka ni več upravnik večstanovanjske hiše na naslovu … ter da zato nima več pravice od tožene stranke zahtevati listin in podatkov, ki se na to večstanovanjsko hišo in njene etažne lastnike nanašajo. To pravico nasproti toženi stranki bi imeli kvečjemu etažni lastniki. Razmerje med njimi in toženo stranko pa v tem sporu niti ni pomembno. Tožeča stranka ni v ničemer utemeljila stališča, da je kljub temu upravičena razpolagati z listinami in s podatki, ki se nanašajo na čas, v katerem je v skladu s pravnomočno sodbo Pogodba o upravljanju še veljala. Ne strinja se pritožbeno sodišče tudi z očitkom, da je izrek sodbe v nasprotju z razlogi sodbe.

12. Pritožnica izpodbija tudi ugotovljeno dejansko stanje v zvezi s presojo izjave s podpisi etažnih lastnikov B4 ter zaključek sodišča prve stopnje o tem, da je bila Pogodba o upravljanju pravilno odpovedana, vendar po oceni pritožbenega sodišča neutemeljeno. Pritožbeno sodišče se ne strinja s tožečo stranko, da je vsebina odpovedi v nasprotju z listinami, ker da ponovna odpoved ni možna. Sodišče prve stopnje je pravilno ocenilo, da ne gre za ponovno odpoved. Tožeči stranki pa je moralo biti že tekom spora zoper etažne lastnike (tožbo je vložila proti več kot 50% etažnim lastnikom) jasno, da ti tožeče stranke nočejo več za upravnika, sicer bi tožbeni zahtevek pripoznali. Zato je moralo biti zanjo povsem predvidljivo, da ji bodo, če zoper njih v pravdi uspe, Pogodbo o upravljanju odpovedali. Nasprotovanje so po izidu spora zelo jasno in izrecno izrazili tudi v izjavi, da tožeče stranke „kot pravne naslednice družbe P. d. o. o. ne želijo kot upravnika stavbe“. Tožeča stranka bi si lahko obetala drugačen izid le v primeru, če bi pri pogodbi z njo vztrajala večina, ki je potrebna za posle rednega upravljanja (določitev upravnika je posel rednega upravljanja). Ker pa tožeča stranka ni podala trditev, da jo podpira večina etažnih lastnikov, pred sodiščem prve stopnje pa tudi ni obrazloženo nasprotovala zatrjevani doseženi večini glasov za odpoved Pogodbe o upravljanju iz leta 1994, se v pritožbi neutemeljeno sklicuje na neveljavnost izjave in da ni bila izražena na pravilen način.

13. S tem je pritožbeno sodišče presodilo vse pritožbene trditve, ki so bile odločilnega pomena. Glede na neizpodbito dejansko stanje je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo materialno pravo. Ker pritožbeno sodišče tudi ni zaznalo nobene absolutne bistvene kršitve določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

14. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato je sama dolžna nositi svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).