Jedro

Najemnik stanovanja mora uporabljati najeto stanovanje v skladu z najemno pogodbo in odgovarja za škodo, nastalo pri nepravilni oz. malomarni rabi stanovanja.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Pritožnica sama trpi svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. S sodbo opr. št. P 21/2011 z dne 23. maja 2014 je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, po katerem naj bi bile tožene stranke nerazdelno dolžne izvesti potrebna gradbena - obrtniška vzdrževalna dela na enosobnem stanovanju v stanovanjski hiši na naslovu L. ..., v 2. nadstropju v izmeri 52,51 m2, ki ga ima na podlagi najemne pogodbe z dne 1. 7. 1996 v najemu tožnica F. V., in sicer bi bile dolžne v severozahodni sobi tega stanovanja pokrpati omet stene na južni strani in na stropu ter opleskati vse štiri stene in strop, odstraniti obstoječe lesene talne obloge in položiti nov deščični pod, v primeru ugotovljenih poškodb lesene konstrukcije ob odstranitvi obstoječe lesene obloge pa tudi zamenjati poškodovane dele lesenih tramov z novimi, vse v roku 15 dni pod izvršbo. Zavrnilo je tudi tožbeni zahtevek, po katerem bi bile tožene stranke nerazdelno dolžne tožeči stranki plačati 600,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe dalje do plačila, vse v 15 dneh pod izvršbo. Odločilo je še o pravdnih stroških, nastalih na prvi stopnji. Sodišče prve stopnje je ta tožbeni zahtevek zavrnilo, ker je na podlagi izvedenega dokaznega postopka zaključilo, da je do poškodb stene, stropov in tal prišlo kot posledica vlage, da so poškodbe na steni in stropu nastale zaradi daljšega, tudi 20 letnega zamakanja z vodo, in zaradi večkratnega beljenja sten. Do poškodb tal, pa ni prišlo, iz razlogov, ki jih je navedla tožeča stranka in je sodišče prve stopnje zaključilo, da slabega stanja tal, sten in stropa v sporni sobi tožničinega stanovanja ne gre pripisati vlagi, zaradi zatrjevanih vzrokov, to je zaradi poškodovane strehe stanovanjske hiše, ki naj bi bila že sanirana in tudi ne zaradi poškodovanega odtočnega žleba neposredno ob oknu tožničinega stanovanja. Sodišče je sledilo mnenju izvedenca gradbene stroke, da je glavni vzrok za gnitje lesa na tleh sporne sobe vinilna talna obloga, na spodnji strani, zaradi katere je nastal kondenz, zaradi tega pa neprezračeno stanje. Tako kot so izpovedali toženka M. B. L. in priče V. P., M. Š. in M. S., tožnica sporne sobe ni ogrevala, zaradi česar so bile na oknih ledene rože. Sicer pa je tudi tožnica izpovedala, da sporne sobe ni ogrevala od leta 1985, ker to ni bilo potrebno in, ker ni imela finančnih sredstev. Dokazni postopek in izvedeni dokazi pa so potrditi, da je tožnica ne le do leta 2009, kot je to sama izpovedala, ampak tudi ob drugih priložnostih in nevihtah puščala odprto okno, zaradi tega je jasno, da so na tem mestu bile lesene podnice več kot enkrat izpostavljene zunanjemu dežu. Poleg tega pa je levo od okna stal tudi kuhinjski element, česar tožnica ni zanikala, ampak je izpovedala, da je njen mož res napeljal vodo v sporno sobo in je zato obstajala tudi možnost zamakanja odtoka vode pod kuhinjskim elementov, lesene podnice pa niso bile zaščitene s premazom. Obrazloženi razlogi so prepričali sodišče, da tožencem v skladu z določili SZ-1 in najemne pogodbe z dne 1. 7. 1996 ni mogoče naložiti izvedbe zahtevanih gradbeno - obrtniških vzdrževalnih del, saj jim vendarle kot lastnikom ne gre pripisati krivde za stanje sporne sobe. Poškodbe so nastale po krivdi same tožnice kot najemnice. Zavrnilo pa je tudi zahtevek za plačilo 600,00 EUR, zaradi delne obnove ometov na treh stenah. Dokazni postopek ni potrdil tožničinih trditev, da je omet odpadel s stropa in sten zaradi vlage v posledici poškodovane strehe in poškodovane odtočne cevi in pa tožnica tudi ni uspela dokazati, da je za obnovo ometov res plačala izvajalcu 400,00 EUR oziroma 600,00 EUR, saj za to ni predložila nobenega računa in tudi ne nobenega drugega dokaza za izvedbo teh del. O pravdnih stroških je odločeno na podlagi uspeha v pravdi.

2. Zoper takšno odločitev se pritožuje tožeča stranka po svojem pooblaščencu. Pritožbo podaja iz vseh pritožbenih razlogov iz člena 338 ZPP. Tožeča stranka najprej navaja, da predmetna sodba nima dokazne ocene, oziroma nima pravilne dokazne ocene in ne vsebuje utemeljenih razlogov, oziroma so ti nejasni, kontradiktorni in v nasprotju s ključnimi pojasnili izvedenca A. A., univerzitetnega diplomiranega inženirja gradbeništva, ki je povsem nedvomno povedal bistveni odgovor, ki je vsebovan v njegovi celotni izpovedbi na naroku z dne 28. 3. 2014 in v njegovem celotnem mnenju z dne 27. 8. 2013 in dopolnitvi z dne 30. 11. 2013 in sicer je izvedenec pojasnil, da je ob nevihti zaradi pokvarjenega žleba in kotlička na koncu žleba lahko prišlo do padanja dežja v sobo skozi okno. Sodba je torej v nasprotju s ključno izpovedbo in mnenjem izvedenca. Iz ugotovitev izvedenca izhaja, da lastnik stanovanja le-tega ni vzdrževal primerno in ga sploh ni vzdrževal. Tožnica živi v tem stanovanju že od leta 1985, torej 30 let, že takrat je bilo stanovanje v slabem stanju, toženci pa niso naredili ničesar, da bi njene stanovanjske razmere izboljšali. Stanovanje ni primerno za bivanje, zato so trditve sodišča prve stopnje, da je za stanje stanovanja kriva tožnica sama zaradi malomarnega ravnanja, nepravilne in naravnost smešne. Tožene stranke so za predmetno stanovanje prejemale najemnino, niso pa nič vlagale v to stanovanje. Priče so izpovedale, da je v sobo teklo zaradi poškodovanega žleba. Sodišče vseskozi izpostavlja, da je glavni vzrok za uničena tla vinilna talna obloga, na spodnji strani katere je nastajal kondenz. Pri tem pa tožnica opozarja, da v kolikor bi bil vzrok uničenih tal, res kondenz zaradi tega, ker je bilo spodnje stanovanje ogrevano, tožnica pa sporne sobe ni ogrevala, ji kljub temu ni mogoče očitati malomarnega ravnanja. Tožnica sporne sobe ni ogrevala in ne ogreva, v stanovanju sploh nima centralne napeljave, niti ji lastniki oziroma upravniki niso priskrbeli drugega načina ogrevanja, medtem ko je v drugih stanovanjih centralno ogrevanje. Da tožnica s sporni sobi nima nobenega grelnega telesa, je med drugim izpostavil tudi izvedenec. Tožnica torej tudi v primeru, da je za uničena tla kriv kondenz pod vinilno oblogo, ni kriva malomarnega ravnanja. Centralno napeljavo bi morali tožnici zagotoviti najemodajalci in ne sama. Tožnica opozarja, da mora lastnik v skladu z določili Pravilnika o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj zagotoviti, da mora biti stanovanjska stavba ter stanovanje zgrajeno oziroma rekonstruirano tako, da ob normalnem vzdrževanju ves čas svoje uporabe izpolnjuje vse zahteve in pogoje po tem pravilniku. Lastniki niso ravnali v skladu s tem pravilnikom in zato je pripisati krivdo toženim strankam kot lastnikom spornega stanovanja, ker v spornem stanovanju oziroma v sporni sobi niso zagotovili napeljave in potrebne naprave za ogrevanje. Zato tudi ni mogoče slediti mnenju izvedenca v delu, da je glavni vzrok za uničenje tal kondenz pod vinilno talno oblogo. Glede na dejstvo, da ima tožnica drugače odprto desno okno, bi morala biti tla v sobi uničena tudi pod desnim oknom, v kolikor bi bil vzrok res večkrat odprto okno, skozi katero naj bi teklo. Tožnica meni, da lastniki stanovanja ne morejo prevaliti na najemnika z zakonom lastniku naloženo breme zagotovitve popravil v zvezi z vzdrževanjem najemnega stanovanja na svoje stroške, kar izhaja iz določil Stanovanjskega zakona - SZ-1. Takšno stališče pa je že večkrat sprejela sodna praksa. Predlaga spremembo sodbe in priglaša pritožbene stroške.

3. Pritožba je bila vročena nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Iz spisovnega gradiva, zlasti iz fotografij spornega dela stanovanja v najemu tožnice je sicer res razvidno, da je stanovanje v katastrofalnem stanju, vendar pa sodišče druge stopnje pri obravnavanju pritožbe tožeče stranke sledi stališču sodišča prve stopnje, da je za takšno stanje v sporni sobi kriva najemnica, to je tožeča stranka, ki s spornim stanovanjem ni ravnala, kot bi morala, glede na določila iz najemne pogodbe, po katerih najemnik ne sme povzročati škode na najetem stanovanju. Iz mnenja izvedenca in iz izpovedi zaslišanih toženih strank pa izhaja, da tožnica sporno stanovanje ni vzdrževala in ga ni uporabljala skladno z njegovim namenom. Daljše časovno obdobje je namreč puščala odprto okno skozi katerega je prihajalo do zamakanja, poleg tega pa ni sporne sobe ogrevala. Sama je izpovedala, da od leta 1985 v tej sobi ni kurila, ker po njenem mnenju to ni bilo potrebno, želela je spati na hladnem, prav tako pa ni imela finančnih sredstev. Sodišče prve stopnje pa je ravno na podlagi izvedenih dokazov ugotovilo, da je bil bistveni vzrok za propadanje ometa na stenah in na talnih oblogah, kar je tudi predmet tožbenega zahtevka ravno dejstvo, da tožnica ni ogrevala sporne sobe in je zato prihajalo do kondenza in s tem v dalj časa trajajočem obdobju do zgnitja deščic na podu sporne sobe. Glede pritožbenih trditev, da je do poškodb prišlo ravno zaradi izteka vode iz kotlička in, da bi zato morala biti najbolj poškodovana tla pri oknu, pa je sodišče prve stopnje ugotovilo, da so bila tla najbolj poškodovana v kotu sporne sobe, torej levo od okna in ne direktno pod oknom, poleg tega pa je izvedenec v dopolnitvi izvedenskega mnenja z dne 2. 12. 2013 tudi ugotovil, da je ta lesna obloga poškodovana tudi na sredini sporne sobe, na levi strani pred vrati, kar je razvidno tudi iz fotografije in iz dopolnitve izvedenskega mnenja z dne 2. 12. 2013 in ne le ob zidu pod oknom, kjer je lesena talna obloga najbolj poškodovana. Do poškodbe lesenih delov tal pa je prišlo tudi zaradi verjetnega izlivanja vode iz odtoka, katerega je spremenil tožničin mož, kot je tožnica sama izpovedala. Zato sodišče druge stopnje ne more slediti pritožbenim navedbam tožeče stranke, da je do poškodovanja tal in tudi sten prišlo zaradi tega, ker ni bil popravljen kotliček na odtočni cevi, saj te trditve ni potrdil dokazni postopek. Tudi iz mnenja izvedenca gradbene stroke je razvidno, da ob zaprtem oknu, tudi v primeru okvare kotlička ne bi moglo priti do zamakanja v sporno sobo. Tako se izkažejo pritožbene navedbe tožeče stranke v tej zvezi za neutemeljene. Sodišče prve stopnje je pravilno dokazno ocenilo izpovedi prič in mnenje izvedenca in je pravilno zaključilo, da je do poškodb v sporni sobi stanovanja prišlo izključno zaradi ravnanja tožeče stranke same, kot je to vse obširno navedlo sodišče prve stopnje in tem ugotovitvam se v celoti pridružuje tudi sodišče druge stopnje, ob reševanju pritožbe tožeče stranke.

6. Držijo sicer pritožbene navedbe tožeče stranke, da so najemniki po Pravilniku o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj dolžni zagotoviti, da ima stanovanje instalacije in potrebno opremo tudi za ogrevanje ali pa vsaj izvedeno najmanj predinstalacijo, ki omogoča kasnejšo vgradnjo instalacij. Vendar pa tožeča stranka šele v pritožbi prvič zatrjuje, da ji tožene stranke niso uredile ogrevanja oziroma možnosti namestitve ogrevalnih naprav in ti pritožbeni razlogi pomenijo nedovoljen pritožbeni razlog iz člena 337 ZPP, zato sodišče druge stopnje teh navedb, ki jih tožeča stranka šele prvič v pritožbi navaja, ne more upoštevati, saj ni navedla, da teh trditev ni mogla navesti že v postopku na prvi stopnji, brez njene krivde. Iz razlogov sodišča prve stopnje pa je razvidno, da tožeča stranka že od leta 1985 dalje ne izvaja kurjenja v omenjeni sporni sobi, tožeča stranka pa ni zadovoljivo na prvi stopnji pojasnila, da je razlog za neogrevanje sobe na strani najemodajalcev, temveč je sama povedala, da sobe ne ogreva zato, ker nima sredstev za ogrevanje. Da soba nima nameščene instalacije oziroma predinstalacije, pa tožeča stranka, kot že povedano v postopku na prvi stopnji ni trdila.

7. Zato se izkaže kot pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je do poškodovanja sten in tal, ki so predmet tožbenega zahtevka prišlo zaradi razlogov, ki so na strani tožeče stranke. Sodišče prve stopnje je tudi pravilno uporabilo materialno pravo in sicer določbe člena 94 SZ-1, po katerih mora najemnik stanovanja uporabljati najeto stanovanja v skladu z najemno pogodbo in odgovarjati za škodo, nastalo pri nepravilni oziroma malomarni rabi stanovanja. Ker je torej do posledic, ki jih tožeča stranka uveljavlja v tožbenem zahtevku prišlo ravno zaradi teh kršitev obveznosti najemnica stanovanja, je zato sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo tožbeni zahtevek, kot to izhaja iz izreka sodbe sodišča prve stopnje in se tej odločitvi v celoti pridružuje tudi sodišče druge stopnje, ob reševanju pritožbe tožeče stranke. Zavrnitev zahtevka za plačilo 600,00 EUR, se izrecno pritožbeno ne izpodbija.

8. Glede na obrazloženo je sodišče druge stopnje ob uporabilo določilo člena 353 ZPP, pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje, saj niso podani razlogi, iz katerih tožeča stranka sodbo sodišča prve stopnje izpodbija, kot to izhaja iz obrazložitve sodbe sodišča druge stopnje. Sodišču prve stopnje pa se tudi niso pripetile tiste bistvene kršitve določb ZPP, na katere mora paziti sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP).

9. Ker pritožnica s pritožbo ni uspela, sama trpi svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s členom 165 ZPP).