Jedro

109. čl. SZ-1 sicer določa, da je lastnik stanovanja po smrti najemnika dolžan skleniti najemno pogodbo z družinskim članom pod enakimi pogoji. Vendar še vedno veljavna določba 2. odst. 150. čl. SZ daje pravico do neprofitne najemnine zgolj bivšemu imetniku stanovanjske pravice. Tožnik, ki to ni, zato ni upravičen zahtevati sklenitve najemne pogodbe po neprofitni najemnini.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke po tožbi in tožene po nasprotni tožbi J. B. (v nadaljevanju tožeča stranka), da je toženec dolžan v roku 90 dni izprazniti stanovanje št. 9, ki se nahaja v 1. nadstropju stanovanjske hiše X, velikosti 45,90 m2, ter ga praznega oseb in stvari izročiti tožniku J. B., v 15-ih dneh in da je toženec dolžan tožniku povrniti pravdne stroške. Ugodilo pa je tožbenemu zahtevku tožene stranke po tožbi in tožeče stranke po nasprotni tožbi D. K. (v nadaljevanju tožena stranka), da je tožeča stranka J. B. dolžan s toženo stranko skleniti najemno pogodbo z vsebino, kot izhaja iz II. točke izreka sodbe. Glede pravdnih stroškov je odločilo, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti pravdne stroške v znesku 1.083,01 EUR, v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka (tožena stranka po nasprotni tožbi), ki uveljavlja pritožbene razloge po 338. členu ZPP in predlaga, da Višje sodišče v Ljubljani sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da ugodi zahtevku po tožbi in zavrne zahtevek po nasprotni tožbi, podrejeno, da sodbo sodišča prve stopnje razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Navaja, da je sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo dejansko stanje in zato tudi napačno uporabilo materialno pravo. Zmotno je ugotovilo, da je toženec D. K. v času smrti njegove matere Da. K., ki je bila najemnica spornega stanovanja, prebival v spornem stanovanju, ki je last tožnika. Sodišče je napačno ocenilo listinski dokaz, to je obračun električne energije, ki ga je posredovalo podjetje Elektro Ljubljana Iz obračunov moči in energije podjetja Elektro Ljubljana je razvidno, da se je v spornem stanovanju po 1. 11. 2000 bistveno zmanjšala poraba električne energije, kar dokazuje, da je v stanovanju živela samo pokojna Da. K., ki ni rabila veliko električne energije. V januarju in februarju 2007 je bila poraba izjemno nizka, od 1. 1. 2007 do 1. 2. 2007 le 200 kwh, od 1. 2. 2007 do 2. 2. 2007 pa 7 kwh, kar ne zadostuje niti za porabo hladilnika ali grelca vode. V času od 22. 6. 2008 do 10. 11. 2008 je bilo stanje porabe 1,7 kwh na dan, kar dokazuje, da toženec tudi po smrti svoje matere v spornem stanovanju ne živi. Do zaključka, da toženec v času smrti Da. K. ni živel v spornem stanovanju, bi sodišče prišlo že s pravilno oceno listinskega dokaza. Sodišče je neutemeljeno sledilo izpovedbam prič, ki jih je predlagal toženec, ni pa sledilo izpovedbam prič, ki jih je predlagal tožnik, prav tako ni obrazložilo, zakaj tožnikovim pričam ni verjelo. Sodišče ni ocenilo izpovedi tožnika, ki so jo v celoti potrdile priče, ki jih je predlagal. V nadaljevanju tožeča stranka opozarja na izpovedbe posameznih prič in sicer: G. S., D. S., K.O., ki je izpovedala tudi, da toženec s pokojno Da. K. pred njeno smrtjo ni živel, do česar se sodišče v izpodbijani sodbi ni opredelilo, M. B. in B. B. ter V. K., njenega pričanja sodišče prve stopnje sploh ni ocenilo. Uporaba stanovanja pomeni bivanje v njem za zadovoljevanje stanovanjskih potreb, česar toženec ni dokazal. Za zaključek v izpodbijani sodbi, da je toženec ob smrti matere stanovanje uporabljal, sodišče ni imelo opore predvsem v izpovedi stanovalcev stanovanjske hiše, v kateri se nahaja sporno stanovanje, ki so kot nezainteresirane in nepristranske priče skladno izpovedali, da je v času smrti pokojna Da. K. živela sama. Priče, ki jih je predlagal toženec, so izpovedovale drugače, vendar so bili to sorodniki, prijatelji ali znanci toženca in tako tudi zainteresirani za izid pravde, zato jim je sodišče neutemeljeno poklonilo vero. Pritožba nato še opozarja na posamezne priče in sicer M. M., B.G., Ja. D., Ju. D. in Z. G. ter navaja, da do zadnje glavne obravnave toženec ni povedal, da ima izvenzakonsko partnerico. Sodišče je torej zmotno ugotovilo dejansko stanje, zmotno uporabilo materialno pravo in bistveno kršilo določbe pravdnega postopka, in sicer 14. točko 2. odstavka 339. člena ZPP, saj ima sodba pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne more preizkusiti, ker nima razlogov oziroma iz nje ni mogoče razbrati razumnih razlogov za takšno odločitev sodišča. Zahtevek iz nasprotne tožbe pa je neutemeljen tudi v primeru, če bi toženec v spornem stanovanju živel v času smrti Da. K., saj ne bi imel pravice skleniti najemne pogodbe za neprofitno najemnino, temveč za profitno najemnino. Sodišče prve stopnje se v sodbi ni opredelilo glede navedb tožnika, da toženec ne izpolnjuje pogojev za sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino, zaradi takega ugovora je toženec tudi podal podrejen tožbeni zahtevek.

Tožena stranka (tožeča stranka po nasprotni tožbi) v odgovoru na pritožbo tej nasprotuje in predlaga njeno zavrnitev.

Pritožba je utemeljena.

Sodišče prve stopnje je ugodilo zahtevku iz nasprotne tožbe na sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino. Tožeča stranka je glede tega v postopku ugovarjala tudi, da tožena stranka ne izpolnjuje pogojev za sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino. Sodišče se do ugovora ni opredelilo izrecno, vendar je v obrazložitvi navedlo, da je utemeljen zahtevek toženca na sklenitev najemne pogodbe pod istimi pogoji, kot je imela pogodbo sklenjeno pokojna Da. K., zanjo pa se je najemnina določala skladno z vrednostjo točke (torej je šlo za neprofitno najemnino), zato je sodišče zahtevku na sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino ugodilo in se pri tem oprlo na 1. odstavek 109. člena Stanovanjskega zakona (sklenitev pogodbe pod istimi pogoji, Ur. l. RS, št. 69/2003, SZ-1). Na ugovor tožene stranke je bilo torej posredno odgovorjeno.

Prav pa ima tožeča stranka, da je sodišče prve stopnje napačno uporabilo materialno pravo pri odločanju o tem, za kakšno najemnino je tožena stranka upravičena oziroma tožeča stranka dolžna skleniti najemno pogodbo. 109. člen SZ-1 res določa, da mora lastnik stanovanja, če najemnik stanovanja umre, skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji z zakoncem najemnika ali z osebo, s katero je živel v zunajzakonski skupnosti oziroma z enim od ožjih družinskih članov, če je v času najemnikove smrti dejansko prebival v stanovanju, imel v tem stanovanju prijavljeno stalno bivališče ter bil naveden v najemni pogodbi in je zahteva za sklenitev pogodbe podana lastniku v pisni obliki v 90 dneh po smrti najemnika. Vendar pa je sodišče prve stopnje spregledalo 196. člen SZ-1, ki določa, da z dnem uveljavitve SZ-1 preneha veljati Stanovanjski zakon (Ur. l. RS, št. 18/91 in spremembe, SZ), razen nekaterih določb, med drugim tudi 1. odstavka 150. člena, če določa, da najemniki – prejšnji imetniki stanovanjske pravice plačujejo najemnino, ki se oblikuje skladno z metodologijo, predpisano za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih. Neprofitna najemnina pride torej v poštev le za prejšnje imetnike stanovanjske pravice, kar pa tožena stranka ni, zato zanjo plačevanje neprofitne najemnine ne pride v poštev. Že v času veljavnosti (prejšnjega) SZ je Vrhovno sodišče RS v sodbi II Ips 98/2004 navedlo, da pravica do neprofitne najemnine velja le za nekdanje imetnike stanovanjske pravice, na uporabnika stanovanja po ZSR se je (kot izjema) prenesla samo ob pogojih iz 3. odstavka 147. člena SZ, v vseh drugih primerih pa je ta pravica neprenosljiva. SZ je torej v prehodnih določbah bivšim imetnikom stanovanjske pravice na denacionaliziranih stanovanjih (za kakršno gre v tej zadevi) ohranil privilegij neprofitne najemnine. Več od tega (če bi se po njihovi smrti ta privilegij priznaval tudi osebam iz prej veljavnega 56. člena SZ) pa bi predstavljajo razlaščujoč poseg, za katerega bi moral zakon zagotoviti izravnavo. Ker je ni zagotavljal, neprofitna najemnina omejuje lastninsko pravico lastnika denacionaliziranega stanovanja le do smrti bivšega imetnika stanovanjske pravice. 150. člen SZ se torej nanaša le na tiste najemnike, ki so bivši imetniki stanovanjske pravice na denacionaliziranih stanovanjih. Ko ti umrejo, ugasne tudi iz stanovanjske pravice transformirana pravica do neprofitne najemnine. 56. člen SZ je bil sicer formuliran drugače, kot je sedaj 109. člen SZ-1, vendar pa SZ-1 neprofitno najemnino predvideva le za neprofitna najemna stanovanja, za denacionalizirana stanovanja pa pride neprofitna najemnina v poštev, kot že navedeno, le za nekdanje imetnike stanovanjske pravice, kar pa tožena stranka ni.

Sodišče prve stopnje je ob povedanem napačno uporabilo materialno pravo, iz navedenega razloga pa višine profitne najemnine (po podrejenem zahtevku) za sporno stanovanje v postopku ni ugotavljalo in je to sporno dejstvo ostalo neugotovljeno. Iz tega razloga je bilo potrebno sodbo sodišča prve stopnje razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje, saj je sodišče druge stopnje glede na naravo stvari in okoliščine primera ocenilo, da samo ne more odpraviti omenjene pomanjkljivosti, saj bi v nasprotnem primeru prekomerno posegalo v pravico strank do pritožbe (355. člen ZPP).

Pri tem sodišče druge stopnje opozarja tudi na dokazno oceno sodišča prve stopnje glede ugotovitve dejstva, da je toženec v času smrti Da. K. prebival v spornem stanovanju. Pravno odločilno dejstvo je, ali je D. K. v času smrti Da. K. dejansko prebival v stanovanju, kar pomeni, da je stanovanje uporabljal za zadovoljevanje stanovanjskih potreb, pri čemer je dokazno breme glede dejstva prebivanja v stanovanju, ki je tudi odločilno za sklenitev najemne pogodbe po 109. členu SZ-1, na strani tožene stranke. Sodišče prve stopnje naj v ponovljenem postopku natančneje oceni podatke Elektra Ljubljana, hkrati pa naj se opredeli tudi do izpovedi tožnika, ki je v izpodbijani sodbi ni ocenilo, enako velja tudi glede priče V. K. ter napravi popolno dokazno oceno zaslišanih prič in strank glede tega odločilnega in spornega dejstva.

Ob pogoju, da bo sodišče prve stopnje ponovno prišlo do zaključka, da je D. K. v času smrti Da. K. dejansko prebival v spornem stanovanju, bo potrebno, glede na že obrazloženo, po predhodni odločitvi o predlagani spremembi tožbe, ugotoviti višino profitne najemnine za sporno stanovanje.

V skladu s 3. odstavkom 165. člena ZPP je odločitev o stroških pritožbenega postopka pridržana za končno odločbo.