Jedro

V obravnavanem primeru ne gre za opravo izvedbenih del v posameznem delu stavbe (vzdrževalna dela, spremembe in izboljšave), ampak za gradnjo v smislu 7. točke prvega odstavka 2. člena ZGO-1 (kamor spada tudi rekonstrukcija objekta), ki pomeni spremembo skupnega dela hiše, zato je treba pridobiti soglasje vseh etažnih lastnikov.

Tožnica izpodbija tudi skladnost projekta z etažnim načrtom, na katerem vpis posameznega dela stavbe v zemljiški knjigi temelji, iz upravnih spisov pa izhaja, da je takšno neskladnost ugotovila tudi toženka, zato je v obravnavanem primeru sporna tudi izkazanost pravice graditi na delu stanovanja v 1. nadstropju.

Izrek

Tožbi se ugodi, odločba Upravne enote Ljubljana št. 351-713/2009-42 z dne 2. 2. 2011 se odpravi in se zadeva vrne istemu organu v ponovni postopek.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške tega postopka v znesku 350 EUR v roku 15 dni od vročitve te sodbe, od poteka tega roka dalje do plačila z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

Toženka je z izpodbijano odločbo v obnovljenem postopku pustila v veljavi gradbeno dovoljenje, ki je bilo izdano investitorju A., d.o.o.,(prizadeta stranka v tem postopku) za rekonstrukcijo dela objekta B. Iz obrazložitve izpodbijane odločbe izhaja, da je v obravnavanem primeru nesporno, da gre pri predmetni gradnji za poseg v dele objekta, ki so v skladu z drugim odstavkom 5. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) skupni gradbeni elementi v večstanovanjski stavbi. Kot izhaja iz predloženega PGD, je predmet postopka preboj stropa med pritličjem in prvim nadstropjem ter preboj nosilnega zidu v prvem nadstropju objekta B. Sporno pa je, koliko etažnih lastnikov objekta B. mora soglašati s predmetnim posegom v skupne gradbene elemente, da izkaže prizadeta stranka pravico graditi v obravnavanem primeru. Soglasja etažnih lastnikov k predmetni gradnji so namreč ena od sestavin investitorjeve pravice graditi, ki jo mora investitor izkazati v postopku izdaje gradbenega dovoljenja. Po mnenju toženke je v konkretnem primeru dovolj, če prizadeta stranka predloži soglasja etažnih lastnikov objekta B., ki imajo več kot polovico solastniških deležev na teh skupnih delih objekta. Pri tem se sklicuje na drugi odstavek 15. člena SZ-1. Navedeno utemeljuje s tem, da so gradbeni posegi predvideni v skupne gradbene elemente znotraj oziroma med dvema deloma objekta, na katerima je prizadeta stranka izkazala lastninsko pravico. Ker je prizadeta stranka priložila soglasja etažnih lastnikov objekta k predvideni gradnji, ki imajo skupaj v lasti 52,81% navedenega objekta, je izkazala pravico graditi. Tožnica pa tudi ni izkazala posega v skupne prostore v večstanovanjski stavbi. Iz predloženega načrta arhitekture, ki je del PGD in na podlagi katerega je bilo izdano gradbeno dovoljenje z dne 10. 6. 2009, je namreč jasno razvidno, da se stopnice končujejo v investitorjevem stanovanju v prvem nadstropju in ne na skupnem hodniku. Za pravilnost PGD in podatkov v projektu ter posameznih načrtov pa odgovarjata odgovorni vodja projekta in odgovorni projektant. Ker predmet tega postopka ni sprememba namembnosti, ampak zgolj rekonstrukcija predmetnega objekta, ni utemeljen ugovor, da predmetno gradbeno dovoljenje ne bi smelo biti izdano, ker gre v konkretnem primeru tudi za spremembo namembnosti stanovanja v prvem nadstropju v hotel. Drugostopenjski upravni organ je zavrnil pritožbo tožnice zoper izpodbijano odločbo. Strinja se s stališčem prvostopenjskega upravnega organa, da je v obravnavanem primeru potrebno uporabiti 15. člen SZ-1. Ločnice med uporabo 15. in 29. člena SZ-1 po njegovem prepričanju ne predstavlja vprašanje, ali je za gradbena dela potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje ali ne, kot to meni tožnica, pač pa vprašanje, ali gre za izvedbo gradbenih del v posameznem delu ali ne. Ker je slednje v obravnavanem primeru nesporno izpolnjeno, je treba uporabiti 15. člen SZ-1, ki predstavlja lex specialis proti določbi 29. člena SZ-1. Pritrjuje tudi stališču prvostopenjskega organa glede ugovora, da je prizadeta stranka posegla v skupne prostore. Če je investitor kakorkoli uzurpiral del skupnih prostorov obravnavane stavbe, je to stvar ugotavljanja sodnega organa v postopku varstva solastninske pravice ali motenja nedotakljivosti soposesti.

Tožnica se s takšno odločitvijo ne strinja in v tožbi med drugim navaja, da bi toženka v konkretnem primeru pri odločanju morala uporabiti drugi odstavek 29. člena SZ-1 (v zvezi s petim odstavkom 67. člena Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ), ne pa drugega odstavka 15. člena SZ-1. Meni, da je drugi odstavek 15. člena SZ-1 mogoče uporabiti pri izvedbenih delih v posameznem delu, ki pomenijo tudi poseg v skupne dele, pri katerih ni potrebno pridobiti gradbenega dovoljenja. V kolikor pa gre za večje posege, za katere je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje, pa je potrebno uporabiti drugi odstavek 29. člena SZ-1. Takšno izrecno določilo vsebuje tudi 14. člen Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb, ki 100% soglasje vseh etažnih lastnikov izrecno predpisuje za vsa gradbena dela v večstanovanjskem objektu, za katere je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje. Glede na navedeno bi prizadeta stranka v predmetnem postopku pridobivanja gradbenega dovoljenja za poseg v skupne dele objekta morala predložiti soglasje vseh etažnih lastnikov, česar pa ni storila. Ponovno opozarja, da je ves čas postopka trdila in dokazovala, da nosilni zid v prvem nadstropju v delu, kjer ga je investitor prebil ob izgradnji stopnic, meji na skupni prostor v solasti vseh etažnih lastnin in ne gre za zid znotraj stanovanja v lasti investitorja. Poleg tega pa je tudi ves čas postopka opozarjala, da iz investitorjevih projektov izhaja, da se predmetne stopnice v prvem nadstropju ne zaključijo v investitorjevem stanovanju, ampak v skupnem prostoru, ki si ga je investitor nezakonito prisvojil, najprej s prebojem nosilnega zidu in nato s prestavitvijo (drugega) zidu v breme navedenega skupnega prostora. Tožnica je v postopku navedeno dokazovala s primerjavo investitorjevega projekta in skice iz elaborata za etažno lastnino ter spremembo prostornine investitorjevega stanovanja. Navedeno je v celoti potrdila tudi priča C.C., predlagala pa je še dodatno zaslišanje priče D.D. Upravni organ tega dokaznega predloga, brez kakršne koli utemeljitve, ni izvedel, hkrati pa je nepravilno in povsem arbitrarno zapisal, da naj s predmetno gradnjo ne bi dovolil nobenih posegov v skupne prostore objekta oziroma celo, da naj ne bi bila njegova dolžnost, da preverja, ali so podatki v priloženem projektu za pridobitev gradbenega dovoljenja in predloženih načrtih resnični. S takšnim ravnanjem je kršil procesna pravila, saj je ravno upravni organ tisti, ki je v ugotovitvenem postopku izdaje gradbenega dovoljenja dolžan preveriti, ali projekti investitorja za gradbeno dovoljenje ustrezajo resničnemu dejanskemu stanju lokacije, kjer je predvidena gradnja, ter tisti, ki se je dolžan opredeliti do dokaznih predlogov strank postopka. Ker je organ zavrnil zahtevo investitorja za izdajo gradbenega dovoljenja za spremembo namembnosti, ker ni predložil soglasja vseh etažnih lastnikov za takšen gradbeni poseg, bi moral iz istega razloga tudi v predmetni zadevi odpraviti gradbeno dovoljenje za rekonstrukcijo in zavrniti investitorjevo zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja. Predlaga, da sodišče tožbi ugodi, odpravi izpodbijano odločbo ter s sodbo odloči, da se gradbeno dovoljenje, izdano investitorju z dne 10. 6. 2009 odpravi ter se zavrne investitorjeva zahteva z dne 14. 4. 2009 za izdajo predmetnega gradbenega dovoljenja oziroma podrejeno, da tožbi ugodi, odpravi odločbo toženke ter zadevo vrne v ponovni postopek prvostopenjskemu upravnemu organu ter hkrati toženki naloži povračilo stroškov postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku paricijskega roka dalje do plačila.

Toženka na tožbo po vsebini ni odgovorila.

Prizadeta stranka v odgovoru na tožbo med drugim navaja, da tožnica ni uspela dokazati, da so oziroma bodo s predmetno gradnjo prizadete njene pravice, ki jih ima pravico varovati v predmetnem postopku. Ker gre za gradbeno dovoljenje, izdano za rekonstrukcijo dveh posameznih delov v stavbi z večimi posameznimi deli, ki sta oba v izključni lastni prizadete stranke, ni podlage za uporabo 29. člena SZ-1. Ker stavba ni več samo stanovanjska, pač pa je tudi poslovna, tudi ni podlage za uporabo SZ-1. Meni, da je podlaga za odločitev v 122. členu SPZ. Pojasnjuje tudi, zakaj ni utemeljen ugovor tožnice, da si je prisvojila del skupnega prostora. Predlaga, da sodišče tožbo zavrne kot neutemeljeno, njej pa prizna povračilo stroškov tega odgovora na tožbo v odmerjeni višini, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za prostovoljno izpolnitev, do plačila.

Tožnica v pripravljalni vlogi prereka navedbe prizadete stranke.

Tožba je utemeljena.

Sodišče uvodoma ugotavlja, da gre v obravnavani zadevi za stavbo v pretežni dejanski rabi za stanovanjske namene, zato se zanjo na podlagi 1. člena v povezavi z 2. členom SZ-1 uporabljajo določbe SZ-1. V zadevi ni sporno, da dela po projektu posegajo na skupen del (skupen gradbeni element), ta pa je po 18. členu SZ-1 v solastnini etažnih lastnikov.

Prvi odstavek 67. člena SPZ ureja pravico solastnikov, da skupno upravljajo stvar v solastnini. Peti odstavek tega člena določa, da je za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja, potrebno soglasje vseh solastnikov. Ker je bilo v praksi težko doseči 100% soglasje solastnikov večstanovanjskih stavb za opravo poslov na skupnih delih, ki presegajo okvir rednega opravljanja, je SZ-1 v prvem odstavku 29. člena določil, da ne glede na določbo 67. člena SPZ o njih odločajo solastniki (etažni lastniki) s soglasjem več kakor treh četrtin glede na njihove solastniške deleže. Za nekatere posle, za katere je ocenil, da je njihov vpliv na posameznega solastnika še posebej pomemben, pa je ohranil zahtevo po soglasju vseh solastnikov (drugi odstavek 29. člena SZ-1). Med takšne posle je uvrstil tudi vsa gradbena dela in izboljšave, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje. Zakonodajalec sam je torej ocenil, da gre v primerih, ko gre za gradbena dela in izboljšave, za katere je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje, za tako pomembne posege v skupne dele, da mora z njim soglašati vsak posamezen solastnik. Ker v zadevi ni sporno, da je tožnica solastnica skupnih delov predmetne stavbe, glede na navedeno ni utemeljen ugovor prizadete stranke, da tožnica ni izkazala, da bi bile s spornim posegom prizadete njene pravice.

V zadevi ni sporno, da gre pri predmetni gradnji med drugim tudi za poseg v skupen del objekta B., in sicer za preboj stropa med pritličjem in prvim nadstropjem ter preboj nosilnega zidu v prvem nadstropju, torej poseg v skupne gradbene elemente v večstanovanjski stavbi. Prav tako ni sporno, da je za predmetni poseg potrebno gradbeno dovoljenje. Ker v obravnavanem primeru ne gre za opravo izvedbenih del v posameznem delu stavbe (vzdrževalna dela, spremembe in izboljšave), ampak za gradnjo v smislu 7. točke prvega odstavka 2. člena ZGO-1 (kamor spada tudi rekonstrukcija objekta), ki pomeni spremembo skupnega dela hiše, uporaba 15. člena SZ-1 v tem primeru ni pravilna. 15. člen SZ-1 se lahko po presoji sodišča uporabi le, ko gre za takšna dela v posameznem delu, ki so zgolj izvedbene narave (kar pomeni vzdrževalna dela, spremembe in izboljšave), ki sicer lahko pomenijo poseg v skupne dele, vendar pa pri tem posegu ne sme iti za posle iz 29. člena SZ-1. Na to kaže že dejstvo, da je treba po drugem odstavku 29. člena SZ-1 za vsa gradbena dela in izboljšave, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, pridobiti soglasje vseh etažnih lastnikov, kar pomeni izjemo (in s tem specialno ureditev) glede na splošno določeno zahtev po več kot tričetrtinskim soglasju, ki je praviloma zahtevano za posle, ki presegajo redno upravljanje (prvi odstavek 29. člena ZS-1).

Ker se je toženka postavila na stališče, da je v obravnavanem primeru treba uporabiti drugi odstavek 15. člena SZ-1 namesto 29. člena SZ-1, je glede na navedeno napačno uporabila materialno pravo, kar je vplivalo na odločitev. Zaradi napačne uporabe materialnega prava je namreč ugotovila, da je prizadeta stranka s priloženimi soglasji solastnikov, ki imajo v lasti 52,81% predmetnega objekta, izkazala pravico graditi.

Pravica graditi se izkazuje z izpiskom iz zemljiške knjige, iz katere izhaja, da ima investitor na določeni nepremičnini lastninsko ali kakšno drugo stvarno stvarno oziroma obligacijsko pravico, ki mu omogoča gradnjo oziroma izvajanje del na takšni nepremičnini (prva alineja prvega odstavka 56. člena ZGO-1). Kaj obsega določena nepremičnina, vpisana v zemljiško knjigo, pa v obravnavanem primeru, ko gre za etažno lastnino, izhaja iz etažnega načrta, na podlagi katerega je bila vpisana etažna lastnina (prvi odstavek 4. člena Zakona o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo). Ker v obravnavanem primeru tožnica izpodbija tudi skladnost projekta z etažnim načrtom, na katerem vpis posameznega dela stavbe v zemljiški knjigi temelji, iz upravnih spisov pa izhaja, da je takšno neskladnost ugotovila tudi toženka (dopis toženke prizadeti stranki z dne 13. 8. 2010), je v obravnavanem primeru sporna tudi izkazanost pravice graditi na delu stanovanja v 1. nadstropju. Toženka bi morala zato pred odločitvijo razčistiti, ali je prizadeta stranka izkazala pravico graditi v prvem nadstropju v celoti, ali pa del PGD posega tudi na skupne dele objekta, kot trdi tožnica.

Ker je sodišče presodilo, da je tožba utemeljena, je izpodbijano odločbo odpravilo na podlagi 3. in 4. točke prvega odstavka 64. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1). V ponovljenem postopku bo morala toženka procesno in materialno pravo pravilno uporabiti, toženki pa dati možnost, da v določenem roku vlogo dopolni še s soglasji ostalih solastnikov predmetnega objekta k predmetni gradnji.

Ker je sodišče ugodilo tožbi in odpravilo izpodbijani upravni akt, je tožnica v skladu s tretjim odstavkom 25. člena ZUS-1 glede na opravljena procesna dejanja in način obravnavanja zadeve upravičena do povračila stroškov postopka v pavšalnem znesku v skladu s Pravilnikom o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu (Uradni list RS, št. 24/07; v nadaljevanju Pravilnik). Ker je bila zadeva rešena na seji, tožnico pa je v postopku zastopal pooblaščenec, ki je odvetniška družba, se mu priznajo stroški v višini 350,00 EUR (drugi odstavek 3. člena Pravilnika). Zakonske zamudne obresti od stroškov sodnega postopka tečejo od poteka roka za njihovo prostovoljno plačilo (prvi odstavek 299. člena Obligacijskega zakonika; OZ).