Jedro

Stranki sta v najemni pogodbi jasno določili, da vlaganja v poslovni prostor izvede podnajemnik na svoje stroške in nima pravice do povračila vlaganj. Toženka na podlagi povedanega zato ni pridobila terjatve, ki bi jo lahko pobotala z nasprotno terjatvijo tožnice na plačilo najemnine. Toženka s sklicevanjem na materialnopravni pobot v bistvu priznava terjatev tožnice na plačilo najemnine, ki je ni plačala. Zato je tožnica upravičeno odstopila od podnajemne pogodbe in zahtevala izpraznitev in vračilo poslovnih prostorov.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba v II. točki izreka (sklep o stroških) spremeni tako, da je toženka dolžna v 15 dneh tožnici povrniti stroške pravdnega postopka v znesku 5.075,44 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po izteku izpolnitvenega roka dalje do plačila.

II. Sicer se pritožba zavrne in se izpodbijana sodba v I. točki izreka potrdi.

III. Tožena stranka mora tožeči stranki v 15 dneh povrniti njene stroške pritožbenega postopka v znesku 1.301,13 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po izteku izpolnitvenega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je toženka dolžna v 15 dneh izprazniti nepremičnino – poslovni prostor in zunanje površine, ki se nahajajo ob poslovni stavbi, ki predstavlja trgovski center, ter oboje izročiti tožnici prosto oseb in stvari (I. točka izreka). Toženki je naložilo še povračilo pravdnih stroškov (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pritožuje toženka iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku – ZPP in višjemu sodišču predlaga, da sodbo razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje, oziroma da sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne v celoti z ustrezno stroškovno posledico.

3. V odgovoru na pritožbo se tožnica zavzema za zavrnitev pritožbe. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba je delno utemeljena glede stroškovne odločitve.

5. Tožnica je v sporu zahtevala izpraznitev in vračilo poslovnih prostorov, ki predstavljajo lokal v izmeri 137,75 m2 in zunanje površine v izmeri 110 m2, kar se nahaja v trgovskem centru A. v Ljubljani. Svoj zahtevek je utemeljila s tem, da je dne 5. 9. 2019 sodno odstopila od Pogodbe o podnajemu poslovnih prostorov iz krivdnega razloga neplačevanja najemnine in ker toženka v skladu s podnajemno pogodbo ni predložila nove bančne garancije. Toženka je zahtevku nasprotovala in podala več ugovorov: - ugovor aktivne legitimacije; - da nepredložitev bančne garancije ne more biti razlog za odstop od podnajemne pogodbe; - da je terjatev na plačilo najemnine pobotala z nasprotno terjatvijo iz naslova vlaganj v poslovni prostor; - da v pobot uveljavlja tudi znesek 40.000,00 EUR iz naslova vstopne pravice; - da je podnajemna pogodba nična v delu glede višine najemnine, ker so podani vsi elementi oderuške pogodbe.

6. Iz prvostopenjske sodbe izhajajo naslednja bistvena dejstva: - tožnica je kot najemnica poslovnih prostorov v trgovskem centru upravičena in celo pogodbeno zavezana oddajati poslovne prostore v podnajem, kar izhaja iz najemne pogodbe, sklenjene z lastnikom trgovskega centra B. d. o. o.; - s podnajemno pogodbo sta stranki dogovorili zavarovanje z bančno garancijo in v primeru unovčenja le-te, obveznost toženke po predložitvi nove bančne garancije; - s podnajemno pogodbo sta se stranki dogovorili, da je toženka dolžna na svoje stroške urediti poslovni prostor in iz tega naslova nima pravice do povračila vlaganj; - tožnica je toženko dne 3. 7. 2019 opomnila na plačilo najemnine, kar izhaja iz obvestila o zapadlosti terjatve notarja C. C. in sicer, da je na ta dan dolgovala 66.823,63 EUR; - s podnajemno pogodbo je bil določen tudi nevračljiv znesek vstopne pravice 40.000,00 EUR.

7. Na podlagi tako ugotovljenih dejstev je sodišče prve stopnje zavrnilo vse ugovore toženke in ji naložilo izpraznitev in vračilo poslovnih prostorov. Presodilo je, da je bila tožnica upravičena odstopiti od podnajemne pogodbe iz razloga neplačevanja najemnine (28. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih – ZPSPP) in tudi na podlagi pogodbeno dogovorjenega razloga, ker ni predložila nove bančne garancije.

8. Pritožba izpodbija dejansko stanje in navaja, da je sodišče prve stopnje napačno ugotovilo dejansko stanje glede neplačevanja najemnine. Trdi, da je obveznost plačila najemnine prenehala zaradi pobotanja, ki ga je toženka izvedla s svojo terjatvijo na povračilo vrednosti vlaganj. Takšen ugovor je sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo, ker sta stranki v drugem odstavku 2. člena Podnajemne pogodbe (priloga A3) dogovorili, da je _"podnajemnik prevzel v uporabo poslovni prostor in na svoje stroške in na lastno odgovornost po veljavnih standardih opravil prenovo (izvedba izpuščenega stropa, poda, pleskanje, polaganje električnih in telefonskih kablov, razsvetljava, vrata in izložbena okna)."_ V naslednjem odstavku istega člena pogodbe pa je določeno, da _"podnajemnik po prenehanju podnajemnega razmerja […] ne bo smel vzeti nobenega elementa oz. opreme iz zgornjega odstavka, niti zahtevati povračila vrednosti vlaganj."_ S tem sta stranki jasno določili, da vlaganja v poslovni prostor izvede podnajemnik na svoje stroške in nima pravice do povračila vlaganj. Toženka na podlagi povedanega zato ni pridobila terjatve, ki bi jo lahko pobotala z nasprotno terjatvijo tožnice na plačilo najemnine. Toženka s sklicevanjem na materialnopravni pobot v bistvu priznava terjatev tožnice na plačilo najemnine, ki je ni plačala. Zato je tožnica upravičeno odstopila od podnajemne pogodbe in zahtevala izpraznitev in vračilo poslovnih prostorov (druga alineja 28. člena ZPSPP). Na tem mestu višje sodišče dodaja tudi, da je izjavo o pobotu terjatev toženka dala šele v ugovoru zoper izpraznitveni nalog, torej po tem, ko je tožnica že odstopila od podnajemne pogodbe. V sodni praksi pa je že zavzeto stališče, da kasnejše prenehanje terjatve na plačilo najemnine (tudi na podlagi pobota) ne vpliva na veljavnost odstopa od pogodbe in izpraznitvenega naloga.1 Iz tega razloga so tudi nerelevantne pritožbene navedbe glede želje po prekinitvi postopka, dokler v drugem sporu ne bo odločeno glede plačila najemnin. Ker je po presoji višjega sodišča odstop od pogodbe utemeljen že na tej podlagi, se do drugega razloga, tj. nepredložitve nove bančne garancije ne bo posebej opredeljevalo.

9. S pritožbenimi očitki o bistvenih kršitvah določb postopka zaradi neizvedenih predlaganih dokazov toženka ne more uspeti. Iz zapisnika o glavni obravnavi (red. št. 24) namreč izhaja, da je sodišče ostale dokazne predloge zavrnilo, nobena stranka pa temu ni ugovarjala. Toženka tu v bistvu uveljavlja kršitev določb postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. To ni kršitev na katero bi višje sodišče pazilo po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Takšno kršitev mora stranka ugovarjati takoj, ko je mogoče. Kršitve, na katere se sklicuje pozneje, vključno v pravnih sredstvih, se upoštevajo le, če stranka teh kršitev brez svoje krivde predhodno ni mogla navesti (286.b člen ZPP). Toženka kršitev ni uveljavljala pred sodiščem prve stopnje, zato se nanje ne more sklicevati v pritožbi.

10. Pritožbeni razlogi, s katerimi toženka izpodbija zaključke sodišča prve stopnje, s katerimi je zavrnilo ugovor oderuške najemnine, so na ravni pavšalnosti, zato pritožba z njimi ne more uspeti. Toženka je gospodarski subjekt, od katerega se zahteva večja skrbnost pri poslovanju, družba z omejeno odgovornostjo, ki ima v firmi navedeno dejavnost podjetniškega svetovanja. Zato ni mogoče slediti pritožbenim navedbam, da bi tožnica izkoristila njeno nezadostno izkušenost pri sklepanju najemne pogodbe glede višine najemnine.

11. Utemeljeno pa pritožba očita sodišču prve stopnje bistveno kršitev določb postopka glede sklepa o stroških (II. točka izreka). Sodišče prve stopnje se je sklicevalo zgolj na predloženi stroškovnik tožnice (list. št. 77), pri čemer višje sodišče niti po vpogledu v ta stroškovnik ne more ugotoviti, kako je sodišče prve stopnje prišlo do zneska 6.158,76 EUR pravdnih stroškov, povrnitev katerih je naložilo toženki. Tožnica je upravičena do povračila stroškov za: zahtevo za izdajo izpraznitvenega naloga (tar. št. 18/2 Odvetniške tarife – OT) 1.400 točk, dopolnitve tožbe (tar. št. 18/1 OT) 1.400 točk, prvo pripravljalno vlogo (tar. št. 19/1 OT) 1.400 točk, zastopanje na prvem naroku za glavno obravnavo (tar. št. 20/1 OT) 1.400 točk, zastopanje na drugem naroku za glavno obravnavo (tar. št. 20/2 OT) 700 točk, materialni stroški (11. člen OT) 73 točk, kilometrina (2 x Maribor - Ljubljana – Maribor; skupno 520 km x 0,37 EUR) 192,40 EUR in za čas odsotnosti iz pisarne (6. člen OT) 240 točk, k čimer se prišteje še 22% DDV. Skupno znesejo stroški tožnice 5.075,44 EUR. Višje sodišče je zato ustrezno spremenilo sklep o stroških, kot izhaja iz izreka te sodbe (tretja točka 365. člena ZPP).

12. S tem je višje sodišče odgovorilo na vse pomembne pritožbene navedbe (prvi odstavek 360. člena ZPP). Z izjemo stroškovnega dela sodbe so pritožbeni razlogi neutemeljeni, višje sodišče pa tudi ni zaznalo nobenih kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP).

13. Ker tožena stranka s pritožbo razen v zanemarljivem delu glede stroškov postopka ni uspela oziroma je uspela le z nesorazmerno majhnim delom glede sklepa o stroških, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka, mora pa tožeči stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka (prvi in tretji odstavek 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Ti v skladu s priglašenim stroškovnikom in OT znašajo 1750 točk za odgovor na pritožbo, materialni stroški v skladu z 11. členom OT oz. 27,5 točk in 22% DDV. Vrednost točke je 0,60 EUR. Skupno pritožbeni stroški tožeče stranke znašajo 1.301,13 EUR. Zakonske zamudne obresti tečejo od poteka 15-dnevnega roka za izpolnitev dalje (prvi odstavek 299. in prvi odstavek 378. člena OZ ter 313. člen ZPP).

1 Tako sodbi VSL I Cpg 167/2016 in VSL I Cpg 955/2017.