Jedro

Najemno razmerje za poslovni prostor preneha s potekom roka, ki ga določa najemna pogodba in ne sme biti krajši od enega leta. Najemodajalec mora tudi navesti, do katerega dne se mora najemnik izseliti iz poslovnega prostora, saj bi bil v nasprotnem primeru začetek teka roka odvisen od negotove okoliščine, kdaj bo sodišče odpoved najemne pogodbe uspelo vročiti najemniku. Glede na takšno zakonsko ureditev za prenehanje najemnega razmerje ne more biti ključno, kdaj je postala sodba pravnomočna.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje tako spremeni, da sedaj pravilno glasi: „ Sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. I 06/13042 z dne 22. 11. 2006, ostane v 1. točki izreka, po katerem je dolžna tožena stranka v roku 8 dni plačati tožeči stranki 8.431,40 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo - od zneska 500.600,00 SIT za čas od 25. 02. 2006 do 31. 12. 2006, od 01. 01. 2007 dalje do plačila pa od zneska 2.088,97 EUR - od zneska 502.602,00 SIT za čas od 25. 03. 2006 do 31. 12. 2006, od 01. 01. 2007 dalje do plačila pa od zneska 2.097,32 EUR - od zneska 506.623,00 SIT za čas od 25. 04. 2006 do 31. 12. 2006, od 01. 01. 2007 dalje do plačila pa od zneska 2.114,10 EUR - od zneska 510.676,00 SIT za čas od 25. 05. 2006 do 31. 12. 2006, od 01. 01. 2007 dalje do plačila pa od zneska 2.131,01 EUR v celoti v veljavi.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti njene pravdne stroške v znesku 855,60 EUR v 15 dneh od dneva izdaje sodbe sodišča prve stopnje v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku paricijskega roka do plačila.

II. Tožena stranka mora tožeči stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka v višini 307,99 EUR v roku 15 dni od prejema te sodne odločbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka izpolnitvenega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. I 06/13042 z dne 22. 11. 2006, v 1. točki izreka vzdržalo v veljavi za glavnico v znesku 7.791,46 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi, za glavnico v višini 639,94 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi pa je navedeni sklep v 1. točki izreka razveljavilo in tožbeni zahtevek v tem delu zavrnilo. Tožencu je še naložilo, da tožeči stranki povrne njene pravdne stroške v celoti, to je v višini 855,60 EUR.

Pritožbo zoper zavrnilni del sodbe vlaga tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov in navaja, da tožbeni zahtevek primarno utemeljuje na najemni pogodbi. Ta je bila sicer res odpovedana 15. 07. 1999 z enoletnim odpovednim rokom, vendar pa je postala sodba, s katero je bil nalog za izpraznitev poslovnih prostorov vzdržan v celoti v veljavi, pravnomočna šele 06. 02. 2008. Tožeča stranka je mnenja, da je najemno razmerje trajalo do pravnomočnosti te sodne odločbe, zato ji dolguje toženec celoten vtoževani znesek. V kolikor pa kot podlaga prihaja v poštev neupravičena obogatitev, pa je sodišče zmotno izhajalo iz dejstva, da je stavba na naslovu M. trg v solastnini. Dejstvo je, da je stavba v naravi razdeljena in da je upnik za vsak posamezen prostor znan. Zato je imela le tožeča stranka kot najemodajalka za ta prostor sklenjeno najemno razmerje s tožencem, kar nikoli ni bilo sporno. Nenazadnje so solastniki sporne nepremičnine soglasni, da lahko vsak razpolaga s svojim delom solastne nepremičnine kot izključni lastnik in jo da tudi v najem. Tudi sicer pa bi šlo le za notranje razmerje med solastniki in bi imeli ostali od tožeče stranke možnost terjati svoj delež, kolikor bi zato izkazali podlago. Višjemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi oziroma podrejeno, da jo v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki odgovora nanjo ni podala.

Pritožba je utemeljena.

Ne držijo pritožbene trditve, da je najemno razmerje s tožencem trajalo vse do pravnomočnostii odločbe, s katero je bil nalog za izpraznitev poslovnih prostorov vzdržan v veljavi. Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju: ZPSPP) v drugem odstavku 24. člena jasno določa, da na podlagi odpovedi, ki mora biti sodna (prvi odstavek 26. člena ZPSPP), najemno razmerje preneha s potekom roka, ki ga določa najemna pogodba in ne sme biti krajši od enega leta. Za prenehanje najemnega razmerje tako ni ključno kdaj je postala sodba pravnomočna. Nenazadnje mora najemodajalec tudi navesti, do katerega dne se mora najemnik izseliti iz poslovnega prostora (drugi odstavek 26. člena ZPSPP). V nasprotnem primeru bi bil že sam začetek teka roka odvisen od negotove okoliščine, kdaj bo sodišče odpoved najemne pogodbe uspelo vročiti najemniku oziroma kdaj bo o zadevi sploh odločalo (prim. I Cpg 281/2001, Cpg 130/94).

Pritožba pa utemeljeno opozarja na zmotno presojo sodišča v okviru neupravičene obogatitve. Sodišče prve stopnje je izhajalo iz dejstva, da je nepremičnina na naslovu M. trg v solasti, da torej tožeča stranka ni njena izključna lastnica in ji zato iz naslova uporabnine ne gre celoten vtoževani znesek. Takšno stališče je napačno, kajti tožeča stranka ne vtožuje uporabnine za celotno nepremičnino, temveč za točno določen poslovni prostor, ki je v njeni rabi in posesti (saj je stavba v naravi razdeljena) in glede katerega je imela kot najemodajalka s tožencem sklenjeno najemno pogodbo. To med strankama ni bilo sporno, zato za presojo višine uporabnine ne more biti relevantno, da ima tožeča stranka na celotni nepremičnini le solastninski del. Ker iz razlogov sodbe nadalje izhaja, da sodišče šteje kot dokazano, da je prostor takšne kvadrature kot trdi tožeča stranka ter da je toženec ta prostor v vtoževanem obdobju dejansko uporabljal brez pravne podlage (198. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ), je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo v zavrnilnem delu spremenilo tako, da je sklep o izvršbi vzdržalo v celoti v veljavi. Nenazadnje pa velja v zvezi s tem opozoriti na dejstvo, da bi imeli pravico terjati delno povračilo prisojenega zneska le solastniki, kolikor bi se izkazalo, da je tožeča stranka terjala uporabnino tudi za del, ki presega njen solastniški delež na stavbi, saj je to stvar notranjega razmerja med njimi (66. člen Stvarnopravnega zakonika).

Odločitev pritožbenega sodišča temelji na določbi 5. točke 358. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP).

Sodišče druge stopnje v stroške postopka na prvi stopnji ni posegalo, saj je tožeča stranka v stroškovnem delu v celoti uspela, priznalo pa ji je pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena v zvezi z drugim odstavkom 165. člena ZPP) in sicer 500 točk za sestavo pritožbe (konferenca s stranko je zajeta v to postavko), 50 točk za pregled odločbe in poročilo stranki, 2% administrativne stroške oziroma 11 točk in 20% DDV oziroma 110 točk na odvetniške storitve, skupaj torej 671 točk oziroma 307,99 EUR, kar mora toženec tožeči stranki povrniti v roku 15 dni po prejemu te sodne odločbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka izpolnitvenega roka dalje do plačila (299. člen v zvezi s 378 členom OZ).