Jedro

Za veljavnost dogovora o brezplačni uporabi nepremičnine, kot ga zatrjujeta toženca, ni potrebno, da bi imela tožnica na predmetu uporabe lastninsko pravico. Zatrjevan dogovor je obligacijski pravni posel, v katerem nastanejo pravice in obveznosti med pogodbenima strankama. Ob upoštevanju zatrjevane vsebine dogovora, je bila dolžnost tožnice omejena na to, da tožencema omogoči brezplačno rabo stanovanja, pri čemer je tako rabo dolžna zagotavljati do izgradnje hiše obeh tožencev (razen če bi A. A. stanovanje želela ponovno sama uporabljati). OZ ne določa, da bi tak dogovor lahko sklenil le lastnik nepremičnine, in tudi ni prepovedan. Tožnico je torej dogovor, če je bil sklenjen, zavezoval že v času, ko je bil lastnik nepremičnine njen oče, zavezuje pa jo tudi sedaj, ko je njena lastnica sama.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje razveljavi v tč. I, II in IV ter v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Tožnica s tožbo zahteva izpraznitev in izročitev pritličnega stanovanja s teraso in kletnimi prostori (v nadaljevanju stanovanje) na naslovu X. Zahteva tudi plačilo uporabnine ter stroškov. Trdi, da stanovanje toženca uporabljata brez pravne podlage, saj nimata sklenjene najemne pogodbe.

2. Sodišče prve stopnje je s sklepom dopustilo dve spremembi tožbe, z delno in vmesno sodbo pa je I. ugodilo zahtevku za izpraznitev in izročitev stanovanja; II. odločilo, da je zahtevek za plačilo uporabnine za čas od julija 2020 do novembra 2022 po podlagi utemeljen; III. zavrnilo zahtevek za plačilo uporabnine s pripadki za čas od februarja 2020 do vključno junija 2020; IV. odločitev o stroških pridržalo za končno odločbo.

3. Toženca se pritožujeta zoper odločitev v tč. I in II izreka delne in vmesne sodbe. Uveljavljata vse pritožbene razloge po 1. odst. 338. čl. ZPP.1 Predlagata razveljavitev izpodbijanega dela odločitve ter vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglašata stroške. V bistvenem navajata,2 da stanovanje res začasno uporabljata, vendar na podlagi sklenjenega ustnega dogovora med tožnico, tožencem in A. A. kot nevknjiženo služnostno upravičenko. Dogovor je imel vse sestavine pogodbe in je veljaven. Stranke so se dogovorile o predmetu najema (stanovanje s teraso in dvema kletnima prostoroma), o trajanju (začasna uporaba stanovanja - v katerem je do odhoda v DSO bivala A. A., to je mati tožnice in prvega toženca - dokler toženca ne dokončata hiše), o stroških (da bosta toženca kot uporabnika plačevala polovico stroškov cele hiše, kar je predstavljalo tudi neke vrste odmeno za brezplačno uporabo) in o brezplačni uporabi. Če dogovor, ki ga je toženec potrdil ob zaslišanju, ne bi bil sklenjen, se ne bi vselil. Ker drugače ne moreta, sta dogovor prisiljena dokazovati s posrednimi dokazi, ki jih prilagata in povzemata njihovo vsebino in navajata razloge, zakaj jih nista predložila prej. Tožnica je stanovanjsko hišo res dobila v last z darilno pogodbo od očeta, to je razvezanega moža A. A., a je bilo to, kot izhaja iz priloženih dokazov, dogovorjeno že med staršema. Njena lastninska pravica zato ni bila negotovo bodoče dejstvo. Opisujeta ozadje spora in način, na katerega je tožnica pridobila lastninsko pravico. Da je bil dogovor sklenjen, dokazuje dejstvo, da je tožnica mesečno izstavljala obračun stroškov. Nelogično je, da bi obstajal le dogovor o stroških, o uporabi pa ne. Seveda pa ga toženca ne moreta dokazati. Edina, ki ga lahko potrdi, je A. A., ki pa ji je bila na podlagi prizadevanja tožnice delno odvzeta poslovna sposobnost. Ker je šlo za dogovor z dogovorjenim rokom, ni šlo za prekarij. Za prekarij gre, ko čas in namen nista določena. V obravnavanem primeru sta bila namen (bivanje v stanovanju) in čas (do dokončanja gradnje hiše) določena. Formalni lastnik B. A. je bil z dogovorom seznanjen in ni imel pripomb, saj je upravljanje s hišo že zdavnaj prepustil tožnici. Ker je bilo sporno stanovanje v dosmrtni brezplačni uporabi A. A., se je strinjal tudi z brezplačno uporabo s strani tožencev, s čimer ga je seznanil toženec osebno. Pojasnjujeta, da sta sklenitev najemne pogodbe zavrnila, ker bi morala tožnica spoštovati sklenjen dogovor in od njega ne more enostransko odstopiti. Ne drži, da sposobnost razsojanja A. A. v času sklepanja dogovora ni relevantna. Sodišče je predlagane dokaze v zvezi s tem nepravilno zavrnilo in zagrešilo bistveno kršitev postopka, ki je imela za posledico tudi nepopolno ugotovljeno dejansko stanje. Relevantni so tudi nagibi, ki so tožnico vodili v ta spor (predlagan vpogled v spis II P 203/2021). Sodišče je sklenjeni in realizirani dogovor popolnoma prezrlo in navedlo, da ni ključno, kako so bila razmerja med strankami urejena, preden je tožnica postala lastnica. S tem se toženca ne moreta strinjati. Ne soglašata, da je pomembna le volja takratnega lastnika. Iz pritožbi predloženih listin izhaja, da naj bi stanovanje služilo njegovi ženi do konca življenja, v času sklenitve dogovora pa je bila dejanska lastnica že tožnica in so se s tem strinjali vsi, dokaz za to pa je tudi vsebina 3. tč. izročilne pogodbe, ki se nahaja v spisu in je s strani tožnice podpisana. Stališče sodišča torej je, da je tožnica, dokler ni postala lastnica, dogovor spoštovala, kasneje pa ta zanjo ni več obstajal. Ne glede na to, kdaj je lastništvo pridobila, se je bila de facto lastnica in se je tako tudi obnašala. V nepremičnino je vlagala, plačevala je davek. Njeno izpoved je sodišče štelo za iskreno, a je spregledalo motiv za tožbo - izpovedala je, da se je za tožbo odločila, ko je zaradi bolezni prišlo do zmanjšanja družinskih prihodkov. Iz tega se da sklepati, da je bil ustni dogovor o brezplačni uporabi stanovanja sklenjen, saj bi sicer zahtevo za sklenitev najemne pogodbe podala že prej. To pa ni razlog za enostranski odstop od pogodbe. Nesprejemljivo je zvenela tudi njena izpoved v delu, ko je razložila razlog za zahtevo, da toženec podpiše izročilno pogodbo in zakaj je nasprotovala vknjižbi dosmrtne brezplačne služnosti v korist matere.

4. Tožnica je na pritožbo odgovorila. Večino pritožbenih navedb označuje za nerelevantne. Glede novo predloženih dokazov ugovarja prekluzijo. Toženca nista izkazala, da jih brez svoje krivde nista mogla predložiti pravočasno. Tudi če bi listine izkazovale, da je imela A. A. dosmrtno upravičenje brezplačne rabe stanovanje, gre za osebno služnost, ki ni prenosljiva (247. čl. SPZ3). Način delitve skupnega premoženja med A. A. ni izkazan, saj gre v dopisu odv. C. C. le za predlog, ki nikoli ni bil sprejet in realiziran. Opozarja na navedbo tožencev, da zatrjevanega dogovora ne moreta dokazati, kar je posledica dejstva, da nikoli ni bil sklenjen. Neutemeljena je navedba, da je bila A. A. delno odvzeta poslovna sposobnost, saj je bila postavljena pod skrbništvo. To dejstvo je tudi sicer nerelevantno. Pritrjujeta razlogom za zavrnitev dokaznih predlogov tožencev. Tudi dogovori z A. A. za to zadevo niso relevantni. Toženca nista trdila, da bi z B. A. sklenila dogovor, da lahko v nepremičnini ostaneta tudi, ko lastnica postane tožnica. Pa tudi če bi obstajal, ga je tožnica preklicala. Tudi v ostalem pritrjujeta razlogom sodišča prve stopnje.

5. Pritožba je utemeljena.

6. Pritožbeno sodišče uvodoma ugotavlja, da odločitev, s katero sta bili dopuščeni dve spremembi tožbe ter odločitev, s katero je sodišče prve stopnje zavrnilo del zahtevka za plačilo uporabnine, v pritožbenem postopku nista izpodbijani in sta pravnomočni.

7. Tožbenemu zahtevku tožnice za izpraznitev in izročitev nepremičnine ter plačilo uporabnine sta toženca nasprotovala s trditvami, da stanovanje uporabljata na podlagi ustnega dogovora, ki je bil sklenjen v letu 2016 med tožnico, tožencema in A. A., ki je do odhoda v DSO v marcu 2017, stanovanje uporabljala. Dogovor naj bi bil sklenjen z vednostjo takratnega lastnika hiše B. A. in njegovim molče danim soglasjem. Toženca naj bi po tem dogovoru imela pravico brezplačno uporabljati stanovanje za čas do izgradnje svoje hiše, sta pa dolžna plačevati polovico stroškov. Navajala sta še, da sta na zahtevo tožnice na nepremičnini izvedla določena dela in stanovanje opremila. Dogovorjeno je bilo, da vlaganj ob izselitvi ne bosta uveljavljala, saj naj bi predstavljala kompenzacijo za brezplačno uporabo, predčasno pa bi se izselila, če bi se A. A. želela vrniti domov.4

8. Iz razlogov izpodbijane odločbe izhaja, da se sodišče prve stopnje z vprašanjem, ali je bil zatrjevani dogovor res sklenjen in kakšna je bila njegova vsebina (ter pravna narava), ni ukvarjalo. Ker je bil v času, ko naj bi bil dogovor sklenjen, lastnik nepremičnine A. A. in ne tožnica, je kot ključno štelo vprašanje njegove volje in zaključilo, da ni pravno pomembno, kaj naj bi se prvi toženec v času očetovega lastništva dogovarjal s tožnico in materjo. Po presoji sodišča prve stopnje bi bil lahko dogovor pravno pomemben le, če bi toženca trdila, da je bilo z njim dogovorjeno, da lahko brez plačila ostaneta v nepremičnini tudi, če (ko) lastnica postane tožnica. Tega pa nista trdila. Vse navedbe o dogovoru s sestro in materjo je štelo za nepotrebne (glej razloge v tč. 22. in 23). V nadaljevanju je zaključilo, da sta toženca imela do prenosa lastninske pravice na tožnico stanovanje v prekarni rabi od očeta, tega pa je tožnica preklicala, ko jima je sporočila, da z njunim brezplačnim bivanjem ne soglaša. Na toženca pravice do začasne brezplačne rabe stanovanja ni mogla prenesti niti A. A., saj ni bila lastnica nepremičnine in je tudi sama imela le prekarij.

9. Čeprav sodišče prve stopnje tega ni zapisalo, je iz povzetih razlogov mogoče zaključiti, da je štelo, da zatrjevani dogovor, tudi, če je bil sklenjen, tožnice ne zavezuje, saj v času sklepanja še ni bila lastnica spornega stanovanja. Tako stališče pa je, kot bo pojasnjeno v nadaljevanju, materialnopravno zmotno.

10. Za veljavnost dogovora, kot ga zatrjujeta toženca, namreč ni potrebno, da bi imela tožnica na predmetu uporabe lastninsko pravico. Zatrjevan dogovor je obligacijski pravni posel, v katerem nastanejo pravice in obveznosti med pogodbenima strankama. Ob upoštevanju zatrjevane vsebine dogovora,5 je bila dolžnost tožnice (in A. A.) omejena na to, da tožencema omogoči brezplačno rabo stanovanja, pri čemer je tako rabo dolžna zagotavljati do izgradnje hiše obeh tožencev (razen, če bi A. A. stanovanje želela ponovno sama uporabljati). OZ ne določa, da bi tak dogovor lahko sklenil le lastnik nepremičnine in tudi ni prepovedan.6 Da je tako stališče pravilno, potrjuje tudi ureditev, ki sicer velja za zakupno (najemno) pogodbo, pri čemer je sodna praksa v zvezi s to pogodbo že večkrat potrdila, da lastništvo stvari, dane v najem (zakup), ni predpostavka za veljavnost pogodbe.7 Čeprav gre za drugo vrsto pogodbe, pritožbeno sodišče izpostavlja še določilo 440. čl. OZ, ki se nanaša na kupno pogodbo in določa, da prodaja tuje stvari veže pogodbenika, pravico do odstopa od pogodbe pa pod določenimi pogoji daje le kupcu. Če tako velja za kupno pogodbo, katere predmet je prenos lastninske pravice, ni nobenega razloga, da to ne bi veljalo za tip pogodbe, katere predmet je „le“ brezplačna raba. Tožnico je torej dogovor, če je bil sklenjen, zavezoval že v času, ko je bil lastnik nepremičnine njen oče, zavezuje pa jo tudi sedaj, ko je njena lastnica sama.

11. Ker sodišče prve stopnje zaradi zmotnega materialnopravnega stališče obstoja zatrjevanega dogovora in njegove vsebine ni ugotavljalo, je dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno (340. čl. ZPP), odločitev, da morata toženca stanovanje izprazniti, ga izročiti tožnici in plačati uporabnino, pa je vsaj preuranjena. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo, na podlagi 355. čl. ZPP odločitev v izpodbijanem delu razveljavilo in zadevo vrača sodišču prve stopnje v novo sojenje. Za razveljavitev se je odločilo, ker gre pri vprašanju obstoja veljavnega dogovora in njegove vsebine za sklop dejstev, ki jih sodišče prve stopnje doslej ni ugotavljalo. Če bi to prvič storilo pritožbeno sodišče, bi s tem poseglo v pravico strank do pritožbe. Razveljavitev tudi ne bo povzročila hujše kršitve strankine pravice do sojenja v razumnem roku, saj je sodišče prve stopnje večji del dokazov že izvedlo in bo tako lahko o zadevi hitro ponovno odločilo. Glede na razlog, zaradi katerega je ugodilo pritožbi, opredeljevanje do drugih pritožbenih očitkov v tej fazi postopka ni potrebno (1. odst. 360. čl. ZPP).

12. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje, po tem, ko bo po potrebi dopolnilo dokazni postopek, ugotoviti, ali je bil zatrjevan dogovor res sklenjen in kakšna je njegova vsebina, nato pa o zadevi ponovno odločiti.

13. Ker je pritožbeno sodišče odločitev razveljavilo, je odločitev o pritožbenih stroških pridržalo za končno določbo (3. odst. 165. čl. ZPP).

1 Zakon o pravdnem postopku. 2 Pritožbeno sodišče vsebinsko povezane trditve povzema skupaj in smiselno. 3 Stvarnopravni zakonik. 4 Glej navedbe v odgovoru na tožbo (list. št. 19), prvi pripravljalni vlogi (list. št. 40), prvem naroku (list. št. 45) ter drugi pripravljalni vlogi (list. št. 62). 5 Pritožbeno sodišče poudarja, da se v tej odločbi na noben način ne opredeljuje do vprašanja dokazanosti tega dogovora. 6 Dogovor glede brezplačne uporabe tuje stvari bi sicer lahko bil obremenjen s pravno napako, a to na njegovo veljavnost ne vpliva. 7 Glej odločbe VS RS III Ips 51/2001, III Ips 88/2001, III Ips 50/2003 in III Ips 101/2009.