Jedro

Sodna praksa je že zavzela stališče, da nesoglasje volj glede ureditve davčnega režima in plačila davka ob prodaji nepremičnine lahko predstavlja nesoglasje strank o bistveni sestavini prodajne pogodbe tj. ceni. Takšen strošek namreč, tako kot v konkretnem primeru visoki vzdrževalni stroški, neposredno vpliva na višino prodajne cene.

V poslovni praksi so se v fazi pred sklenitvijo glavne pogodbe razvili določeni instituti, ki jih pozitivno pravo ne ureja, kot je pismo o nameri, sporazum o pogajanjih, punktacija in drugi. Prav tako je institut iz faze pred sklenitvijo glavne pogodbe predpogodba. Ne glede na to, ali sporni zapis predstavlja predpogodbo ali drug institut iz obdobja pogajanj, je bistven zaključek sodišča prve stopnje, da je sporna listina po pravni kvalifikaciji institut iz faze pred sklenitvijo pogodbe, kar pomeni, da v nobenem primeru obveznost toženke na izstavitev zemljiškoknjižne listine še ni nastala.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugovoru toženke zoper sklep o začasni odredbi s 4. 5. 2021 ugodilo, izdano začasno odredbo razveljavilo in predlog za izdajo začasne odredbe zavrnilo (I. točka izreka). Zavrnilo je tudi predlog tožnice za izrek denarne kazni (III. točka izreka) in sklenilo, da bo o stroških ugovornega postopka odločilo s končno odločbo (II. točka izreka).

2. Zoper I. in III. točko izreka sklepa vlaga pritožbo tožnica iz vseh dopustnih pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP).1 Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni, tako da ugovor zavrne in potrdi sklep sodišča prve stopnje ter ugodi predlogu za izrek denarne kazni s 5. 7. 2021, podrejeno pa, da sklep v I. in III. točki izreka razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

3. Pritožnica graja zaključek sodišča, da med strankama ni bila sklenjena zavezujoča prodajna pogodba Stranki sta dosegli soglasje o bistvenih sestavinah pravnega posla in zgolj dejstvo, da sta imeli v mislih sestavo dodatne izvedbene pogodbe, ne utemeljuje sklepa, da je bila sklenjena predpogodba. Kupec in prodajalec lahko namreč za nepremičnino skleneta prodajno pogodbo, ki ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila, kasneje pa to dodatno uredita s posebno pogodbo, ki predstavlja realizacijo prodajne pogodbe (VSL I Cp 707/2007 in VSL I Cp 948/2019). Ob podpisu sta bili stranki usklajeni že o večini stranskih točk, kar je razvidno iz izmenjave osnutkov. Sodišče prve stopnje meša pojma nastanek obveznosti iz zavezovalnega pravnega posla in dospelost te obveznosti. Obveznost plačila prvega obroka iz zavezovalnega posla še ni dospela, medtem ko sta že nastali vzajemni dajatvi obveznosti plačila kupnine in izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila. Napačen je tudi zaključek, da je obveznost prenosa lastninske pravice nastala že s podpisom pogodbe, obveznost plačila kupnine pa naj bi nastala šele naknadno. Za obe stranki sta s sklenitvijo pogodbe nastali vzajemni obveznosti, zato ni razumljiv očitek o neenaki obravnavi. Potrebno je tudi upoštevati, da je sporno listino zapisala odvetnica kot pravna strokovnjakinja in je ni pomotoma imenovala prodajna pogodba. Na pravno naravo pogodbe kaže tudi zapis o nakupu nepremičnine.

4. Ker nobena od strank ni zatrjevala, da naj bi bila s sporno listino sklenjena predpogodba, gre za sklep presenečenja. Sodišče prve stopnje bi moralo stranki opozoriti na možnost uporabe pravne norme in izvesti narok, na katerem bi se o tem lahko izjavili. Ne glede na pravno kvalifikacijo sporne listine predlog za izdajo začasne odredbe zasleduje isti cilj - preprečitev vknjižbe tretjemu in razpolaganje z nepremičninami v zaznamovanem vrstnem redu. Tudi če bi bila pravilna presoja sodišča prve stopnje o sklenjeni predpogodbi, je terjatev na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila verjetno izkazana, saj bi tožnica iz naslova predpogodbe imela pravico zahtevati sklenitev glavne pogodbe, ki bi vsebovala zemljiškoknjižno dovolilo. Končni učinek bi bil enak. Ker je bilo podano soglasje o bistvenih sestavinah in predpogodba ni pogoj za sklenitev glavne pogodbe, pri čemer ni relevantno, ali je napisana na roko ali natisnjena, je odločitev sodišča o sklenitvi predpogodbe arbitrarna.

5. Izkazana je tudi nevarnost, da bo kasnejša uveljavitev terjatve onemogočena, saj je toženka kljub prepovedi 17. 5. 2021 pri notarki vložila predlog za vpis povečanja osnovnega kapitala s stvarnim vložkom, spremembo akta o ustanovitvi in predlog za vknjižbo lastninske pravice v zaznamovanem vrstnem redu pri solastniškem deležu toženke do 1/2 celote spornih nepremičnin. Predlog za vpis povečanja osnovnega kapitala je registrsko sodišče zavrnilo, s predlogom za vknjižbo lastninske pravice v zaznamovanem vrstnem redu pa je toženka uspela. S svojimi ravnanji je tako želela preko svoje družbe izigrati izvršljivo začasno odredbo in doseči ne samo vpis lastninske pravice v korist A. d. o. o., ampak tudi vpis spremembe v sodni register. Če bi obveljalo stališče v izpodbijanem sklepu, toženka ne bi bila več zavezana spoštovati dogovorjenih pogodbenih obveznosti, tožnica pa ne bi imela nobenega učinkovitega pravnega varstva za prenos nepremičnin po prodajni pogodbi. Zato je napačna tudi odločitev o zavrnitvi izreka denarne kazni. Ko je bilo dejanje toženke storjeno, je bilo protipravno ne glede na kasnejšo razveljavitev sklepa. Tožnica zato vztraja pri predlogu, da sodišče toženko zaradi kršitve začasne odredbe denarno kaznuje.

6. Toženka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

7. Pritožba ni utemeljena.

8. Tožnik je zaradi zavarovanja terjatve na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila predlagal izdajo začasne odredbe, s katero bi se toženki prepovedalo razpolaganje in obremenjevanje nepremičnin, ki naj bi bile predmet kupoprodajne pogodbe. Sodišče prve stopnje je s sklepom s 4. 5. 2021 predlogu za izdajo začasne odredbe ugodilo, po vloženem ugovoru pa je z izpodbijanim sklepom prvotni sklep razveljavilo in predlog za izdajo začasne odredbe zavrnilo. Zaključilo je, da tožnik verjetnosti terjatve na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila ni izkazal. Temu stališču pritožbeno sodišče pritrjuje.

9. Za izdajo konkretne začasne odredbe je bistvena presoja, ali je na podlagi zapisa s 30. 3. 2021, imenovanega prodajna pogodba, ali morebiti drugega dogovora strank nastala obveznost toženke, da izstavi zemljiškoknjižno dovolilo. Osrednja pritožbena trditev, da sta pravdni stranki dosegli soglasje o vseh bistvenih sestavinah in sporni zapis predstavlja veljavni zavezovalni pravni posel v obliki prodajne pogodbe za nepremičnino, ki ji bo sledila le še izvedbena pogodba z zemljiškoknjižnim dovolilom, je v nasprotju s tem, kar sta stranki trdili v tem postopku, zapisom spornega besedila in predloženimi dokazi. Toženka je namreč v ugovoru zoper izdano začasno odredbo izpostavila nesoglasja pravdnih strank o tem, kdo bo nosil stroške investicijskih ali izrednih vlaganj v času od podpisa pogodbe do prenosa lastništva na kupca, kar pri predmetni nepremičnini, ki je v naravi tovarniška hala z visokimi vzdrževalnimi stroški, predstavlja znesek, ki bi neposredno zmanjševal višino kupnine oziroma vrednost, ki bi jo ob prodanih nepremičninah prejela toženka. Sodna praksa je že zavzela stališče, da nesoglasje volj glede ureditve davčnega režima in plačila davka ob prodaji nepremičnine lahko predstavlja nesoglasje strank o bistveni sestavini prodajne pogodbe tj. ceni.2 Takšen strošek namreč, tako kot v konkretnem primeru visoki vzdrževalni stroški, neposredno vpliva na višino prodajne cene. Ker sta stranki po podpisu dogovora s 30. 3. 2021 še izmenjevali korespondenco z osnutki prodajne pogodbe (priloga B2 - B7) in se dogovarjali, kdo bo nosil stroške javnih dajatev in bremen ter vzdrževalne stroške in do kdaj, kot tudi o času plačila posameznih obrokov kupnine, ki sta ga šteli kot bistveno sestavino pogodbe, je torej verjetnejši zaključek, da sporni zapis ni predstavljal prodajne pogodbe kot zavezovalnega pravnega posla, temveč sta stranki z njim izrazili namen, da bosta prodajno pogodbo sklenili, ko uredita še neusklajena vprašanja glede medsebojnih pravic in obveznosti. Na to kaže tudi ravnanje tožnika, ki kljub zapisu v spornem besedilu, da bo del kupnine poravnal takoj po podpisu pogodbe, tega ni storil. 10. V obravnavani zadevi sta stranki podpisali pisni dokument, ki sta ga poimenovali prodajna pogodba. Zgolj naziv pogodbe ne določa njene vsebine, ne glede na to, kdo jo sestavlja. V poslovni praksi so se v fazi pred sklenitvijo glavne pogodbe razvili določeni instituti, ki jih pozitivno pravo ne ureja, kot je pismo o nameri, sporazum o pogajanjih, punktacija in drugi. Prav tako je institut iz faze pred sklenitvijo glavne pogodbe predpogodba, ki jo ureja 33. člen OZ. Ne glede na to, ali sporni zapis predstavlja predpogodbo ali drug institut iz obdobja pogajanj, je bistven zaključek sodišča prve stopnje, da je sporna listina po pravni kvalifikaciji institut iz faze pred sklenitvijo pogodbe, kar pomeni, da v nobenem primeru obveznost toženke na izstavitev zemljiškoknjižne listine še ni nastala. Posledično tudi ni podan pogoj verjetnosti nastanka terjatve.

11. Ne drži pritožbena navedba, da je verjetnost nastanka terjatve izkazana, četudi bi pravdni stranki s spornim zapisom sklenili predpogodbo. Kljub možnosti tožnika, da ob pogojih, ki jih določa ZPP, do konca glavne obravnave spremeni tožbo, v primeru sklenjene predpogodbe s tožbenim zahtevkom na sklenitev glavne pogodbe verjetno ne bi bil uspešen. Skladno s petim odstavkom 33. člena OZ bi tak zahtevek namreč moral vložiti v 6 mesecih od dneva, ko bi se morala skleniti glavna pogodba, šele potem pa bi lahko zahteval izstavitev zemljiškoknjižne listine. Iz vsebine spornega zapisa izhaja, da sta pravdni stranki imeli namen skleniti glavno pogodbo do 1. 5. 2021, kar pomeni, da je 6 mesečni rok za zahtevek na sklenitev glavne pogodbe že potekel. Poleg tega pogodbeni stranki nista dosegli dogovora o bistvenih sestavinah pogodbe, niti o stranskih točkah, ki jih toženka subjektivno šteje kot bistvene sestavine, zato sodišče ob podani zahtevi na sklenitev pogodbe njene vsebine ne bi moglo določiti.

12. V zvezi s presojo konkretnega pravnega razmerja med strankama sodišče prve stopnje ni napačno uporabilo pravnih pojmov nastanka obveznosti in dospelosti obveznosti, ampak je pravilno ugotovilo, da na podlagi spornega zapisa še nista nastali obveznost tožnika plačati kupnino in obveznost toženke izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo.

13. Pravne podlage strankam ni treba navesti in tudi če jo navedejo, sodišče nanjo ni vezano (3. odstavek 180. člena ZPP). Sodišče prve stopnje o pravni podlagi ni bilo dolžno predhodno obveščati strank, saj sta bili obe seznanjeni s trditvami in ugovori nasprotne stranke, zato v tem delu ne gre za sklep presenečenja. Ker se o izdaji začasne odredbe odloča na podlagi dokaznega standarda verjetnosti, je bilo v konkretnem primeru zaslišanje pravdnih strank na naroku nepotrebno. Sodišče je namreč o verjetnosti terjatve lahko odločilo že na podlagi preostalih dokazov, kar vse je zadostno pojasnilo v 19. točki izpodbijanega sklepa. Pravica do izjave strankama ni bila kršena, prav tako ni bila prekoračena trditvena podlaga. Ker glavna obveznost iz prodajne pogodbe sploh še ni nastala, so v zvezi s tem irelevantne pritožbene navedbe glede sočasnosti izpolnitve vzajemne pogodbe. Izpodbijani sklep ima o odločilnih dejstvih vse potrebne razloge, ki so prepričljivi in jih je moč preizkusiti, pri svoji odločitvi pa sodišče prve stopnje ni uporabilo arbitrarnih kriterijev, saj je okoliščine, ki ne kažejo na sklenitev prodajne pogodbe, pravilno presojalo kot okoliščine, ki verjetno kažejo na sklenitev dogovora v fazi pogajanja strank pred sklenitvijo pogodbe.

14. Sodišče izda začasno odredbo v zavarovanje nedenarne terjatve, če izkaže upnik za verjetno, da terjatev obstoji ali da mu bo terjatev zoper dolžnika nastala (prvi odstavek 272. člena ZIZ). Ker ni podan že prvi potrebni pogoj za izdajo začasne odredbe, so nebistvene pritožbene navedbe glede obstoja pogoja iz prve alineje drugega odstavka 272. člena ZIZ, in sicer nevarnosti, da bo uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena.

15. Pravilna je končno tudi odločitev sodišča prve stopnje, da se predlog za izrek denarne kazni zavrne, saj je odpadla pravna podlaga za njeno izterjavo. Čeprav je bilo ravnanje toženke v času izdane začasne odredbe v nasprotju s sodno prepovedjo, se v primeru, ko prenehajo razlogi za izdano začasno odredbo, skladno z 278. členom ZIZ razveljavijo opravljena dejanja in v tem delu ustavi izvršilni postopek. Posledično se ustavi tudi postopek glede izreka denarne kazni.

16. Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni, prav tako pa niso podani po uradni dolžnosti upoštevani razlogi (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi z 366. členom ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep (2. alineja 365. člen ZPP).

17. Stroški postopka v zvezi z začasno odredbo so del pravdnih stroškov, zato je pritožbeno sodišče odločitev o pritožbenih stroških pridržalo za končno odločbo (četrti odstavek 163. člena ZPP) .

1 Ur. l. RS, št. 26/99 s spremembami in dopolnitvami. 2 Prim. sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 46/2020 z dne 20. 11. 2020.