Jedro

Iz razlogov sodb sodišč prve in druge stopnje je razumeti, da sta pogodbo z dne 19.5.1988 razlagali tako, da izgradnja stavbe do tretje gradbene faze ni bila dogovorjena kot odložni pogoj za prenos pravice uporabe na zemljišču po volji pogodbenih strank, ampak je bila zapisana zaradi uskladitve pravnega posla z ZSZ (povedano drugače: da je bila določba drugega odstavka 2. člena dodana zaradi obida ničnostne sankcije). Po njuni presoji namreč pogodba ni nična zato, ker so bile naknadno razveljavljene tiste določbe Ustave, ki so izključevale lastninsko pravico na stavbnih zemljiščih v mestih in naseljih mestnega značaja (z ustavnim amandmajem XCIX) in določbe 9. do 28. člena ZSZ (z odločbo Ustavnega sodišča U-I 105/919). Ker pogodba ni nična, je po mnenju sodišča prve stopnje pomenila veljaven pravni naslov za pridobitev lastninske pravice (s priposestvovanjem). Do tega stališča se pritožbeno sodišče ni opredelilo, ker je posest A.-jevih ovrednotilo kot nedobroverno. Nedobroverna pa je bila, meni, ker sta obe pogodbeni stranki vedeli, da je zakonski pogoj za pridobitev lastninske pravice izgradnja stavbe do zaključene tretje gradbene faze. Ti razlogi izpodbijane sodbe so nejasni.

Izrek

I. Reviziji se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču druge stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno sodbo.

Obrazložitev

**Trditve tožnice**

1. Tožnica je trdila, da sta leta 1988 s tedanjim zakoncem B. A. kot skupno premoženje pridobila nezazidano stavbno zemljišče v k.o. D. na podlagi pogodbe o prodaji oziroma pogodbe o ureditvi premoženjsko-pravnega stanja in investiranja v nepremičnino, ki jo je B. A. sklenil z C. C. Ker je imela imenovana na zemljišču pravico uporabe in zaradi omejitev iz Zakona o stavbnih zemljiščih (v nadaljevanju ZSZ), z njim ni mogla samostojno razpolagati, pač pa le skupaj z na njem vsaj do tretje gradbene faze zgrajeno stavbo, je C. C. kupca pooblastila za pridobitev lokacijskega in gradbenega dovoljenja in mu dovolila gradnjo na njegove stroške ter se mu ob izgradnji do tretje gradbene faze zavezala izdati zemljiškoknjižno dovoljenje za vpis lastninske pravice na zgradbi v njegovo korist. Tožnica in njen mož sta plačala 18.000.000 takratnih din kupnine, pridobila za gradnjo potrebna dovoljenja in soglasja, plačala v zvezi s tem nastale stroške in stroške asfaltiranja in imela zemljišče vseskozi v posesti v prepričanju, da je njuna last. Nista pa zgradila hiše in se vpisala v zemljiško knjigo. Po smrti C. C. je bil leta 2008 kot lastnik vpisan njen nečak, toženec G. G., ki je leta 2010 zemljišče prodal E. E. in F. E. za 100.000 EUR. Tožnici in njenemu možu lastninske pravice ni priznal, češ da je pogodba, sklenjena z C. C., ponarejena. Po razvezi zakonske zveze tožnice in B. A. je bila leta 2010 sklenjena sodna poravnava o delitvi skupnega premoženja in sporna nepremičnina je z njo pripadla tožnici. Tožnica je zato zahtevala, da ji mora toženec plačati 100.000 EUR, saj jo je za ta znesek s prodajo nepremičnine, ki sta jo z možem priposestvovala in jo je ob delitvi skupnega premoženja sama prejela v izključno last, oškodoval. **Odločitev sodišč prve in druge stopnje**

2. Sodišče prve stopnje je odločilo, da je toženec dolžan tožnici plačati 100.000 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 8. 2011 do plačila; višji obrestni zahtevek je zavrnilo. Ugotovilo je pristnost pogodbe, sklenjene med C. in B. A. ter dobrovernost in zakonitost posesti pridobiteljev in presodilo, da je z uveljavitvijo Ustave v letu 1991, ki je odpravila družbeno lastnino, pričela teči priposestvovalna doba, ki se je iztekla leta 2001 ali najpozneje 23. 4. 2002, če bi šteli, da je tekla od odločbe Ustavnega sodišča z dne 23. 4. 1991 o razveljavitvi ravno tistih določb ZKZ (9. do 28. člena), ki so omejevale prenos lastninske pravice na nepremičnini pred izgradnjo stavbe do tretje gradbene faze. Zato je po njegovem mnenju pogodba, ki sta jo sklenila C. in B. A., veljaven pravni naslov za pridobitev lastninske pravice (ni nična). Toženec je bil ob prodaji zemljišča nedobroveren.

3. Sodišče druge stopnje je sodbo prvostopenjskega sodišča spremenilo in tožničin zahtevek v celoti zavrnilo. Soglašalo je, da pogodba ni nična (pri tem se je oprlo na Amandma XCIX k Ustavi RS1 in pravno mnenje Vrhovnega sodišča v zvezi s prometom z nezazidanimi stavbnimi zemljišči po razveljavitvi 9. do 28. člena ZSZ2). Pač pa po njegovi presoji A.-jeva nista bila dobroverna posestnika: vedela sta, da je bilo tedaj zemljišče v družbeni lastnini in da zato lastninske pravice na njem ne moreta pridobiti, v pogodbi pa je bilo izrecno določeno, da do izgradnje stavbe do tretje gradbene faze "ne bo pridobil listine, s katero bo lahko postal lastnik." **Revizija tožnice**

4. Sodbo sodišča druge stopnje tožnica izpodbija z revizijo iz revizijskih razlogov bistvene kršitve procesnih pravil in zmotne uporabe materialnega prava ter predlaga njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču druge stopnje v novo sojenje. Iz obširnih revizijskih navedb Vrhovno sodišče povzema, da v okviru prvega od uveljavljanih revizijskih razlogov tožnica zatrjuje procesni kršitvi iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). V zvezi z njima navaja, da je pritožbeno sodišče ugotovilo, da pogodba zaradi razveljavitve ZSZ ni nična, nato pa je sklepalo o nedobrovernosti A.- jevih na podlagi njunega zavedanja, da prenosa lastninske pravice pred izgradnjo do tretje gradbene faze ne bo, pri čemer je to sklepanje temeljilo prav na določbi 21. člena ZSZ, ki jo je Ustavno sodišče razveljavilo. Sodbe se zato ne da preizkusiti, nima razlogov o odločilnih dejstvih, navedeni razlogi pa so nejasni in si med seboj nasprotujejo. Nadaljuje, da v času sklenitve pogodbe B. A. ni mogel vedeti, da hiše ne bo gradil, saj je po sklenitvi pogodbe plačal kupnino in komunalne prispevke, uredil dostop do ceste in kanalizacijo ter asfalt ter pridobil gradbeno dovoljenje, nato pa je izgubil službo in je zaradi pomanjkanja sredstev gradnja izostala. Zato je nepojasnjen sklep sodišča, da naj bi bil ob sklenitvi pogodbe v slabi veri. O odločilnih dejstvih je nasprotje med razlogi sodbe in listinami v spisu. Ker je po presoji prvostopenjskega sodišča pogodba veljavna, po izpodbijani sodbi pa A.-jeva nista postala lastnika in je toženec leta 2010 sporno zemljišče prodal dobrovernima kupcema E., bi morala biti tožnici prisojena odškodnina na podlagi drugega odstavka 3. člena pogodbe z dne 19. 5. 1988, v katerem je bilo določeno, da se C. C. zavezuje B. A. plačati polno odškodnino, če iz kakršnih razlogov ne bi prišlo do prenosa zemljišča in vknjižbe v zemljiški knjigi. Sodišče je to zavrnilo in s tem zagrešilo kršitev iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Ker ni presojalo dobrovernosti in zakonitosti posesti A.-jevih od sklenitve pogodbe in posledičnega nastopa priposestvovanja še v času veljavnosti Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR), je sodišče kršilo materialno pravo, zaradi izostanka te presoje v izpodbijani sodbi ni razlogov o odločilnih dejstvih, razlogi, ki so navedeni, pa si med seboj nasprotujejo, s čemer so bila kršena tudi procesna pravila. Ker je po presoji prvostopenjskega sodišča pogodba veljavna, po izpodbijani sodbi pa A.-jeva nista postala lastnika in je toženec leta 2010 sporno zemljišče prodal dobrovernima kupcema E., bi morala biti tožnici prisojena odškodnina na podlagi drugega odstavka 3. člena pogodbe z dne 19. 5. 1988, v katerem je bilo določeno, da se C. C. zavezuje B. A. plačati polno odškodnino, če iz kakršnih razlogov ne bi prišlo do prenosa zemljišča in vknjižbe v zemljiški knjigi. Sodišče je to zavrnilo in s tem zagrešilo kršitev iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. V okviru revizijskega razloga zmotne uporabe materialnega prava tožnica opozarja, da sta bila C. C. in B. A. soglasna, da B. A. s plačilom 18.000.000 din zemljišče kupi; določba drugega odstavka 2. člena je bila v pogodbo dodana zgolj zato, ker prenos lastninske pravice v zemljiški knjigi ni bil mogoč. Če tedaj ne bi bilo ovir iz ZSZ, bi bila pogodba sklenjena brez navedene določbe. Intencija pogodbenih strank ni bila pogojevati uspešnosti prenosa nepremičnine z izgradnjo stavbe do tretje gradbene faze, marveč pogodbo uskladiti s tedaj veljavnim režimom prometa nepremičnin v družbeni lasti. Zato bi moralo sodišče opraviti ustavno konformno razlago sporne pogodbe in presoditi, ali je določba drugega odstavka 2. člena pogodbe navidezna ter zato po določbi prvega odstavka 66. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR) nima učinka med pogodbenimi strankami. Presoja o tožničini nedobrovernosti je materialnopravno zmotna. Dobrovernost posesti je po sodni praksi (II Ips 9/2009 in I Cp 15/2010) subjektiven odnos do stvari, zato je pomembna le percepcija tožnice do nepremičnine, ne pa podlaga posesti. Če tožnica ne bi bila dobroverna, ne bi sprejela sporne nepremičnine s sodno poravnavo ob delitvi skupnega premoženja s B. A.. Sodišče bi moralo po načelu iura novit curia zahtevek presojati po vseh podlagah, kot na primer po 116. členu3 in po 190. členu OZ.4 Tožnica je navedla vso potrebno trditveno podlago. Upoštevati bi moralo, da je imela tožnica na podlagi pogodbe iz leta 1988 pravico graditi kadarkoli do prodaje zemljišča dobrovernima E. in od toženca kot pravnega naslednika C. C. zahtevati izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Rok za dokončanje gradnje namreč ni bil pogodbeno določen.

**Odločitev o reviziji**

5. Revizija je utemeljena.

6. V času sklenitve sporne pogodbe 19.5.1988 je bila C. C. imetnica pravice uporabe obravnavanega zemljišča, ki je bilo v družbeni lastnini in je nesporno imelo status nezazidanega stavbnega zemljišča. 7. Promet z stavbnimi zemljišči je tedaj urejal ZSZ. Ta je promet z nezazidanimi stavbnimi zemljišči v družbeni lastnini omejeval personalno, na krog imetniku pravice uporabe najbližjih oseb (prvi odstavek 21. člena5), po pričetku gradnje pa objektivno, tako, da ga je vezal na promet lastninske pravice na stavbi, promet s stavbo pa je pogojeval z izgradnjo najmanj do tretje gradbene faze.6 Pravni posli, sklenjeni v nasprotju z navedenimi omejitvami, so bili nični (tretji odstavek 21. člena ZSZ7).

8. Iz razlogov sodb sodišč prve in druge stopnje je razumeti, da sta pogodbo z dne 19.5.1988 razlagali prav tako, kot revidentka meni, da bi jo morali: da namreč izgradnja stavbe do tretje gradbene faze ni bila dogovorjena kot odložni pogoj za prenos pravice uporabe na zemljišču po volji pogodbenih strank, ampak je bila zapisana zaradi uskladitve pravnega posla z ZSZ8 (povedano drugače: da je bila določba drugega odstavka 2. člena dodana zaradi obida ničnostne sankcije). Po njuni presoji namreč pogodba ni nična zato, ker so bile naknadno razveljavljene tiste določbe Ustave, ki so izključevale lastninsko pravico na stavbnih zemljiščih v mestih in naseljih mestnega značaja (z ustavnim amandmajem XCIX) in določbe 9. do 28. člena ZSZ (z odločbo Ustavnega sodišča U-I 105/919). Ker pogodba ni nična, je po mnenju sodišča prve stopnje pomenila veljaven pravni naslov za pridobitev lastninske pravice (s priposestvovanjem). Do tega stališča se pritožbeno sodišče ni opredelilo, ker je posest A.-jevih ovrednotilo kot nedobroverno. Nedobroverna pa je bila, meni, ker sta obe pogodbeni stranki vedeli, da je zakonski pogoj za pridobitev lastninske pravice izgradnja stavbe do zaključene tretje gradbene faze. Ti razlogi izpodbijane sodbe so nejasni: zakonske omejitve za prenos pravic na zemljišču sicer ni bilo (več), a prav zaradi te omejitve A.-jeva nista mogla biti v dobri veri. Zagrešena je bila procesna kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.10

9. Sicer pa po presoji Vrhovnega sodišča pogodba ni bila nična. V njej so bile, čeprav ne po volji strank, ampak zaradi spoštovanja zakona, upoštevane omejitve pri prometu z zemljiščem. Tudi, če zakon v relevantnem delu ne bi bil razveljavljen, bi lahko prišlo do prehoda pravice uporabe, a ne prej, kot ob izgradnji stavbe do tretje gradbene faze.

10. Po razveljavitvi 9. do 28. člena ZSZ preprek za pogodbeni prenos pravice uporabe na nezazidanem stavbnem zemljišču ni bilo več.11 Pogodba o prenosu pravice uporabe je ostala v veljavi, le da prehod ni bil več pogojen z gradnjo. V tem je pomen ugotovitve, da izgradnja do tretje gradbene faze ni bila dogovorjena kot odložni pogoj, pač pa je postala del pogodbene vsebine izključno zaradi podreditve pravnega posla zakonskim omejitvam. Če bi bil dogovorjen odložni pogoj, razveljavitev prej navedenih določb zakona ne bi bila relevantna (pogoj bi bil ne glede na "sprostitev prometa" izpolnjen šele ob izgradnji do tretje gradbene faze).

11. Toda zemljišča, glede katerih so prenehale veljati obravnavane omejitve, so še vedno ostala v družbeni lastnini.12 Kot taka so bila izvzeta iz priposestvovanja do prehoda v zasebno lastnino, zato revidentka neutemeljeno ponavlja, da je dobroverna posest tekla od sklenitve pogodbe 19.5.1988 in da je lastninsko pravico priposestvovala po poteku 10 let po drugem odstavku 28. člena ZTLR. Prav pa ima, da bi lahko vse do sporne prodaje nepremičnine E.-jevima zahtevala (sama oziroma prej tudi B. A.) izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Zaradi retroaktivnega učinka razveljavitve 9. do 28. člena ZSZ, ki je odpravila oviro za takojšen prenos pravice uporabe, je bilo mogoče na podlagi ustavne odločbe že v letu 1991 zahtevati izstavitev listine, sposobne za zemljiškoknjižni prenos pravice uporabe spornega, tedaj še družbenega, zemljišča. Iz tega razloga (in ne zato, ker bi do prodaje E.-jevima lahko sama gradila, kot tožnica poudarja v reviziji) bi ga lahko zahtevala tudi tožnica oziroma njen pravni prednik.

12. Opustitev take zahteve pa ne more biti odločilna. Nezazidana stavbna zemljišča so se namreč lastninila po Zakonu o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju ZLNDL), ki je bil uveljavljen v letu 1997. Po določbi prvega odstavka 2. člena tega zakona so postala lastnina fizičnih oseb, ki so imele na njih pravico uporabe. Če so imele te osebe pravico uporabe vpisano v zemljiško knjigo, se je po določbi tretjega odstavka istega člena zakona lastninska pravica nanje vpisala po uradni dolžnosti. A po ustaljeni in povsem enotni sodni praksi vpis pravice uporabe ni bil konstitutivne narave: veljavno se je lahko prenašala tudi zunajknjižno (celo z ustnim, a realiziranim pravnim poslom).13 Zemljiškoknjižni podatki pogosto niso izkazovali resničnega nosilca te pravice. Ugotovitev imetnika pravice uporabe že zato ni mogla biti omejena le na podatke zemljiške knjige, pač pa je terjala večjo skrbnost: vsaj še ugotovitev posestnika, in v primerih, ko nepremičnine ni imel v posesti v zemljiško knjigo vpisan imetnik pravice uporabe, tudi ugotovitev, ali njegova posest temelji na zunajknjižno pridobljeni pravici uporabe.14 Le tak imetnik pravice uporabe je po ZLNDL postal lastnik. Toda te podlage za rešitev predhodnega vprašanja (ali je bila lastnica nepremičnine, ki jo je toženec prodal), tožnica ni uveljavljala (izrecno se je omejila na priposestvovanje), sodišči prve in druge stopnje pa je po uradni dolžnosti nista preizkusili.

13. Je pa lastninjenje sporne nepremičnine pomembno tudi za presojo priposestvovanja: z uveljavitvijo ZLNDL je namreč lahko pričelo teči priposestvovanje. Materialna predpostavka zanj je po določbi drugega odstavka 43. člena SPZ, ki ga je treba uporabiti skladno s prehodno določbo 269. člena, desetletna lastniška posest, ki mora biti dobroverna. Razlogi izpodbijane sodbe o dobrovernost posesti pa so, kot je pojasnjeno v zaključku 8. točke obrazložitve tega sklepa, nejasni.

14. Vrhovno sodišče je zato reviziji ugodilo, sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo in mu zadevo vrnilo v novo sojenje (prvi odstavek 379. člena ZPP).

15. Odločitev o stroških revizijskega postopka je Vrhovno sodišče skladno z določbo tretjega odstavka 165. člena ZPP pridržalo za končno odločbo.

1 Uradni list RS 7/91. 2 Poročilo VSRS št. 1/93. 3 Nezmožnost izpolnitve, za katero ne odgovarja nobena stranka. 4 Obogatitev brez pravnega temelja. 5 Imetnik pravice uporabe iz 13. člena oziroma upravičenec iz 16. člena tega zakona lahko prenese tako pravico s pravnim poslom le na zakonca, potomce in posvojence ter njihove zakonce, starše in posvojitelje ter njihove zakonce, ti pa te pravice lahko prenesejo samo na svojega zakonca, potomce in posvojence ter njihove zakonce. 6 Kdor uveljavi prednostno pravico uporabe za graditev na zemljišču, sme prenesti s pravnim poslom stavbo, zgrajeno najmanj do tretje gradbene faze, preden preteče rok pet let od dneva, ko mu je bilo izdano gradbeno dovoljenje za stavbo, le na zakonca, potomce in posvojence ter njihove zakonce, starše in posvojitelje ter njihove zakonce. 7 Pogodba, sklenjena v nasprotju z določbami prejšnjih odstavkov tega člena, je nična. 8 Glej 11. točko obrazložitve sodbe sodišča prve: " ... je bila po mnenju sodišča pri pogodbenih strankah podana volja, da B. A. pridobi nepremičnino in postane njen lastnik. Ker takojšen prepis ni bil mogoč, sta sta stranki zapisali pogoj, da ko bo objekt zgrajen do tretje gradbene faze, bo C. C. izstavila zemljiškoknjižno dovolilo za vpis lastninske pravice na stavbi, kajti zemljišče bi še vedno ostalo vpisano kot družbena lastnina... " Sodišče druge stopnje v to ugotovitev ni poseglo, pač pa ji je v 9. točki pritrdilo: "Tudi priča B. A. je povedala, da je bil pomen 2. točke drugega odstavka v tem, da da se v tistem času zemljišča ni dalo prepisati, ker je bilo družbena lastnina (ugotovitve sodišča v 11. točki)." 9 Z odločbo U-I 105/91 je Ustavno sodišče razveljavilo določbe 9. do 28. člena ZSZ in odločilo, da ima odločba pravni učinek po 414. členu ustave iz leta 1974 in učinek po 415. členu na posamične pravne akte, ki so postali dokončni ali pravnomočni po 20/2-1991. 10 Če je pritožbeno sodišče zapis iz drugega odstavka 2. člena pogodbe štelo za odraz volje pogodbenih strank za sklenitev pogodbe o prenosu pravice uporabe zemljišča pod odložnim pogojem (v takem primeru bi bila neizgradnja objekta lahko relevantna za presojo dobre vere pridobitelja), potem je podano nasprotje z njegovimi razlogi iz 9. točke obrazložitve, ki so povzeti v opombi 6. 11 Glej pravno mnenje Občne seje Vrhovnega sodišča z dne 22. In 23.6.1993, Pravna mnenja I/93. 12 Kar je sodišče prve stopnje najprej pravilno zapisalo, nato pa v nadaljevanju spregledalo, ko je štelo, da je priposestvovanje teklo že pred lastninjenjem, češ da od sprejetja Ustave leta 1991 družbene lastnine ni več. 13 Glej odločbe II Ips 1155/2008, II Ips 62/2009, II Ips 785/2009, II Ips 96/2011, II Ips 109/2012, II Ips 126/2013 in druge. 14 Glej sodbo II Ips 109/2012.