Jedro

Za postavitev novega izvedenca je potrebna ocena sodišča, da so v mnenju izvedenca nasprotja ali pomanjkljivosti, ali utemeljen dvom o pravilnosti podanega mnenja, pri čemer se teh pomanjkljivosti ali dvoma ne da odpraviti z novim zaslišanjem izvedenca. Graja neprimerljivosti izbranih nepremičnin ni utemeljena, saj je izkustveno sprejemljivo izvedenčevo izhodišče, da se vzame kot primerljive nepremičnine iz najožjega okolja glede na pomen lokacije za vrednost nepremičnin. Zaradi omejenosti trga nepremičnin, kot ga je pojasnil izvedenec, je utemeljena primerjava tudi časovno nekoliko oddaljenih prodaj in ne povsem enakih nepremičnin.

Izrek

I. Pritožbi se zavrneta in potrdi sklep sodišča prve stopnje.

II. Upnik krije sam svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo upnikov predlog za postavitev novega cenilca (I. točka izreka) in ugotovilo vrednost nepremičnin A k.o. X v višini 265.000,00 EUR, parc. št. B k.o. X v višini 275.000,00 EUR, C k.o. X v višini 138.500,00 EUR, vse last dolžnice do celote (II. točka izreka), pri tem pa odločilo, da je dolžnik dolžan upniku povrniti njegove izvršilne stroške v višini 676,05 EUR, v primeru zamude z zamudnimi obrestmi (III. točka izreka).

2. Upnik v pravočasni pritožbi izpodbija sklep iz vseh pritožbenih razlogov, opredeljenih v prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ). Ne sprejema v tem postopku izdelane cenitve, ker se izvedenec in sodišče prve stopnje nista opredelila do občutnega padanja vrednosti nepremičnin v zadnjih letih, pri tem se ne strinja z izbiro primerljivih nepremičnin in graja mrežo prilagoditev. Upoštevano pa tudi ni, da zemljišče parc. št. C nima urejenega dostopa in je komunalno neopremljeno, kar bi moralo znižati ocenjeno vrednost. Sklicuje se na vrednost, kot izhaja iz evidence GURS. Graja zavrnitev pritegnitve novega izvedenca. Ne soglaša s stališčem sodišča prve stopnje, da se pripomb k cenilnemu poročilu ne vroča nasprotni stranki. Meni, da je upravičen do povrnitve stroškov odvetniške nagrade za vsako vlogo, v kateri je podal pripombe na cenitev, in ne le enkrat za vse skupaj. Predlaga razveljavitev izpodbijanega sklepa in vrnitev zadeve v nov postopek. Priglaša pritožbene stroške.

3. Dolžnika v pravočasni pritožbi izpodbijata sklep iz razloga nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in napačne uporabe materialnega prava. Glede pravilne višine vrednosti nepremičnin se sklicujeta na z njune strani predložene cenitve S. K. z dne 28. 2. 2014. V tem postopku izdelano cenitev v bistvenem grajata iz razloga, neustrezne uporabe metode razvoja zemljišč, ki ne izkazuje projekcije stroškov morebitne parcelacije. Menita, da bi sodišče prve stopnje moralo pritegniti še dodatnega izvedenca, ker samo ne more oceniti strokovnosti v tem postopku pridobljenega izvedenskega mnenja. Predlagata razveljavitev izpodbijanega sklepa. Pritožbenih stroškov ne priglašata.

4. Pritožbi nista utemeljeni.

5. Sodišče druge stopnje soglaša z razlogi sodišča prve stopnje, jih povzema v svojo obrazložitev in le še odgovarja na pritožbene navedbe: Glede upnikove pritožbe:

6. Za postavitev novega izvedenca je potrebna ocena sodišča, da so v mnenju izvedenca nasprotja ali pomanjkljivosti, ali utemeljen dvom o pravilnosti podanega mnenja, pri čemer se teh pomanjkljivosti ali dvoma ne da odpraviti z novim zaslišanjem izvedenca (tretji odstavek 254. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Iz obrazložitve sodišča prve stopnje jasno izhaja, da ni bilo potrebe po postavitvi novega izvedenca, pri čemer je tudi odgovorilo na vse relevantne očitke strank v postopku v zvezi s cenitvijo nepremičnin. Prizadevanje upnika za pritegnitev novega izvedenca ni utemeljeno.

7. Da je izvedenec upošteval padanje vrednosti nepremičnin do dneva cenitve, je izrecno navedel v svojem mnenju (28. str. cenitvenega poročila z dne 10. 1. 2014, 6. str. dopolnitve z dne 14. 2. 2014, 17. str. cenitvenega poročila z dne 5. 3. 2014). Da je bila tovrstna časovna komponenta upoštevana, izhaja tudi iz mreže prilagoditve pri analizi primerljivih prodaj. Drugačno zatrjevanje upnika je neutemeljeno.

8. Graja neprimerljivosti izbranih nepremičnin ni utemeljena, saj je izkustveno sprejemljivo izvedenčevo izhodišče, da se vzame kot primerljive nepremičnine iz najožjega okolja glede na pomen lokacije za vrednost nepremičnin. Sodnik sicer nima strokovnega znanja, vendar mora dokaz oceniti z življenjsko-logičnega vidika. Pri tem ocenjuje prepričljivost izvedenčevih pojasnil. Zaradi omejenosti trga nepremičnin, kot ga je pojasnil izvedenec, je utemeljena primerjava tudi časovno nekoliko oddaljenih prodaj in ne povsem enakih nepremičnin. Pritožbeni očitek, da je edina skupna lastnost primerjanih nepremičnin le okoliščina, da gre za stanovanjsko hišo, ne vzdrži, saj so bile primerjane nepremičnine, na katerih so ob stanovanjskem tudi pomožni objekti.

9. Za prepričljivost izvedenskega mnenja je bistveno, da so bile upoštevane prilagoditve, ki pa niso bile posplošene, ko skuša neutemeljeno prikazati upnik, ampak temeljijo na objektivnih podatkih in merilih (lokacija, velikost, starost, fizične lastnosti, roki in pogoji prodaje, čas od prodaje). V čem konkretno posamezna ocenjena prilagoditev po posameznih merilih ni ustrezna, pa upnik ne podaja pritožbene graje.

10. Pojasnjeno velja tudi za grajo prilagoditve pri uporabi primerjalnega pristopa glede nepremičnine parc. št. C. Le navedba, da gre za močno pretirano vrednost oziroma povečanje vrednosti v višini 50% iz cene 22,40 EUR za m2, ne zadošča. Prvič, ker upnik podajo grajo ocenjene vrednosti nepremičnine izven konteksta vseh treh primerjanih nepremičnin in njihovih prodajnih cen, saj izpostavlja le najcenejšo, drugič, ker konkretizirano ne graja, zakaj vpliv lokacije in drugih objektivnih pojasnjenih okoliščin ne dopuščajo odmika skupaj 40% (upnik zmotno navaja 50%). Izvedenec je določno pojasnil, da se vsa potrebna komunalna infrastruktura nahaja v neposredni bližini ocenjevane nepremičnine, kar je tudi upošteval v svojem mnenju pri cenitvi. Komunalna opremljenost pa je kot okoliščina upoštevana v mreži prilagoditev v okviru fizičnih lastnosti.

11. Sodišče prve stopnje pravilno pojasnjuje, da nepremičnina, ocenjena s strani V. S., ni primerljiva. Kot je pojasnil tudi izvedenec, pritegnjen v obravnavani zadevi, gre za nepremičnino, ki leži v povsem drugem kraju, pri čemer je poudaril pomen časovne oddaljenosti cenitve in revalorizacije, ki ne pomeni tržne vrednosti nepremičnine.

12. Sodišče druge stopnje k razlogom sodišča prve stopnje, zakaj ni upoštevna vrednost iz evidence GURS, nima kaj dodati, zato jih na tem mestu ne ponavlja za zavrnitev pritožbenega vztrajanja pri njeni pomembnosti.

13. Okoliščina potrebe po obnovi (ohranjenost) pojmovno ne izključuje višjega standarda objekta, kot navaja upnik, saj gre za različni kategoriji, zato ne gre za nelogičnost zapisa izvedenca. Upnik pa tudi ne more biti uspešen z golim zatrjevanjem, da večji stanovanjski objekti dosegajo na trgu občutno nižje cene kot hiše do 150 m2. Prvič gre za posplošeno trditev, drugič ne gre za splošno znano dejstvo, ki ga ne bi bilo treba dokazovati, česar upnik ni storil. Da je izvedenec ocenil nepremičnine v času izdelave mnenja izhaja iz podanega mnenja, s tem pa je tudi podana zahteva, da cenitev izkazuje sedanjo tržno vrednost. Drugačno zatrjevanje upnika je neutemeljeno.

14. Upniku ni bila kršena pravica do izjave v zvezi z izvedbo dokaza z izvedencem (8. točka drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), saj je imel možnost, da je glede cenitve podal pripombe, na katere je sodišče prve stopnje nato odgovorilo v obrazložitvi izpodbijanega sklepa. S tem je bila tudi zagotovljena enakost orožij, katere kršitev navaja upnik v pritožbi. Enakost se kaže v tem, da je imel enako možnost podajanja pripomb v postopku kot nasprotna stranka. V čem bi bil njegov položaj drugačen od dolžnikovega pa upnik niti ne pojasnjuje.

Glede pritožbe dolžnikov:

15. Cenitev S. K., kot je že pojasnilo sodišče prve stopnje, temelji na oglaševanih in ne dejanskih cenah izvedenih prodaj, tako ni sprejemljivo za presojo pravilnosti v tem postopku izdelane cenitve, ki upošteva le realizirane prodaje.

16. Graja cenitve parcele št. C je presplošna, saj ne upošteva celovitega pristopa izvedenca, ki ni ocenjeval nepremičnine le na podlagi metode razvoja zemljišča, ampak tudi po metodi primerljivih prodaj, ki ji je pri končni uskladitvi vrednosti dal prednost. Pri tem je izvedenec določno pojasnil, katere vse odhodke (stroške) in v kakšnem obsegu je upošteval pri metodi razvoja zemljišča. Zgolj s posplošenim pritožbenim zatrjevanjem, da je projekcija stroškov izvedena na podlagi predvidevanj, ne pa dejanskih izhodiščnih stroških, ne da bi dolžnika konkretizirano pojasnila, v čem posamezni stroški, kot jih je opredelil izvedenec, niso pravilno ovrednoteni, ne moreta biti uspešna.

17. V zvezi z vlogo sodnika pri oceni izvedenskega mnenja in zakonskimi pogoji za pritegnitev novega izvedenca je sodišče druge stopnje že pojasnilo pri zavrnitvi upnikove pritožbe, zato se na iste razloge sklicuje tudi v zvezi z enako pritožbeno grajo dolžnikov.

Pritožba glede stroškovne odločitve:

18. Sodišče druge stopnje soglaša s stališčem sodišča prve stopnje, oprto na namensko razlago, da je upnik upravičen le do enkratne nagrade za vse vloge, v katerih je podal pripombe zoper cenitev, kot nagrade po tar. št. 3466 Zakona o odvetniški tarifi - ZOdvT). Vsako fazo v izvršilnem postopku, tukaj fazo ugotovitve vrednosti nepremičnin, je treba upoštevati kot celoto, da se ne poruši ravnotežje med nagrado za postopek, do katere je upravičen odvetnik v pravdnem postopku in nagrado v postopku izvršbe.

19. Po pojasnjenem je sodišče druge stopnje, ko tudi ni odkrilo procesnih kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), pritožbi zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

20. Upnik, ki ni uspel s pritožbo, krije sam svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP in prvi odstavek 165. člena v zvezi s 15. členom ZIZ). Odločitev o pritožbenih stroških dolžnikov pa je odpadla, saj ti niso bili priglašeni (prvi odstavek 163. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).