Jedro

Ni sporno, da je tožnik v izjavi o sprejemu ponudbe navedel drugačno ceno od vsebovane v ponudbi. Glede na to je njegov sprejem ponudbe mogoče opredeliti kot zavrnitev ponudbe s predlogom, naj se ponudba spremeni (v smislu prvega odstavka 29. člena OZ), in ker se sprememba nanaša na ceno, je mogoče šteti, da gre za predlog bistveno spremenjene ponudbe (v smislu tretjega odstavka 29. člena OZ), vse to s posledico, da na podlagi tožnikove izjave o sprejemu ponudbe pravni posel ni bil sklenjen.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Stroškovna zahtevka tožnika in strank z interesom A.A., B.B. ter C.C. se zavrneta.

Obrazložitev

1. Upravna enota Novo mesto (v nadaljevanju prvostopenjski organ) je z izpodbijano odločbo odobrila pravni posel, prodajno pogodbo, ki so jo dne 20. 5. 2018 sklenili C.C. kot prodajalka ter A.A. in B.B. kot kupca, katere predmet je nepremičnina s parc. št. 3838 k.o. ... za kupnino 30.000,00 EUR (v 1. točki izreka) ter zavrnila vlogo za odobritev pravnega posla med isto prodajalko ter tožnikom kot kupcem za isto nepremičnino (v 2. točki izreka). Svojo odločitev je prvostopenjski organ utemeljil z ugotovitvijo, da je tožnik v svoji dopolnjeni izjavi o sprejemu ponudbe dne 7. 4. 2018 navedel drugačno ceno (30.010,00 EUR) od ponujene cene (30.000,00 EUR) in da je tako v skladu z 29. členom Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) ponudbo zavrnil in sam dal drugo, bistveno spremenjeno ponudbo, saj se je sprememba nanašala na ceno zemljišča. Pa tudi sicer prodajalka spremenjene ponudbe ni sprejela, o čemer je tožnika in prvostopenjski organ v skladu z drugim odstavkom 29. člena OZ obvestila z dopisom z dne 19. 4. 2018. Organ tožnika glede na to v postopku odobritve pravnega posla ni upošteval pri ugotavljanju vrstnega reda predkupnih upravičencev po 23. členu Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), saj promet v tem primeru ni potekal po postopku in na način, določen z ZKZ.

2. Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano (v nadaljevanju drugostopenjski organ) je z odločbo, št. 33008-165/2018/2 z dne 17. 10. 2018 zavrnilo pritožbo tožnika zoper izpodbijano prvostopenjsko odločbo.

3. Tožnik vlaga tožbo iz razloga nepravilne uporabe materialnega prava, in sicer določb 29. člena OZ o sprejemu ponudbe, ki sta jih organa obeh stopenj po mnenju tožnika nepravilno razlagala. Njegovo izjavo bi bilo namreč treba šteti kot izjavo o sprejemu ponudbe po (v ponudbi vsebovani) ceni v višini 30.000,00 EUR. Izjava, ki vsebuje zgolj 10,00 EUR višjo ceno od ponujene, po mnenju tožnika ne pomeni bistvene spremembe ponudbe v smislu tretjega odstavka 29. člena OZ. Smisel navedene določbe je v varstvu prodajalca – ponudnika, da se v primeru, če bi mu kupec ponudil drugačno (nižjo) ceno, ne bi štelo, da se s ponudbo strinja, če bi tej ponudbi takoj ne ugovarjal. OZ nima izrecne določbe o tem, kaj so bistvene sestavine pogodbe, zato se kot takšno šteje izpolnitveno ravnanje, ki ga v obravnavanem primeru predstavlja prodaja nepremičnine s parc. št. 3838 k.o. ... za ceno 30.000,00 EUR, pri čemer njegova izjava kljub neznatno višji kupnini šteje za sprejem ponudbe. V dokazne namene tožnik predlaga svoje zaslišanje. Sodišču predlaga, naj tožbi ugodi ter izpodbijano prvostopenjsko odločbo odpravi in zadevo vrne prvostopenjskemu organu v ponovni postopek. Zahteva tudi povrnitev stroškov postopka.

4. Toženka v odgovoru na tožbo prereka tožbene navedbe kot neutemeljene in se sklicuje pri tem na razloge odločbe drugostopenjskega organa ter sodišču predlaga, naj tožbo kot neutemeljeno zavrne.

5. Sodišče je tožbo poslalo v odgovor tudi ostalim strankam upravnega postopka kot strankam z interesom v tem upravnem sporu. Slednje (A.A., B.B. in C.C.) v odgovoru na tožbo navajajo, da tožnik v predmetnem upravnem postopku ni imel statusa stranke, saj ponudbe prodajalke C.C. sploh ni sprejel; s tem tožnik niti nima aktivne legitimacije. V svojem odgovoru na tožbo se sklicujejo še na navedbe, ki so jih podale že v odgovoru na pritožbo z dne 14. 8. 2018. Zahtevajo povrnitev stroškov postopka.

K I. točki izreka

6. Tožba ni utemeljena.

7. V obravnavani zadevi je sporna odločitev, da se tožniku iz razloga, ker promet ni potekal po postopku in na način, določen z ZKZ (druga alineja tretjega odstavka 19. člena ZKZ), zavrne vloga za odobritev pravnega posla za nepremičnino s parc. št. 3838 k.o. ... (kmetijsko zemljišče). Organ je odločitev oprl na zaključek, da tožnik ponudbe za na prodaj dano navedeno nepremičnino ni sprejel, ker je v pisni izjavi o sprejemu ponudbe navedel drugačno ceno od cene v ponudbi, pač pa da je ponudbo zavrnil in sam dal drugo, bistveno spremenjeno ponudbo v smislu prvega v povezavi s tretjim odstavkom 29. člena OZ. Tožnik pa ugovarja, da njegova izjava o sprejemu ponudbe kljub drugačni ceni, ker gre za neznatno višjo ceno, ne predstavlja sprejema ponudbe s predlogom, naj se ponudba bistveno spremeni, v smislu citiranih določb OZ.

8. Promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami ureja ZKZ v določbah od 17. do 25. člena. Ponudba je urejena v 20. členu (obvezna objava, obvezna vsebina, rok za sprejem ponudbe), sprejem ponudbe v 21. členu (pisna izjava o sprejemu ponudbe, pravni učinek sprejema ponudbe). Po navedenih določbah ZKZ mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo predložiti upravni enoti, ki jo mora na predpisan način objaviti; rok za sprejem ponudbe je 30 dni od dneva objave; ponudba pa obvezno vsebuje: podatke o prodajalcu, podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu ali kmetiji (parcelna številka, katastrska občina, površina) in ceno (20. člen). Po 21. členu ZKZ mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe; ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote. Vendar pravna ureditev ponudbe (za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije) v teh določbah ni popolna ter jo je potrebno pri uporabi dopolniti z ureditvijo v OZ kot splošnem predpisu, ki ureja sklepanje pogodb. Za obravnavano zadevo so relevantne (še) določbe 29. člena OZ o ureditvi sprejema ponudbe s predlogom, naj se spremeni. Po prvem odstavku navedenega člena se šteje, če odgovor na ponudbo izraža sprejem, hkrati pa predlaga, naj se v nečem spremeni ali dopolni, da je naslovnik ponudbo zavrnil in sam dal drugo ponudbo svojemu prejšnjemu ponudniku. Po tretjem odstavku navedenega člena pa se šteje, če se dopolnitve ali spremembe nanašajo na ceno, plačilo, kakovost ali količino blaga, kraj in čas dobave, obseg odgovornosti ene stranke v primerjavi z drugo stranko ali na reševanje sporov, da bistveno spreminjajo ponudbo.

9. V obravnavani zadevi ni sporno, da je tožnik v izjavi o sprejemu ponudbe navedel drugačno ceno od vsebovane v ponudbi. Glede na to je njegov sprejem ponudbe mogoče opredeliti kot zavrnitev ponudbe s predlogom, naj se ponudba spremeni (v smislu prvega odstavka 29. člena OZ), in ker se sprememba nanaša na ceno, je mogoče šteti, da gre za predlog bistveno spremenjene ponudbe (v smislu tretjega odstavka 29. člena OZ), vse to s posledico, da na podlagi tožnikove izjave o sprejemu ponudbe pravni posel ni bil sklenjen.

10. Tako razlago in uporabo citiranih določb prvega in tretjega odstavka 29. člena OZ narekujeta namreč (tudi) določbi drugega odstavka 20. člena ZKZ, po kateri cena šteje za obvezno vsebino ponudbe, in tretjega odstavka 21. člena ZKZ, po kateri je pravni posel sklenjen, ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe (pod odložnim pogojem odobritve pravnega posla), saj je na podlagi teh določb pravni posel sklenjen (le) ob prekrivanju volj pogodbenih strank tudi glede cene, ki je obvezna in s tem bistvena sestavina ponudbe, in v čemer ureditev v ZKZ v celoti sledi splošni ureditvi sklenitve pogodbe v OZ: po 15. členu je namreč pogodba sklenjena, ko se stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah.

11. Ob taki razlagi citiranih določb ZKZ in OZ sodišče presoja kot neutemeljene tožnikove navedbe, da bi njegovo izjavo zaradi zgolj neznatno, 10 EUR višje cene, bilo treba šteti kot izjavo o sprejemu ponudbe, kot se je ta glasila, torej z vsebovano ceno 30.000 EUR. Po navedenem ima namreč zgolj (popolno) ujemanje ponudbe in izjave o sprejemu ponudbe glede obveznih sestavin ponudbe, kar cena je (tretja alineja drugega odstavka 20. člena ZKZ), lahko za posledico sklenitev pravnega posla (pod odložnim pogojem odobritve) (tretji odstavek 21. člena ZKZ) in (na podlagi vloge) odločanje o odobritvi pravnega posla (prvi odstavek 22. člena ZKZ). Neutemeljeno tožnik ugovarja tudi, da bi bilo treba upoštevati, da OZ nima izrecne določbe o tem, katere so bistvene sestavine pogodbe. Po že povedanem sodišče meni, da dajeta podlago za razlago, da je cena bistvena sestavina pogodbe, glede katere mora (tudi) obstajati skladnost med ponudbo in izjavo o sprejemu ponudbe kot nujen pogoj za nastanek pogodbe, (najmanj) določbi tretje alineje drugega odstavka 20. člena ZKZ, ki ceno (izrecno) določa kot nujno sestavino ponudbe, in tretjega odstavka 29. člena OZ, ki za sprejem ponudbe, ki se ne sklada s ponudbo (med drugim) v ceni, vzpostavlja pravno domnevo, da gre za zavrnitev ponudbe s predlogom nove, bistveno spremenjene ponudbe.

12. Na ugovor strank z interesom, da tožnik v predmetni zadevi nima aktivne legitimacije za tožbo, pa sodišče še odgovarja, da je bil stranka upravnega postopka, v katerem je bila izdana dokončna upravna odločba v smislu 2. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1), zato glede na prvi odstavek 17. člena ZUS-1 je aktivno legitimiran v predmetnem upravnem sporu.

13. Ker je sodišče presodilo, da so tožbene navedbe neutemeljene, ugotovilo pa tudi ni kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti, je tožbo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 kot neutemeljeno zavrnilo.

14. Sodišče je v zadevi odločilo brez glavne obravnave, na seji, na podlagi prvega odstavka 59. člena ZUS-1, ker dejansko stanje, ki je bilo podlaga za izdajo upravnega akta, med tožnikom in toženko ni sporno. Sporno je le pravno vprašanje in (zgolj) iz razloga nepravilne uporabe materialnega prava je tožnik tudi vložil tožbo. Svoja pravna naziranja v zvezi s spornim pravnim vprašanjem pa je tožnik v upravnem postopku tudi podal, in upravna organa obeh stopenj sta se do teh opredelila. Tožnik je sicer predlagal ob tem dokaz s svojim zaslišanjem, vendar dokaznega predloga ni substanciral, zaradi česar sodišče dokaza, tudi ob tem ko je relevantno dejansko stanje nesporno, kot nepotrebnega ni izvedlo.

K II. točki izreka

15. Stroškovni zahtevek tožnika je sodišče zavrnilo na podlagi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, kadar sodišče tožbo (med drugim) zavrne, vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

16. Stroškovni zahtevek strank z interesom pa je sodišče zavrnilo na podlagi prvega odstavka 154. člena Zakona o pravdnem postopku v povezavi s prvim odstavkom 155. člena tega zakona, v zvezi s prvim odstavkom 22. člena ZUS-1. Stranke z interesom so sicer nastopale na strani toženke, ki je v tem upravnem sporu uspela, vendar se povrnejo zgolj potrebni stroški, glede stroškov, ki so jih uveljavljale stranke z interesom, pa je sodišče po skrbni presoji zaključilo, da za take stroške ne gre, saj s skopo vsebino odgovora na tožbo k odločitvi sodišča niso pripomogle, priloženi odgovor na pritožbo pa ne more biti upošteven, ker se ne nanaša na tožbo.