Jedro

Sodišče prve stopnje je sprejelo izvedenkin pristop, da je najprej ocenila vrednost parcele, kot če na njej ne bi bilo vodov, dobljeni znesek pa pomnožila s stopnjo obremenjenosti, izračunano po formuli FObd x (FPrSt + FObr x FDel x FTip).

Izrek

I.Tožničina pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanih III.-V. točki izreka potrdi.

II.Pritožnica sama trpi stroške s pritožbo.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je dovolilo spremembo tožbe (I. točka izreka), toženki naložilo, naj tožnici plača 361,59 EUR nadomestila za služnost, ki jo ima na njeni parceli št. 5696/3 k. o. ... (II. točka izreka), sicer pa zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo višjega nadomestila (do skupno iztoževanih 35.624 EUR) (III. točka izreka) in nadalje tudi tožbeni zahtevek za plačilo 5296 EUR kot ene petine nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, ki je bilo toženki v letih 2018-2020 odmerjeno za njeno parcelo št. 5708/9 k. o. ... (IV. točka izreka). Zaradi minimalnega pravdnega uspeha je tožnico zavezalo k povrnitvi toženkinih pravdnih stroškov (V. točka izreka).

2.V pritožbi je tožnica sicer zapisala, da izpodbija navedeno sodbo pod II.-V. točko izreka stopnje, vendar je iz vsebine pritožbe očitno, da kolikor je pod II. točko delno uspela, tega ne izpodbija, zato pritožbeno sodišče pritožbe v tem delu ni zavrglo zaradi neobstoja pritožničinega pravnega interesa.

3.Toženka je odgovorila na pritožbo in predlagala, da se zavrne.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Pritožnica nasprotuje samo razlogom, s katerimi je sodišče prve stopnje pritrjevalo zaključkom sodne izvedenke o zmanjšani vrednosti parcele št. 5696/3 zaradi služnosti, ki jo ima toženka za telekomunikacijske vode, ki potekajo preko te parcele (31.-41. točka obrazložitve izpodbijane sodbe). Ti razlogi so bili bistveni za utemeljitev izpodbijane sodbe pod točko III. izreka. Ker je pritožbeno sodišče ob uradnem preizkusu pravilnosti preostalih izpodbijanih odločitev (IV. in V. točka izreka izpodbijane sodbe) ugotovilo, da so brez napak, se zgolj sklicuje na utemeljitev, ki jo je podalo sodišče prve stopnje.

6.Sodišče prve stopnje je z izvedenkino pomočjo ugotovilo, da spada navedena parcela na območje razgibanega gričevnatega terena polotoka A. v Občini B. Je štirikotne, nekoliko podolgovate oblike, in meri 736 m2. Opredeljena je kot kmetijsko zemljišče, dejansko pa gosto zaraščena z drevesi in grmičevjem. Po njenem južnem delu potekajo toženkini vodi (na spodnji skici so vodi prikazani s tanjšo, parcelne meje pa z debelejšo črto). Njihovi trije kraki, zahodni dolžine 11,9 m, južni 4,4 m in vzhodni 8,4 m, se stikajo na enem lesenem drogu (gl. sp.). Pas parcele, ki je zaradi vodov prizadet, je širok približno pet metrov.

7.Pravzaprav je pet metrov največja širina tega "pasu" (čeprav se na nekaj mestih v izpodbijani sodbi poenostavljeno govori o pasu 20 x 5 m, so najbolj precizni razlogi o prizadeti površini tožničine parcele navedeni v 38. točki obrazložitve): ta širina se ravna po maloprej opisanem južnem kraku, ki se skorajda pod pravim kotom dotika južne parcelne meje; zahodni in vzhodni krak pa se od navedenega stebra poševno približujeta južni meji parcele: ta dva kraka se dotikata zahodne oziroma vzhodne parcelne meje, od koder z njenima delčkoma do južne parcelne meje in skupaj z njo oklepata petkotnik. To je videti takole (reproducirana je skica z listinske dokazne priloge A 13, za katero je v 15. točki obrazložitve izpodbijane sodbe pojasnjeno, da je nesporen prikaz poteka vodov po parceli; pritožbeno sodišče je s skice odstranilo zgolj številčne označbe parcel zaradi anonimizacije ob poznejši objavi sodbe) - parcela št. 5696/3 je na sredini, skica pa je orientirana z zgornjim delom proti severu:

8.Sodišče prve stopnje je sprejelo izvedenkin pristop, da je najprej ocenila vrednost parcele, kot če na njej ne bi bilo vodov, dobljeni znesek pa pomnožila s stopnjo obremenjenosti, izračunano po formuli FObd x (FPrSt + FObr x FDel x FTip). To je razvil izvedenec dr. C. C., obravnaval pa jo je tudi izvedenec dr. Bojan Grum v članku, objavljen v Vestniku Združenja sodnih cenilcev in izvedencev za gradbeno stroko št. 45/2023. Posamezni faktorji pomenijo: FObd je faktor trajanja služnosti, in ker je toženkina časovno neomejena, je izvedenka upoštevala njegovo najvišjo vrednost, tj. 1. FPrSt je vpliv pravnega statusa, ki je za enolastniško parcelo, kakršna je zadevna, določen v razponu 0,003-0,02, izvedenka pa je njegovo velikost določila na srednji vrednosti 0,01, upoštevajoč da okoliške parcele ne pripadajo vse istemu lastniku. FObr izraža vpliv stopnje obremenjenosti, ki se ob minimalni obremenjenosti uporabi v razponu 0-0,1; izvedenka je določila velikost 0,1, zlasti ker vodi potekajo blizu parcelne meje. FDel je delež obremenjenega dela nepremičnine (po njenem ima ta del površino 58 m2), zato je izvedenka ta delež določila v velikosti 0,08 (58 m2 / 736 m2). Končno, FTip je faktor za tip nepremičnine; za zemljišča se uporablja razpon 0,1-1,5 (najnižji za kmetijsko zemljišče je 0,1, najvišji za popolnoma opremljeno nepozidano stavbno zemljišče je 1,5); ugovor, da bi bilo treba za kmetijska zemljišča uporabiti razpon 0,4-0,8, je izvedenka zavrnila, saj gre v tej zadevi za kmetijsko zemljišče v zaraščanju, gosto zaraščeno z drevjem in grmovjem, zato je ta faktor določila na ravni 0,1, sodišče prve stopnje pa je vse to sprejelo.

9.Ob ocenjeni vrednosti nepremičnine 33.480,46 EUR in stopnji obremenjenosti z zgoraj navedenimi vrednostmi njenih faktorjev 1 x (0,01 + 0,1 x 0,08 x 0,1) je izvedenka ocenila zmanjšanje vrednosti 361,59 EUR (33.480,46 EUR x 0,0108) in sodišče prve stopnje je tudi to sprejelo.

10.Prehajajoč k pritožbenim očitkom, ni mogoče upoštevati splošnega očitka, da je tožnica na cenilno poročilo podala obsežne pripombe, ki da jih je izvedenka v dopolnitvi poročila spregledala, nanje pa nato niti ob zaslišanju ni odgovorila. To je presplošno. Da je stranka želela kaj uveljaviti, sodišče pa se za to ni nič zmenilo (ena od številnih pojavnih oblik česar je to, da je brez nadaljnjega sprejelo izvedenčevo mnenje, na katero je imela stranka pripombe, ki jih je izvedenec ignoriral), je absolutno bistvena kršitev postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Nanjo pritožbeno sodišče ne pazi samo od sebe (prim. drugi odstavek 350. člena ZPP). Zato mora pritožnik konkretno povedati, kaj je uveljavljal pred sodiščem prve stopnje (npr. v grajanju izvedenčevega dela), pa je to ostalo prezrto. Tega v tej pritožbi pri navedenem splošnem očitku ni.

11.Glede prvega faktorja, ki ga izrecno omenja, FPrSt, pritožnica zgolj povzema, kar je sodišče prve stopnje povzelo po izvedenki (pritožbeno sodišče pa zgoraj po njem). Ker v zvezi s tem faktorjem ni razbrati nikakršne pritožbene kritike, pritožbeno sodišče zgolj pripominja, da je izvedenkina ocena vrednosti faktorja, ki jo je sodišče sprejelo, utemeljena z razumnimi, stvarno utemeljenimi razlogi.

12.Narobe pa naj bi bil ocenjen faktor FObr v velikosti 0,1. To je vrednost za potek vodov blizu roba parcele, v tej zadevi pa naj ne bi bilo tako. To naj bi potrjevala tudi primerjava s tabelo za določitev faktorja stopnje obremenjenosti na 11. strani Popravljenega cenilnega poročila z dne 14. 12. 2023. Pritožbeno sodišče tem očitkom ne pritrjuje. Ob vpogledu v skice v navedeni tabeli je vidno, da gre za prikaz treh osnovnih tipov poteka služnosti (ob robu parcele, preko sredine parcele in en vmesni tip), tudi po presoji pritožbenega sodišča pa je zadevni primer najbližje tipu manj motečega posega zaradi poteka služnosti blizu roba parcele. To je nazorno razvidno tudi z zgoraj reproducirane skice.

13.S skice se tudi prav hitro vidi, zakaj ni utemeljeno pritožničino zavzemanje za določitev deleža obremenjenega dela nepremičnine FDel v velikosti 123,5 m2 namesto v sodbi upoštevanih 58 m2. Do svoje vrednosti je namreč pritožnica prišla tako, da je seštela dolžino vseh treh vodov, ki je nesporno 24,7 m (11,9 m + 4,4 m + 8,4 m), ta seštevek pa pomnožila s širino z vodi prizadetega pasu 5 m. Ta račun nima smisla (če sprejmemo, da je obremenjeni del neka površina, kar očitno sprejemajo sodišče in obe stranki). Kot je vidno z zgornje skice, je prizadeto površino poenostavljeno mogoče opisati kot pas, ki se od južne parcelne meje proti severu najdlje razteza do lesenega stebra (glede na nesporno dolžino južnega kraka voda 4,4 m je povsem sprejemljiva ocena o petmetrski širini pasu). Natančneje pa je prizadeto območje petkotnik, že opisan višje v tej obrazložitvi, s še manjšo površino od pravkar opisanega pasu.

14.Pritožnica sicer utemeljeno opozarja na nelogičnost, da je izvedenka FDel upoštevala v velikosti 0,08 (58 m2 / 736 m2 je namreč okoli 8 %), obenem pa sama navedla dopustni razpon vrednosti te spremenljivke 0,1-1. Vendar pa se s tako malenkostno napako tudi pravno ni utemeljeno zamujati. Nadomestitev uporab­ljene vrednosti tega faktorja 0,08 z vrednostjo 0,1 bi spremenila končno vrednost nadomestila za manj kot 10 EUR. Ob upoštevanju, da gre za oceno (manj)vred­nosti, ki po eni strani upošteva abstrahirane izkušnje cenilcev, zajete v zgoraj navedeno formulo, vrednosti faktorjev v dovoljenih razponih pa je izvedenka nadalje precizirala glede na svoje strokovne izkušnje in opažanja ter to utemeljila, pri čemer je bila odkrita, da so te ocene delno subjektivne, je jasno, da objektivno natančen numerični znesek manjvrednosti ne obstaja. Potrditev izpodbijane sodbe pri tem faktorju se zato prilega pravilu iz prvega odstavka 216. člena ZPP, da kadar ima stranka pravico do določenega zneska, kot jo ima pritožnica, pa se njegove višina ne da ugotoviti brez nesorazmernih težav, sodišče odloči po prostem preudarku.

15.Niti FTip ni bil napačno določen na spodnjem robu razpona. V pritožbi so zgolj ponovljeni razlogi, ki so bili utemeljeno zavrnjeni že na prvi stopnji. Gre zgolj nominalno za kmetijsko zemljišče, dejansko pa je močno zaraščeno.

16.Pritožbeno sodišče pritrjuje toženki, da je iz nedovoljene pritožbene novote izpeljana pritožbena graja, da je tožnica zatrjevala, da je na sosednji parceli njen turistični objekt z več kot dvajset apartmaji, kar naj bi parceli, ki je bila predmet cenitve, kljub temu, da gre za kmetijsko zemljišče, lahko povečevalo vrednost, na primer kot funkcionalnemu zemljišču sosednje parcele. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da sicer drži pritožbena navedba, da je tožnica izvedenko ob zaslišanju vprašala, ali bi na cenitev lahko vplivalo to, da so na sosednji parceli postavljeni apartmaji. Pomenljiv pa je izvedenkin odziv: "A ziher?" saj razkriva, da izvedenka za dejstvo, da ima tožnica na sosednji parceli dvajset apartmajev, ni vedela. Ključno pa je, da pritožnica ni navedla preciznega mesta v svojih vlogah, kjer naj bi bila to dejstvo zatrjevala, pritožbeno sodišče pa navedb o njem tudi ni našlo. Ravno tako pritožnica ni navedla okoliščin, na podlagi katerih je v pritožbi izjemoma mogoče uveljavljati novote (prvi odstavek 337. člena ZPP).

17.Ker pritožbeni očitki niso utemeljeni in ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo napak, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je na podlagi 353. člena ZPP pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo.

18.Ker s pritožbo ni uspela, trpi stroške, ki jih je z njo imela, pritožnica (prvi odstavek 165. člena, prvi odstavek 154. člena ZPP)